关于“问题楼盘”金穗大厦值不值得买的具体分析

买不买,各位在行的帮我看一下,这两天就要决定了(郑大源.公积金.有请)

http://www.gzmama.com/thread-1733702-1-1.html

各位MM,最近有人介绍我们买天河路的金穗小区,10000元一平方,请问根据现在的楼市值得买吗?因为我LG在那边上班,我们就想着可以就近上班,但是我老是看到新闻报道这个小区的管理好差,而且一下雨它就是水浸,但是我又觉得这个价钱有电梯,好像好难找!各位在行的MM们帮我看一下,这两天就要决定了,我好怕买了后悔,想多听听其它人的意见!

唉,今天跟业主谈了一下,房产证上是113平方,但实用率只有90方左右,而且证是未过五年,业主要实收105W,房间里是完全没装修,跟买毛坯房没分别,而且在大厅的旁边有一条大柱,是不能拆除的.楼龄都有十多年了,一个字旧.而且我觉得那里好像因为很多都是出租给人做员工宿舍和写字楼,我个人就觉得如果连装修,中介费.和其它税收120W一定是跑不掉的,我又何必去买这个明知有问题的物业呢(水浸,电梯,正常用电没法保证),倒不如去买其他的或者一手楼,各位MM,你们说是吗?我LG就想买,因为上班近,而且他说天河没这个价的了,我说不过他,请各住发表高见,我直接给我LG看.谢谢了!

其实上面的人都是泛泛而谈没有谈及具体估值

没有讲清楚这套房到底价值几许

他们包括楼主可能觉得一万一平不值得买

但是到底值多少钱他们说不出来

只能简单横向比较

如果这套房一块钱卖给你你买不买

一千块钱卖给你估计几乎没有人不买

十万块钱卖给你估计几乎没有人不买

一佰万元很多人就犹豫了或者直接说不买了

那么九十万八十万七十万呢？

估计七十万就有人买了

为什么呢？

这个心理价位虽然都很模糊

但是是怎么定出来的呢？

让我来告诉你

鉴于这套房的电梯隐患

楼主漏了介绍一个关键的信息几楼？

不知道楼主看的是不是15楼或19楼东北向

楼主面对这个房子

确实要仔细考虑得失

得分有形和无形的得失分有形和无形的失

第一、有形的得

一句话就是得到一套位置极佳的极其便宜的电梯楼

如果低层更佳有电梯时坐电梯没电梯时当你买了楼梯楼

附近的楼梯楼也不便宜楼龄还更长

前言、实际价格

113平方 9292元/平总价105万谈到102万名义9026元/平

外加10万税 2万中介费 6万装修合计120万实际10619元/平

据合富置业5月份成交数据统计，天河区二手均价为16127元/m2，金穗大厦仅是均价的一半左右。而满堂红成交数据显示，去年金穗大厦成交均价为9543元/m2

一、整体价值

剩余55年使用权的土地价值约为5186元/平
剩余35年寿命的建筑物价值约为3150元/平

合计8336元/平

名义价格溢价8%
实际价格溢价15%

二、土地价值

周边地价

基准地价：5800元/平左右第一幅
附近评估价：11000元/平左右

第二幅东风公园附近J0014地块
70年使用权评估价10629元/平设定容积率2.7

第三幅河源大厦附近J0020地块
70年使用权评估价11518元/平设定容积率2.7

金穗大厦单体楼又有33层之高容积率应该在4.5左右
则金穗大厦70年的平均地价当前价值约为（11000*2.7）/4.5=6600元/平

按照金穗大厦楼龄15年剩余55年土地使用期计
则金穗大厦剩下55年的平均地价当前价值约为（6600*55）/70=5186元/平

则这套房子的土地价值约为5186元/平

三、建筑价值

按照花都金港城地价500元/平装修2000元/平卖5000元/平有赚计算

全新电梯带装修建筑价值去地价最高价值4500元/平

按照50年（本应按30年计）的建筑寿命折旧每年折旧2%

金穗大厦已经15年楼龄折旧30%

现在建筑物每平米价值

4500*70%=3150元/平

四、投资价值

金穗大厦平均租金27元/平左右

这套房每月可以租得3000元左右

年租金36000元  相对于120万年回报率3%

而银行长期存款利率是3.6% 理财产品更加不止

还不计算你的贷款利息远远高于出租回报

这是什么概念相当于你租房在这里住

然后120万钱存银行你还有赚

第二、无形的得

一、交通优势一流

天河核心毗邻越秀

在广州大道、天河路、环市东路三大主干道的黄金交界

10分钟内坐拥一号、三号、五号三条地铁

BRT就在门口公交线路无数

补充：

楼主买得起100万出头的房子
按照贷款7成20年计算
月供需要4000以上
则家庭月收入在10000左右偏上
按12000元/月计则夫妻平均6000元/月
按20天工作日每周5工作日每工作日8小时计算
每人每小时工作回报大约38元

9000元/平左右的价格
目前似乎可以买到东湖映月之类的郊盘

从东湖映月到体育中心站乘坐出租车：共行驶15.6公里，费用45元

坐公车的话

1.从东湖映月小区走约170米到东平路站(广从一路)坐从化客运站-芳村客运站专线(无站牌,扬手才停,下车先通知)到广园新村站1下,到马路对面的广园新村站转乘810路(坐10站)、540路(坐12站)、高峰快线4(坐5站)到体育中心站1下.

2.从东湖映月小区走约170米到东平路站(广从一路)坐从化客运站-芳村客运站专线(无站牌,扬手才停,下车先通知)到黄石东路口站1转乘245路(坐18站)到体育中心站1下.

可见打的的话路费价值45元来回是90元（夫妻同车）
按照半个小时计算家庭每小时价值为38元两人来回合计两个小时76元
合计交通总价值166元

要不就先坐区际中巴再转18站公交车乐观预计也要1个小时以上
一个小时按照楼主家庭每小时价值为38元两人来回合计四个小时152元
加上中巴和公车的费用来回也在2人*2程*（2公车+4中巴）=24元
合计交通总价值176元

打的和公车平均按照170元每工作日计
每月20个工作日交通总价值3400元

还没统计来回奔波耗时对照顾家庭的影响

楼主如果买在金穗大厦
走路上班节省时间路费利于照顾家庭

每月无形的得相当于3400元有多
每年4万  30年就是120万

二、生活便利不错

此单位位于购书中心附近，是广州现时的商务中心地段

紧临天河城，正佳广场，维多利广场，万佳超市，百佳超市，苏宁国美电器......等等

10分钟生活圈,非常便利

三、子女上学尚可

幼儿园：天强艺术幼儿园名雅苑幼儿园

小学：体育西小学华成小学

中学：天荣中学

第三、有形的失

一、小区素质

单体楼，三梯九户，大户型居多

大部分单位住改商，出入人流较为复杂

居住氛围不浓

二、楼宇状态

15年楼龄：正常电梯可以用15年左右，商用电梯低于10年，电梯随时可能要更换大修。目前维修基金20万左右，本来此次更换供电设备需要200万左右，310户，户均需要再拿6000元。

水浸问题：在上次暴雨后，他们立即着手在小区后的沙河涌边砌起1米多高的防水墙。上两次水淹车库、电房，主要是旁边那条河涌水面越过河堤涌进来。以后就不怕了。

供电问题：目前仍然不能使用空调、冰箱等大功率电器，电梯也是临电支撑。不过新电房正动工修建。按目前进度，约半个月后电房就能建好，再花两三天架设设备，到8月底，金穗大厦就可以恢复正常供电了。

电梯问题：目前三台电梯开了两台。

三、物业质量

未够五年，税费很高

东北向的话不面高架，不会很吵

而且景观不错，天河北CBD，体育中心，东站广场，甚至白云山

完全没装修，跟买毛坯房没分别，装修费高，但也可以做到焕然一新。

大厅旁有不能拆除的一条大柱，适当设计，应该可以掩饰。

第四、无形的失

一、生活隐患

人流复杂，人车混行，楼下商户（足疗？）住户混行

安全（包括盗窃、火灾、电压水压）隐患比较大

二、人身隐患

电梯恢复完全正常前，发生过停梯被困的事故

   7月7日上午8时许，整栋大厦突然断电，两部运行中的电梯停驶。保安发现情况后，一边通知工程部门检修，一边派人开门救人。

　　由于停电，监控画面也无法查出两部电梯停在哪个楼层，他们只得爬楼梯逐层搜索，最后发现两部电梯分别卡在4楼和6楼。“一部电梯里困了两三人，另一部困了八九人，救出来的时候，每个人的衣服都给汗水湿透了。”小黄说，被困人员都是到大厦上班的年轻人，除受到惊吓外，没出现身体不适。

　　事后，物管组织人员巡查发现，事发前不久，大厦内有不少住户和入驻公司开启了空调，而引发“电梯惊魂”。

刚发现被推荐上首页头条

接到一些网友的短信

问我他们关注的房产的评估价值的问题

在这里一并回复

鉴于个人精力和阅历有限

无从知晓广州大大小小那么多楼盘的详细情况

在这里只是抛砖引玉提出一个估值的思路和方法

仅供大家参考如果你也有关注房产需要对其进行估值

可以参照我的和网上别人的思路和方法

来自行分析一套房子几十万上百万几百万

值得你花心思去研究去掂量

我写这些也不代表我认可当前的房价

只是作为对具体物业价格的评估方法而已