小噹噹 现说一下看过的房子情况（有的只是大概，可能记得不太清楚，但对于需要看房子的MM应该还是有帮助的）：
房子1：在北京路李白巷，九楼，说是56平米，65W实收，石米外墙，框架结构。第一次上去看，当时天气晴朗，房子新装修，虽然是看上去小了点，但怎么看也有两个房间，有阳台，南北对流， 能看到天河百货，想着虽然是高点，但总体单价还能够接受。觉得这房子还可以接收，就约了第二次带家里人看这房子，这次是刚下了两天的雨，这房子的问题就出来了，原来大的房间是露天阳台改造的，铁皮顶，刚装修不到一个月，一下雨马上渗漏了，而且叮叮当当的，好像交响乐一样的。而且外阳台只计算一半面积，那这房子的真实面积真的值得怀疑。连那中介也不敢再说这房子好啦。（这房子教会我，顶楼的房子，一定要细看会否渗漏，还有一定要明确房子房产证上的面积）
房子2：同房子1是同一栋楼，四楼，第一天傍晚放的盘，当时中介说是65平米105W，结果第二天中午已经跟我说，这房子业主返价了，要113W，而且已经有人说要给定金了，业主下午就去收定，如果我合适现还能赶上，当时我已经说，既然有人下定了，也不看了吧，但那中介很努力的游说怎样怎样好的情况下还是去看了，当时是下午2点，天气晴好，这房子一进，装修的确保养得几好，但房子是亮着两支光管和一盏大吊灯，我们当时就要求户主关一下灯看一下，结果灯一关，整个客厅黑黑的，还有一个问题，客厅的窗户都是关着的，当进户主总在强调，她不喜欢开着窗户。因那边窗户是面对这栋楼的天井位置，老实说，不是有问题谁愿意整天关着窗户啦。（这房子教会我，不能总听中介和业主说的好话，要自己细细的多方面看）
房子3：还是在李白巷，也是4楼，50方，80W，在这房子里居然还看了只有我小时候才看到的木头窗户，可想而知，这房子的年代久远，而这房子的业主居然还能大言不惭地说这房子的楼龄不是很长，只有十来年，老实说，这个我还是有概念的，黄皮楼，混合结构，最少也30年以上啦，这样的房子，用公积金是贷不到款的。不予考虑。（在这说一下，原来老城区的楼梯楼总楼高7层和总楼高9层的评估价最少相差1到2千元的）
房子4：在仰忠街，38方米，58W，这房子可是约了个把月才约到看的，也是因为这房子让我们下定决心要买就买个像样子点的房子。2楼，石米外墙，框架结构，XX厅的房改房。一房一厅，阳台已打通做了房间，也不说采光和通风的问题啦，因这房子是在出租中，厅一张1.5米床，房间一张上下铺的床，厨房厕所就这么多地方啦，业主还在这时候返价说要65W，房子证不过5年，还说如果明年地铁6号线通了肯定不止这价钱。那就让业主留着地铁通吧，不予考虑。（发现在老城区的房子面积越少，单位是越贵的）
房子5：在仰忠新街，85方135W，5楼，石米外墙，框架结构，三房一厅，老实说，这房子只有两个房间的采光不错，但客厅也是黑乎乎的，平时在家的生活都是客厅占主的，这么黑黑的不习惯，还有就是与对面的楼的距离太近了，估计不到二米。当时这房子还有一个很奇怪的地方吸引了我的注意，就是在阳台的正中间有一根正方的柱子，后来跟人说起，说是这房子的结构肯定是有问题才加建这个柱子的。（如果在房子里有些奇怪的建筑，真的要多个心眼哦）
房子6：同在仰忠新街，1楼，石米外墙，框架结构，也是38平方吧，价格已经去到70W啦。这房子没进去过，因这房子是租了给租客的，当时租客在客厅里不断把客厅里的水泼到外面，当时的租客的回答是搞卫生在客厅里泼了一桶水，这肯定是不合理情理的，说是厕所塞了水浸还说得过去。再说一下这房子吧，在门口描了一下，整个房子感觉就是一个走廊，客厅只放下一张上下铺的床和一个人走的位置，业主说房间也是跟客厅一样的宽度，厅的另一头就是厨房厕所（没有阳台）。业主还说小孩子在读1、2年级，就是学位占用了。超级郁闷，这样的房子也要70W呀。（1楼的房子真的要考虑会塞厕所水浸的问题哦）
房子7：在文明坊（这是清水壕小学学位，是陪同事看的房子），一幢估计看上去历史文物一样的房子，听中介说是50、60年代加固的房子，5楼，框架结构。那个楼梯陡呀，扶手是铁花的。里边的格局还能接受。同事就约她老公晚上再看一次，结果晚上就看出问题了，整个楼楼居然是没楼灯的，黑灯瞎火的。连年青的上下都觉得不方便，那老人和小孩更不用说了，不予考虑。（看来看楼还要自备高亮度手电筒才可以啦）
看得太多了，也不一一细说啦，只把一些觉得比较经典的说一下，也归纳了一下：
1、就是看房子要看到方方面面，如果可以的，最好是白天和晚上都能去看一下房子的具体情况再决定。
2、要明确你自己的目标，我同事的目标不太明确，结果天天都要去看楼，结果一个也没看下来，那个累呀。
3、家里人一定要同心，如果每个人的意见都不一样的是很难成事的
4、同时手头上一定要准备好资金，如果是贷款的话是按评估价后的余额支付首期的。
5、看上满意的要马上决定，不能拖，一拖就算没让人买了也可能让业主返价。
6、去看二手楼还是要自备一个手电筒吧，比较安全，哈哈。
[ 本帖最后由 小噹噹 于 2010-11-29 14:43 编辑 ]
终于下定决心把学位房啃下来啦，房奴万岁
2386388房产楼市
本次购房会涉及到实物抵制，公积金贷款及一次性付款的问题。
2009年7月份，原本可以成交一套房子的，房子是我的老领导的（有小*路小学学位），顶楼9楼，因老人家腿脚不方便，想换个低层的房子，刚好他同一栋的一楼想出售，当时三家都谈好价格条款的，但那一楼的一再反价，结果没买成。因当时女儿才2岁半，也没十分太着急地找房子，买卖不成就把买房子的事情放了下来。结果这一年下来，带学位的二手房节节高升。
到了2009年年底，我家公家婆提出了他们现住的房子比较高（8楼），腿脚不方便，想换个低层点的，那就在当年年底用商业贷款形式贷了个低层的房子给他们住，手续办下来正式月供是由2010年2月份开始的（这是我的第一套个人物业）。
这两个月，想着小孩一眨眼的功夫，已经3岁半了，很快又要说读小学的时候了，现居住的区域觉得好的学校并不多选择，还是想选个好一点的给她，在妈网上对比了各位妈妈的意见，最后锁定了文*路小学。
二 楼：买房全过程记录
三 楼：看房子过程的一点心德
二十六楼：各类按揭贷款流程
二十七楼：房屋交易收费
二十八楼：煤气、水、电、电视过户程序
后记：虽然要开始十年的房奴生活啦，但想着小孩以后的中小学都搞定下来，想一下，还是很开心，发现原来有得做房奴也是一件很开心和很幸福的事情哦。
[ 本帖最后由 小噹噹 于 2010-11-29 17:06 编辑 ]
2010/09/22
全部回帖
小噹噹楼板凳各类按揭贷款流程
一般贷款流程 | 公积金贷款流程 | 转按揭贷款 |
申请按揭贷款 | ||
提交资料、签订贷款合同 | ||
银行审批、出具《同意贷款通知书》 | 银行初审 | 银行审批、出具《同意贷款通知书》 |
公积金管理中心审批、出具《同意贷款通知书》 | 申请调证 | |
递件（房管局） | 递件（房管局） | 递件（房管局） |
问税、交税 | 问税、交税 | 问税、交税 |
领新《房产证》 | 领新《房产证》 | |
归档 | 归档 | 归档 |
办理抵押登记手续 | 办理抵押登记手续 | 办理抵押登记手续 |
领《他项权利证》 | 领《他项权利证》 | 领新《房产证》及《他项权利证》 |
银行放款 | 公积金管理中心做规模 | 银行放款 |
银行放款 | ||
2010/11/29回复
小噹噹楼4楼房屋交易收费
房管费用 | 买家 | 业主 |
交易契税 | 首次购买90平方米及以下普通住宅： 房管局评估价×1.5% 二次以上购买90平方米及以下普通住宅： 房管局评估价×3% | —— |
交易印花税 | 房管局评估价×0.05% | 房管局评估价×0.05% |
交易管理费 | 建筑面积×3元/平方米 | 建筑面积×3元/平方米 |
交易登记费 （产权证工本费） | 50元/宗，每增加1人加10元 | —— |
产权证印花税 | 5元/证，每增加1人加收5元 | —— |
个人所得税 | —— | 房管局评估价×1% |
土地出让金 | —— | 房改房：房管局评估价×1% 商品房：地段标的物估价×30%×10% |
土地契税 | —— | 非房改房：土地出让金×3% |
房改房购分摊 | —— | 多层物业（九层以下包含九楼）：评估价单价×分摊面积×10% 高层物业（十层以上包含十楼）：评估价单价×分摊面积×20% |
抵押登记费 （他项权证工本费） | 50元/宗 | —— |
2010/11/29回复
小噹噹楼7楼昨天，我同事也看上了这一区域的学位房，原来说是65平方106W，房子未买公摊，结果昨天约业主谈时又反价了，要130W实收。天呀，难到现在的人民币真的这么不值钱的，一下子一辆中档的小汽车就没有了。
2010/12/15回复
小噹噹楼8楼SSAW:
我现在也在看学位房，但涉及到是第二套房，首期就要给5成的问题。想请教LZ其中提到的以房抵押是什么意思呢？可以把第一套房抵押给银行，然后从银行借到足够的首期吗？
查看原文回这位妈妈，用现有房子作纯抵押可以贷这个房子的评估价的5-7成左右，但因现新政出台，不知对这有没有影响。
2010/12/17回复
小噹噹楼11楼广州房地产市场全面进入网签时代 报低成交价避税以后或会“秋后算账”
本报讯 （记者赖伟行）广州二手房交易网签经过数次推迟实施后终于确定了运行日期。广州市国土房管局昨日发布通告，宣布将于明年1月1日起实施《广州市存量房网上交易规则》（以下简称《规则》）。这意味着广州房地产市场将全面进入网签时代。
网签信息多部门联网共享
“明年1月1日，中心六区所有经过中介机构促成的二手房交易都必须进行网签，从1月16日起，自行交易过户的二手房网签也将从目前仅限于越秀区扩大到中心六区。”广州市国土房管局相关负责人表示，网签之后相关信息将在阳光家缘网站或者广州市中介协会的网站公布。
该负责人还透露，网签后网签系统、财税部门、银行系统、房管部门将实现信息共享联网，税务部门可以实时查询银行信息，这也意味着买家卖家报低价成交避税的情况轻易可查。
“千万不要抱着侥幸心态报低成交价。”房管局提醒买卖双方不必为避税而急于在最后几天过户，即使报低价成交，相关部门也有可能“秋后算账”，追缴税款。
可从按揭判断是否报低价
广州市房管局负责人表示，网签系统实施后，财税部门可以通过银行系统查询到二手房交易中买家申请按揭的金额和购房金额，由此可以判断买卖双方是否报低成交价来少交交易税。
该负责人表示，当前广州二手房交易中确实存在报低成交价以少交税费的问题，但主要是受制于人力和技术手段难以追查，只要曾经少交过税费，今后时机成熟都存在被追回的可能性。
中介签假合同业主可投诉
广州市国土房管局相关负责人表示，市民自行交易的二手网签16日以后会在各个区交易中心（越秀区在市房地产交易中心办理）设网签点。如果实施初期出现签约人太多、系统无法完成的情况，会有应急机制，市民先按原做法签纸质合同进行交易递件，交易中心会人手录入网签资料。
此外，业主如果发现中介公司在没有经过业主而签署虚假网上合同，锁死房源，可以向房管局投诉。房管局可以根据《规则》对其处罚，暂停其网签的系统。业主也可以申请撤销这个网上合同。
网签对短期成交会有影响
有中介机构人士表示，网签后如果房管部门真的可以查询到买家的按揭金额和成交价格，房管局公布的成交价与真实的成交价肯定将更为贴近。
“从北京、深圳等已实施了二手房网签的城市来看，实施二手网签对买家是否作出买房的决定影响不大。”满堂红研究部高级主任肖文晓预计，市场将需要两三个月的适应期，这可能会对二手房成交产生一定的影响。
流程话你知
中介与存量房产权人或者其委托代理人签订中介服务合同
中介通过网上交易系统输入产权人姓名、身份证和房产证号码等与房地产信息系统进行匹配
匹配成功，系统会自动反馈房屋共有情况、面积等信息
在委托期限内变更或解除中介服务合同，当事人应签书面协议，然后由中介办理变更或者撤下该房屋信息的手续
房地产中介服务合同到期，系统会自动撤下房屋信息
网签业主须知
业主“飞起”中介
一定要书面通知
根据《规则》，存量房产权人或者其委托代理人与房地产中介服务机构签订房地产中介服务合同，上网发布房屋信息后，拟自行与买家交易的，需书面通知房地产中介服务机构。收到书面通知后，房地产中介服务机构应当及时撤下房屋信息，与存量房产权人或者其代理人的法律关系根据相关法律法规规定处理。
交易资金须托管
《规则》为保证存量房交易和资金安全，规定买卖当事人应当通过交易资金托管的方式交割房款。
——摘自2010年12月29日《广州日报》A1版
本报讯 （记者赖伟行）广州二手房交易网签经过数次推迟实施后终于确定了运行日期。广州市国土房管局昨日发布通告，宣布将于明年1月1日起实施《广州市存量房网上交易规则》（以下简称《规则》）。这意味着广州房地产市场将全面进入网签时代。
网签信息多部门联网共享
“明年1月1日，中心六区所有经过中介机构促成的二手房交易都必须进行网签，从1月16日起，自行交易过户的二手房网签也将从目前仅限于越秀区扩大到中心六区。”广州市国土房管局相关负责人表示，网签之后相关信息将在阳光家缘网站或者广州市中介协会的网站公布。
该负责人还透露，网签后网签系统、财税部门、银行系统、房管部门将实现信息共享联网，税务部门可以实时查询银行信息，这也意味着买家卖家报低价成交避税的情况轻易可查。
“千万不要抱着侥幸心态报低成交价。”房管局提醒买卖双方不必为避税而急于在最后几天过户，即使报低价成交，相关部门也有可能“秋后算账”，追缴税款。
可从按揭判断是否报低价
广州市房管局负责人表示，网签系统实施后，财税部门可以通过银行系统查询到二手房交易中买家申请按揭的金额和购房金额，由此可以判断买卖双方是否报低成交价来少交交易税。
该负责人表示，当前广州二手房交易中确实存在报低成交价以少交税费的问题，但主要是受制于人力和技术手段难以追查，只要曾经少交过税费，今后时机成熟都存在被追回的可能性。
中介签假合同业主可投诉
广州市国土房管局相关负责人表示，市民自行交易的二手网签16日以后会在各个区交易中心（越秀区在市房地产交易中心办理）设网签点。如果实施初期出现签约人太多、系统无法完成的情况，会有应急机制，市民先按原做法签纸质合同进行交易递件，交易中心会人手录入网签资料。
此外，业主如果发现中介公司在没有经过业主而签署虚假网上合同，锁死房源，可以向房管局投诉。房管局可以根据《规则》对其处罚，暂停其网签的系统。业主也可以申请撤销这个网上合同。
网签对短期成交会有影响
有中介机构人士表示，网签后如果房管部门真的可以查询到买家的按揭金额和成交价格，房管局公布的成交价与真实的成交价肯定将更为贴近。
“从北京、深圳等已实施了二手房网签的城市来看，实施二手网签对买家是否作出买房的决定影响不大。”满堂红研究部高级主任肖文晓预计，市场将需要两三个月的适应期，这可能会对二手房成交产生一定的影响。
流程话你知
中介与存量房产权人或者其委托代理人签订中介服务合同
中介通过网上交易系统输入产权人姓名、身份证和房产证号码等与房地产信息系统进行匹配
匹配成功，系统会自动反馈房屋共有情况、面积等信息
在委托期限内变更或解除中介服务合同，当事人应签书面协议，然后由中介办理变更或者撤下该房屋信息的手续
房地产中介服务合同到期，系统会自动撤下房屋信息
网签业主须知
业主“飞起”中介
一定要书面通知
根据《规则》，存量房产权人或者其委托代理人与房地产中介服务机构签订房地产中介服务合同，上网发布房屋信息后，拟自行与买家交易的，需书面通知房地产中介服务机构。收到书面通知后，房地产中介服务机构应当及时撤下房屋信息，与存量房产权人或者其代理人的法律关系根据相关法律法规规定处理。
交易资金须托管
《规则》为保证存量房交易和资金安全，规定买卖当事人应当通过交易资金托管的方式交割房款。
——摘自2010年12月29日《广州日报》A1版
2010/12/29回复
