邓浩志：新政很严未来广州楼市定跌无疑成交萎缩三成以上

　广州楼价将调整到6000/M2
转自焦点房产网邓浩志的博客
　最近政府出台了些扶持地产业的政策，楼市抄底的声音一下子上来了。仔细看这些声音其实大多代表开发商利益，理由似是而非。我提供一些观点，供大家参考，有不同意见的提出了大家讨论讨论。
中国商品房时间不长，广州80年底后期起步至今经历了2个高峰，第一个高峰是1997年，当时广州商品房成交均价为6560元/M2，然后是7年的下跌，至2003年进入谷底，均价为4439元/M2，然后又是5年的上涨，2007年为8735元/M2，预计08年全年均价约9000/M2。假设广州楼市跟随经济的真正而不断向上，而且存在着一条上升通道，那么按楼市上一周期上下两个峰值比例算，下一个低位在6000/M2附近。如果故事的黄金分割理论，那么下一个0.618在5500附近，也十分接近6000。
上面说的是年成交均价，在一年12个月里面价格波动也会比例厉害，就算07年广州均价虽然是8735/M2，但最高的月份到达11500/M2。同样道理，最低价格年份的最低月份会比年均价再低上不少，也就是月均价会溢出6000/M2，估计在5500/M2左右。这个6000我们暂且称为底部基准价，在这个基础上我们再增加其他要素去修正他。
广州人口15年前大概是500万，现在1000万了，人虽然多了，但城区也扩大了，所以老城区人口密度没有增大，区内的配套也稳定，不会有大的变化，如荔湾、东山，所以这些区域没有这个要素支持价格上涨，而像番禺，天河等区域却是人口越来越多，配套越来越晚上，所以价格不段上涨。所以从投资增值的角度看，买近郊的房子升值空间更大，买中心区的房子更稳妥。而事实也证实了这个观点，广州楼价先启动的是中心区，先下跌的是近郊。近郊的涨跌幅又大于中心区。今年中期一些媒体老说广州楼价下跌了多少多少，当时不少老百姓感觉不到，其实是郊区的跌得厉害，中心区跌得少的缘故。这也提醒要买中心区房的人要等等，现在只是下跌的第一阶段，近郊下跌阶段，等进入第二阶段后才好入手。近郊项目则可以择优入货。
这些年广州的工资水平快速增长， 2007年广州月平均工资为3348元，而1997年广州月平均工资为1193元，10年时间工资增长了3倍。广州的GDP也是快速增长，近10年平均年增长不少于15％。由于这两个要素的不断增长，所以楼价长线来说也是一定是不断增长的。但GDP的增长速度不可用于楼价的增长速度的参考，因为经济水平增加了，但同时城区范围也扩大了，新的物业也在不断增加。10年前白云、番禺是远地方，现在这些地方都盖了房子，南沙、花都等才算远地方。城区面积的扩大降低了单位面积承载的GDP的量，所以上述两者正相关，但不对等。至于他们相关的函数，没有人会清楚，呵呵。
　再说说开发商的成本。07年地价十分高，员村二横路到了13000一平方米，加上建安等成本，16000出售还得亏点，所以如果按07年发展商购地成本估算，现在楼价下行空间有限，但最近消息是员村二横路地块开发商退给政府了，早前佛山东平河南的地方开发商也退地了。也就是说07年的不少地王都偷偷退了。剩下没有办法退的小开发商要么亏损，要么倒闭。09年快到了，09年准备上市的商品房多是06年拍出的土地，这些土地成本高于05年的，所以可下调的空间不大，加上08年楼价已经大幅调整过，可以释放出部分购买力，估计09年中心区房价下调后，广州整体的楼价会稳定一段时间。10年的亚运估计并不会给广州的房价带来起色，顶多是几个月的小幅上涨，相反亚运过后，广州的楼价可能会下跌，在熊市当中，利好出尽就是利空嘛，所以我看2010年亚运后广州的楼价会继续开始走低。到2011或2012年年末，估计才是这波周期底部来临的时间。这也符合楼市8～10年一个周期，4～5年单边运行的规律；
说了这么多不知道帮大家理清思路没有。概括来说，广州楼价会跌到，全市年成交均价6000元附近应该是底部，接近这个价格时你已经可以出手了。而月度成交均价有可能在5500左右。所以现在的价格远称不上底部，要买房的朋友大可以再等一等。当然，决定楼价的要素实在太多，自主或投资最重要的还是看实际需求和自己的承受能力。
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2010/10/15回复