律师教你应对新政违约 http://news.lfang.com/ 2010-10-29 11:12:24 来源：南昌晚报 作者：胡燕琼 关键词： 房地产 南昌    困惑：退首付款遭拒　　胡女士夫妇7年前从河南老家到南昌，一直从事个体生意，今年9中旬，二人在南昌城东一小区看中一套房子，交了5万块钱定金。月底，胡女士夫妇签了购房合同，付了首付。但就在他们准备贷款材料的时候，银行接到新政策的通知，被告知贷款办不了，因为他们不能提供一年以上的完税证明。现在房子买不了了，胡女士想讨还首付款，可遭到开发商拒绝。面对如此情况胡女士该如何维护自己权利呢？    江西华特律师事务所刘行：可暂时推迟履行合同    对于国家出台调控房产的新政策，从法律上来分析，属于不可抗力事件。不可抗力是一项免责条款,是指买卖合同签订后，不是由于合同当事人的过错,而是由于发生了合同当事人无法预见、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同。如果不可抗力事件导致合同不能履行的，合同双方均可解除合同，如果只是暂时阻止合同履行的，可以推迟履行合同。本案中的国家房产调控新政，已导致本合同不能履行，因此，双方都可以解除合同。收受定金的一方应当返还定金，如果协商不了，胡女士可以向法院起诉，要求开发商退还定金及首付款。困惑：利率提高难承受     俞大姐，年过半百，南昌人，女儿在城南工作，一家三口住在50多平方米的老房子里。主要考虑方便女儿上班，想在城南一带购房。挑了将近一个月的时间，终于在象湖挑了一套面积90多平方米、总价在40万元以内的房子。    按俞大姐家原来的情况，再买房时视为首套，可享受7.5折优惠利率。好不容易凑够了首付款，余下的按揭分30年还清。9月26日，俞大姐支付了10万元左右的首付款。    新政一出，全家傻眼了，自家的情况被列为购买第二套住房，首付比例提高至5成，利率提高1.1倍。面对这多出来的一大笔钱只能放弃购房 了。    开发商认定俞大姐属于违约，不愿退回首付款，并要求继续履行合同。    江西中矗律师事务所 刘良欢：解除合同和退款　　如果俞大姐与开发商所签订的房屋买卖合同已经约定了首付10万元，余下房款按揭30年，那么在办理按揭手续过程中遇新政出台，致使无力支付新增的首付款，则属于不可抗力因素导致合同无法履行，俞大姐不构成违约。　　不可抗力，是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。既包括某些非规律性的自然现象，如地震、洪水、海啸，也包括合同当事人人力所不能及的社会现象，如国家法律、政策的变化等。按照我国合同法的有关规定，俞大姐应及时告知开发商遇到新政出台，且无力增加首付，要求解除合同。开发商应与俞大姐解除合同，退回已付房款10万元，对房屋另行销售。

不说别的，CCTV就是宣传。CCTV尤其是CCTV2有多少是真的？比如你谈到“保护买家利益”。如何保护卖家利益?本来可以签约给别人的，结果房子100万没卖成。我本来可以卖给别人的。收到这100万我有安排，现在都鸡飞蛋打了，间接损失200万。这200万谁赔？买家赔吗？不说200万了，单说我存银行买债券吧。我每月损失利息都1%，难道买家要陪吗？如果业主反诉，除了没收定金，还可以继续追讨买家合同金额10%的违约金的。

民事诉讼费用如何计算http://lvshi.gz.bendibao.com/　本地宝律师　2009年5月26日　来源：本地宝 　　　诉讼费用是指当事人进行民事诉讼依法应当向人民法院交纳和支付的费用。诉讼费用可以分为案件受理费和其它诉讼费用两类。 　　案件受理费是指人民法院在受理民事经济纠纷案件时依法向当事人收取的费用。根据《人民法院诉讼收费办法》的规定，案件不同，征收标准也不相同： 　　1、离婚案件，每件交纳10元至50元。涉及财产分割的，财产总额不超过1万元的，不另行收费;超过1万元的，超过部分按1交纳。 　　2、侵害姓名权、名称权、肖像权、名誉权、荣誉权的案件，每件交纳50元至100元。 　　3、其他非财产案件，每件交纳10元至50元。 　　4、财产案件，按争议的价额或金额，按照下列比例交纳： 　　(1)不满100元的，每件交50元; 　　(2)超过100元至5万元的部分，按4交纳; 　　(3)超过5万元至10万元的部分，按3交纳; 　　(4)超过10万元至20万元的部分，按1.5交纳; 　　(5)超过20万元至50万元的部分，按1.5交纳; 　　(6)超过50万元至100万元的部分，按1交纳; 　　(7)超过100万元的部分，按0.5交纳。 　　计算方法是按上述标准对诉讼标的额分段计算，之后相加，所得总额即为应收额。 　　5、侵害专利权、著作权、商标权的案件，每件交纳50元至100元，有争议标的额的，按财产案件的收费标准交纳。 　　6、劳动争议案件，每件缴纳30元至50元。 　　7、破产案件，按破产企业财产总额，依照财产案件收费标准交纳。其他诉讼费用，是指当事人除交纳案件受理费之外，还应交纳的在诉讼中实际支出的各类费用。这些费用主要包括： 　　(1)勘验、鉴定、公告、翻译费; 　　(2)证人、鉴定人、翻译人员的交通费，住宿费、生活费和误工补贴费; 　　(3)采取诉讼保全措施的申请费和实际支出的费用; 　　(4)执行判决、裁定或者调解书所实际支出的费用; 　　(5)人民法院认为应当由当事人负担的其他诉讼费用。 　　人民法院依照民事诉讼法规定的特别程序审理的案件，以及依审判监督程序进行提审、再审的案件，不收取诉讼费用。

我觉得关键是这些政策没有一个缓冲期。ZF过于强势了。至于这个交易取消而且退定的话，我觉得卖方是有损失的。就算随后以原价卖出，都起码损失了小小利息啦。何况以我看跌的观点，业主要承担楼价下跌的风险现实中一般是买家损失惨重。所以要记下，签合同的时候要小心，加上一些有利于自己的条款。炒房团连长的一些话值得学习的

中介费是在交易成功的时候才能给，你都没有交易成功，凭什么给呀？他告不了你，放心吧

这样

这种时期还有人买房啊！

如果你没签买签房屋买卖合同你就不用付中介费，但定金可能就拿不回来了的，买家好说话可能会还你，一般就没的还了的

不给!

我的忠告如下

第一、合同是看客观结果，不是看主观。

你违约了，不管是主观的违约还是客观违约。所以，我建议你不要打官司。100%输。
而且惹恼了业主，可能面临反诉。关键看合同怎么写，如果违约责任是吃掉定金，再追究合同金额的10%，那么你打官司岂不是自投罗网吗？

要仔细看合同的小字是怎么写的。不要只留意填空部分。

第二、协商解除合同

一般由于政策原因，正常情况下，我估计业主也不会继续追究。但你要他书面承认，双方友好协商，解除合同。
不了了之也可以，但不了了之就怕遇到那些专挑刺，爱找茬的人。要一刀切干净，不留后患。

第三、争取中介费给一半，
由于中介确实只进行了一半，后面还有许多工作没有做，事情就中止了。所以要求只支付一半是有道理的。
但如果遇到不讲理的中介，只能算你倒霉。因为中介合同往往是一旦签约就支付全部中介费。

近日，广州市房管局负责二手楼的史小明就公开建议，对于因政策未成交的单子，建议中介不要收取全部费用。想必中介应该会给面子吧？

第四，对于业主

很难要求退定金。这是无理要求。
定金是什么用途的？不就是防止买家“因种种原因”无法完成交易吗？

但不妨尝试“以情感人”，动之以情。或许业主出于同情心，退一部分甚至推全部定金也存在一定的可能性。
可以尝试，但建议适可而止，结果是无法勉强的。

根据最新司法解释，因为国家政策的原因导致买不成房子的，卖家是应该无条件退定金的。

怎么可能会有这样的司法解释，这样的司法解释明明是不合法啊。不妨给了连接。你想啊，司法解释能改变买卖双方的合同条款吗？能取代合同条款吗？

司法解释，最多就是将不可抗力如何定义解释一下。但绝不会将政策因素包括第三方因素（比如银行信贷）列为不可抗力。

前几天，南方日报还是广州日报刚刚说的，大意是“房管局建议中介退一部分佣金”。

对了，如果买卖双方在补充约定栏有约定，比如“因为银行贷款或政策原因，无法进行下一步，合同可以取消”等约定，那么事情又是另一回事。

手写的是第一优先，其次是印刷的。

我（经常是买家）签合同一律会手写一些对自己有利的条款（当然需要对方承认），要么就是将自己在家里打印好的合同补充说明成为合同附件，是合同不可分割的一部分。

炒房团长，有去拍卖场淘房吗?

法院：房贷新政致退房不构成违约 开发商需退全款
2010年10月19日 07:08   来源：北京商报   齐琳 李子君

　　叫停三套房贷引发解约潮，由新政导致购房合同无法继续履行是否构成违约成为关注焦点。北京首例因第三套房贷叫停而引发的违约诉讼昨日宣判，通州法院认定，楼市新政属不可抗力，构成的退房情况不算违约，购房者不承担违约责任，开发商需全额返还购房款。

　　市民刘先生为买第三套房支付了5万元定金和5万元预付款，除需缴纳的首付款外，其余房款采取按揭贷款方式支付。禁止第三套房贷新政出台后，无力筹齐房款的刘先生申请退房，但开发商拒绝退款。几经商谈无效，刘先生决定诉诸法律。通州法院认为，房贷新政导致刘先生无法通过贷款方式购房，这是双方签合同时无法预见的，合同应予解除，并判决开发商返还刘先生定金和首付款共10万元。

　　根据《合同法》，不可抗力是指不能预见、避免和克服的客观情况，因不可抗力不能履行合同的，部分或全部免除责任。北京合川律师事务所律师刘闯认为，上述判决公平、公正，“房贷新政在当事人预料之外，不存在违约行为，如此判决适用于所有购房案例”。

　　“这个案子的判决适用于政策执行交替期内的购房者，但随着调控深入，今后再出现类似情况，恐怕就不能以‘不可预见’作为理由要求返还定金了。”北京中原地产三级市场部研究总监张大伟表示，楼市调控还在深入，契税等政策还可能出现调整，购房者应避免侥幸心理，必须要购房的，应提前向银行咨询自己的可贷款额度，同时缩短交易时间。

（责任编辑：林磊）

律师教你应对新政违约
http://news.lfang.com/ 2010-10-29 11:12:24 来源：南昌晚报 作者：胡燕琼
关键词： 房地产 南昌
   困惑：退首付款遭拒
　　胡女士夫妇7年前从河南老家到南昌，一直从事个体生意，今年9中旬，二人在南昌城东一小区看中一套房子，交了5万块钱定金。月底，胡女士夫妇签了购房合同，付了首付。但就在他们准备贷款材料的时候，银行接到新政策的通知，被告知贷款办不了，因为他们不能提供一年以上的完税证明。现在房子买不了了，胡女士想讨还首付款，可遭到开发商拒绝。面对如此情况胡女士该如何维护自己权利呢？
    江西华特律师事务所刘行：可暂时推迟履行合同
    对于国家出台调控房产的新政策，从法律上来分析，属于不可抗力事件。不可抗力是一项免责条款,是指买卖合同签订后，不是由于合同当事人的过错,而是由于发生了合同当事人无法预见、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同。如果不可抗力事件导致合同不能履行的，合同双方均可解除合同，如果只是暂时阻止合同履行的，可以推迟履行合同。本案中的国家房产调控新政，已导致本合同不能履行，因此，双方都可以解除合同。收受定金的一方应当返还定金，如果协商不了，胡女士可以向法院起诉，要求开发商退还定金及首付款。
困惑：利率提高难承受
     俞大姐，年过半百，南昌人，女儿在城南工作，一家三口住在50多平方米的老房子里。主要考虑方便女儿上班，想在城南一带购房。挑了将近一个月的时间，终于在象湖挑了一套面积90多平方米、总价在40万元以内的房子。
    按俞大姐家原来的情况，再买房时视为首套，可享受7.5折优惠利率。好不容易凑够了首付款，余下的按揭分30年还清。9月26日，俞大姐支付了10万元左右的首付款。
    新政一出，全家傻眼了，自家的情况被列为购买第二套住房，首付比例提高至5成，利率提高1.1倍。面对这多出来的一大笔钱只能放弃购房 了。
    开发商认定俞大姐属于违约，不愿退回首付款，并要求继续履行合同。
    江西中矗律师事务所 刘良欢：解除合同和退款
　　如果俞大姐与开发商所签订的房屋买卖合同已经约定了首付10万元，余下房款按揭30年，那么在办理按揭手续过程中遇新政出台，致使无力支付新增的首付款，则属于不可抗力因素导致合同无法履行，俞大姐不构成违约。
　　不可抗力，是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。既包括某些非规律性的自然现象，如地震、洪水、海啸，也包括合同当事人人力所不能及的社会现象，如国家法律、政策的变化等。按照我国合同法的有关规定，俞大姐应及时告知开发商遇到新政出台，且无力增加首付，要求解除合同。开发商应与俞大姐解除合同，退回已付房款10万元，对房屋另行销售。

定金我都没想过可以要回来，我是想问问能否不用再给中介费了。

签过了

网上这样的案例很多的
有的是引用合同法里“情势变更”有的是“不可抗力”去抗辩
若定金都能退，那么，中介费，完全不给，估计人家不肯，毕竟干了活，我看商量着办吧
毕竟他们没有协助完成交易，而且非你主观原因导致合同无法履行。
如果是我，在他们能积极协助追讨定金的前提下，会考虑给一部分吧。

1、一手楼定金与二手楼定金在实际操作上是完全不同的。
2、那些案例都是舆论，或律师广告。当然也可以说是“舆论操纵”，施压开发商（以保护消费者）。但我觉得，实际情况是，一手楼拿回定金只有不到1%的可能性。二手楼拿回定金的可能性绝对是0。

3、中介费可以拿回50%的可能性极大。

因为中介是全过程的，不是签了约就完工。100%的工作都做完，拿100%的金额。只做了一半，拿一半的佣金也说得过去。
再有，广州市房管局已经发话，应该算是行政干预站到了买家这一边。中介应该会给个面子的。

政策绝对不可能解释为“不可抗力”，去翻辞海对政策的定义。将政策解释为不可抗力的律师根本就无资格领取律师执照的。

政策倒可以解释为“重大情势变更”。
但要证明买家“无过失”很难。因为我国调控政策月月有，年年有。舆论天天有宣传。买家要证明自己“在重大情势变更”情况下无过失很难，几乎不可能。卖家倒可以轻易证明“政策变化属于买卖双方需要事先预防和实现考虑的商业环境”。

否则，银行信贷政策的变更也属于重大情势变更了，也可以因此解除合同了。那合同岂不是象面团一样，随便认人摆弄了？

许多合同条款都直接明文规定，未在规定期限内筹集到首付款怎么办，未在规定期限内办妥按揭贷款怎么办。这些都是不可推翻的合同条款，连“重大情势变更”都不算。
比如，合同往往约定：首付预计为30%，贷款预计为70%。如果无法办理合同金额70%的贷款，则需在多少天内补足首付款。若贷款50%，则首付款比例是50%，等等字样。

[ 本帖最后由 炒房团连长 于 2010-11-1 09:45 编辑 ]

中介费还没有交付，只给了定金，能否不给中介费就了结了此事啊，我现在已经损失很多了。