律师教你应对新政违约 http://news.lfang.com/ 2010-10-29 11:12:24 来源：南昌晚报 作者：胡燕琼 关键词： 房地产 南昌    困惑：退首付款遭拒　　胡女士夫妇7年前从河南老家到南昌，一直从事个体生意，今年9中旬，二人在南昌城东一小区看中一套房子，交了5万块钱定金。月底，胡女士夫妇签了购房合同，付了首付。但就在他们准备贷款材料的时候，银行接到新政策的通知，被告知贷款办不了，因为他们不能提供一年以上的完税证明。现在房子买不了了，胡女士想讨还首付款，可遭到开发商拒绝。面对如此情况胡女士该如何维护自己权利呢？    江西华特律师事务所刘行：可暂时推迟履行合同    对于国家出台调控房产的新政策，从法律上来分析，属于不可抗力事件。不可抗力是一项免责条款,是指买卖合同签订后，不是由于合同当事人的过错,而是由于发生了合同当事人无法预见、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同。如果不可抗力事件导致合同不能履行的，合同双方均可解除合同，如果只是暂时阻止合同履行的，可以推迟履行合同。本案中的国家房产调控新政，已导致本合同不能履行，因此，双方都可以解除合同。收受定金的一方应当返还定金，如果协商不了，胡女士可以向法院起诉，要求开发商退还定金及首付款。困惑：利率提高难承受     俞大姐，年过半百，南昌人，女儿在城南工作，一家三口住在50多平方米的老房子里。主要考虑方便女儿上班，想在城南一带购房。挑了将近一个月的时间，终于在象湖挑了一套面积90多平方米、总价在40万元以内的房子。    按俞大姐家原来的情况，再买房时视为首套，可享受7.5折优惠利率。好不容易凑够了首付款，余下的按揭分30年还清。9月26日，俞大姐支付了10万元左右的首付款。    新政一出，全家傻眼了，自家的情况被列为购买第二套住房，首付比例提高至5成，利率提高1.1倍。面对这多出来的一大笔钱只能放弃购房 了。    开发商认定俞大姐属于违约，不愿退回首付款，并要求继续履行合同。    江西中矗律师事务所 刘良欢：解除合同和退款　　如果俞大姐与开发商所签订的房屋买卖合同已经约定了首付10万元，余下房款按揭30年，那么在办理按揭手续过程中遇新政出台，致使无力支付新增的首付款，则属于不可抗力因素导致合同无法履行，俞大姐不构成违约。　　不可抗力，是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。既包括某些非规律性的自然现象，如地震、洪水、海啸，也包括合同当事人人力所不能及的社会现象，如国家法律、政策的变化等。按照我国合同法的有关规定，俞大姐应及时告知开发商遇到新政出台，且无力增加首付，要求解除合同。开发商应与俞大姐解除合同，退回已付房款10万元，对房屋另行销售。

不说别的，CCTV就是宣传。CCTV尤其是CCTV2有多少是真的？比如你谈到“保护买家利益”。如何保护卖家利益?本来可以签约给别人的，结果房子100万没卖成。我本来可以卖给别人的。收到这100万我有安排，现在都鸡飞蛋打了，间接损失200万。这200万谁赔？买家赔吗？不说200万了，单说我存银行买债券吧。我每月损失利息都1%，难道买家要陪吗？如果业主反诉，除了没收定金，还可以继续追讨买家合同金额10%的违约金的。

民事诉讼费用如何计算http://lvshi.gz.bendibao.com/　本地宝律师　2009年5月26日　来源：本地宝 　　　诉讼费用是指当事人进行民事诉讼依法应当向人民法院交纳和支付的费用。诉讼费用可以分为案件受理费和其它诉讼费用两类。 　　案件受理费是指人民法院在受理民事经济纠纷案件时依法向当事人收取的费用。根据《人民法院诉讼收费办法》的规定，案件不同，征收标准也不相同： 　　1、离婚案件，每件交纳10元至50元。涉及财产分割的，财产总额不超过1万元的，不另行收费;超过1万元的，超过部分按1交纳。 　　2、侵害姓名权、名称权、肖像权、名誉权、荣誉权的案件，每件交纳50元至100元。 　　3、其他非财产案件，每件交纳10元至50元。 　　4、财产案件，按争议的价额或金额，按照下列比例交纳： 　　(1)不满100元的，每件交50元; 　　(2)超过100元至5万元的部分，按4交纳; 　　(3)超过5万元至10万元的部分，按3交纳; 　　(4)超过10万元至20万元的部分，按1.5交纳; 　　(5)超过20万元至50万元的部分，按1.5交纳; 　　(6)超过50万元至100万元的部分，按1交纳; 　　(7)超过100万元的部分，按0.5交纳。 　　计算方法是按上述标准对诉讼标的额分段计算，之后相加，所得总额即为应收额。 　　5、侵害专利权、著作权、商标权的案件，每件交纳50元至100元，有争议标的额的，按财产案件的收费标准交纳。 　　6、劳动争议案件，每件缴纳30元至50元。 　　7、破产案件，按破产企业财产总额，依照财产案件收费标准交纳。其他诉讼费用，是指当事人除交纳案件受理费之外，还应交纳的在诉讼中实际支出的各类费用。这些费用主要包括： 　　(1)勘验、鉴定、公告、翻译费; 　　(2)证人、鉴定人、翻译人员的交通费，住宿费、生活费和误工补贴费; 　　(3)采取诉讼保全措施的申请费和实际支出的费用; 　　(4)执行判决、裁定或者调解书所实际支出的费用; 　　(5)人民法院认为应当由当事人负担的其他诉讼费用。 　　人民法院依照民事诉讼法规定的特别程序审理的案件，以及依审判监督程序进行提审、再审的案件，不收取诉讼费用。

我觉得关键是这些政策没有一个缓冲期。ZF过于强势了。至于这个交易取消而且退定的话，我觉得卖方是有损失的。就算随后以原价卖出，都起码损失了小小利息啦。何况以我看跌的观点，业主要承担楼价下跌的风险现实中一般是买家损失惨重。所以要记下，签合同的时候要小心，加上一些有利于自己的条款。炒房团连长的一些话值得学习的

1、一手楼定金与二手楼定金在实际操作上是完全不同的。
2、那些案例都是舆论，或律师广告。当然也可以说是“舆论操纵”，施压开发商（以保护消费者）。但我觉得，实际情况是，一手楼拿回定金只有不到1%的可能性。二手楼拿回定金的可能性绝对是0。

3、中介费可以拿回50%的可能性极大。

因为中介是全过程的，不是签了约就完工。100%的工作都做完，拿100%的金额。只做了一半，拿一半的佣金也说得过去。
再有，广州市房管局已经发话，应该算是行政干预站到了买家这一边。中介应该会给个面子的。

政策绝对不可能解释为“不可抗力”，去翻辞海对政策的定义。将政策解释为不可抗力的律师根本就无资格领取律师执照的。

政策倒可以解释为“重大情势变更”。
但要证明买家“无过失”很难。因为我国调控政策月月有，年年有。舆论天天有宣传。买家要证明自己“在重大情势变更”情况下无过失很难，几乎不可能。卖家倒可以轻易证明“政策变化属于买卖双方需要事先预防和实现考虑的商业环境”。

否则，银行信贷政策的变更也属于重大情势变更了，也可以因此解除合同了。那合同岂不是象面团一样，随便认人摆弄了？

许多合同条款都直接明文规定，未在规定期限内筹集到首付款怎么办，未在规定期限内办妥按揭贷款怎么办。这些都是不可推翻的合同条款，连“重大情势变更”都不算。
比如，合同往往约定：首付预计为30%，贷款预计为70%。如果无法办理合同金额70%的贷款，则需在多少天内补足首付款。若贷款50%，则首付款比例是50%，等等字样。

[ 本帖最后由 炒房团连长 于 2010-11-1 09:45 编辑 ]

中介费还没有交付，只给了定金，能否不给中介费就了结了此事啊，我现在已经损失很多了。

1、假如中介费是10000，你看看付3000行不行。
2、给经办中介一点好处。大家都不容易。
3、坚持最高只付50%的底线。

不是说金额不到多少钱，法院不立案的吗？假如民事几万元的纠纷，只要不牵扯到房屋买卖本身（假如你搞定业主那头，单单是中介费的纠纷），本身就不是什么大事。
关键是给中介当事人（包括经理）一点好处，大事化小，小事化了。大家和气生财，不要为一点小事撕破脸皮。

政策变了，大家都要理解，不要逼人太甚。

[ 本帖最后由 炒房团连长 于 2010-11-1 09:58 编辑 ]

这还让不让人活了。人家又不是不想买。是没办法买不起了。赔了定金不说，还得再付一笔。这政策改变难道不算不可抗力因素吗！！！

这是啥房子啊，每天的违约金按什么百分比收啊！

哎，遇到这种事儿可能还是得打官司了，不然中介会没完美了的纠缠你，本来定金都损失了，中介费还要付，房没买成先亏几万郁闷死了。打官司应该是可以把定金拿回来，中介费应该是付也不会超过一半的吧。这样可以将损失降到最低。。。

政策性违约不应该收取违约金。
定金你也能拿回来，中介费，商量着办吧。
必要的时候打官司要求司法解释，申请终止合同。
其实手续并不复杂，写好讼状，递交法院就好。

定金绝对不可能要回来的。你转载的那些只是新闻，90%是假新闻。即使有10%的可能是真事，首先考虑到是遇到“南京老太”了。

定金能要回来，肯定是诚意金。能要回定金的人绝对是“北京老太”，一般人是办不到的。
不信你就去咨询律师，你就说：不给律师费，能要回的钱大家怎么分，你看有没有律师愿意接这个生意。

倒是楼主说的“中介威胁每天近千元违约金”，这个明显是霸王条款。又不涉及房款，区区几万元中介费何须每天近千元违约金？根本无需理会。

楼主可推脱中介环节涉嫌欺诈行为。这个倒可以寻求律师解决。也可以考虑暴制暴的方式，或找找人。你是个人，有些无助，找你要钱的其实也是个人。要让他感觉到你一样的感受。许多人觉得是为公司做事，所以肆无忌惮。其实，公司是什么？公司是个很虚的东西。

关键是你不要怕，敢于碰硬，敢于撒泼。找你要钱的人并不是为自己要钱，你始终是为自己的利益而战。

因为广州房管局已经说了，建议中介退一步，只收取部分中介费。这个追讨中介费肯定不会象以前那样被立案。

以前，不少逃费中介费的案例，中介是受害者。这次并非这种情况。舆论和官方不支持中介不依不饶的行为。你也可以去G4出动等渠道曝光啊。中介今后还怎么做生意？

要点：

适当安抚当事人。这个就是曾经为你跑前跑后的中介和他的经理。

要给点好处人家。不要让人家觉得憋气。今后，即使他们代表公司找你追讨中介费，也只是“被迫”要这样做。只要当事人（中介）站在你这一边，许多事情是可以大事化了，小事化了的。

当事人好凶啊，每天威胁我，又大声说虽然同情我，但是还会告我。我心里有点怕。又不甘心给钱

只能同情一下，哎，首期都没准备好，还买什么房

准备了三成

不会难的。
我曾经在今年1月份尝试过追讨定金
当时不要房子的原因很多，有房子自身的情况，有KFS的隐瞒销售的手法，还有新政的原因
其实当时要不回来主要原因是虽然1月初出了政策，但房贷政策执行很松动
说如果真的是因为政策原因贷不到，他们就退的。
KFS和银行关系很好，拍胸口答应能帮我搞到贷款
而我又真的不太喜欢那房子
所以放弃定金，他们也没找我追讨过任何赔偿和违约金。

[ 本帖最后由 liyifan 于 2010-11-3 11:58 编辑 ]

重点是北京已经对这类案件有现成的判例了

除非在合同里有免责条款专门约定你这种情况不能豁免

到法院递状子好简单的，按格式写好你情况和诉求，以及提交相关的证据和引用的法律条文，如果初审能立案，就预交诉讼费好了，并预约相关人等等法院安排出庭诉辨。

上次追讨KFS推迟交楼的赔偿问题，根本没找律师，自己写的状纸，在网上找的条文，逻辑清晰，证据确凿，之前也有判例，过庭5分钟就判决了。

给业主违约金，中介那么积极追讨干什么？
买家任何办理过程中的困难他们多数是推和拖2个字决
拿钱不办事的主儿
也许根本原因也许是他和业主是穿一条裤子的
做好中介费全损撕破脸的心理准备
争取把定金拿回来，违约金更是扯淡的事情
理论上买卖双方中介费各负一半责，若实收，成交自然都是你出，你看看能不能争取减免一半，只承担买家责任。