律师教你应对新政违约 http://news.lfang.com/ 2010-10-29 11:12:24 来源：南昌晚报 作者：胡燕琼 关键词： 房地产 南昌    困惑：退首付款遭拒　　胡女士夫妇7年前从河南老家到南昌，一直从事个体生意，今年9中旬，二人在南昌城东一小区看中一套房子，交了5万块钱定金。月底，胡女士夫妇签了购房合同，付了首付。但就在他们准备贷款材料的时候，银行接到新政策的通知，被告知贷款办不了，因为他们不能提供一年以上的完税证明。现在房子买不了了，胡女士想讨还首付款，可遭到开发商拒绝。面对如此情况胡女士该如何维护自己权利呢？    江西华特律师事务所刘行：可暂时推迟履行合同    对于国家出台调控房产的新政策，从法律上来分析，属于不可抗力事件。不可抗力是一项免责条款,是指买卖合同签订后，不是由于合同当事人的过错,而是由于发生了合同当事人无法预见、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同。如果不可抗力事件导致合同不能履行的，合同双方均可解除合同，如果只是暂时阻止合同履行的，可以推迟履行合同。本案中的国家房产调控新政，已导致本合同不能履行，因此，双方都可以解除合同。收受定金的一方应当返还定金，如果协商不了，胡女士可以向法院起诉，要求开发商退还定金及首付款。困惑：利率提高难承受     俞大姐，年过半百，南昌人，女儿在城南工作，一家三口住在50多平方米的老房子里。主要考虑方便女儿上班，想在城南一带购房。挑了将近一个月的时间，终于在象湖挑了一套面积90多平方米、总价在40万元以内的房子。    按俞大姐家原来的情况，再买房时视为首套，可享受7.5折优惠利率。好不容易凑够了首付款，余下的按揭分30年还清。9月26日，俞大姐支付了10万元左右的首付款。    新政一出，全家傻眼了，自家的情况被列为购买第二套住房，首付比例提高至5成，利率提高1.1倍。面对这多出来的一大笔钱只能放弃购房 了。    开发商认定俞大姐属于违约，不愿退回首付款，并要求继续履行合同。    江西中矗律师事务所 刘良欢：解除合同和退款　　如果俞大姐与开发商所签订的房屋买卖合同已经约定了首付10万元，余下房款按揭30年，那么在办理按揭手续过程中遇新政出台，致使无力支付新增的首付款，则属于不可抗力因素导致合同无法履行，俞大姐不构成违约。　　不可抗力，是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。既包括某些非规律性的自然现象，如地震、洪水、海啸，也包括合同当事人人力所不能及的社会现象，如国家法律、政策的变化等。按照我国合同法的有关规定，俞大姐应及时告知开发商遇到新政出台，且无力增加首付，要求解除合同。开发商应与俞大姐解除合同，退回已付房款10万元，对房屋另行销售。

不说别的，CCTV就是宣传。CCTV尤其是CCTV2有多少是真的？比如你谈到“保护买家利益”。如何保护卖家利益?本来可以签约给别人的，结果房子100万没卖成。我本来可以卖给别人的。收到这100万我有安排，现在都鸡飞蛋打了，间接损失200万。这200万谁赔？买家赔吗？不说200万了，单说我存银行买债券吧。我每月损失利息都1%，难道买家要陪吗？如果业主反诉，除了没收定金，还可以继续追讨买家合同金额10%的违约金的。

民事诉讼费用如何计算http://lvshi.gz.bendibao.com/　本地宝律师　2009年5月26日　来源：本地宝 　　　诉讼费用是指当事人进行民事诉讼依法应当向人民法院交纳和支付的费用。诉讼费用可以分为案件受理费和其它诉讼费用两类。 　　案件受理费是指人民法院在受理民事经济纠纷案件时依法向当事人收取的费用。根据《人民法院诉讼收费办法》的规定，案件不同，征收标准也不相同： 　　1、离婚案件，每件交纳10元至50元。涉及财产分割的，财产总额不超过1万元的，不另行收费;超过1万元的，超过部分按1交纳。 　　2、侵害姓名权、名称权、肖像权、名誉权、荣誉权的案件，每件交纳50元至100元。 　　3、其他非财产案件，每件交纳10元至50元。 　　4、财产案件，按争议的价额或金额，按照下列比例交纳： 　　(1)不满100元的，每件交50元; 　　(2)超过100元至5万元的部分，按4交纳; 　　(3)超过5万元至10万元的部分，按3交纳; 　　(4)超过10万元至20万元的部分，按1.5交纳; 　　(5)超过20万元至50万元的部分，按1.5交纳; 　　(6)超过50万元至100万元的部分，按1交纳; 　　(7)超过100万元的部分，按0.5交纳。 　　计算方法是按上述标准对诉讼标的额分段计算，之后相加，所得总额即为应收额。 　　5、侵害专利权、著作权、商标权的案件，每件交纳50元至100元，有争议标的额的，按财产案件的收费标准交纳。 　　6、劳动争议案件，每件缴纳30元至50元。 　　7、破产案件，按破产企业财产总额，依照财产案件收费标准交纳。其他诉讼费用，是指当事人除交纳案件受理费之外，还应交纳的在诉讼中实际支出的各类费用。这些费用主要包括： 　　(1)勘验、鉴定、公告、翻译费; 　　(2)证人、鉴定人、翻译人员的交通费，住宿费、生活费和误工补贴费; 　　(3)采取诉讼保全措施的申请费和实际支出的费用; 　　(4)执行判决、裁定或者调解书所实际支出的费用; 　　(5)人民法院认为应当由当事人负担的其他诉讼费用。 　　人民法院依照民事诉讼法规定的特别程序审理的案件，以及依审判监督程序进行提审、再审的案件，不收取诉讼费用。

我觉得关键是这些政策没有一个缓冲期。ZF过于强势了。至于这个交易取消而且退定的话，我觉得卖方是有损失的。就算随后以原价卖出，都起码损失了小小利息啦。何况以我看跌的观点，业主要承担楼价下跌的风险现实中一般是买家损失惨重。所以要记下，签合同的时候要小心，加上一些有利于自己的条款。炒房团连长的一些话值得学习的

惯例是什么？收了定金之后，

如果业主卖不成或不卖了，不管什么原因，双倍退订。
如果买家买不成或不买了，不管什么原因，踏定。

法律保护这个交易惯例。这个交易惯例也被民间交易广泛接受。所以啊，退定是根本不可能的。

为什么一手楼有的时候有一丝可能性可以退定？
其实严格地说也不应该退定。但销售一手楼的人始终是员工，员工的话就不是自己的利益，所以就有可能出卖公司利益。
再说了，正如你举例的情况，退定都是先有约定的。比如在某种情况下，可以退订。等等。这其实是一种君子协定，并非合同，理应退定。

又比如，正好也有其他买家要买这套房，一个小区也不差这一套，两套，双方又何必苦苦坚持呢？

可以退定，背后原因是多方面的。正常情况下，一手楼一般也不会退定。

[ 本帖最后由 炒房团连长 于 2010-11-3 14:32 编辑 ]

LZ都做好放弃定金的最坏打算了，中介不知死活还要追讨违约金，简直无良兼且无理。
索性闹上法院又如何？最坏代价不过是涉及金额4％的诉讼费而已。如果胜诉还能让对方承担。
不过是第一次送审立案，然后是一周后，签收传票和开庭时间。一般3个月内。
如果你理亏和证据不足，法院根本不会立案，也没有后续的问题。

不管什么原因？
您的合同法学得真好

任何合同的履行都有除外条款
律师要打官司，重点就是要证明情况符合除外条款。

国家出夜半政策是惯例么？
凭什么风险和损失都要由买家承担！

这是买家，卖家，以及中介要问国家的问题吧。你说呢？

卖家受到的损失，就是资产无法套现的损失。没有成交已经是损失。房款动辄百万，拖多一个月都是钱。所以你不要觉得卖家没有损失。

中介也有损失。

买家当然也有损失。

三方都有损失。这正是三方要问国家的问题。

政策是突然出台的，即时生效的，根本没有任何缓冲期，也没有所谓发布期和生效期的间隙。
买家关于不可预知此突发的情势变更，因此根本无须做任何解释，只要出示法规即可。
除非中介和业主能提交证据说明买家是明知政策会变恶意毁约的。

[ 本帖最后由 liyifan 于 2010-11-3 16:29 编辑 ]

换个角度看
如果不申告，无过失又无辜的买家，损失的是明明白白的定金和中介费用，还有所谓无耻的违约金。一个政策下来，35000已经是真金白银的损失。凭什么呢？
而卖家事实上房产证在手，产权并无任何损失，终止合同，只是一单生意因为国家政府出政策做祟，回到签约前的原始状态。
再怎么怪也怪不到买家头上，让买家承担一切损失呀。
所谓机会成本，在实际完成成交前，只是一个虚拟的假设。
而本坛不是有MM晒自己房子没卖收毁约定金都收到挺开心么？
话说，还真的没看出在如今的环境下，这个卖家有啥损失哦
所以我觉得你的立场首先站在了卖家的角度
SORRY,刚看到你的ID，是炒家的角度，根本不是居中的位置，所以自然会得了便宜还卖乖的宣扬让买家自吞苦果。

我觉得关键是这些政策没有一个缓冲期。ZF过于强势了。至于这个交易取消而且退定的话，我觉得卖方是有损失的。就算随后以原价卖出，都起码损失了小小利息啦。何况以我看跌的观点，业主要承担楼价下跌的风险

现实中一般是买家损失惨重。所以要记下，签合同的时候要小心，加上一些有利于自己的条款。炒房团连长的一些话值得学习的

你的立场是鲜明的，我也是支持的。大家都是站在楼主（发帖人）的立场，如何解决当前困境，对不对？

我们的分歧在于解决方案。你的方案比较纯粹，但也比较激进。我的方案则比较适中，也更具备可行性。

我要对楼主（主贴发帖）说的最后一句如下：

不要担心中介的威胁。中介不会付诸法律。
经我最终权衡分析（仅供参考）：这件事情，谁当原告谁倒霉。

因为当局不欢迎在这个问题上搞大，毕竟牵扯到当局的某些不当做法。当局有可能成为连带责任人。当局最希望看到的就是：大家都不要出声，都不要再闹。那么，谁闹（原告）就倒霉。
假如中介要搞大这件事，诉诸法律。很可能被判基于中介的霸王条款和中介行为的不当，因此合同无效。这样以来，就不会再有其他中介屡屡为了这种事情而上告了。