2. 首期款（或全款）。无论你是按揭贷款还是一次性付款。都应该把这笔款项留在过户当天交。具体做法是过户前先和业主说好钱所在的银行，让业主开好户头，过户当天买家带好卡和存折，先和业主，中介去银行打出余额，让业主看到足够的款项。然后把卡和存折交到业主手上（可别把密码也告诉啊）。然后三方一起去办理过户。在办完转名等手续该交契税的之前，就该是交楼款的时候了。因为一般来说，一个房产转名完成的标志是交完契税。即使办完转名了，如果没交契税，也是做不得数的。而这个时候想取消交易，也是必须双方同到场同意办理才行。所以这个时候，应该是处于一个比较平衡都放心的阶段。然后这个时候将税单拿给由业主保管，买家拿回存折和卡双方一起去银行转款。买将记得在过户前要中介帮忙算好业主可能会差的各种物业费用，然后再预多一点凑个整数。从应付款项中扣除交给中介。由中介交楼时清理完业主的各种费用后再退余额给业主。扣除一些尾款后其他的可以转给业主了，然后拿回税单去交契税。交往契税再把回执单据交回房管局，交易就完成了。

3. 上面的流程是我们那么多交易中摸索出来相对安全，而且也容易被买卖双方接受的方法。但其实各个地方的交易流程，付款习惯不一样，而且整个流程还主要是以买家的安全角度为主。所以不同地方的卖家或者中介也未必能接受。因此只能给大家一个参考。尽量按照这种流程做，资金安全应该都是没有问题的。
　　4. 最后还有一笔钱，就是中介费啦。最近我写的这些已经有同行对我提出不满了，很是含沙射影的说了一些挺装B的话，尽管我和他所在的地方八辈子不拉杆，而且他也声称他的客户99%不上天涯---------我不知道他这个数据如何统计的如此精确，也许他是我国第一个见客户还要询问上不上天涯的中介同行吧，那天涯真要给他发奖章了，只是他的数据显得天涯好像很不怎么样。所以，对于中介费，我只说开始承诺多少就要给多少，只是给的时机可以自己根据情况好好考虑考虑-------再声明一次，我这只是针对做事不太规矩的中介而言的。

学习了

留爪，学习

接上篇，继续搬运。

　　前面讲到，当业主电话或者上门放盘，首先业务员会尽量游说卖家做独家委托。关于独家委托上文也做了详细的分析。总之随着二手房市场的发展，越来越多的业主发觉，做独家委托基本上没有什么优势，对中介来说反而好处多多。所以到现在，要签个独家委托，已经是非常困难了。
　　虽说困难，不过既然是公司规定的程序，那每次接盘都要是要例牌的做一次的。万一能成，就当天上掉馅饼了（公司规定，签成独家委托的业务员无论谁成交，都有提成）。不能成也无所谓，也习惯了，努力做就是了。
　　不能成了就继续做下去吧，记录好业主的各种信息，最好能约业主上门看看，这样有更直观的印象。特别是看到实景，就可以大概清楚业主留下来的东西大概值多少钱，再加上其同类房型的平均价格对比对比。大致上就可以分析出业主这个价格的在高中低哪个位置了。
　　花了那么大篇幅讲房价确定的一些过程，主要是这个还是有助于客户到时候可以反推一个比较合理的价格。就不用怕到时候买到贵房。
　　价格确定后，这个时候中介就要开始约客户介绍房子。怎么写之一部分，最近几天我是挺伤脑筋。因为在一个谈判中，需要转换位置，在三方心理中转来转去。如果还是想这种叙述的方式来说，要经常在客户，业主，业务员三个角色中转换，不单读者会迷糊，可能我自己到时候都不好说。所以我决定，用一个故事叙述的方式来讲这一段知识。我举例的故事，是我所经历过比较复杂的一个交易，当时搞的人是挺头疼的。而且我在叙述中，会将我所见过，说听过，可能是自己的，也可能别的同事的一些案例融入在这里一起讲，尽量把我所知道的一些要点融入这个故事中。有点小说式，希望大家能喜欢。

　　200*年8月的一个星期天的午后，我正百无聊赖的呆在店里，对着电脑发呆。现在正是一年中最热的时候，看着门外那毒辣的阳光，隐隐约约冉冉上升的热气，不禁哀叹，看来今天又要颗粒无收了。
　　 对于中介行当来说，周六日其实才是真正做事的黄金时刻。将近一半的客人都只能在这两天上门看楼，而许多业主也只有这两天才有时间在家迎接看楼的客人上门。所以可以毫不夸张的说，只要把握了周末这两天，周一至周五你就是在家睡大觉，业绩也不会差到哪里去。
　　可今时不同往日，这个周末两天竟然没有一个客人上门，当然门外那将近40度的高温可能是个原因，不过绝不应该是决定性的，真正要买房的客人的热情是不会为被这温度阻挡脚步的。
　　 真正的原因只能是一个多月前那次政策的调整。进入今年以来，房价似坐了火箭一样往上冲，特别是过完年进入三月份以来，更是进入了疯狂上涨的阶段。到了六月初，我那周边的几个楼盘的房价基本上都上涨了50%左右，而且很多时候还是有价无市------人业主都不愿意卖。
　　 火爆的楼市当然也让店里的生意出奇的火爆，天天都能签单那是正常的事。进进出出的业务员忙的连饭都顾不上吃，一天看个十几趟楼都不带喊累的，个个眼里冒着金光，大有一个月要把退休金都赚回来之势。可这时，坊间开始流传一条消息带来了一丝不安，就是政府要出手抑制楼市了。
　　 尽管都知道了条消息，但还是想不到政策来的那么快。在一个没招谁惹谁的日子里，我正满脸堆笑的带着一个即将成交的客户在业主家清点家私电器，我们经理来电话，他用种世界末日要来的低沉口气告诉我：“调整政策下来了，我们麻烦了!”
　　 这次政策的核心就是大家后来很熟悉的营业税等的征收了。出证两年以下的按全额征收营业税和个人所得税。两年至五年的按差额征收。五年以上的全免。而我在地段，尽管楼龄大概都有四五年了，可出证大部分都不超过两年，只有个别早期的将将够两年时间。
　　 比如一个40万的房子，如果出证在两年以下的，那么它将缴总额的6.5%的税，也就是说，要交易这套房子，要多出将近三万块钱。
　　很显然，这条政策的杀伤力是巨大的，当下我那要成交的单就黄了，客户和业主都表示要观望观望。而后回到店里，电话更是源源不断，都是客户和业主们在询问这条政策的影响的。
　　 整个市场一下被打沉下去了，因为政策出台的突然，不单是我们做中介的无法给客户清楚的解释，，许多细节上的东西连房管局自己都无法确定。而只有两天的缓冲期也让房管局根本无法顾及这些------整个房地产交易中心都快给挤爆了，能过户的都赶在这两天要赶紧办手续。最后甚至要出动警察在交易中心门口摆铁栏，按批次放人进交易中心，而房管局也破天荒延长办公时间，承诺办完所有排队的才下班。

两天的缓冲期的混乱程度绝对是不可思议的。这两天不单是房管局混乱，各个中介也是乱成一锅粥。所有有过户经验业务员都被要求去办理过户，是不是自己的单都得义务帮忙，没有过户经验的也得去帮忙排队。放眼望去，太壮观了，到处都是各个中介的同行，打招呼的声音此起彼伏，真像一个史上最大的中介业务嘉年华。
　　 急归急，乱归乱，时间终于还是按照它恒古不变的脚步走完了这两天的缓冲期。赶在这两天过完户的都兴高采烈，没过成的捶胸顿足。那可是少则几万，多则几十万的差别啊。
　　 但是我们店里，气氛倒是比较统一了-----一片的愁云惨雾。没有人能将手中的合同都成功的过完户。因为大部分涉及到很多赎契，按揭的问题，根本没有时间去整齐资料过户。眼看着前段时间废寝忘食做的单都有黄的可能，整间店各位同事集体跳江的心思都有了。
　　 而各方反馈回的信息都不太妙，据一些已经和买卖双方沟通过的同事介绍，结果都很不好，基本上买卖双方都认定，要想继续交易，这笔多出来的钱都应该由对方出。
　　 双方都有各自的理由，买方认为，这笔税费本身就是针对卖家的，有什么理由又要买家出呢？而卖方认为，自己都是实收价，政府多收税，也不是自己赚的，凭什么要多出钱。
　　 买卖双方的立场都是非常坚定的。对于买家来说，政策出台，房价下调应该是不远的事，许多人都后悔出手过早了。要不是怕卖家没收定金，可能很多买家都直接放弃说不买了。同样，卖家的情况也是非常微妙，现在同意买家解除合同吧，将来若是房价一直向下卖不出去，那就要亏大了。但是如果现在就承担营业税等，更是眼睁睁的看着钱飞走，总之怎么做都不好受。于是在这种微妙的平衡下，大部分客户都不约而同的选择了暂时观望，看看新政实施后市场动向再决定。
　　 新政实施的第一天，一大早我们经理就去交易中心探听情报，不到一个小时后就匆匆赶回来，进门第一个动作就是冲我们做了一个非常老土的V的手势，笑得见牙不见嘴的冲我们道：“还有戏，赶紧开会~！

经理的表情让我们的心情一下子澎湃起来，全部人赶紧速度冲入会议室听经理传达。会开的并不长，主要的问题就是关于楼龄的界定。
　　上文讲过，因为这个政策出得急，很多细节方面没有准确的说明。最最重要的一条就是：对于第一次转手的房产，以什么时间确定其应缴税额。
　　 大家知道，一手楼客户买房以后，往往可能过了好几年才能出房产证。而新政策对于房产应缴税的描述是“购买”多少多少年应缴多少多少税，而不是“出证”多少多少年应缴多少税（前面关于政策的解读是后来已经更正的，并不是笔者的错误）。所以，按照哪个时间为标准，就成了最重要的问题。而一大早去到房管局的，都是询问这个问题。
　　 房管局并没有及时回答问题。事实上连他们自己也无法确定应该按照哪个时间执行。据我后来一个在房管局工作的朋友描述，当时他们局长简直到了焦头烂额的地步。不单外面交易所等着许多急于知道答案的人们，他自己交易所的工作人员也在等指示才能开始工作，更有许多头头脑脑们也都纷纷打电话到房管局找局长要答案。而这个局长实际上一大早上班就已经打电话向市里要指示。而市里给的答复是，也在等省里的指示。

好在等待的时间也并不长，大约也就上班后一个小时左右，答复出来了：在国家没有新的政策解释下来之前，各个房管局可自行决定执行的标准。而这个局长接到指示后，果断拍板：缴税时间标准以购房**和房产证两者时间靠前的为准。没有购房**的一律以出证时间为准。房屋的成交价格以业主自觉申报为准。还有就是如果没有**可以证明原价的。即使超过两年，只要没过五年。也不能按照差额报税，必须按照申报价格全额纳税。
　　 这个消息太及时了，我们做的楼盘90%都是这种情况，购买的时间都差不多四五年，出证时间却大都是一年多。也就是说，本来在我们手里这些可能要黄的单子全都可以过了缴全额税的关口。而以自觉申报成交价为主而不是评估价为主的申报方式，也让做低房价成为可能，只要将成交价比业主的购买价高一点点就行了。
　　 事情基本都交代完了，最后我们经理一改这几天蔫蔫的样子，找回了平日对我们张牙舞爪的气势，唾沫横飞的吼道：“记住了，这是我们难得的机会，因为政策到时候肯定还会统一以出证时间为标准的。时间紧迫，你们赶紧把买卖双方的资料统计一下，看看有多少要办快件的资料有多少，要多少钱。让后打电话给你们客户看谁出这个钱，我们原则上建议是一人一半。还有记得让你们的业主把购房**找出来。各位加油啊，谁能把手头上的单全部过户了，下个月额外奖励，重奖~！”
　　 所有人直接无视了他最后一句话。他老人家月月都会奖励人，所谓的重奖每次也就三四百块钱左右，如果全能落袋凭良心讲也很是不错了。问题是每次发了奖金后他都会开心的告诉大家，某某某（中奖人）为了感谢各位同事，决定晚上请大家吃大餐。于是每个月中奖的同事，到最后没有不倒贴钱的。后来每次发奖金的日子，被我们统称为“出血日！”

突如其来的希望让大家又充满了动力，所以人都快马加鞭的干起活来。各种资料的快件费用少则几百元，多的也就三四千元。所以和客户们的谈判还是比较成功，大部分客户都同意对半分担这些费用，只有少数实在难搞的客户，在我们忍痛主动减少中介费的情况下，也基本都解决了。
　　 这次政策的调整，还很是意外的养肥了一批人。那年交易出了新规定，交易时都要附上最新的宗地图和分户图并盖房管局的章。而那年以前出的证都没有分户图。这个时候就要向房管局申请办理。本身来说办理这个是免费的，只是要十五个工作日才能拿。如果要想快拿，就得找人办快件。原来快件的通价统一都是八十，到政策发布后，立马升到四百。。。。。
　　 还有就是按揭公司和银行的一些人，也很是发了一笔。赎契的正常排队可能要几个月才能拿回房产证。但如果你肯花三千块钱的话，连申请带扣款加拿证，三天也就搞掂了

等着学习，期待。

只怪太晚才知道这贴。不然就不会被中介耍了几通，还被 业主反价。。。现在被动着呢

正要学习，等

说得真实。我是中介。但是真正了解这个行业，又真正的是智慧者的话，就不会动不动黑中介之类的乱骂。
其实中介这么劳累，付出这么多，也并不是别人能知道的，别人能了解，别人能尊重的。
所以就让中介流了血，连死的心都有，更有刚进来的女孩哭鼻子。慢慢的就会学会一套套对付别人，自我保护的作为。

所以智者是：看住自己的西瓜，给别人芝麻。

太长太有用，明天接着看吧，睡觉。

继续来当LZ的搬运工~真牌LZ是不是已经遗忘这个帖了？？

经理的预料还是正确的，因为政策的不统一，关于如何认定这个应缴税的时间外界一直争论的热火朝天。不过最后时间还是给足了，足足一个月后，政策的补充条款才公布，缴税的时间认定统一以出证时间为准。
　　 真的感谢我们所在区的房管局那个局长，他的英明决策给了我们一个月的缓冲期，使我们店手中的单都顺利完成过户。而我一个在别区做的同行朋友就没那么幸运了，他们那个区从一开始就确定以出证时间为准。结果他就只能眼睁睁的看着手中已经签好的三个单子一一黄掉。。。。。
　　 对于这位可敬的局长最感激涕零的还是我的经理。这个决定帮他增加了多少收入和业绩啊。以至于他在我们过完最后一单走出交易中心的时候，突然回头望着房管局大楼悠悠的说道：“要不是不知道这个局长长什么样子，我一定去帮他刻个像在店里供着，比关二哥好使啊~！”
　　 单子做完了，佣金也都收到了，大家都很开心。经理回到店里就召集我们开了个总结和表彰大会。在一番豪言壮语后，经理宣布了要重奖的人选，这让我立马郁闷了，没错，中奖的就是我。。。。。
　　中奖就意味着要倒贴，不过大老爷们也不能小气这点钱是不？虽然其实说真的要倒贴着实还是让我有点心疼。但表面上我还是很豪气的认可了这次奖励。可是在接过经理递过来的红包时，我发觉，有点不一样了。
　　 自从这个经理来领导我们店，店里就有一项传统，就是每个月都有一个值得奖励的人，中奖的原因五花八门，什么都有，甚至有同事因为当月的发型最漂亮也得过奖。。。。。每次奖金大概就是三四百块钱，然后就会被经理摆上台，多少都要贴点钱请大家吃的那个饱哦。不过后来我知道，其实每次发的奖金其实都是由经理自掏腰包的
经理手中接过红包，下意识的捏了捏，发觉厚度好像不只三四张。抬头看了看经理，正没留意这边，赶紧打开红包看了看，竟然红包有680元，不得不说，破记录了，这还是第一次给那么多钱的中奖者呢。
　　 太太太激动了，根据经验，咱们店这些人，每次吃饭大概就四五百块钱。也就是说，我除了创造出一个拿奖金最多记录外，更可以成为首个不用倒贴钱的中奖者。哈哈，省下多少钱倒是其次，能从这魔鬼经理手下全身而退，才真正令人高兴啊。

一高兴就容易走神，也没注意听正在发表演说的经理在扯些什么。突然间，一阵欢呼声巴掌声把我惊醒，抬头一看大家都在冲着我鼓掌欢呼。“又表扬我了？肯定是！”心里一种自豪感不禁油然而生，赶紧坐直身子，抱拳向各位同事致谢~！
　　 大家的欢呼更加响亮了，有得甚至还吹起了口哨，整个场面激动无比，就是那时候经理宣布大家的单子都有希望完成过户也没那么激动啊。这让我产生了一丝狐疑，这时看到经理制止了大家的喧闹继续演说的时候，赶紧低声问身边的店秘小陈：
　　 “ 刚刚经理说什么事情大家那么开心，不是表扬我吗？”
　　 小陈努力睁大她那对水汪汪小眼睛，摆出一副非常无害的表情说道：
　　 “也算是表扬你吧，经理说你创造了拿奖金的记录，要大家向你学习，同时为了感谢同事们，你决定周末请大家吃饭！”
　　 “哦，就这个是吧，老规矩啦，也不用那么激动嘛，又不是第一次。”见是预料之中的事情，我也就释然了。
　　 “可是经理又说，吃晚饭后，你还请大家唱k宵夜直落，所以让我们为你的慷慨鼓掌致谢，而且你也回应了嘛~！”
　　 “什么？？大家鼓掌欢呼是这个？我@#￥%%…。”
　　 于是，在我光荣的成为拿奖金最多的记录创造者两天后的周末，我又成为了另一项记录的保持者-------倒贴钱最多的中奖者。更可气的是，倒贴的还超过了我的奖金。那帮孙子害我那天倒贴了700多块钱。。。。。
　　 也许是前两个月又是开单，又是幸运逃脱政策危机运气太好了吧。进入八月份要开始还债了。继前一天周六晚大出血后，第二天中午我又很不幸的抽中了值班签（我们老板管理还是很人性的，在盛夏的午饭后到下午2点，允许大家在店外望进来看不到的地方睡午觉，只留一人在前台值班即可。而由谁值班我们通常是抽签决定）。

原来中介店面里的人少不一定就是生意好&都带客出门了~