你好！！有事请教！！
已买二手房，手续已办好，但未收楼。当时该房有租客租住，看房时，租客同意看房。签三方合同时，列明“不带租约”、收齐楼款当日收楼、迟收楼按违约金总楼款0.05%每日。现在，业主全部楼款已收齐，但业主以租客未搬出为由，迟迟不肯交楼，而且不肯给出一个明确的交楼时间。
请问：1、有什么办法可以收楼。
          2、是否可以追讨违约金。
          3、需要诉讼时，诉讼时间和成本大概多少？（成本：包括律师费、诉讼费等所有费用）
谢谢！！

可以追违约金。或追违约金和解除合同。
律师费和诉讼费要看你们的标的金额后才能确定。

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买了二手房，当时口头答应原业主，可以延期一个月。现在房子放款了，我们找业主说一个月后收款。业主不同意，说他自己新买的房子，他跟人家签的是延期到11月30号，现在不肯交房。
合同上是放款当天交楼，每天的违约金是一千块。他现在说他不看合同，他就是不肯搬。让我们自己找房子住，我现在住单位宿舍，有什么又快又好的解决办法，因为我等着收房子生孩子。孩子11月就要出世。

他不搬，只能起诉他支付违约金等。

起诉一般需要多长时间？

顺利就3个月到半年。还要看法院，如果那法院案子少，可能会快些，否则就慢些。

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想咨询下对于开发商不按时给回回迁房的情况怎么起诉呀？本来我们的房子是说好2011年3月交楼的，现在都还没有动工的迹象，问他就说是马上就要动工了，然后就没下文了，但当时拆迁协议上的违约赔偿很低，严重低于现在市价的租房价格，这种情况下的协议有效吗？我能怎样保护我的正当权益？如果我不要回迁房了，能否按市价按协议上的回迁房的面积拿回现金呢？谢谢！

协议有效。可追违约金。
违约金过低，律师会想办法帮忙主张适当提高。

如果是外地的官司容易打吗？费用大概要多少？