[图片]       文德先生位于越秀区文德南路与珠光路交界处，小编事前做了功课，它就在新开通的地铁6号线北京路站附近。[图片]        据悉，文德先生样板房公寓样板间1月18日开放。具体开售时间尚未公布，据销售称可能年后开售。       小编从御东雅苑出来，乘坐地铁从纪念堂站坐到北京路站，还趁新鲜体验了一把地铁6号线，时值当时地铁人流量不多，小编感觉还不赖。[图片]      从地铁北京路站A出口出来，小编随意问了一位路人，就轻松获知文德先生的方向，看来楼盘的前期宣传做得还蛮不错的嘛。相对于之前两个楼盘，文德先生距离地铁站稍远，步行需要大约10分钟。[图片]地铁+步行纪念堂站——北京路站单程共计25min[图片]       文德先生由广州建成房地产开发有限公司开发，项目由由住宅、公寓和一栋独立回迁房（16层高）组成，回迁房不参与项目销售。[图片]        项目住宅和公寓单位为一体式建筑，楼高为38层，总货量为336套。其中5-13层是复式公寓，15-38层为2房至4房的高层住宅。据销售介绍，项目将于春节前后首先推出公寓产品，住宅产品推出时间未定。两种产品带精装修出售，其中住宅带有珠光路小学学位。[图片]        公寓和住宅的大堂电梯入口是分开的。其中住宅产品是三梯八户，公寓产品是三梯十六户设计。项目整体容积率为8.2，跟御东雅苑相比，密度较大。        项目公寓可以用明火，这在公寓产品中比较少见。据销售MM介绍，公寓层高为4.95，这也比一般的loft公寓层高有优势，双层实用率超过100%。[图片]       物业管理费方面，住宅和公寓也有区别。住宅2.8元/平米/月，公寓则要6.5元/平米/月，水电费用也按照商用收取。文德先生公寓物业费用比一般公寓产品偏贵，问起销售公寓如此高昂的物业费用是否配套VIP服务，销售MM则开始答非所问，只称住宅和公寓是同一个物业公司管理的。[图片]        虽然现在公寓产品的开盘时间还不确定，不过小编在楼盘现场听到旁边有一位销售GG跟客户介绍某些单位已经被认购，不排除楼盘有内部认购渠道。至于价位方面，销售透露，文德先生公寓产品起码4字头起，在小编本次踩的三个楼盘当中，价位最高。而带有学位的住宅产品，价格在公寓价位基础上，必然水涨床高，往5字头奔去的可能性也是大大滴。[图片]      文德先生是2012年补的地价，产权从2012年起算，住宅70年，公寓50年。      楼盘车位比约为2:1，目前还没有确定车位的租售情况。车库建在旁边回迁楼地下负一至负三层。[图片]      小编在踩盘时看到，时值工作日，楼盘到访的客户并不少，一个小时不到，大约有三四台客户在咨询，可见项目人气不小。[图片]       项目的样板房定于1月18日公开开放，小编当天踩盘实际已经开放了。当小编了解完沙盘准备上去看样板房的时候，传来消息称电梯载客量太大导致停止运作。如果真如销售MM所说，小编难免惊讶，收取如此高的物业费用，电梯动不动就瘫痪，这算怎么一回事儿呢？       本来小编打算徒步上去体验样板房，但得知板房设置在10楼，小编也只好作罢了。同样奉上公寓部分户型图，供大家参考。[图片]01-05单元  建筑面积36-94㎡ 一房两厅至三房两厅[图片]06-09单元  建筑面积76-98㎡ 两房两厅至三房两厅[图片]10-13单元  建筑面积40-82㎡ 一房两厅至三房两厅[图片]14-16单元  建筑面积59-81㎡ 两房两厅至三房两厅文德先生交通非常方便，楼下就是即有一个珠光路总站。不过目前仅有一路公交途径。地铁北京路站距离楼盘步行路程约为10分钟。楼盘盘踞在北京路商圈，距离中心街道步行也要十分钟以上。附近街区商业气息浓厚，往珠光路走约七八分钟，即可看到市场。周边不同类型的商铺林立，生活配套较为齐全。楼盘附近有越秀区第三人民医院。据销售称，文德先生今年被划分的地段学位为市一级珠光路小学，离项目仅有3分钟路程。[图片]       在文德先生的外宣墙体可以看到项目被40多所名校环绕——虽然越秀区名校林立，但小编还是感到吃惊，向销售MM询问详情，得到也是模糊两可的回应——小编估计学校环绕估计是事实，但是环绕半径就不得而知了。 [图片] 府前铭泰 中山五路217－255号                               广州珠江实业集团有限公司 公寓 3—3.5            御东 雅苑    东风路与解放路交界 广东宏巨投资集团有限公司 公寓住宅    3.5—4文德先生文德南路与珠光路交界 广州市建城房地产开发有限公司 公寓住宅 4万起           小编整理了三个楼盘的基本信息供大家参考。关于楼盘附近的二手价位，小编踩盘时也做了初步了解。          据小编查询，相关数据显示，2013年12月天河、海珠、越秀、荔湾这中心四区二手住宅成交均价达26899元/平方米。那么这三个楼盘所在的附近区域二手房价又是怎样呢？小编经过御东雅苑和文德先生周边的中介机构，拍下了一些放盘信息，大家可以参考一下，也欢迎住在附近的MM们踊跃跟帖爆料哦！          御东雅苑周边中介墙报价文德先生周边中介墙报价        从御东雅苑和文德先生中介报价墙上可以看到，附近楼盘放盘单价大约是2.4—3万之间，其中御东雅苑周边地段二手盘报价稍高。[图片]          府前铭泰、御东雅苑以及文德先生这三个楼盘同在越秀繁华路段，共享北京路大商圈配套，周边的交通和环境都不错，地段优势不言而喻。地段优势，配套齐全，出行便捷是几个楼盘的共同特点，另外三个盘均有不限购的公寓物业，除了作为商用和出租用途，销售称由于公寓产品不限购，也满足了部分家庭购置多套物业用于投资自住的需求。                  小编踩盘过程中体会最深刻的可以用六个字来形容“真生活，接地气”。虽然共享大环境配套，但在细节方面，三个盘还是有区别的，且让小编总结一下抛砖引玉：[图片]        身在寸土寸金的老城区地段，楼盘多为单体楼设计，整体规模不大。府前铭泰是单体楼设计，仅出售公寓产品；御东雅苑有2栋住宅和1栋公寓单位，但由于规模限制，几乎没有小区园林，和单体楼无异；文德先生也处于繁华街口，也是一栋单体楼，下面是公寓产品，上面则为住宅产品。从居住密度来说，府前铭泰和文德先生都不是特别理想，容积率较大。从居住舒适度来看，御东雅苑把公寓产品和住宅完全分隔，可能舒适度略胜一筹。       府前铭泰位于地铁口，所推公寓产品位于18层以上，可谓闹中取静；御东雅苑地处繁华路段，楼盘的公寓产品靠近高架桥旁，可能受到噪音影响；文德先生地段相对远离大马路，对于居住环境来说可能相对理想。      交通方面，三个盘都较为便捷。如果非要对比，则府前铭泰地铁上盖，优势突出；御东雅苑距离地铁口七八分钟，附近有多个公交站提供出行便利；文德先生距地铁口近十分钟左右，楼下有公交直达，但路线较少。        物业费用方面，府前铭泰仅有公寓产品呢，物业费为4元/平方/月；御东雅苑公寓物业费为5.3元/平方/月，住宅是3.8元/平方/月；而文德先生住宅2.8元/平米/月，公寓则要6.5元/平米/月。不同产品物业价略有差别。       配套方面，几个楼盘相差无几，餐饮、银行和娱乐设施都很完善。学校方面，可能府前铭泰略亏一筹，一个是仅售的公寓产品不带学位，另外周边没有目之所及的学校配套。       御东雅苑和文德先生项目未来还将有住宅产品推出，选择较为丰富。御东雅苑住宅产品带有省一级东风西路小学学位；文德先生住宅产品地段学位为珠光路小学。府前铭泰公寓产品不带学位。        2013年越秀区网签均价为33362元/平方米，整体均价维持高位，学位房更是拉高均价。本次小编踩盘的几个楼盘不仅交通发达，配套完善，个别楼盘加上地铁、越秀老区教育资源亮点贴金，吸引了一大批改善型买家，价位高企可想而知。府前铭泰单价为3—3.5万每平米；御东雅苑预计公寓已开售，均价为3.8万每平米；文德先生公寓单位，销售预估每平米至少4字头。目前所有住宅项目都尚未定价，但相信个别住宅项目单价破5并非难事。       楼盘附近有捷登都会大厦、精彩生活大厦、东山印象台 、东风广场等多个新盘，产品包含了小户型复式公寓、又有实用刚需中小户型和改善型大户型住宅，周边区域产品选择较为多样，对该地段感兴趣的网友选择对比的产品也有很大的空间。年货点缀的街景显得分外温暖         踩盘回程正是傍晚时分，街头临街商铺已经开始摆卖年货了，一片火红温暖的场景不禁让小编开始想家了——不知多少人仍然在广州的大都市里匆忙奔波，多少人在过年回家路上？又有多少人还在这座城里渴望着一个家？        本次踩盘就到此结束啦，欢迎大家讨论跟帖！小编本次探访的这些楼盘，有你的心水房吗？你的家将会在广州哪个角落呢？欢迎大家分享你们新一年的置业计划！