实在话：广州本来就该高楼价高租金
782039房产楼市
广州第一穷人目前来看，很多人和我争论的焦点都错误了。为什么这样说呢。那就是我讨论的话题是，作为投资买房还是投资其他产品好。然后有几位老兄就反对作其他，认为楼价升了20%所以应该继续买楼投资。而事实上，他们都没有考虑投资成本和变现速度的问题。
现在购房的成本，远比09年之前高很多。即便最低的，也至少要10%左右的税费，中介费等等。如果是稍微装修一下，一套房子的成本多个20%是很正常的事情。作为投资肯定要考虑这一个因素的，因为你100万买的房子世纪成本是120万的话，你一年后卖掉至少要130-140万才能算保本。而且目前租金回报远低于贷款利率也是个众所周知的事实。3%：7.5%，这种差距要至少5年-10年租金持续上升才能够持平。
事实上，广州市外来人口占了广州相当大的比例，特别是非常住人口。2010年11月1日零时普查标准时点上，广州市常住人口为1270．19万人。其中，外来常住人口为475．98万人。大约是30%比例，而2004年到2012年，八年时间，广州市登记流动人口总量从315万上升到666万。实际上流动人口占了总人口的50%，这部分人就是我们经常说的刚需---我认为是租房的刚需。
所以广州高楼价高租金是应该的。
但是我们应该看到，如此大量的人口存在的情况下，租金收益还是那么低但成本不断提高，就代表着这个投资没有太大可取性。因为你要从其他地方获得的现金流去填补这里的缺口。
2014/02/09
精选回帖
Kimmo28楼你说对了，如果你房子涨了40%，你确实可以今年不还月供，用增值部分去抵消贷款。具体操作方法就是二次抵押，二次抵押就是把增值的40%部分再次抵押给银行，然后把抵押出来的钱，也就是这增值部分的钱拿出来，然后拿去还给第一家银行抵消贷款，相当于很多年都不用还月供了。这就是你说的，“从房子增值的40万里面扣”。银行允许对房产增值的部分二次贷款，实际就是承认了房产增值部分是个人资产收入。与你所谓的房子没卖就是没赚钱的说法是相悖的。
2014/02/15回复
Kimmo29楼 本帖最后由 Kimmo 于 2014-2-15 13:36 编辑 广州第一穷人 发表于 2014-2-14 23:32 请问，你二次抵押要不要有收入去还款？还是用“增值额”去还你的月供？二次贷款后，也就是你的房子的增值部分都已经被抵押了，所以当然需要用收入去还款，但是，如果二次抵押后房产继续升值，确实可以继续用“增值额”去还月供。这也是为什么炒楼的人，在炒高一个地方的地价之后，能够顺利将手上低价购入的房产，转给银行高价套现的原因。因为银行评估抵押物的方式是市价，而不是你当初购入的价格。固定资产是个人财产的重要组成部分，固定资产的增值，完全可以看作是个人资产的增值，在计算富豪排名的时候，未卖出的股票和房产，都是按照市价计算在内的。所谓没卖出就没赚，是一个悖论，如果按照你这种理论，那么计算李嘉诚的财富，就需要扣掉他公司股票的市值、扣掉他投资房产的市值，扣掉他投资的基金的市值，那么我相信，李先生口袋里的现金，也许不会比我多多少吧。
2014/02/15回复
Kimmo30楼"只能说明银行关心的不是抵押物的价值，而是你是否有足够的钱还月供"越说越觉得语无伦次，这句话很明显就是错误的，我月入10万，我什么抵押物都没有，想去银行贷款100万，你看看银行是不是能够贷款给你？你现在月入10万，不代表下一个月或者下一年还能收入这个数，所以银行首先会问你有没有抵押物，抵押物值不值100万，这个才是关键。如果你说，我的房子值50万，但我月入10万，你放心，我贷款100万肯定能还得起的，你看看银行是不是肯让你用50万的房子抵押100万？除非你爸是李刚，那么也许可以。到银行贷款，恰恰相反，银行最最关心的是抵押物的价值。如果我拿价值100万的房子到银行，贷款50万元，然后我一分钱收入都没有，你看看银行给不给你？你还不起，他就拍卖的你抵押物，一分钱利息都不会亏的。一句话里面错大半句，让人怎么信服你呢？为了争辩而胡言乱语，牵强附会，只会秀出你的上限，别人更加不相信你。
2014/02/15回复
Kimmo37楼1，我月入10万，我什么抵押物都没有，想去银行贷款100万，你看看银行是不是能够贷款给你---的确可以。就以招商银行为例。去申请信用卡，首先要你带上的就是收入证明。其次再是资产证明作为辅助参考。如果没有收入证明，哪怕你有1000万的房产，他都不会批准你的信用卡。讲贷款，你又拿信用卡来牵强附会了，好吧，就算你说的是信用卡，如果你有1000万的房产并且愿意放在银行抵押，不要说100万，就是500万，都无所谓，因为他根本不关心你收入是否能够还款，因为你本来就有实在的资产抵押。就好像那些富二代，一辈子不用打工，没有任何工资证明，都有银行追着他们给白金钻石卡，什么原因？2，你始终没回答我的问题：你不还月供，用房屋“增值部分”去抵消你的月供，银行愿意吗？不愿意吧！为什么呢？因为银行只关心你有无按时按额还月供，至于你的房子升值还是贬值，银行毫不关心。我已经说了，完全可以通过二次抵押的方式来偿还贷款。就这么简单。
2014/02/15回复
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广州第一穷人楼沙发Kimmo:
很多人觉得卖掉了才叫赚，好像一个人600元的时候买了黄金，黄金现在涨到1200，很多人说，只要你没卖，你就没有赚。这种理论好像有点似是而非。按照这种理论，我能不能说存银行的不是钱，放支付宝理财的不是钱，放在股票市场的也不是钱。甚至，持有人民币现钞都不叫钱，只有持有美元，才叫赚钱呢？好像福布斯计算一个人财富的时候，无论是房产的市值、股票的市值、黄金的市值，统统都计算到个人资产里的吧？如果真要说没卖就是没赚，那到底有多少人是一直捏着钞票的呢？李嘉诚我能不能说他的公司还没卖，也不算他赚到了？搞来搞去，原来不管你3000买的还是10000买的还是40000买的房子，只要自住，就没有赚，就不算在你的资产里面？什么逻辑？
而且现在还有种神逻辑，投资房产就必须扣掉银行的贷款利息，投资这宝那宝的，就没有贷款利息。贷款100万和本金100万，能够这样来比收益的吗？
查看原文而且现在还有种神逻辑，投资房产就必须扣掉银行的贷款利息，投资这宝那宝的，就没有贷款利息。贷款100万和本金100万，能够这样来比收益的吗？套现了才算赚钱，这点很简单。
你去银行贷款的时候，银行首先看的是什么？
工资单，收入流水。
为什么银行不直接看你的资产市值？
道理很简单，银行知道资产市值不代表你的还款能力。银行关心的事你是否具备每月归还他贷款本息的能力。
你去银行贷款的时候，银行首先看的是什么？
工资单，收入流水。
为什么银行不直接看你的资产市值？
道理很简单，银行知道资产市值不代表你的还款能力。银行关心的事你是否具备每月归还他贷款本息的能力。
2014/02/10回复
广州第一穷人楼板凳Kimmo:
至于广州是不是“本来就该高租金和高楼价”，我觉得都是市场决定的吧。我相信随着城市吸引力的增加，楼价租金都会水涨船高，如果吸引力下降，外来人口就会自然退出，楼价租金不可能硬撑个几年，甚至十年的。供需关系，就这么简单。我知道很多人又要来胡扯了，转移话题到4万亿上，好像拉上仇富仇官仇政府，引起一部分人共鸣，他就歪理也可以变真理。如果真有眼光，就不会早早卖掉农林路的房子了，事实胜于雄辩，你说是不？
查看原文广州住宅租金应该升到400元一方，这样才能拉回低租金收益率的问题。
2014/02/10回复
Kimmo4楼广州第一穷人:
套现了才算赚钱，这点很简单。你去银行贷款的时候，银行首先看的是什么？工资单，收入流水。为什么银行不直接看你的资产市值？道理很简单，银行知道资产市值不代表你的还款能力。银行关心的事你是否具备每月归还他贷款本息的能力。
查看原文难道每年计算富豪们赚了多少钱，是要他们把房产和股票都卖了才计算吗？去银行申请房贷，银行首先要做的是审核你的房子市价到底值多少，因为房子就是抵押物，当你断供的时候，银行就收楼卖掉。市价，而不是你当初购买的价格，这个才是关键。
2014/02/11回复
广州第一穷人楼5楼Kimmo:
难道每年计算富豪们赚了多少钱，是要他们把房产和股票都卖了才计算吗？去银行申请房贷，银行首先要做的是审核你的房子市价到底值多少，因为房子就是抵押物，当你断供的时候，银行就收楼卖掉。市价，而不是你当初购买的价格，这个才是关键。
查看原文银行申请房贷首先看还款能力，而不是看资产。如果你没有收入流水根本别想申请。
包括了其它贷款也是如此。
因为收入是否能够抵偿月供才是银行决定借钱与否的关键。
正如钟镇涛，为什么破产？他的房产租金根本还不起借贷的利息，卖掉了房子还不够借贷本息总数，因此破产。
所以市值只是一个数字。
个人以为广州应该提高住宅租金到400一平比较合适
包括了其它贷款也是如此。
因为收入是否能够抵偿月供才是银行决定借钱与否的关键。
正如钟镇涛，为什么破产？他的房产租金根本还不起借贷的利息，卖掉了房子还不够借贷本息总数，因此破产。
所以市值只是一个数字。
个人以为广州应该提高住宅租金到400一平比较合适
2014/02/11回复
唤醒冬季
2013啦7楼广州第一穷人:
个人以为，说句实在话，广州本来就应该是高价高租金的城市。目前来看，很多人和我争论的焦点都错误了。为什么这样说呢。那就是我讨论的话题是，作为投资买房还是投资其他产品好。然后有几位老兄就反对作其他，认为楼价升了20%所以应该继续买楼投资。而事实上，他们都没有考虑投资成本和变现速度的问题。现在购房的成本，远比09年之前高很多。即便最低的，也至少要10%左右的税费，中介费等等。如果是稍微装修一下，一套房子的成本多个20%是很正常的事情。作为投资肯定要考虑这一个因素的，因为你100万买的房子世纪成本是120万的话，你一年后卖掉至少要130-140万才能算保本。而且目前租金回报远低于贷款利率也是个众所周知的事实。3%：7.5%，这种差距要至少5年-10年租金持续上升才能够持平。事实上，广州市外来人口占了广州相当大的比例，特别是非常住人口。2010年11月1日零时普查标准时点上，广州市常住人口为1270．19万人。其中，外来常住人口为475．98万人。大约是30%比例，而2004年到2012年，八年时间，广州市登记流动人口总量从315万上升到666万。实际上流动人口占了总人口的50%，这部分人就是我们经常说的刚需---我认为是租房的刚需。所以广州高楼价高租金是应该的。但是我们应该看到，如此大量的人口存在的情况下，租金收益还是那么低但成本不断提高，就代表着这个投资没有太大可取性。因为你要从其他地方获得的现金流去填补这里的缺口。
查看原文请教楼主什么适合投资呢？谢谢
2014/02/11回复
Kimmo8楼广州第一穷人:
银行申请房贷首先看还款能力，而不是看资产。如果你没有收入流水根本别想申请。包括了其它贷款也是如此。因为收入是否能够抵偿月供才是银行决定借钱与否的关键。正如钟镇涛，为什么破产？他的房产租金根本还不起借贷的利息，卖掉了房子还不够借贷本息总数，因此破产。所以市值只是一个数字。个人以为广州应该提高住宅租金到400一平比较合适
查看原文钟镇涛之所以破产，是因为他采用了“杠杆”，如果他有多少钱买多少房，不使用贷款进行杠杆操作，根本不会破产。
另外如果我按照你的理论，只要房子没卖就是没赚，那房价下跌的时候，我只要不卖，是不是我同样可以说我没亏钱呢？不要转移视线说什么利息哦，同样都是无贷款无杠杆情况。同理，很多人说人民币对内贬值，我是不是也可以说，钱还在我手上没花，就不算贬值了。
投资固定资产增值，或者投资公司股票升值，这不叫“赚钱”。那么当股市下跌的时候，那么多人喊“亏了”又是什么原因呢，按照你的逻辑，没卖就没亏啊。逻辑上有硬伤，还连阿B哥都拉上了，我突然觉得好像有点浪费表情了。
另外如果我按照你的理论，只要房子没卖就是没赚，那房价下跌的时候，我只要不卖，是不是我同样可以说我没亏钱呢？不要转移视线说什么利息哦，同样都是无贷款无杠杆情况。同理，很多人说人民币对内贬值，我是不是也可以说，钱还在我手上没花，就不算贬值了。
投资固定资产增值，或者投资公司股票升值，这不叫“赚钱”。那么当股市下跌的时候，那么多人喊“亏了”又是什么原因呢，按照你的逻辑，没卖就没亏啊。逻辑上有硬伤，还连阿B哥都拉上了，我突然觉得好像有点浪费表情了。
2014/02/11回复
广州第一穷人楼9楼Kimmo 发表于 2014-2-11 13:40
钟镇涛之所以破产，是因为他采用了“杠杆”，如果他有多少钱买多少房，不使用贷款进行杠杆操作，根本不会 ...
广州市有多少人不需要贷款全部一次性购买房产？
请提供下数据，谢谢。
此外你一直没说明一点，钟镇涛破产是他的现金流出了问题，不是资产下跌。
就是说本身的收入和租金都不够支付月供。
这点是最大的风险。
2014/02/11回复
Kimmo10楼广州第一穷人:
广州市有多少人不需要贷款全部一次性购买房产？请提供下数据，谢谢。此外你一直没说明一点，钟镇涛破产是他的现金流出了问题，不是资产下跌。就是说本身的收入和租金都不够支付月供。这点是最大的风险。
查看原文如果你要比较本金的收益率，就不可能拉上贷款的杠杆风险。
如果你非要拉上杠杆风险，那么你就相当于购买“孖展”理财一样，要比收益就要这样来比。杠杆放大了收益，也增加了亏损。好，如果你非要说房产要拉上杠杆，如果你认为所有人都买房贷款，那好，那我就按照3成首付来跟你计算去年的收益。3成首付，就是我有30万可以买100万的房子，今年我不预计涨跌，就拿去年来算，姑且算去年房价上涨20%，那么现在市值120万，赚了20万，而我只出了30万的本金赚20万收益，那么去年收益率是66%，好了，66%，那些什么银行利息之类的，你随便减吧，再怎么减也比你投资其他渠道赚的多。如果你非要算贷款，收益就应该这样算，懂？拿贷款100万去跟本金100万比收益，简直逻辑思维混乱，我都感觉有点“秀才遇上兵的感觉了”。
如果你非要拉上杠杆风险，那么你就相当于购买“孖展”理财一样，要比收益就要这样来比。杠杆放大了收益，也增加了亏损。好，如果你非要说房产要拉上杠杆，如果你认为所有人都买房贷款，那好，那我就按照3成首付来跟你计算去年的收益。3成首付，就是我有30万可以买100万的房子，今年我不预计涨跌，就拿去年来算，姑且算去年房价上涨20%，那么现在市值120万，赚了20万，而我只出了30万的本金赚20万收益，那么去年收益率是66%，好了，66%，那些什么银行利息之类的，你随便减吧，再怎么减也比你投资其他渠道赚的多。如果你非要算贷款，收益就应该这样算，懂？拿贷款100万去跟本金100万比收益，简直逻辑思维混乱，我都感觉有点“秀才遇上兵的感觉了”。
2014/02/12回复
Kimmo11楼广州第一穷人:
广州市有多少人不需要贷款全部一次性购买房产？请提供下数据，谢谢。此外你一直没说明一点，钟镇涛破产是他的现金流出了问题，不是资产下跌。就是说本身的收入和租金都不够支付月供。这点是最大的风险。
查看原文另外阿B哥最大的问题在于他没那么大的头戴那么大的帽子，通过贷款来扩大杠杆，这就跟炒“孖展”一样。比如按照1成首付来计算，楼价上涨10%，他就赚了100%的收益，当然，如果下跌10%，就等于破产了。这就是杠杆，赚钱的时候来钱很快，但一旦下跌，立即就破产了。如果他不是使用杠杆，有一个亿就买一个亿的房子，是不会破产的。
而为什么银行肯贷那么多钱给他呢，看中的不是他的租金收益，而是他持有房产的市值和增值潜力。如果我50万买一套破房子，但一个月租给别人，收1万一个月，你看看银行肯不肯贷60万的资金给你？房产贷款，实际就是把房子作为抵押物抵押给银行，否则银行收你房产证干嘛？现在二套房增加到首付7成，实际就是说，房价下跌了70%，银行收掉抵押物都不亏损。过去炒楼都靠杠杆放大收益，现在国家不断提高首付，实际就是减少大家杠杆的比例，减少风险，懂？
而为什么银行肯贷那么多钱给他呢，看中的不是他的租金收益，而是他持有房产的市值和增值潜力。如果我50万买一套破房子，但一个月租给别人，收1万一个月，你看看银行肯不肯贷60万的资金给你？房产贷款，实际就是把房子作为抵押物抵押给银行，否则银行收你房产证干嘛？现在二套房增加到首付7成，实际就是说，房价下跌了70%，银行收掉抵押物都不亏损。过去炒楼都靠杠杆放大收益，现在国家不断提高首付，实际就是减少大家杠杆的比例，减少风险，懂？
2014/02/12回复
广州第一穷人楼12楼Kimmo:
另外阿B哥最大的问题在于他没那么大的头戴那么大的帽子，通过贷款来扩大杠杆，这就跟炒“孖展”一样。比如按照1成首付来计算，楼价上涨10%，他就赚了100%的收益，当然，如果下跌10%，就等于破产了。这就是杠杆，赚钱的时候来钱很快，但一旦下跌，立即就破产了。如果他不是使用杠杆，有一个亿就买一个亿的房子，是不会破产的。而为什么银行肯贷那么多钱给他呢，看中的不是他的租金收益，而是他持有房产的市值和增值潜力。如果我50万买一套破房子，但一个月租给别人，收1万一个月，你看看银行肯不肯贷60万的资金给你？房产贷款，实际就是把房子作为抵押物抵押给银行，否则银行收你房产证干嘛？现在二套房增加到首付7成，实际就是说，房价下跌了70%，银行收掉抵押物都不亏损。过去炒楼都靠杠杆放大收益，现在国家不断提高首付，实际就是减少大家杠杆的比例，减少风险，懂？
查看原文如果钟镇涛还得起月供，他就不会破产。
看看新闻：
钟镇涛与章小蕙于1996年以公司名义向裕泰兴财务借钱炒作房地产，但损失惨重。1998年借贷到期，他们无法偿还债务，裕泰兴没收了两人名下五栋豪宅作抵押。但两人至今仍拖欠2.5亿港元。
问题关键不是楼价没有升，而是在于“无法偿还债务”。也就是说他的问题恰恰是因为收入还不到月供所导致的破产。
无论楼价高低，还不起月供就是一个最大的问题。
按照你的论调，他根本不需要破产，因为96年的房子还是在升值的。
看看新闻：
钟镇涛与章小蕙于1996年以公司名义向裕泰兴财务借钱炒作房地产，但损失惨重。1998年借贷到期，他们无法偿还债务，裕泰兴没收了两人名下五栋豪宅作抵押。但两人至今仍拖欠2.5亿港元。
问题关键不是楼价没有升，而是在于“无法偿还债务”。也就是说他的问题恰恰是因为收入还不到月供所导致的破产。
无论楼价高低，还不起月供就是一个最大的问题。
按照你的论调，他根本不需要破产，因为96年的房子还是在升值的。
2014/02/12回复
广州第一穷人楼13楼Kimmo:
如果你要比较本金的收益率，就不可能拉上贷款的杠杆风险。如果你非要拉上杠杆风险，那么你就相当于购买“孖展”理财一样，要比收益就要这样来比。杠杆放大了收益，也增加了亏损。好，如果你非要说房产要拉上杠杆，如果你认为所有人都买房贷款，那好，那我就按照3成首付来跟你计算去年的收益。3成首付，就是我有30万可以买100万的房子，今年我不预计涨跌，就拿去年来算，姑且算去年房价上涨20%，那么现在市值120万，赚了20万，而我只出了30万的本金赚20万收益，那么去年收益率是66%，好了，66%，那些什么银行利息之类的，你随便减吧，再怎么减也比你投资其他渠道赚的多。如果你非要算贷款，收益就应该这样算，懂？拿贷款100万去跟本金100万比收益，简直逻辑思维混乱，我都感觉有点“秀才遇上兵的感觉了”。
查看原文问你一次性付款有多少，你没有数据回答了吧？
再回到杠杆的问题。你不是说市值升了就可以吗？那好你去和银行谈判，你说去年我房子升了20万，今年按揭我不还了，我拿升值那部分给你们抵消吧。
你问问银行愿意吗？
再回到杠杆的问题。你不是说市值升了就可以吗？那好你去和银行谈判，你说去年我房子升了20万，今年按揭我不还了，我拿升值那部分给你们抵消吧。
你问问银行愿意吗？
2014/02/12回复
Kimmo14楼广州第一穷人:
如果钟镇涛还得起月供，他就不会破产。看看新闻：钟镇涛与章小蕙于1996年以公司名义向裕泰兴财务借钱炒作房地产，但损失惨重。1998年借贷到期，他们无法偿还债务，裕泰兴没收了两人名下五栋豪宅作抵押。但两人至今仍拖欠2.5亿港元。问题关键不是楼价没有升，而是在于“无法偿还债务”。也就是说他的问题恰恰是因为收入还不到月供所导致的破产。无论楼价高低，还不起月供就是一个最大的问题。按照你的论调，他根本不需要破产，因为96年的房子还是在升值的。
查看原文如果他的房子的市值能够抵消贷款，就算还不起月供，照样不需要破产。
2014/02/12回复
Kimmo15楼广州第一穷人:
问你一次性付款有多少，你没有数据回答了吧？再回到杠杆的问题。你不是说市值升了就可以吗？那好你去和银行谈判，你说去年我房子升了20万，今年按揭我不还了，我拿升值那部分给你们抵消吧。你问问银行愿意吗？
查看原文你居然不知道有二次抵押贷款。
普及一下常识：房屋二次抵押贷款是二次贷款的主要形式，假设一套房产在银行已做抵押贷款，目前还在正常还款，这种情况下房主如再次申请抵押贷款，不必提前还清银行贷款，只要能通过专业评估，即可根据评估值进行再次抵押。
普及一下常识：房屋二次抵押贷款是二次贷款的主要形式，假设一套房产在银行已做抵押贷款，目前还在正常还款，这种情况下房主如再次申请抵押贷款，不必提前还清银行贷款，只要能通过专业评估，即可根据评估值进行再次抵押。
2014/02/12回复
Kimmo16楼广州第一穷人:
问你一次性付款有多少，你没有数据回答了吧？再回到杠杆的问题。你不是说市值升了就可以吗？那好你去和银行谈判，你说去年我房子升了20万，今年按揭我不还了，我拿升值那部分给你们抵消吧。你问问银行愿意吗？
查看原文既然你非要说大部分是银行贷款，有杠杆效应，那么计算收益率就要加上放大的倍数。
按照3成首付，我上面已经给你算过，去年收益率是66%，好了，随便你减吧，什么装修费，什么税费，什么利息，通通扣掉，你来算算纯利是多少。你来算好了。哈哈，本来我就没算杠杆效应，你自己非要算上，神逻辑啊，那就来算吧。
按照3成首付，我上面已经给你算过，去年收益率是66%，好了，随便你减吧，什么装修费，什么税费，什么利息，通通扣掉，你来算算纯利是多少。你来算好了。哈哈，本来我就没算杠杆效应，你自己非要算上，神逻辑啊，那就来算吧。
2014/02/12回复
龙瑞
joe_yoyo
