你说对了，如果你房子涨了40%，你确实可以今年不还月供，用增值部分去抵消贷款。具体操作方法就是二次抵押，二次抵押就是把增值的40%部分再次抵押给银行，然后把抵押出来的钱，也就是这增值部分的钱拿出来，然后拿去还给第一家银行抵消贷款，相当于很多年都不用还月供了。这就是你说的，“从房子增值的40万里面扣”。银行允许对房产增值的部分二次贷款，实际就是承认了房产增值部分是个人资产收入。与你所谓的房子没卖就是没赚钱的说法是相悖的。

本帖最后由 Kimmo 于 2014-2-15 13:36 编辑 广州第一穷人 发表于 2014-2-14 23:32 请问，你二次抵押要不要有收入去还款？还是用“增值额”去还你的月供？二次贷款后，也就是你的房子的增值部分都已经被抵押了，所以当然需要用收入去还款，但是，如果二次抵押后房产继续升值，确实可以继续用“增值额”去还月供。这也是为什么炒楼的人，在炒高一个地方的地价之后，能够顺利将手上低价购入的房产，转给银行高价套现的原因。因为银行评估抵押物的方式是市价，而不是你当初购入的价格。固定资产是个人财产的重要组成部分，固定资产的增值，完全可以看作是个人资产的增值，在计算富豪排名的时候，未卖出的股票和房产，都是按照市价计算在内的。所谓没卖出就没赚，是一个悖论，如果按照你这种理论，那么计算李嘉诚的财富，就需要扣掉他公司股票的市值、扣掉他投资房产的市值，扣掉他投资的基金的市值，那么我相信，李先生口袋里的现金，也许不会比我多多少吧。

"只能说明银行关心的不是抵押物的价值，而是你是否有足够的钱还月供"越说越觉得语无伦次，这句话很明显就是错误的，我月入10万，我什么抵押物都没有，想去银行贷款100万，你看看银行是不是能够贷款给你？你现在月入10万，不代表下一个月或者下一年还能收入这个数，所以银行首先会问你有没有抵押物，抵押物值不值100万，这个才是关键。如果你说，我的房子值50万，但我月入10万，你放心，我贷款100万肯定能还得起的，你看看银行是不是肯让你用50万的房子抵押100万？除非你爸是李刚，那么也许可以。到银行贷款，恰恰相反，银行最最关心的是抵押物的价值。如果我拿价值100万的房子到银行，贷款50万元，然后我一分钱收入都没有，你看看银行给不给你？你还不起，他就拍卖的你抵押物，一分钱利息都不会亏的。一句话里面错大半句，让人怎么信服你呢？为了争辩而胡言乱语，牵强附会，只会秀出你的上限，别人更加不相信你。

1，我月入10万，我什么抵押物都没有，想去银行贷款100万，你看看银行是不是能够贷款给你---的确可以。就以招商银行为例。去申请信用卡，首先要你带上的就是收入证明。其次再是资产证明作为辅助参考。如果没有收入证明，哪怕你有1000万的房产，他都不会批准你的信用卡。讲贷款，你又拿信用卡来牵强附会了，好吧，就算你说的是信用卡，如果你有1000万的房产并且愿意放在银行抵押，不要说100万，就是500万，都无所谓，因为他根本不关心你收入是否能够还款，因为你本来就有实在的资产抵押。就好像那些富二代，一辈子不用打工，没有任何工资证明，都有银行追着他们给白金钻石卡，什么原因？2，你始终没回答我的问题：你不还月供，用房屋“增值部分”去抵消你的月供，银行愿意吗？不愿意吧！为什么呢？因为银行只关心你有无按时按额还月供，至于你的房子升值还是贬值，银行毫不关心。我已经说了，完全可以通过二次抵押的方式来偿还贷款。就这么简单。

广州市有多少人不需要贷款全部一次性购买房产？
请提供下数据，谢谢。
此外你一直没说明一点，钟镇涛破产是他的现金流出了问题，不是资产下跌。
就是说本身的收入和租金都不够支付月供。

这点是最大的风险。

如果你要比较本金的收益率，就不可能拉上贷款的杠杆风险。

如果你非要拉上杠杆风险，那么你就相当于购买“孖展”理财一样，要比收益就要这样来比。杠杆放大了收益，也增加了亏损。好，如果你非要说房产要拉上杠杆，如果你认为所有人都买房贷款，那好，那我就按照3成首付来跟你计算去年的收益。3成首付，就是我有30万可以买100万的房子，今年我不预计涨跌，就拿去年来算，姑且算去年房价上涨20%，那么现在市值120万，赚了20万，而我只出了30万的本金赚20万收益，那么去年收益率是66%，好了，66%，那些什么银行利息之类的，你随便减吧，再怎么减也比你投资其他渠道赚的多。如果你非要算贷款，收益就应该这样算，懂？拿贷款100万去跟本金100万比收益，简直逻辑思维混乱，我都感觉有点“秀才遇上兵的感觉了”。

另外阿B哥最大的问题在于他没那么大的头戴那么大的帽子，通过贷款来扩大杠杆，这就跟炒“孖展”一样。比如按照1成首付来计算，楼价上涨10%，他就赚了100%的收益，当然，如果下跌10%，就等于破产了。这就是杠杆，赚钱的时候来钱很快，但一旦下跌，立即就破产了。如果他不是使用杠杆，有一个亿就买一个亿的房子，是不会破产的。

而为什么银行肯贷那么多钱给他呢，看中的不是他的租金收益，而是他持有房产的市值和增值潜力。如果我50万买一套破房子，但一个月租给别人，收1万一个月，你看看银行肯不肯贷60万的资金给你？房产贷款，实际就是把房子作为抵押物抵押给银行，否则银行收你房产证干嘛？现在二套房增加到首付7成，实际就是说，房价下跌了70%，银行收掉抵押物都不亏损。过去炒楼都靠杠杆放大收益，现在国家不断提高首付，实际就是减少大家杠杆的比例，减少风险，懂？

如果钟镇涛还得起月供，他就不会破产。
看看新闻：
钟镇涛与章小蕙于1996年以公司名义向裕泰兴财务借钱炒作房地产，但损失惨重。1998年借贷到期，他们无法偿还债务，裕泰兴没收了两人名下五栋豪宅作抵押。但两人至今仍拖欠2.5亿港元。

问题关键不是楼价没有升，而是在于“无法偿还债务”。也就是说他的问题恰恰是因为收入还不到月供所导致的破产。
无论楼价高低，还不起月供就是一个最大的问题。

按照你的论调，他根本不需要破产，因为96年的房子还是在升值的。

问你一次性付款有多少，你没有数据回答了吧？

再回到杠杆的问题。你不是说市值升了就可以吗？那好你去和银行谈判，你说去年我房子升了20万，今年按揭我不还了，我拿升值那部分给你们抵消吧。
你问问银行愿意吗？

如果他的房子的市值能够抵消贷款，就算还不起月供，照样不需要破产。

你居然不知道有二次抵押贷款。

普及一下常识：房屋二次抵押贷款是二次贷款的主要形式，假设一套房产在银行已做抵押贷款，目前还在正常还款，这种情况下房主如再次申请抵押贷款，不必提前还清银行贷款，只要能通过专业评估，即可根据评估值进行再次抵押。

既然你非要说大部分是银行贷款，有杠杆效应，那么计算收益率就要加上放大的倍数。
按照3成首付，我上面已经给你算过，去年收益率是66%，好了，随便你减吧，什么装修费，什么税费，什么利息，通通扣掉，你来算算纯利是多少。你来算好了。哈哈，本来我就没算杠杆效应，你自己非要算上，神逻辑啊，那就来算吧。

目测楼主思维混乱，论据牵强附会。

其实也不是月供供不上就悲催了，在牛市，供不上可以卖房子嘛，还是有赚的，至少不会亏什么，关键是熊市，月供不够就麻烦了，很难卖，卖了也会亏很多

你和银行说，我去年的房子涨了40%，原来100万线在140万，所以今年我不还月供了，从那房子增值的40万里面扣吧。
银行是否同意？

如果银行同意就证明你的房价增值论有效可操作，否则的话只能说明银行关心的不是抵押物的价值，而是你是否有足够的钱还月供。

请问，你二次抵押要不要有收入去还款？还是用“增值额”去还你的月供？

你说对了，如果你房子涨了40%，你确实可以今年不还月供，用增值部分去抵消贷款。

具体操作方法就是二次抵押，二次抵押就是把增值的40%部分再次抵押给银行，然后把抵押出来的钱，也就是这增值部分的钱拿出来，然后拿去还给第一家银行抵消贷款，相当于很多年都不用还月供了。这就是你说的，“从房子增值的40万里面扣”。
银行允许对房产增值的部分二次贷款，实际就是承认了房产增值部分是个人资产收入。与你所谓的房子没卖就是没赚钱的说法是相悖的。

二次贷款后，也就是你的房子的增值部分都已经被抵押了，所以当然需要用收入去还款，但是，如果二次抵押后房产继续升值，确实可以继续用“增值额”去还月供。这也是为什么炒楼的人，在炒高一个地方的地价之后，能够顺利将手上低价购入的房产，转给银行高价套现的原因。因为银行评估抵押物的方式是市价，而不是你当初购入的价格。

固定资产是个人财产的重要组成部分，固定资产的增值，完全可以看作是个人资产的增值，在计算富豪排名的时候，未卖出的股票和房产，都是按照市价计算在内的。所谓没卖出就没赚，是一个悖论，如果按照你这种理论，那么计算李嘉诚的财富，就需要扣掉他公司股票的市值、扣掉他投资房产的市值，扣掉他投资的基金的市值，那么我相信，李先生口袋里的现金，也许不会比我多多少吧。

"只能说明银行关心的不是抵押物的价值，而是你是否有足够的钱还月供"

越说越觉得语无伦次，这句话很明显就是错误的，我月入10万，我什么抵押物都没有，想去银行贷款100万，你看看银行是不是能够贷款给你？你现在月入10万，不代表下一个月或者下一年还能收入这个数，所以银行首先会问你有没有抵押物，抵押物值不值100万，这个才是关键。如果你说，我的房子值50万，但我月入10万，你放心，我贷款100万肯定能还得起的，你看看银行是不是肯让你用50万的房子抵押100万？除非你爸是李刚，那么也许可以。

到银行贷款，恰恰相反，银行最最关心的是抵押物的价值。如果我拿价值100万的房子到银行，贷款50万元，然后我一分钱收入都没有，你看看银行给不给你？你还不起，他就拍卖的你抵押物，一分钱利息都不会亏的。

一句话里面错大半句，让人怎么信服你呢？为了争辩而胡言乱语，牵强附会，只会秀出你的上限，别人更加不相信你。

都负资产了...

"房子的市值能够抵消贷款"，怎么就成了负资产呢？反过来，“贷款额比房子市值还高”，才是负资产。
阿B哥最大问题是胆子太大，过份使用杠杆原理，用1亿现金买10亿的房产，一旦房子下跌10%，他就破产了。但如果他不是这么贪心，1亿的资金买1亿的房产，那么就算房价暴跌80%，他还又2000万过日子，不至于破产那么惨的。

现在国家规定二套房7成首付，就是为了降低大家的杠杆系数而已。

1，我月入10万，我什么抵押物都没有，想去银行贷款100万，你看看银行是不是能够贷款给你---的确可以。就以招商银行为例。去申请信用卡，首先要你带上的就是收入证明。其次再是资产证明作为辅助参考。如果没有收入证明，哪怕你有1000万的房产，他都不会批准你的信用卡。

2，你始终没回答我的问题：你不还月供，用房屋“增值部分”去抵消你的月供，银行愿意吗？不愿意吧！为什么呢？因为银行只关心你有无按时按额还月供，至于你的房子升值还是贬值，银行毫不关心。

如果二次抵押后房产继续升值，确实可以继续用“增值额”去还月供---二按停止了多少年了？
相应的利息你还是要从其他地方找钱来还吧！说到底问题还是归结到你有无额外资金还月供了！

按照你这种理论，那么计算李嘉诚的财富，就需要扣掉他公司股票的市值、扣掉他投资房产的市值，扣掉他投资的基金的市值----市值并不代表实际的资产，必须扣掉了负债之后才是真实的。很简单，你不还一年按揭试试，看看房子属于你还是银行？