yadingqin
yadingqin楼就区位优势当然萝岗要优于新塘很多，所以LZ才纠结于选择萝岗地段优越的公寓还是选择增城新塘的住宅？！
依然未有结果？
感觉妈网很强，说说自己的纠结房事，看看宝妈们的建议，求助ing!
29078105房产楼市
由于自己的原因，只能接受低总价的单位，所以，一直在萝岗的公寓和增城的住宅之间纠结。
1）萝岗的公寓，自己熟悉，环境，地段，地铁都比增城好，还可以注册公司（自己有这个需求）。但是商用水电，闹，居住性能下降了。
增城的住宅，感觉居住性好了很多，未来不确定性没公寓那么大。但是，环境地段还是差了些，路上摩托车很多，小工厂多，污染比较严重，规划不好。
2）如果在投资性和居住性方面有个侧重的话，我个人更侧重于投资。但是，家里有老人一起住，有时候又觉得必须居住性好点才行。
3）说实在，我心中木有dream house，要是买车的话，我就不用在这里求助了，自己心中早已有了dream car!
希望能得到宝妈们的帮助哦，多谢！！
1、萝岗区与增城区
就目前来看，近两年萝岗区从市区导入的刚需人口要比增城区要多。增城区主要的市区人口集中在新塘的凤凰城和增城的翡翠绿洲两个小区，这两个盘确实做得相当不错，但两个盘的特点是郊区大盘；而萝岗导入的人口是集合多个中型社区，其中万科、中海、越秀等多个盘尤为受欢迎。这两种模式区别是明显的，增城的大盘模式更倾向于自己做配套吸引客户，所以你看凤凰城和翡翠绿洲的生活配套尚算完善，但是这种配套又一般只是服务于小区，能级不能与区域级的相比，纵观新塘和增城，除了万达、东汇城和大润发外，并没有很多区域级的商业配套；而萝岗的规划是相对超前的，住宅散点式布局，不搞大盘模式，商业及早上马（万达、飞晟汇、大壮、绿地），避免像华南板块那样困境，那么萝岗现在的情况就是多个开发商为了争夺客户都争相把产品做好，市场不好的时候又不敢乱开价，商业开业的时间与很多楼盘收楼的时间不会差很远（两年内），商业甚至有体量过大的质疑（但对消费者而言这不是坏处），这意味着，萝岗的商业配套在**比增城/新塘差，增城/新塘是街铺的餐饮便利店小配套完善（这是你感觉到的配套完善所在）但大商业配套缺乏，而萝岗一上来就是大商业配套。
2、投资与自住
首先斗争纠正一个观点，商业公寓不完全等于投资，住宅不完全等于自住，就现在来说住宅的投资属性比公寓更加强。那么为什么我们说商业公寓更多是用来投资的呢，因为一般买商业公寓的人都是“投资者”，他们一般有几套房，由于没有名额手上又有钱想投资房地产，只能转向没有购房限制的商业公寓，所以商业公寓是被迫型投资，而住宅由于居住属性强，稀释了它的投资属性。所以准确说，商业公寓是“被迫拿来投资的”，不是“值得投资”的。这就是说，如果他们有资格，肯定先选住宅再选公寓（排除面积小低总价因素）。
所以我想说的是，不要认为买公寓就是好投资，而是买住宅的投资更好自住更佳，如果注册公司的因素，光从自住和投资的角度说，住宅无疑，纵观广州市这几年的商业公寓涨幅和住宅的涨幅，你心里就明白了，而且需要给你科普下，商业转让比住宅转让要多一笔很大的税费（请自行百度），甚至直接吞掉你几年的升值。另外，商业公寓首付五成，住宅首付三成，同样总价八十万，商业公寓首付40万，住宅首付24万。那么低总价怎么解决？答案是小面积住宅，公寓单价比住宅并不会便宜很多，主要是面积控制得小才凸显它的低总价投资门槛。
3、污染与前景
你看到增城比萝岗污染更大，其实只是你视觉的问题。增城是产业链上下游整合，中小型民营经济发达，制衣和车配件是龙头，你看到的是到处都是小店小厂，市容市貌不干净认为污染大。而萝岗的是大型企业多，食品、化工、大型制车、液晶等等，他们的污染处理放在你看不到的地方，是隐性的污染，但实际上污染并不比增城低，所以就污染而言，增城和萝岗其实并不会差太远，你衡量的只是市容市貌。
未来来说，萝岗的规划是承接城市的工业转移和城市人口的转移，它依托的是市中心的发展，有可能成为城市中心的一部分；增城市更多是自我核心化地发展，发展成更偏远的城市副中心，所以定位来看，你可以看到萝岗的规划前景要比增城市好一些。这两个区现在炒得很火的都是地铁规划，从等级上看，新塘将建成东部交通枢纽（穗莞深城际轨道、地铁13、16号线新塘站），辐射珠三角，等级要比萝岗区高。但我认为萝岗区的交通规划更“亲民”一些，新塘的交通是让外市的进出广州，新塘作为转乘点，但这个与我作为居住者关系并不大，而它的地铁13号线连接鱼珠（17个站到珠江新城），16号线连接13号线（27个站到珠江新城），21号线直达员村（虽21个站到员村，但全长40公里），显然，将来从新塘和增城出来广州不小于50分钟；萝岗的6号线二段直接连接天河客运站，站点也不算多，将来实现30分钟到达体育中心是可能的。本质上这是由于地理距离的原因，距离在放在那里，即使都是有地铁，萝岗的地铁来往市中心也比新塘和增城要实际很多。
4、建议
（1）无论投资或自住，有名额买住宅吧。
（2）无论投资或自住，优先考虑萝岗。
（3）注册公司花些小钱找人搞掂吧，为这个搭上买房子的钱就好比因为这个西瓜长得圆些就买了它一样，却忽视了它甜不甜。
2014/11/04
全部回帖
2014/11/06回复
liuxu135板凳:
你的分析很中肯，致命的是1，不过 6二 转 6一，6一 再转 3号（或其他线）要转2次。长远来讲，13号线是直达，而且我可以很负责告诉你，13二期，一定是下轮规划的。（当然开通时间估计要2022-2025）。正好10年的投资周期，买房买的就是预期。（突然感觉我像推销房产的，声明：我不是卖房的。买哪里随便大家）
2，大家做地铁最怕什么呢？最怕挤不上车，最怕转线。6号线偏偏都中了这个硬伤。（请采访目前挤三号线的同志们，他们知道苦）
3，不过听说萝岗还会再有地铁（因为萝岗是亲儿子），又和天河连接，潜力很大的。
2，大家做地铁最怕什么呢？最怕挤不上车，最怕转线。6号线偏偏都中了这个硬伤。（请采访目前挤三号线的同志们，他们知道苦）
3，不过听说萝岗还会再有地铁（因为萝岗是亲儿子），又和天河连接，潜力很大的。
2014/11/06回复
liuxu1354楼:
呵呵，好了。不讨论多余了。我一直都认为萝岗比增城好，也比新塘好。
只是目前新塘价格比萝岗便宜。
而且我也只单纯讨论，新塘的交通比萝岗好。
--
--
--
至于你说的 6一 和 6二，完全贯通，6号线二期刚开通，是贯通的，但6二也只是4节车厢。具体什么时候分开，我一时不记得，好像是6三期开通后，才拆分。然后6二，6三运营 6节车厢。
只是目前新塘价格比萝岗便宜。
而且我也只单纯讨论，新塘的交通比萝岗好。
--
--
--
至于你说的 6一 和 6二，完全贯通，6号线二期刚开通，是贯通的，但6二也只是4节车厢。具体什么时候分开，我一时不记得，好像是6三期开通后，才拆分。然后6二，6三运营 6节车厢。
2014/11/06回复
幸兒妈妈5楼幸兒妈妈:
你不知道增城属广州吗？之前办居住证人家都话属广州户口不用办
查看原文除了户口不能随便迁其他同广州户口的待遇没区别，很多人买增城的房子的是看新塘的！新塘出了名乱的！我们都不会去那些地方的！工厂多，外来人口多，太复杂了！增城靠近广州都是以工业为主，北部空气超好！每次老公回去都不想走
2014/11/07回复
最近看了奥园广场的loft，据说最少一间（50平）60万以上，感觉奥园一直自我感觉良好？！
2014/11/09回复
