本帖最后由 love313 于 2015-5-23 11:45 编辑 这个时候, 你会发现一个问题: 你现在手上有一百万, 假设选择买房, 五年过后你手上这套房价值还是一百万, 你可以卖掉换成一百万现金. 如果你不买房, 五年后手上这一百万现金没变. 但是其他的东西价格涨了, 你这一百万五年后没有现在值钱了. 那拿着钱, 还是拿着房子好呢, 自己算一下就清楚了: 一百万放着理财或定期每个月能拿多少? 一百万的房子出租每个月收多少? ==========================================================地段好的房子，100买入，都会博5年后上涨30-50%。

楼主讨论的是无风险或低风险套利，你这个是专业投资了

本帖最后由 ylqq 于 2015-5-24 01:20 编辑 没看懂LZ的意思。。。我买第一套房确实没往投资方向考虑，只是当时反正要租房，并且也打算要BB了，最重要的是租房和自己的房子，感觉是完全不同，租的房子感觉自己是飘的，住自己的房子有种心很安稳的感觉。我当时决定买房，甚至作好了房价要跌的准备。而第二套房也是定位为改善型自住为主的，也考虑过如果跌破买入价能不能承受这样的风险。其实我个人觉得，只要自己能力够得着，不要想得太多，因为变化太快了，基本跟不上的，想好自己的第一目的，和能不能承当最坏的风险就可以了。我有认识的同事，就是想得太多，失去了N次入市机会，到现在还没买房。。。。。中国人首先是考虑安居，房子太重要了，所以不考虑涨跌问题，刚需的还是要搞店一套房先吧？然后再有余钱再考虑当时的楼市是否值得投资，比如现时肯定是股市比楼市值得投资了，但放到3-5年前，就刚好相反了。

是啊，我开始也以为跑赢通胀就可以。但是实际情况是，这10年来，那一年的5年期国债利率是低于CPI的？真的买了国债就不亏吗？我后来才意识到，真的要自己不跑输给其他中国人（别人），唯一的途径就是要赶上大家财富的增长速度。啥意思？就是假设我今天的财富占了中国人总财富的万万份之2，到明年同样时间，我仍然占有社会总财富的万万份之2，那么没输，如果是万万分之3，那么我赚了，如果是万万分之1，不管今年财富增值多少，相比别人，我都跑输了。这也是为什么大家感觉当年的万元户，现在已经有些跑输大盘的原因。他们的财富有增值，也没跑输CPI，只是没跟上全社会增长速度罢了。M2其实某种程度上体现了一个社会财富的增长速度，所以我觉得紧盯这个会更合理一下，至少跟上了就不会被人打劫。房产这几年无非也就是跟上M2的速度而已，保值而已。只是那些跑输大盘的人，硬要说房价暴涨了，其实他们没看到这几年M2的增长速度是多少而已。当然，如果你坚持说跟上CPI自己就没输，那么我只能说，每个人的目标不一样，每个人的努力不一样，才导致今天社会的贫富差距在拉大。你的目标你做主，自己考虑了，不过相信你被全社会打劫过几年之后，就会认同了。

楼主讨论的是无风险或低风险套利，你这个是专业投资了

这种是土豪，喜欢就买!

买房现在都是几百万，不做专业考虑那就悲剧了。

我们之前买房也没考虑投资哦。就想着再不买，房价会涨到买不起。如果当时想到投资，就不会住在现在这个区罗。

没看懂LZ的意思。。。
我买第一套房确实没往投资方向考虑，只是当时反正要租房，并且也打算要BB了，最重要的是租房和自己的房子，感觉是完全不同，租的房子感觉自己是飘的，住自己的房子有种心很安稳的感觉。我当时决定买房，甚至作好了房价要跌的准备。
而第二套房也是定位为改善型自住为主的，也考虑过如果跌破买入价能不能承受这样的风险。

其实我个人觉得，只要自己能力够得着，不要想得太多，因为变化太快了，基本跟不上的，想好自己的第一目的，和能不能承当最坏的风险就可以了。
我有认识的同事，就是想得太多，失去了N次入市机会，到现在还没买房。。。。。

中国人首先是考虑安居，房子太重要了，所以不考虑涨跌问题，刚需的还是要搞店一套房先吧？然后再有余钱再考虑当时的楼市是否值得投资，比如现时肯定是股市比楼市值得投资了，但放到3-5年前，就刚好相反了。

有考虑跌和涨, 就己经是有了投资方面的考虑了.  
很多人不明白, 自己做决策的时候的心理.  我个人认为没人买房的时候没有投资方面的考虑.
你刚才说了, 考虑了跌带来的风险. 比如跌10%, 你可以承担, 因为这跌10%的风险, 你有其他因素考虑, 你愿意去承担这个风险.

我举个极端的例子, 假设跌50%, 跌100%变成无价值, 你还会买了?
真正的没投资考虑的人, 只是为了住而买的人, 他就完全不考虑将来跌多少. 在现在这个经济社会里, 买房时完全不考虑跌涨的人应该很少.
最多是跌的程度愿意承担而己. 意思是愿意承担这次投资所可能带来的损失.

每个人承担风险的容忍度是不同的, 你愿意承担下跌10%, 别人可能是5%, 0, 甚至要求一定要上涨. 基于这些不同的考虑, 做的决策就不同了.
对于纯投资的人来说, 会考虑两个问题: 1) 买还是不买, 2) 什么时候买.
而对于刚需来说, 只会考虑一个问题: 什么时候买.

不管承不承认, 很多人买房的时候是基于: 房价会再涨或是至少房价不会大跌.
假设你的预期是房价会大跌 (现在看这种可能性不大), 你会买吗?

总之, 刚需在买房的时候肯定也会有投资性的考虑.
投资性的考虑和消费性考虑在不同时候占的重要性不一样, 前几年房价疯涨的时候, 投资性的考虑是占主导的, 那个时候刚需去买房, 是要跟投资者抢的, 根本不看房子适不适合住, 买了再说. [当然有些特别的人在当时还是要看房子好不好, 那些人基本没买到房]
14 年到现在, 消费性考虑开始占主导了, 刚需买房先要考虑房子住的舒不舒服了. 但不能否认投资性的考虑还是存在于大部分人的心里的.

自住和投资本来就是两个方向，不是你想就能两者都兼顾就能找到合适的房子。有时自住的要求太明显，没法兼顾投资，能保值就行了。第二套房也不一定是投资型，也有特殊例子，比如工作变动，或者人口变更。第一套不能兼顾投资的自住房如果也失去自住功能，卖掉好了。
很多人发表意见的时候并没有去看大数据，都只是根据个人见解或者接触的圈子的例子来证明自己的意见，这相当有局限性。因为采样就不平衡。有时就算是专业人士的见解也不一定正确，因为他可能也没有看大数据而且带了主观判定。
我虽然不在国内，但是房地产有些方面是共通的。国内地产经纪大多没牌，有没有牌可以考我也不清楚。但国外是要考牌的。本地地产经纪考牌要考五次试，每次考试看的书有黄页哪么厚。全职考也要看三个月书。挂牌后只是地产公司的自雇员工，没有底薪，相反还要给地产公司挂牌费，每完成一个生意还要给地产公司抽佣。这么大压力下还能做多年的地产经纪，照道理应该比国内水平高很多。我遇到一个做了十八年的经纪，水平很高了，还考了房产评估牌。当时我们有投资房地产，找她评估给意见。她当时的建议是搬去新买的房子自住，把现在的房子卖掉。因为现在住的社区很一般，多年增值不高。不如卖掉再找一个升值潜力高的区买一个房子暂时出租，过几年楼市热的时候再卖掉。当时她对我所住小区的评价也是很多人包括我们自己的感性认识，我们当初买房也确实考虑自住为主兼顾自己经济能力，但求舒服一点治安好一点，不是那种印巴区不升值还贬值就行。这个区也有明显缺陷，就是附近有堆填区，这也是大家认为它不升值的主要原因。所以当初买房投资几乎没有考虑，不求升值但求保值。事情的转折点在于我们咨询哪个区的升值潜力好时她给了我们一份数据。就是本市每个社区不同房型20年，10年，5年，3年和1年的增长指数。让我们自己看短期数据如果我们打算3-5年就卖房的话。看过这份数据我们实在大吃一惊，自住的小区的增长能力一点不比一些传统所谓好学区的升值低。不但不低，短期的升值还高过那些好学区。看到这个数据我就笑了，如果打算短期就卖，我何苦一买一卖损失两次中价费。就继续持有出租一两年后卖掉好了。可见专业人士的建议也不一定准确。
通过这个例子，我觉得所有对市场的预测或者评估都应该建立在大数据上，单凭对接触到的圈子例子就下结论容易有偏差，因为这只是事实的一部分。而大数据反映的客观事实，没有任何主观因数。不过同一份客观数据，侧重面不同，主观解答也是有可能不同的。看你侧重哪方面。比如就算数据表明这区升值不好，但因为离你工作地点近，对你而言交通方便的权重高于升值潜力，你还是会买这个区的房。刚需和投资不能两全。如果两方面都兼顾，自然两方面都不能达到最大效益。
离楼主的题目有点远了，回应题目持有房子和持有现金当然是不同的。房子有可能升值有可能贬值，现金永远只能是贬值。要比就比买房子和其理财方式。

是啊，我开始也以为跑赢通胀就可以。但是实际情况是，这10年来，那一年的5年期国债利率是低于CPI的？真的买了国债就不亏吗？
我后来才意识到，真的要自己不跑输给其他中国人（别人），唯一的途径就是要赶上大家财富的增长速度。啥意思？就是假设我今天的财富占了中国人总财富的万万份之2，到明年同样时间，我仍然占有社会总财富的万万份之2，那么没输，如果是万万分之3，那么我赚了，如果是万万分之1，不管今年财富增值多少，相比别人，我都跑输了。

这也是为什么大家感觉当年的万元户，现在已经有些跑输大盘的原因。他们的财富有增值，也没跑输CPI，只是没跟上全社会增长速度罢了。

M2其实某种程度上体现了一个社会财富的增长速度，所以我觉得紧盯这个会更合理一下，至少跟上了就不会被人打劫。房产这几年无非也就是跟上M2的速度而已，保值而已。只是那些跑输大盘的人，硬要说房价暴涨了，其实他们没看到这几年M2的增长速度是多少而已。

当然，如果你坚持说跟上CPI自己就没输，那么我只能说，每个人的目标不一样，每个人的努力不一样，才导致今天社会的贫富差距在拉大。你的目标你做主，自己考虑了，不过相信你被全社会打劫过几年之后，就会认同了。

楼主说得话真的是太片面了，楼价不能用一个字，升与降来总结归纳。要区别于哪里的楼，什么样的楼。

说得真好！

“每个人的目标不一样，每个人的努力不一样，才导致今天社会的贫富差距在拉大”

国人很奇怪，好似买了房就可以用，不用装修和维修一样。
20年前的楼，40年前的楼要全部重新装修，换管线和全屋二次装修油漆等等的费用，已经和买新楼首期差不多了。

现在的优质学区，过几年之后学校还在不在也是个问题。老实说，回归消费的市场，大家还是看菜吃饭

没涨是你没卖到涨的，呵呵，这种观点，问题是人家说房价涨可从不说这点。说房产投资可从不提这点。

混淆？砖家会混淆？砖家一嘴说限购房价不会涨，可谁敢说不买房投资，专家必定洋洋洒洒来反驳。

M2就好比一个人的收入，一个人有些收入是靠利息（通胀），可不代表这人升职加薪了就钱不值钱了（财富正常增加）！砖家永远是只会挑自己有利的说

砖家，这两年房价跟上M2了吗？说得好像房价没涨一样！
混淆概念，转移话题！
房价，也不是所有地方的房子都跟上M2吧。
印钱当然会导致物价上涨。可自己看看物价水平有那个超购房价的涨幅？衣食住行？
专家当然不会说这些不利的。
可有点基本认识的人谁不知道这十年去一线买房那就是暴涨暴富！！！早买一套房，抵得上很多人一辈子的工资？这还是一点点通胀？无语。

砖家就是有水平啊，洋洋洒洒，说了半天，不还是看见开头就知道结果。
---------------买房好买房必赚，买房不亏，只有买房才是正确投资！