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再说天河北东方之珠,不黑不捧

29329125房产楼市

从今年3月以来,东方之珠便成为天河北东段的明星楼盘,关注度好高,捧的踩的都有。
今天有点闲,我来说说吧, 不黑 也不捧
=====================================

是去年12月关注东珠的,那个时候南向2房左右的那种大概要250W-270W左右。听中介说15年中的时候成交非常多,20多套。进入12月的时候盘就少了。
我关注东珠,主要是
1. 价格低,别周围便宜10%以上;
2. 近3号线,2020年+ 后有11号线,双地铁,交通比较方便;
3. 近华师,娃有地方玩;有龙口西学位,虽然听说以后要派拨五山学位;
最主要还是价格低。

缺点也很明显
1. 港式设计,没阳台,甚至楼顶平台的设计也很奇葩,没法去楼顶晒被子。
2. 风水不好,五山高架就在旁边,太吵。东南西北都都吵,尤其南向。
3. 楼下是商场,我住在天河北5年了,这商场5年内3次大装修,就是旺不起来,除了电影院稍微有点人气。每次外围装修的时候,楼上基本都能收到噪音影响。另外,频繁装修是否会损坏大楼主体结构?

至于4楼有个平台,很窄很长也很吵,如果要饭后散步,还不如去华师。

当时我还是偏向买东珠,原因性价比好,缺点VS价格,价格胜。看了几轮后选定D,E栋 南向2房的,西南向,买高质量的隔音玻璃;打算牺牲饭厅,隔出一个小房间出来。因为没有放盘,所以一直等,到了3月,就GG了。

直到5月中介打电话说合适的房子之后,我已经放弃购买了。 原因还是性价比,价格涨得跟其他楼盘差不多了的时候,它的缺点会被放大。只是说以现在的价格,跟周围比没有什么优势了。
以前说东珠价格被低估是有原因的,它的缺点比较明显。只是今年这一波上涨,把价格的优势给抹平了。所以15年买的业主,恭喜你们。

如果要买东珠的,有几个建议
1. CDF是商品房,FG是房改房,FG楼龄稍老,同种户型,面积稍大;FG 不通4楼平台;C栋3梯12户。
2. FG楼吵,东南西北都吵。DE栋不要买东南向,否则每天对着信源大厦,好压抑;
3. DE楼的西南向2房户型不错,可以隔3房;有钱的直接买3房;南向的记得要装高质量的隔音玻璃;
4. 不要指望去顶楼晒衣服和被子。
5. 其他物业,卫生,停车位这些,我没具体了解。

放弃东珠之后,我去买了原 华成小学学位房,是在变成华阳之后买的,虽然价格已经涨了不少,但还是价格洼地,感觉明年入学前还会涨一波。

说个题外话,
1. 为什么今年房价暴涨?我想这个跟国家货币投放太多有关,大家手上的钱都贬值了,反应在房价上,就是涨了;还有一个是没有合适的投资渠道,卖房套现的人要资产保值,也只能再买房;
2. 为什么天河北/珠江新城/天河公园涨价最多?这跟这附近工作的人年收入有关,这3个地方附近工作的人大部分从事金融/IT行业,或者是某集团总部什么的,自然有购房能力,不要怪附近房价涨太多,要怪这几个地方有购买能力的人太多。
3. 从目前的经济实力和工作在天河人群的收入实力,天河还会领涨;作为广州新移民,一般会买熟悉的地方,除非有地铁直达,会买距离超过15公里之外楼盘的人不多。
4. 有钱买市区的,就不要买郊区,从投资和生活的角度,都一样。5. 注意楼龄,考虑到下家的贷款年限,否则5年后难出手。 下家贷款年限 = 50 - 现楼龄- 你打算捂几年; 如果 下家贷款年限 < 20 的, 这楼大概率砸自己手里。6. 优先入读幼儿园的楼盘涨幅潜力大,优先入读公立幼儿园的楼盘都是靠抢的。PS 天河北好像没几个有优先入读公立幼儿园的楼盘。
2016/09/08
精选回帖
😜😜😜😜😜
2016/09/08回复
每个人都有自己的看法,楼主也没有特别黑东珠啊,你这么大火,可以去别的地方撒啊
2016/09/08回复
zybrayzybray82楼
求回答,天河北还有哪个电梯高层楼盘能一次集中这么多缺点呢,港式户型差,没阳台,吵,办公多,管理差。我想来想去想到一个候选者,就是妈网上也一直被黑的帝景苑。可是它只有港式户型差和没阳台两个缺点、没有后三个啊。噢还有天龙大厦也差强人意,不过人家不靠主干道,不吵啊。像东风之珠这样一次集中五大缺点的楼盘,真是冠绝天河北呢。
2016/09/09回复
楼主这么客观,甚至谨小慎微的帖子被喷成这样。你一下子用大白话说得这么清楚,在下佩服你的勇气。
2016/09/09回复
全部回帖
天河北,学校、交通、生活、商业几户样样不错,没理由不涨涨涨。
2016/09/08回复
zybrayzybray板凳
帮你顶帖。东方之珠就像妈网的太阳,每天见,一天不见还怪想念的。
2016/09/08回复
dotaman_2014:
从今年3月以来,东方之珠便成为天河北东段的明星楼盘,关注度好高,捧的踩的都有。今天有点闲,我来说说吧, 不黑 也不捧=====================================是去年12月关注东珠的,那个时候南向2房左右的那种大概要250W-270W左右。听中介说15年中的时候成交非常多,20多套。进入12月的时候盘就少了。我关注东珠,主要是1. 价格低,别周围便宜10%以上;2. 近3号线,2020年+ 后有11号线,双地铁,交通比较方便;3. 近华师,娃有地方玩;有龙口西学位,虽然听说以后要派拨五山学位;最主要还是价格低。缺点也很明显1. 港式设计,没阳台,甚至楼顶平台的设计也很奇葩,没法去楼顶晒被子。2. 风水不好,五山高架就在旁边,太吵。东南西北都都吵,尤其南向。3. 楼下是商场,我住在天河北5年了,这商场5年内3次大装修,就是旺不起来,除了电影院稍微有点人气。每次外围装修的时候,楼上基本都能收到噪音影响。另外,频繁装修是否会损坏大楼主体结构?至于4楼有个平台,很窄很长也很吵,如果要饭后散步,还不如去华师。当时我还是偏向买东珠,原因性价比好,缺点VS价格,价格胜。看了几轮后选定D,E栋 南向2房的,西南向,买高质量的隔音玻璃;打算牺牲饭厅,隔出一个小房间出来。因为没有放盘,所以一直等,到了3月,就GG了。直到5月中介打电话说合适的房子之后,我已经放弃购买了。 原因还是性价比,价格涨得跟其他楼盘差不多了的时候,它的缺点会被放大。只是说以现在的价格,跟周围比没有什么优势了。以前说东珠价格被低估是有原因的,它的缺点比较明显。只是今年这一波上涨,把价格的优势给抹平了。所以15年买的业主,恭喜你们。如果要买东珠的,有几个建议1. CDF是商品房,FG是房改房,FG楼龄稍老,同种户型,面积稍大;FG 不通4楼平台;C栋3梯12户。2. FG楼吵,东南西北都吵。DE栋不要买东南向,否则每天对着信源大厦,好压抑;3. DE楼的西南向2房户型不错,可以隔3房;有钱的直接买3房;南向的记得要装高质量的隔音玻璃;4. 不要指望去顶楼晒衣服和被子。5. 其他物业,卫生,停车位这些,我没具体了解。放弃东珠之后,我去买了原 华成小学学位房,是在变成华阳之后买的,虽然价格已经涨了不少,但还是价格洼地,感觉明年入学前还会涨一波。说个题外话,1. 为什么今年房价暴涨?我想这个跟国家货币投放太多有关,大家手上的钱都贬值了,反应在房价上,就是涨了;还有一个是没有合适的投资渠道,卖房套现的人要资产保值,也只能再买房;2. 为什么天河北/珠江新城/天河公园涨价最多?这跟这附近工作的人年收入有关,这3个地方附近工作的人大部分从事金融/IT行业,或者是某集团总部什么的,自然有购房能力,不要怪附近房价涨太多,要怪这几个地方有购买能力的人太多。3. 从目前的经济实力和工作在天河人群的收入实力,天河还会领涨;作为广州新移民,一般会买熟悉的地方,除非有地铁直达,会买距离超过15公里之外楼盘的人不多。4. 有钱买市区的,就不要买郊区,从投资和生活的角度,都一样。5. 注意楼龄,考虑到下家的贷款年限,否则5年后难出手。 下家贷款年限 = 50 - 现楼龄- 你打算捂几年; 如果 下家贷款年限 < 20 的, 这楼大概率砸自己手里。6. 优先入读幼儿园的楼盘涨幅潜力大,优先入读公立幼儿园的楼盘都是靠抢的。PS 天河北好像没几个有优先入读公立幼儿园的楼盘。
查看原文
这位写得很中肯,不过有点疑惑,如果南向的需要加装高质量隔音玻璃并整天关窗的话,所谓南向的优势如通风日晒都不明显了呀。入手火车东站版块的房子是明智选择,荟雅苑就可以优先上公立幼儿园啊。
2016/09/08回复
披个马甲的又来黑东珠,先说说你说的学位问题。 天河好一点的小学都是两个校区以上,华阳3个校区,龙口西3个校区,华景2个校区,天府路2个校区,班级都还挺多的。龙口西校舍不算最紧张的,天府路小学校舍是最紧张的,学生连做操的位置都没有,这个在妈网上新闻上有提到华港事件。为应对二胎政策,以后又在太阳广场建个分校区,很可能是龙口西的分校区,这个最有可能,以天河北路为界,不按年级分校区,龙口西小学的学生从此就不用在天河北路两侧不同校区奔波了。
1、有人担心是新建一个小学会划部分楼盘出去,既然是太阳广场的配建小学,太阳广场后面还有大把楼盘,太阳广场附近还有很多楼盘,靠近太阳广场的更要担心吧,天河北东北角(东珠的北面)还有大把楼盘,东珠距离太阳广场还隔着很多楼盘。一般划分都是按大路划分,东珠房产证是天河北路703号,是天河北片区中轴线天河北路上的楼盘,如果划分也轮不到东珠。
2、 在市中心黄金地段新建的学校只会更好,不会更差。政府不会这么傻,在黄金地段没有差校的地方建个差校出来。比如天河外国语是这几年在珠城新建的一个学校,完全新开,天河第一的牛校公办初中,超过周边很多历史悠久的学校。肯定会配置最好的硬件软件设施,如果更差的话,那些楼盘更会去闹,太阳广场首先就不会同意。政府不会新建一个差校,让太阳广场附近的楼盘天天坐区府门口抗议吧,有华港和峻林在先,政府不会这么傻。

3、麻烦你打开地图,五山小学离东方之珠远着呢,不符合就近入学的政策,所以也别说这种没有任何依据的话,以讹传讹。东方之珠是处于天河北片区中轴线天河北路的楼盘,东方之珠北面(天河北东北角)还有大把楼盘,还隔着龙怡路、广园快速大路、华南理工大学,黑东珠不用这样来黑吧,照你的逻辑,天河北路南侧龙口东路、龙口中路、龙口西路上等楼盘是不是也要担心被划入石牌小学,天润路附近的楼盘也要担心被划入五一小学,天河北片区的楼盘都要担心被划出去。天府路小学华港事件已经给天河区政府、教育局一个大大的提醒,天河区政府、教育局会这么傻又重蹈覆辙?!何况龙口西的校舍还不是最紧张,虽然班多,但校舍也多呀!
2016/09/08回复
axiaozzdsx:
这位写得很中肯,不过有点疑惑,如果南向的需要加装高质量隔音玻璃并整天关窗的话,所谓南向的优势如通风日晒都不明显了呀。入手火车东站版块的房子是明智选择,荟雅苑就可以优先上公立幼儿园啊。
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荟雅苑 我也考虑过, 后来放弃了。价格不是考虑因素,虽然变成了华阳校区,暴涨了很多。放弃主要是 荟雅苑 前面的空地很有可能会再建楼,现在是因为业主反对而搁置。但是如果以后真要建楼,对荟雅苑 现房价 是个打击, 我猜这个是大概率事件,不要低估开发商赚钱的欲望。
2016/09/08回复
2016/09/08回复
axiaozzdsx:
这位写得很中肯,不过有点疑惑,如果南向的需要加装高质量隔音玻璃并整天关窗的话,所谓南向的优势如通风日晒都不明显了呀。入手火车东站版块的房子是明智选择,荟雅苑就可以优先上公立幼儿园啊。
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另外 东站的附近 合适我出价的二手房真不多。 我找了很久,运气好才找到。话说东站也是我心仪的地方,3条地铁,还有吉之岛和宜家。感觉吉之岛开在哪里 那里就火 。。。 之前中介说东珠装修后 会引入 吉之岛,好像并没有。
2016/09/08回复
LZ 很客观啊,哪里有黑东珠了?
醉了,看来这个楼盘没事不要点评啊
2016/09/08回复
dotaman_2014:
荟雅苑 我也考虑过, 后来放弃了。价格不是考虑因素,虽然变成了华阳校区,暴涨了很多。放弃主要是 荟雅苑 前面的空地很有可能会再建楼,现在是因为业主反对而搁置。但是如果以后真要建楼,对荟雅苑 现房价 是个打击, 我猜这个是大概率事件,不要低估开发商赚钱的欲望。
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荟雅苑前面的地,不是因为荟雅苑的业主才耽搁了的。是越秀城建在这块地出了点问题,现在解决了。
2016/09/08回复
其实楼主写的非常中肯,看过东方之珠的基本认同她的说法,真是不知道哪里有黑东方之珠了,有些人是不能容忍人家说她那房子不好,哪怕一点
2016/09/08回复
楼主看了东珠,但没真正了解东珠,很多情况都说错了,本来不想再说了,几个帖子都说烂了,但实在看不下去。

1、东方之珠5栋相连,每一栋都可以到达四楼平台,F\G栋是一期,其中F栋是建行房改房没错,C\D\E是二期05年交楼,F\G栋去四楼空中花园安装了门禁卡,业主刷卡就可以进,中介带人看房没有门禁卡只好从二期绕上去。顶楼天台前不久物业安装了晾衣绳,可以晒被子。

2、东方之珠只有G栋靠五山路,有五山路的噪音,但G栋西北向很安静,其他栋的南向只有天河北路的噪音,天河北路到东珠这里由双行道分叉成单行道,车流量比其他天河北路靠路楼盘少了一倍(车流量主要是上下班高峰期,这个时间不是休息时间,晚上9点后和周末车流量少多了,较安静),比其他天河北路靠路楼盘噪音要小一点。但交通便利,华师地铁站就在旁边,开车有5大出口通道,有天河北路,有五山路南接天河路,五山路北接广园路,接龙怡路,接翰景路,下班开车回家我们走龙怡路无需从五山立交过,东珠从五山路上广园非常方便。


3、大多数户型都带有一个小阳台,晾晒衣服还是足够,晒大件被子可以拿到顶楼天台晾晒,物业已安装了晾衣绳。有的户型可以改厅出阳台,C座99方的2房可以改3房和厅出阳台,92方的2房可以改3房(我帖子上有图为证),115方以上的原始户型更好,3房也有人改4房,业主群里业主经常交流装修心得。
2016/09/08回复
小婕:):
荟雅苑前面的地,不是因为荟雅苑的业主才耽搁了的。是越秀城建在这块地出了点问题,现在解决了。
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哦,我之前关注的时候,看到有业主挂横幅声讨。  5月份的去实地看过,挖土机什么的都还在。当时判断开发商不会善罢甘休的,所以就没出手。难道我就此错过 荟雅苑了,好喜欢那里的。妈蛋!!
2016/09/08回复
楼下的商场以前是曜和广场,现在即将开业的是曜一城,还是同一家,只是调整了定位,以前主要卖些中老年服装,现在引进了高端生鲜超市、儿童娱乐天地等,没有那么多关关停停,妈网上也有人说过地铁华师站A口要开通,商场要重新装修设计,地铁华师站A口要连通东方之珠商场,把地铁出来的人流引入天河北路北侧(之前华师地铁口都在天河北路南侧,北侧没有一个地铁口,人流被阻隔在天河北路南侧)。
2016/09/08回复
帮你顶帖。东方之珠就像妈网的太阳,每天见,一天不见还怪想念的。
2016/09/08回复
    东珠是港式新设计,没有现代楼盘大阳台,但有小阳台。户型有点角角边边,但不严重,大体方正,主卧都是两个大落地窗,圆弧形角那里很适合做书房,相当于主卧带书房。三房以上户型不错,两房99方和92方的原始户型初看一般,但改成三房和厅出阳台不错(可以看我帖子上的图,适合买刚需学位房的人,不是高大上学位房)。东珠放出来的楼盘很多是一手投资客的,原始户型装修差,买回来一般都要重新装修改造,话说买二手楼大多都要重新装修一下入住吧。
    东珠四楼空中花园园林景观其实开发商费了心思打的基础不错,我帖子上的空中花园图都是手机实拍图,东珠空中花园架空层确实没整理好,堆了一些杂物,物业管理不太给力,目前也在整顿提高,业委会前几天刚成立,已经着手进行电梯大修、一楼大堂翻新、轿厢翻新、整理空中花园架空层等,也更换了部分物业人员了。还是有部分业主和租户在空中花园散步、遛娃、聊天,也有业主去华师跑步,大学里面空气更好。
     楼下商场曜一城装修已接近尾声,调整了定位,引进了高端生鲜超市等,华师A口也在开挖中,等华师A口和曜一城连通,会把地铁出来的人流引入到商场和天河北路北侧的,会把商场带旺的。     
     
东珠的外墙新、洋气,二期C\D\E栋是05年交楼的,港式设计的户型不一定讨好,但港式设计也有优点,外墙比较耐新,建筑质量好(帝景苑也是港式设计,外墙耐新,东珠二期比帝景苑还新),东珠跟帝景苑的港式设计不同之处在于采光通风好,适合不想买太旧学位房的年轻人,秒杀天河北一些老旧户型差通风差采光差的房子。
     
东珠的地段、学位、交通、停车、空中花园这些硬件摆在这,硬件是无可替代的,软件差(物业管理跟不上)是可以追上的(业委会已经成立,已经开始整顿物业)。
2016/09/08回复
能不能放过房版?连撕了3个帖子还不够?我先去吐会儿。
2016/09/08回复
dotaman_2014:
哦,我之前关注的时候,看到有业主挂横幅声讨。  5月份的去实地看过,挖土机什么的都还在。当时判断开发商不会善罢甘休的,所以就没出手。难道我就此错过 荟雅苑了,好喜欢那里的。妈蛋!!
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其实大可不必要担心,楼距距荟雅苑起码50米,而且中间是大型商场,对荟雅苑的配套只会更好.唯一的就是南向的超好的视野会受影响
2016/09/08回复
东珠那人确实少见,不知道和同事家人相处如何?
2016/09/08回复
楼主说得挺客观的,有些回复我真的要吐了
2016/09/08回复
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