谈谈广钢新城

最近看到妈网上这么多讨论广钢新城的帖子，有些帖子给购房者很好的参考意见，也有一些帖子是为了黑而黑，当然论坛是个自由言论的地方，大家畅所欲言，本人是比较赞成实事求是，尽量给予更多事实的信息，所以今天也来写一篇帖子说下广钢新城，欢迎拍砖。
广钢新城分南北区建设，之间是政府规划的中央公园，也是广钢新城重点宣传的卖点。目前在售的都是北区的楼盘，南区的地也卖的差不多了，最贵的地是去年保利拍下的，大概去到4.3万每平左右，北区在售的楼盘地卖的早，普遍在1.4万到2.4万之间，最贵的是金融街和华发的两块地，应该是2.2到2.4这样子。那么既然广钢是新楼盘那么它就必定和其他新盘一样有其自身的优点和缺点，当然肯定是没有市中心地段配套成熟，如果首先考虑要成熟配套的话还是不建议买新楼盘，论比较也仅限于新楼盘本身。
先说说广钢的缺点吧，其一无可厚非是毒地这个招牌，这个真的是仁者见仁，智者见智的问题，论坛里也没必要说到广钢就把毒地拿出来溜一圈，更有甚者现在是只要说到其他毒地的地方广钢都要备受指责一番，如果心里过不了这一关最好还是别买这里，有些人说广钢的投资客特别多，毒地对他们无所谓，其实买了广钢的业主群里就知道自住的真的很多，尤其以海珠、荔湾的老广居多，甚至很多人都是买2套的；其二就是地处芳村，争来争去就是到底是市区还是市郊；其三是周边环境比较糟糕，都是村落；其四是靠近佛山，相对买佛山性价比会高一点，还有就是大家都在说广州在东进南拓，所以广州西部不受政府待见，买广钢会不会本末倒置；其五是地面交通，到时候全部入住了多了1、2十万人口，只有一条鹤洞大桥和一条过江隧道确实不够，估计到时候拥堵程度不堪设想。其六就是南区还在建设，到时候入住了不知道会不会影响北区。至于其他缺点待你们补充。
再说说广钢的优点，新盘主要比较来比较去无非就是配套的问题，广钢的配套相对来说算比较出色的，其一交通，地铁目前开通2条线，规划中还有10、11、22这3条线，至于有轨电车那些虚东西在这里不说，地面公交车也比较多，而且在保利曼城楼盘旁边专门起了一个总站广钢新城站；其二生活配套，讲白了就是买菜购物，买菜有西朗那个大菜市场，估计是全广州最便宜的，曼城那条路进去好像还有个山顶市场，买菜还是比较方便，购物的话要等中海的商业配套成型才会比较方便，目前只能寄希望去江对面的乐峰广场，或者去别的商圈了；其三是医疗教育，目前旁边有个荔湾区第三人民医院和广钢医院，不过广钢医院规划是三甲，现在小病去荔湾三院，大病去对面的珠江医院，都不算麻烦，教育的话如果这几年小孩急上学的话还是要慎重考虑，广钢虽然教育规划看上去很美好，但是估计要等上一阵子；其四是政府规划，总体来说政府对广钢的支持力度在新盘里面来说是很大的，政府各部门经常去广钢开那些进度进展会议，说明政府还是比较重视的，但是一切都要政府兑现才能说好。
最后说下广钢在售的几个楼盘，本人主要是去年踩过那些盘，有些盘可能在售的户型都已经不一样了，所以难免有些不妥之处：
中海花湾壹号：中海分ABCD四个区，最先开卖的是B区，现在应该买的差不多了，开盘价格在3万左右，去年上半年也就是这个价，B区有广钢最大的商业配套中心，也有2栋是回迁房，B区容积率比较高，看上去密密麻麻，但是中海的设计真的很好，每户都不是对望的，间接保护了业主的隐私性，去年5月份开卖A区，A区靠近鹤洞路，旁边还有个加油站，所以会比较吵，价格相对也便宜一些，AB区都有公寓在售。D区相对就比较高端了，离鹤洞地铁口也是最近的，容积率也比较低，楼层不高，舒适性比较高，所以中海的D区售价目前在广钢片区都是很高的。中海C区还没开卖，所以不知道户型和定位怎么样。
金融街融穗华府：相对比较早开盘的，去年上半年卖3万左右，楼盘位置很好，正对中央公园，但是金融街却主打刚需，户型多数都是小面积的2房和三房，1234栋第一排望中央公园，56栋第二排望小区花园，78栋是回迁房，8栋回迁房看上去也是密密麻麻，比较压抑。1256栋基本卖完了，现在主推4栋，3栋部分好单位开发商在捂盘惜售。可能是因为有回迁房的缘故金融街没有往高端住宅方向打造。这个楼盘的特点就是户型不是特别好，胜在面积不大总价比较低，花比较低的价格可以买个好朝向的户型，当然现在价格也上去了。
保利葛洲坝曼城：整个楼盘面积很小，去年4月底开卖的，朝向好的3万，朝向差点的3万不到，这个楼盘配建幼儿园，幼儿园占据小区大部分花园面积，还有就是靠近广钢医院，旁边有个养老院和公交车站，所以价格也相对低一些，不过曼城的户型确实很不错，比较适合广东人的口味，所以说保利这种开发商在广州还是很有市场的，现在曼城也基本售罄了。尾货单价在4.2到4.6之间吧
保利葛洲坝海德公馆：具体什么时候开盘忘记了，也是去年上半年好像，刚刚开卖的时候价格其实不高，好点的朝向和户型3.4万，差点的朝向3.3万有些低楼层可能3.2万，印象特别深的是去年看楼的时候保利那个华南区老总余英在那训销售，说是这么好的楼盘竟然卖这么便宜，后来才有了海德的高价宣传，这个楼盘没有回迁房和配建任务，纯住宅，正对中央公园，第一排望公园都是大户型，应该说是豪宅，第二排望小区花园也有些是刚需户型，开盘买到的确实比较划算，自认为保利海德公馆是广钢目前最好的楼盘。
北大博雅：这个楼盘比较尴尬，可以说是被学校包绕了，自身配建中学，对面曼城带幼儿园，另一面中海D区后面配建是小学，面对中海D区也带幼儿园，再有就是这个开发商进驻广州的第一个盘，个人觉得这个盘的定位有问题，主推大户型，可是大户型面对的都是保利、金茂府和中海这样的对手，所以价格一直在广钢里卖的是最便宜的，卖的也不是很好，好在它价格不贵，还是很多改善型预算不算充足的人会选的，这个楼盘小区引进的那种文化建设非常棒，小区也很有特点。
金茂府：应该是去年8月份开盘的，这个楼盘开盘做足了准备工作，请林志玲来暖场，开盘放出的价格都是接近4万，其实那些109方的西北朝向户型真实价也就卖3.2万左右，金茂府也是没有回迁房个配建任务的，再有就是金茂府这个名字在中国其他地区都是高端住宅，所以广州这个也不例外，也是正对望中央公园，开卖的都是第二排，据说第一排也是大户型豪宅项目。
华发中央公园：没开盘
个人总结一下上述几个楼盘（纯粹个人意见，具体户型就不比较了）：
刚需盘：中海AB区，金融街，北大博雅2房单位，保利曼城
改善盘：保利海德公馆，金茂府，中海D区
豪宅盘：海德公馆和金茂府大户型单位
其实广钢从去年上半年卖3万开始，经过广州去年一波涨幅到现在也就卖4.5万到5万，位置和朝向佳的超过5万，有些户型差的4万到4.5万，整体涨幅也就是40%-60%，比起萝岗、增城和番禺那些新盘涨幅并不夸张，现在市场冷了，广钢房子又多，各个开发商竞争也大，有些开发商间接给些优惠也正常。

2017/05/15

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|老狼_2694沙发

疯狂的青草:

国家说让跌了吗？

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没说让跌不代表不会跌

海南地产泡沫时国家还救呢救不住的时候也有
2015股灾国家队天天拉盘拉出个连续几天大盘都要跌停
目前看资金面紧张是确定的
金融面抽杠杆也是确定
最近股市连跌几周从3300左右跌到3000
不也是抽杠杆的结果吗

2017/05/16回复

刘邦找项羽楼板凳

|老狼_2694:

没说让跌不代表不会跌

海南地产泡沫时国家还救呢救不住的时候也有2015股灾国家队天天拉盘拉出个连续几天大盘都要跌停目前看资金面紧张是确定的金融面抽杠杆也是确定最近股市连跌几周从3300左右跌到3000不也是抽杠杆的结果吗

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我这个帖子并不是去讨论房价会不会跌和涨，我只是把我对广钢的了解客观的写出来，因为在妈网里广钢从来都是被喷的一个片区，说起广钢来来去去就是说毒地，觉得这种无脑喷挺没劲的，所以只是希望真的想置业广钢的不要受一些无脑喷子的影响

2017/05/16回复

|老狼_26944楼

疯狂的青草:

国家说让跌了吗？

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另外都说短期看资金长期看人口增长
资金面紧张这个不用讨论了
人口增长这个看入户人数（户籍人口）好像在增长
但非户籍的流动人口估计已经在流出
身边有不少公司个人年薪15-20W之间的
都跑成都武汉二线去了回去虽然拿得少点
但付完首付每月那点月供在当地还是可以活得很潇洒的
另外就是同样的能力水平在一线很难做到主管级别在二线机会多

2017/05/16回复

|老狼_26945楼

刘邦找项羽:

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毒地不毒地这个是环评单位的事
但目前中国环评确实比较不咋嘀
特别是早几年无非是花钱买评
这两年环评管得严点了
环保部这两年取消了很多环评师和环评单位的资质

如果自己住的话确实要多看看过往用地情况
靠自然降解连个塑料降解都要花几十年身体是自己的
建筑都完成了的话再谈土地治理恢复改良这个已经没有意义了想搞也基本搞不成
具体广钢情况不了解广钢原来职工应该比较有发言权

在上涨期间什么利空因素都刹不住车
在下跌期间，什么利好也拉不住
跟股市感觉区别不大
主要区别就是房产交易和股票交易的时间长度不一样
股市过山车的速度远快过楼市

2017/05/16回复