卖一买三换房记之独幢私房篇

http://www.gzmama.com/thread-4960866-1-1.html
“卖一买三换房记”

这个是对卖一买三换房记独幢私房的整理贴子，主要是知识点太多了，包括：
1、市区独幢私房（即市区独立屋、联排，别墅）（1、2、4楼)；

把收租的中华广场后面的建雅台高层房子连车位卖了，实行卖一买三的置换计划。

经过4月开始的狂逛市场，对市中心的独幢私房情有独钟，以下的我对独幢私房的了解：
结构有：1砖木结构（多位于老西关、老海珠、老越秀），少有银行可贷款。
            2混合+砖木（多位于老西关、老越秀），少有银行可贷款。
            3混合结构（多位于老东山），银行可贷款。
            4框架结构（多位于老东山，老越秀，或早年重建的私房），银行可贷款。

采光分：1单边采光，即只有大门那边可以采光，与左邻、右邻、后邻想连。

2前后通带天井，即大门那边可以采光、屋后有个约2平米的天井位进行采光（天井与后邻相连），与左邻、右邻、或后邻想连。

3前后通透，即大门那边可以采光、屋后也采光不与后邻想连，与左邻、右邻想连，想当于现在的联排别墅（居中部分）。

4七字单边，即大门那边与左边（或右边）采光，与右邻（或左邻）、后邻想连，想当于现在的联排别墅（单边位）。

5三面单边，即房屋只有一边与邻屋想连，想当于现在的联排别墅（单边位）。

            6全屋单边采光（简称全单边），即房屋全边不与邻屋想连，而且每边与邻屋相隔0.8米及以上，相当于现在的独立别墅。
            判断老屋的釆光面以一楼为准。不同的采光，价值有很大的差异。。。

房产证里的各种面积：1建基面积，房屋的基础底面积。
                                 2天井面积。.
                                 3余地，地面回廊、花园面积。
                                 4用地面积，建基面积+天井面积+余地。
                                  5建筑面积，合法产权面积。
                                 6违章已处理面积，违建面积已罚款可合法使用面积。
                                 7未申请产权面积，未罚款违建面积、或历史遗留面积。
                                 8总建筑面积=建基面积+ 违章已处理面积+未申请产权面积。

大部分的老屋都是隐藏在四通八达的巷子里，而老屋的位置离马路的远近也直接影响价格。

来源：大部分都是继承与赠与，继承个税是1%，赠与个税是20%，唯一免税条件是所有业主（省内）过五唯一。

业主：基本都是N个业主，有的在广州、有的在广州市以外的地方（如海外、港澳台，中国其他地方），开个董事会统一意见，是件不容易的事情。

价格：基本要开董事会全票通过才可以减价，加价就不用开会的。。

买这些老屋，天时、地利、人和，三者缺一不可。。。

全部回帖

cqw1222楼沙发

4月开始，马不停蹄地淘淘淘。。。。。

睇过老西关300多平、500-600万的老洋楼（有点象东山的小红楼，就是没有园子）。。。
睇过老西关珠肌路、长寿路、康王路等等的坡顶趟笼，小面积的大约16000-22000/平，中面积的大约16000-18000/平，大面积的14000-18000/平。。。
老西关重建+装修，大约3000/平
现在11月，大约单价23000-30000（未重建价）

睇过老海珠市二宫、洪德路、同福路、南华路的坡顶屋，小面积的大约18000-25000/平，中面积的大约18000-23000/平，大面积的17000-22000/平。。。
老海珠重建+装修，大约3200/平
现在11月，大约单价23000-30000（未重建价）

小面积的大约23000-45000/平，中、大面积的大约18000-45000/平。。。
老越秀重建+装修，大约4100/平
现在11月，大约单价26000-60000（未重建价）

整个4月，都不在工作状况，不停地去看屋，看屋，看屋

累死了。。

也了解到老屋从收楼到可以使用，整一个过程，大约费时6-9个月。。
因为这是重建+装修的建筑时间。。。

2017/11/03回复

如花的季节板凳

来些图文并茂多好呀。😃

2017/11/03回复

cqw1222楼4楼

如花的季节:

来些图文并茂多好呀。😃

查看原文

让我先把文字整理好，再插图。。。

2017/11/03回复

Vicky口袋5楼

有这么便宜吗？

2017/11/03回复

如花的季节6楼

Vicky口袋:

有这么便宜吗？

查看原文

我也觉得没这么便宜呀，市二宫旁边，即基立大厦旁边的，民主直街那些没这么便宜呀，我之前在你贴子上发的那几栋就是在那看到随手拍的。环境还可以吧。

2017/11/03回复

法道自然7楼

可以拆掉重建吗？有什么条款限制呢？

2017/11/03回复

yα~雅~べべ8楼

一直关注！

2017/11/03回复

windbetray9楼

关注

2017/11/03回复

羊城末九流10楼

关注➕

2017/11/03回复

口袋猫咪11楼

cqw1222:

卖出前，很多都是祖产，一般是没使用年限的，是永久用地。在近几十年，上市交易后，要补地价给共产党。补了就有年限。从补地价开始算。。比如，我买的幢1，旧业主是无限用地，不用交地税的，我在办过户时，旧证是私人业主的，旧业主要补1.6%的地价；旧证是企业业主的，旧业主要补40%的地价。补了才会给新业主出新证。新证的用地年限，从交地价那天开始算70年。。也就是说，永久私房，一经卖买，土地收归国有了。这就是强权。。。呵。呵。呵。不过，物权法也解释了，使用年限到期自动续期。。无论政策如何，100%地权是一定的。其他房子是没有100%地权的，有多少层，就是拥有多少份之一的地权。。

查看原文

喜欢连地皮的屋，旧了可以自己重建。
如果楼高没地皮的，70年后重建麻烦。

2017/11/04回复