朋友出售房子后叫我帮忙算算帐
691738房产楼市
|最爱星期天2016122018/11/24
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|最爱星期天201612楼
广州冰冰20175楼提前还款罚息3万、出售过桥费用4万、一买一卖中介费用7万
这三笔费用是卖出的时候才给的,不占用资金成本
首付45万
月供49.5万,是月供的,实际用到的时间是50%,按24.75万成本计算
买入税费32万
自住装修15万
所以实际成本是116.75,利润28.7万,收益24.58%,年化7.3%的收益率.已经战胜大部分投资品了.这还没计算三年的房租呢
另外这个朋友根本不是想投资,买小联排别墅,自住装修.享受了三年还赚28万还想怎么样
这三笔费用是卖出的时候才给的,不占用资金成本
首付45万
月供49.5万,是月供的,实际用到的时间是50%,按24.75万成本计算
买入税费32万
自住装修15万
所以实际成本是116.75,利润28.7万,收益24.58%,年化7.3%的收益率.已经战胜大部分投资品了.这还没计算三年的房租呢
另外这个朋友根本不是想投资,买小联排别墅,自住装修.享受了三年还赚28万还想怎么样
2018/11/24回复
广州冰冰2017:
提前还款罚息3万、出售过桥费用4万、一买一卖中介费用7万这三笔费用是卖出的时候才给的,不占用资金成本首付45万月供49.5万,是月供的,实际用到的时间是50%,按24.75万成本计算买入税费32万自住装修15万所以实际成本是116.75,利润28.7万,收益24.58%,年化7.3%的收益率.已经战胜大部分投资品了.这还没计算三年的房租呢另外这个朋友根本不是想投资,买小联排别墅,自住装修.享受了三年还赚28万还想怎么样
查看原文按你算的也只是保本吧了……何来有20多万收益😂最多也只是免费住了三年，但出入上班远了每月增加一千多油费也没算
2018/11/24回复
梦后楼台高锁广州冰冰20178楼|最爱星期天201612:
按你算的也只是保本吧了……何来有20多万收益😂最多也只是免费住了三年，但出入上班远了每月增加一千多油费也没算
查看原文减掉费用不是赚了28.7万吗
2018/11/24回复
忘海20139楼1房子涨的太慢，15年的房子现在怎么也翻倍了，16年底买的都差不多翻倍了。
2联排税费太高了，如果是普通住宅，255万的房子买卖加起来所有的税费撑死5个点，也就是15万。
3房贷减去租金，也就每年3个点左右了，你这个3年算10%，也就是25万。
综上所述，你首付就算30%也有100%的收益率了，如果高评高贷估计得有150%的收益了。这还是你买联排的情况，如果是普通住宅，至少200%
2联排税费太高了，如果是普通住宅，255万的房子买卖加起来所有的税费撑死5个点，也就是15万。
3房贷减去租金，也就每年3个点左右了，你这个3年算10%，也就是25万。
综上所述，你首付就算30%也有100%的收益率了，如果高评高贷估计得有150%的收益了。这还是你买联排的情况，如果是普通住宅，至少200%
2018/11/24回复
小鱼水中游啊游10楼还有什么更好的投资渠道？投资别的可能早把钱折腾没了，高评高贷交多税和房贷利息是自找的，月供也是分三年36期慢慢给，谈不上资金占用，装修钱就当三年白住的租金了，卖房也交中介费说明难卖，别墅作为投资品种是不如平层大房子。
2018/11/24回复
moongirl211楼|最爱星期天201612:
按你算的也只是保本吧了……何来有20多万收益😂最多也只是免费住了三年，但出入上班远了每月增加一千多油费也没算
查看原文原来现金45万，现在现金190万，差额145万。成本117，差额是利润28万。
2018/11/24回复
27乖不乖14楼ljqljq5:
你这个算法9有问题，把会计的资金成本和经济的机会成本都算一起了。按你这么算买卖房子肯定是亏的。
查看原文按你说的，分别用会计成本、经济成本算，是怎样的？算出来对比看看吧。我不会，你能不能示范下，请教你了
2018/11/24回复
ljqljq515楼会计成本，就是你投入的钱。你这里就应该是买房的首付，交易费用和供房支出。
机会成本，就是指你会计成本的预期收益。就是上述支出可能获得的最大收益。就是你刚才算的31万。这个是具有不确定性，也并未产生实际的现金流入流出，计算利润的时候不应把它纳入成本。
机会成本，就是指你会计成本的预期收益。就是上述支出可能获得的最大收益。就是你刚才算的31万。这个是具有不确定性，也并未产生实际的现金流入流出，计算利润的时候不应把它纳入成本。
2018/11/24回复
27乖不乖16楼ljqljq5:
会计成本，就是你投入的钱。你这里就应该是买房的首付，交易费用和供房支出。机会成本，就是指你会计成本的预期收益。就是上述支出可能获得的最大收益。就是你刚才算的31万。这个是具有不确定性，也并未产生实际的现金流入流出，计算利润的时候不应把它纳入成本。
查看原文嗯，明白。作为成本确实是两个类别
2018/11/24回复
dongdongxie17楼|最爱星期天201612:
朋友15年入手买入一个二手小联排(255万）今天以375万出售，表面营利120万但经本人细算后他还是亏本离场了。由于当年是拉高评估价首付只需45万、三年总月供49.5万、买入税费32万、还欠银行本金190.8万、自住装修15万、提前还款罚息3万、出售过桥费用4万、一买一卖中介费用7万、自有145万资金成本(算理财6厘回报）31万。这样算下来总成本以经是377.3万了……实际回报率真不如理财😅……假如三年都平稳没有升跌出售亏损高达127万多😱
查看原文不赚反亏，你朋友让你来帮算账就是添堵啊😂还是参考一下其他网友的意见吧！
2018/11/24回复
webgamelog18楼还有三年投入120万，每年按照5%的理财产品收益，每年进账6万，三年进账18万。
如果房价没有出现暴涨的过程，持有房产是亏本的，由于房产是流动性差的资产，其实真的不划算。
所以炒房客都是嗅到房价存在暴涨的可能然后入市的，不然每个月固定支出，就是流动性很差的负债。
如果房价没有出现暴涨的过程，持有房产是亏本的，由于房产是流动性差的资产，其实真的不划算。
所以炒房客都是嗅到房价存在暴涨的可能然后入市的，不然每个月固定支出，就是流动性很差的负债。
2018/11/24回复
安安的小确幸
