房子真正保值增值的是哪些（最全最强分析）下篇

当你为以下因素而付出高昂房价溢价时，二少爷认为是不明智的：

1、漂亮花园小区（二少爷解读：好的花园小区维护需要大量的成本，而你为此付出房价溢价后，未来管理维护跟不上，则你的花园小区会走下坡路，而继续维护好的花园小区则需要全体业主缴纳节节升高的管理费，纯属业主集体消费行为，房产投资升值不是看中不可控的花园小区，因为好的管理会变坏，而坏的花园小区也可以变好，所以我们不为已有的漂亮花园小区埋单）

2、名牌物管（二少爷解读：思路类似于漂亮花园小区，名牌物管属于消费行为，是全体业主埋单，而好的物管有可能变坏或者变得更加昂贵，而坏的物管也可以通过业委会维权重新聘任，所以我们不为已有的名牌物管埋单）

3、优美景观（仅限于人工景观，如人造湖、公园、市政绿地、空地等）：（二少爷解读：当你高价购入窗外一望无际的人工景观后，突然某一天发现该空地只是市政绿地，准备规划成新的住宅区或工业区，以前无遮挡的景观变成障目大楼，你会作何感想呢？而不好的景观反而有可能变好，例如低价购入窗外一片杂草乱木，突然被市政管理成公园绿径）

4、豪华装修：（二少爷解读：为豪华装修而购入高溢价房产，在二少爷眼里是明显不理智，装修是折旧最快的产品，而重新装修在技术上也非常容易，我们不如考虑买入低价的破烂凤姐房，重新装修成高溢价的精装修房）

当你为以下因素考虑房价时，二少爷认为必须用发展的动态眼光看问题

1、地铁（公共交通）（二少爷解读：已有的地铁当然不会被拆除，但二少爷强调的是以低价购入没有地铁预期的房产，等待新地铁规划开通的那一刻将如何呢？关于地铁规划其实是有迹可循的，本篇不讨论）

2、医院（二少爷解读：已有的医院当然不会拆除，但去医院非常低频次，而且除非你所购的房产附近医院属于综合性三甲医院，否则医院的加分项其实很少，因为一般的专科疾病都会选择特定的专科医院，而现在广州城市的发展趋势就是医院会越建越多，而且作为市政配套，当新区人口聚集到一定的程度，更大更新的医院一定会落成，少爷强调的是以低价购入没有医院预期的房产，等新医院规划新建的那一刻将如何呢？）

3、生活商业（二少爷解读：生活商业是会发生变化的，但新区人口聚集到一定的程度，出于市场经济的自然定律，一定会出现众多提供服务的生活商业业态，那只是时间的问题，而已有的生活商业有可能更加繁华（综合商业体），也有可能不断衰败（参考上下九、状元坊因为城区的发展和商业体验不佳而呈现衰败迹象））

4、就业产业（二少爷解读：追随能提供高薪就业岗位的区域投资房产，一定可以立于不败之地，里面的观点有三个核心：一是高薪岗位，而不是低薪落后产业；二是聚集地，而不是零散的高薪岗位‘；三是高薪产业是会发生变化的，二十年前是广州老城区体制内人群，十年前是广州批发市场一带的生意老板，今天聚集在天河珠江新城，未来呢？我们要以发展的眼光看高薪就业产业变迁，要问自己两个问题：未来哪些行业会高薪，它们会聚集在哪个区域）

5、教育（学位）（二少爷解读：在文章#04我为什么坚决反对投资学位房，我已经清晰阐明学位房是会发生变化的，而且二少爷判断在白左平均主义的民粹大旗下，政府会有意打压过热的学位房区域并且通过名校开分校、兼并等手段把名牌教育资源流向新区等教育薄弱的地方，详细的解读必须看二少爷的原文，非常值得一看。少爷强调的是以低价购入只有村一级学位的房产，等省一级学校兼并村小的那一刻将如何呢？）

6、房龄（二少爷解读：房龄的确会影响银行按揭贷款的成数和期限，众所周知福利性质的按揭贷款是房产投资极其重要一环，但二少爷还是强调要以发展的眼光看问题，今年工行就延长房龄的贷款期限，而且我认为在银行的眼里，地段远远比房龄要值钱，未来房子一定会越来越老，而银行一定也会追随形势提供更加多元的按揭产品，难道你说英国上百年楼龄的核心区房子没有价值吗？而有朋友考虑的房龄影响房屋安全，只要是框架结构的房子就不必担心，而且在某种程度，二少爷更乐意看到老龄房子出现不出人命的安全问题，这样拆迁的机会大大大大增加）

7、停车（二少爷解读：停车位属于楼盘的公共空间，基本很难有增量，二少爷对广州私家车发展趋势是呈现中立态度，既认为会随着家庭经济的发展而爆发私家车持有量，也认为拥挤的交通和完善的公共交通工具会抵消大部分购车欲望，但停车位除非可以以购买的形式占有产权，否则以停车位保有量为目标考虑房子是否值得购买不明智）

8、周边环境（二少爷解读：如果周边工厂林立、废水乱排、杂草丛生，而你以超低价购入房产，然后在民主、法制的政府当今下，和广州不断发展的绿色经济趋势下，通过某些手段维权施压，让不利因素得到铲除，何尝不是另外一种形式的质变呢？）

四、
一句话总结：从房产保值增值的投资目的，二少爷会买：
用三十年等额本息按揭贷款买没有地铁村一级学位但有大量可供开发的商业用地最好一片菜田一片工厂（容易征收拆迁）（可产业改造升级提供高薪产业机会）没有三甲医院没有图书馆没有博物馆没有名牌物管（但因民权觉醒的新中产聚集可以组建业委会）没有漂亮花园并且小区周边全是大烟囱大污染大辐射的毛坯或破旧装修的城乡结合部的中高层东南向双阳台的小三房或大三房

以上这段话是二少爷理解的房产保值增值的极端，其中最最最关键是五个字
“城乡结合部”

这五个字让地铁开通、省一级学校兼并村小、新CBD开发、征收拆迁周边用地、高薪产业聚集、三甲医院、图书馆博物馆等等都可以期待。
“城乡结合部”=城市+乡村+结合部
缺一不可！
这是房产投资保值增值的最大智慧。

2018/12/12

全部回帖

cqw1222沙发

一片菜田一片工厂，变成一个宜居的地方。。

（天河菜田至今整整40年，珠城菜田至今整整30年）

（当年的六运小区在菜田中开盘900/平，当年买入的人，大部分都上天堂了，900/平一手CEO，30多年涨50倍，完全跑输大市）

心真大。。。

房有价，规划有价，
时间无价。。。

太多水库学生在妈网实习了，不好。。。

2018/12/12回复

蓝胖胖1023板凳

4、豪华装修：（二少爷解读：为豪华装修而购入高溢价房产，在二少爷眼里是明显不理智，装修是折旧最快的产品，而重新装修在技术上也非常容易，我们不如考虑买入低价的破烂凤姐房，重新装修成高溢价的精装修房）

我也是这样想的，但是装修过一次以后真的再也不想装修了

2018/12/12回复

二少爷小地盘666楼4楼

cqw1222:

一句话总结：从房产保值增值的投资目的，二少爷会买：用三十年等额本息按揭贷款买没有地铁村一级学位但有大量可供开发的商业用地最好一片菜田一片工厂（容易征收拆迁）（可产业改造升级提供高薪产业机会）没有三甲医院没有图书馆没有博物馆没有名牌物管（但因民权觉醒的新中产聚集可以组建业委会）没有漂亮花园并且小区周边全是大烟囱大污染大辐射的毛坯或破旧装修的城乡结合部的中高层东南向双阳台的小三房或大三房。那就是用青春赌明天罗。。。你等得起，你的孩子读书等不起，你家老人睇病等不起。用三十年青春，等一片菜田一片工厂，变成一个宜居的地方。。（天河菜田至今整整40年，珠城菜田至今整整30年）（当年的六运小区在菜田中开盘900/平，当年买入的人，大部分都上天堂了，900/平一手CEO，30多年涨50倍，完全跑输大市）心真大。。。房有价，规划有价，太多水库学生在妈网实习了，不好。。。

查看原文

还有，欧神是教你买大面积低单价高杠杆零首付的房子，我通篇文章有提这四个词吗？

2018/12/12回复

cqw12225楼

二少爷小地盘666:

还有，欧神是教你买大面积低单价高杠杆零首付的房子，我通篇文章有提这四个词吗？

查看原文

欧神，
除了是教你买大面积低单价高杠杆零首付的房子。
还会教你买城乡结合部。。。

2018/12/12回复

cqw12226楼

cqw1222:

2000年征田前，做规划也做了10多年。。