寶寶3歲，入手廣鋼新城——保利東郡，希望不要後悔
52950197房产楼市
chloeBBG我和先生都是土生土長老廣州人，定居在海珠區，現在住寶鋼大道，一家三口住，83方電梯樓2房一廳，帶省重點小學學位，由於家庭變故原因，今年開始跟我媽媽一起生活。覺得家裡面積不夠大，想置換。我們家庭有5套房，整個投資計劃是需要賣掉兩套樓梯房，來實現置換的，具體情況如下：（還請各位高手指點一二）
一直關注海珠區“翠城花園”和“光大花園”，現在基本是3房120方，都在600-650w左右，樓齡都10几年左右，所以一直在猶豫。我家小孩現在3歲，完成小學畢業的話，此樓齡已經25年了。雖然我知道廣州樓市不會跌，但這些老樓漲的機會也就就是通脹水平。
還有我家樓下的一手樓“華發江南府”，我去看了3次左右，假4房的設計，就是房間放了書桌就放不下衣櫃，整體來說，6.3W一方，總價超過800w的單位，一點不值得，沒有學位，風景就老破舊房子。這些樓盤感覺10年後，區域周邊建設也就這樣，也不會有什麼起色，雖然跟隨著通脹和樓市情況還是會增長，但買的衝動不大。
身邊的朋友，有4個都置業了廣鋼，分別是花灣一號，融穗華府，和光晨樾，海德公館，所以我就去看了一下樓盤，其實我自己是相對很難被洗腦的類型，我是年後去看了保利東郡pro的4房複式，從戶型設計和建材選擇，以及6米高的陽台是瞬間打動了我。然後我去看了保利碧桂園4房的單位，也是和“華發江南府”異曲同工，就是客廳比較大南北對流，但是陽台對出感覺非常不好，和鄰居都是四目相投，然後一進門就是一個客房，設計很不合理，一層很多戶，感覺像90年代的商品房設計，建材也有點偷工減料，不值這個價格。
後來經過了1周的網上翻天覆地的research，看到了從地價，地塊問題，周邊規劃等，覺得廣鋼的未來確實是肉眼可見的。而因為疫情影響，現在的售價，我估計開發商也是因為想急速回籠資金頂債務所以沒什麼利潤在賣，因為我們決定買東郡pro四房複式，然後找了保利的香港區最高層XX，她跟我們說這是地王板塊，利潤真的極低，最後只給我們減了一點點。
東郡是華師附小學位，其他盤都是不確定。雖然論壇裡面很多帖說，此華附非彼華附，但其實我自己在廣州讀書長大，華附TOP1是高中，生源來自全市頂尖學生，以這種生源，師資一般努力，學生依然是優秀的，因為本來基礎就在那。學校我覺得只是圈層了不同家庭背景的孩子，像廣鋼這家，入讀的都是能供和買得起500-800w樓的中產家庭，也算是社會裡面比較有能力的年輕家庭，但又算不上富豪家庭，所以這類型父母其實也會相對重視孩子的教育，特別選擇東郡（明確學位的）就是更重視教育，和重視教育的家庭孩子在一個校園學習，其實可能比老城區省一級因為家庭祖輩在那裡而圈層在一起的學校會更有衝勁，而且很多學校新辦分校為了打響名氣以後更多人冒名以來，會在初期出更多力在師資投入和各種硬件上。所以學校方面，我覺得父母力所能及提供相對較好就已經可以，他的學習和成長，還是需要父母從其他領域更加用心去付出的。
存在以下問題：
1. 買了保利東郡後，我現在有些許疑慮，我們買的是南向，會看到珠江和廣州圓的方向，我還不太清楚看到廣州圓會不會影響風水。哈哈~~
2. 另外是關於東塱村的改造，雖然銷售說奧園收了東塱村，已經在居民家裡測量了3次，改造指日可待，但不知道要多久了。（但當時我下決心買的時候，也是因為看到旁邊224地塊是賣保利棠悅，都是豪宅設計136方以上過千萬的總價）我相信開發商不把周邊環境兌現，是無法賣出這部分豪宅的。哪個有錢人願意花千萬看著破房子，和做沒有未來的投資。
3. 廣鋼新城北區基本已經交樓，中央公園好大，南區的規劃明顯比北區好很多，容積率也沒有那麼高。整體來說廣鋼的樓盤數量太多，其實也讓我很迷茫，感覺以後接盤會有點難度。我知道以現在5.3-5.5w的售價推算，2-3年後，雙地鐵開通，南區入住率更高，學校投入使用，廣鋼總部落成，商業體陸續實現，這裡7w以上是絕對的最低起步價。所以以投資的角度來說，孩子在這裡完成華附的學業，我再看適當的機會置換，也未嘗不可。因為對於荔灣區的中學配置，除了省實，我實在一竅不通，感覺以前讀書，都是成績比較差的同學才是讀真光、培英，可能是我孤陋寡聞，也不太了解現在具體情況。
最後，想聽聽大家的意見，大家覺得廣鋼的規矩和未來可期麼？
2020/04/15
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Jack马沙发圆滚滚的:
南北广场。我就住你对面。
如果就投资来说，广钢的升值潜力不大，最多也就是跟随大市，两三年后到7万可能性很小，大概率是横盘。芳村那边的所谓商务和产业规划都不看好，而且广钢货量太大，人口密度太高，以后二手的竞争会很激烈。自住角度，那边这么多人口生活配套肯定不成问题，省实和华附学位也确实很吸引，所以买了也无必要纠结。
查看原文如果就投资来说，广钢的升值潜力不大，最多也就是跟随大市，两三年后到7万可能性很小，大概率是横盘。芳村那边的所谓商务和产业规划都不看好，而且广钢货量太大，人口密度太高，以后二手的竞争会很激烈。自住角度，那边这么多人口生活配套肯定不成问题，省实和华附学位也确实很吸引，所以买了也无必要纠结。其实很好奇，广州还有值得投资的地方吗？感觉到处都是再阴跌
2020/04/16回复
huasuntt:
我前两年是考虑买金茂府的 可是觉得旁边配套进度太慢了 公园没有5年不会开工的 到时候小孩都长大了
查看原文其实公园建设好快 植被都是现成移植 现在很多工程进行中 所以不会起公园 但两年后 整体交楼 公园落成我估计3个月就能竣工了
2020/04/16回复
圆滚滚的:
南北广场。我就住你对面。如果就投资来说，广钢的升值潜力不大，最多也就是跟随大市，两三年后到7万可能性很小，大概率是横盘。芳村那边的所谓商务和产业规划都不看好，而且广钢货量太大，人口密度太高，以后二手的竞争会很激烈。自住角度，那边这么多人口生活配套肯定不成问题，省实和华附学位也确实很吸引，所以买了也无必要纠结。
查看原文如果就投资来说，广钢的升值潜力不大，最多也就是跟随大市，两三年后到7万可能性很小，大概率是横盘。芳村那边的所谓商务和产业规划都不看好，而且广钢货量太大，人口密度太高，以后二手的竞争会很激烈。自住角度，那边这么多人口生活配套肯定不成问题，省实和华附学位也确实很吸引，所以买了也无必要纠结。对的 有道理
2020/04/16回复
huasuntt5楼chloeBBG:
其实公园建设好快 植被都是现成移植 现在很多工程进行中 所以不会起公园 但两年后 整体交楼 公园落成我估计3个月就能竣工了
查看原文广州就不像佛山先把公园建好了 慢慢卖地😂 人生多少十年
2020/04/16回复
shower1215南北还不错有宝玉值学位，我家在你家后面的电梯楼，不过学位更差，也换了广钢
2020/04/16回复
猴纸猴
圆滚滚的9楼Jack马:
其实很好奇，广州还有值得投资的地方吗？感觉到处都是再阴跌
查看原文今年这环境整体大市都是下行的。但从投资角度广钢这几年跑输大市，往后也大概率如此。广钢现在的价格已经包含对未来利好的预期，除非有新的超预期的利好出现，不然后面房价不会有什么爆发。
2020/04/16回复
安稳过日子11
宝贝娃娃
chloeBBG楼14楼宝贝娃娃:
东郡南向有一条规划快速路，这让我很担心，所以一直不敢下定。东郡价格其实不便宜，复式住起来没有大平层舒服，家里有老人的话更加不好住。
查看原文我买的是2期2栋 东南向远离那段高速😅😅
2020/04/16回复
Jack马15楼宝贝娃娃:
东郡南向有一条规划快速路，这让我很担心，所以一直不敢下定。东郡价格其实不便宜，复式住起来没有大平层舒服，家里有老人的话更加不好住。
查看原文南边的规划路高速路其实还是有一定的距离的，现在公园大道也涨价了，要想买便宜的，只能买紫郡府了
2020/04/16回复
gao14ying1316楼vincent918:
得了吧，现在二手市场从17年到现在哪个盘不是滞涨
查看原文千灯湖确实是大户型在涨，不过千灯湖除了公园环境好，还有靠近广州的地铁线上，目前好像也没看出有啥产业和其它利好；
2020/04/16回复
涛涛ht
深洋
