新福港鼎峰买房记录（2020年5月-7月）
248223128房产楼市
Hawkscut已知条件：已有一套无贷广州市区非学位三房，佛山一套有贷款两房（男方父母居住）。小孩1岁多，准备买一套小学位房，占坑使用，未来在学位附近租房；或者郊区资质较好的二房或三房，未来让女方父母居住。在未下定决心买房之前，30%资金在较灵活定期理财，70%资金分散在信托、股票、基金、民间借贷等高风险高收益产品。在此次买房之前，偶尔有去一些新楼盘逛逛，并定期观察意向区域的一二手挂牌及成交情况，了解市场。
2月中旬，股市加仓。
3月初，国内疫情得到控制，国外尚未爆发，国内银行开始放松信贷，认为已到买房时机，准备看房。
3月中下旬，国外突然爆发，世界形势突然发生变化，暂停了买房计划，观察动向。
4月底，分析房地产市场走势及货币政策，认为买房计划可以执行。
五一期间，集中看了南沙楼盘若干。
5月9日，看天河区府区域。
5月15日，正式决定动手买房，办理提前还佛山贷款手续，归集资金。
5月16日，主攻天河区府，看中东方新世界一房A，开价。
5月23日，出差，未看房，中介反馈A盘放盘价与我意向价格差异较大，超过了5%，准备换方向。
5月30日，看萝岗、新黄埔区府、科学城板块，对科城山庄新房有初步意向，但剩余楼层朝向太差。
5月31日上午，看新福港鼎峰，综合各方面因素，决定定为主攻方向，向中介提出要求：中楼层、南向或南北完全对流，其余一律不看。
5月31日下午3点，现场看中一套楼层朝向均优的放盘B。
5月31日下午8点，回到家，决定购买，拟定了与卖家的谈判价格，但上链家发现该房已下架，经中介确认，该房已成交（经后期链家确认，确已成交），成交价比我意向第一谈判价格高2万，对该区域的实际价格有了直观感受，发现该区域价值被明显低估，决定作为唯一进攻方向。
6月7日，现场看，确定了C，D两个资质良好的标的，立刻给c出价，并尽量满足c的其他条件，要求c给出答复，由于C房4个月后才满两年，业主不愿意现在就卖，最终放弃卖房，并随后将放盘价调升7.5%。D房业主需搭配车位，我不需要车位，车位会占用我大量的现金，我开出了一个略压低的价格，业主犹豫了之后最终未同意。（D房之后大约三天内成交，据了解最终成交价比我出价还是高2万）。另有2套资质略低于cd的放盘，经考虑，未匹配业主价格出价（这两套均于我看后一周内以业主心理价格成交）
6月10日，又一优质房源E出现，已有买家报价，但由于该房刚刚放租，出于诚信，卖家希望能保留租约，该买家不愿意保留。我让中介告知我可以匹配价格并保留租约，约定周末去看。
6月13日，现场看房，权衡价格、户型后，给出报价，给卖家三天时间作最终决定。
6月15日，卖家决定卖房。
6月17日下午，签订合同，同步进行网签，准备组合贷所需资料，给足定金。
6月中下旬，通过各种渠道加快原房贷还款及涂销、征信记录流程。
7月上旬，具备申请组合贷条件，进入公积金流程。
7月中旬，被按揭公司告知公积金中心贷款申请已爆满，立即通过各种渠道加快流程。
7月21日，组合贷同贷书全部通过，发现公积金中心面签排期已爆满。
7月24日，公积金中心、银行面签。大厅里人很多，座椅几乎坐满。
预计8月初，房管局过户，完成手续。
7月26日，回看该区域链家房源，当初看过的优质盘均已成交，新放优质盘已普遍调升5%以上，部分资质相对较差楼盘也已调升。
几点分析，尽量简要，一家之言，读者自取：
一、对房事看法
已知：房住不炒，信贷宽松，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策，精准调控。
分析：1.房地产不具备大涨条件，但作为金融体系和财政体系重要的一环，必须稳。城市之间楼市分化，城市内部楼市分化，总体平稳。
2.人口实际持续流入、产业实际集聚明显、财政实际收入增加的区域，房地产价格会明显往上走，请注意，实际二字。
3.资金无法找到足够的资产，最终会推高优质资产的价格，但内外部压力过大，不会允许产生过大泡沫。
结论：刚需早动手，投资挑区域，慎上高杠杆。
二、对购房区域的看法
新福港鼎峰区域所在人口、产业均实际流入，交通便利，经多次调研，小区环境和物管水平均为该区域最佳，户型比较完美，业主素质为该区域最高的之一。唯一的缺点小学学位不是最好，但随着划区摇号的趋势，整个片区统一对口一个初中，由于整个区府板块业主素质较高，小学这一短板最终将被被填平。
三、二手成交价格，是经过检验的公允价格，代表着该资产真实的价值。
2020/07/26
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康康的小叶子6楼|冰水_9604:
对这个楼盘，优劣我比较清楚，我和楼主的情况差不多，有需要你可以问我！
查看原文谢谢热心的小仙女
因为家人调去科学城工作，考虑在新福港鼎峰买一个安静的小三房，大两房也行。
要求是不对着高速路、景观好、户型好；对学位和楼层没要求。我们打算过三四年换个大房子。
预算450以内 自住兼投资
请问哪个户型适合我啊？现在的价格大概率多少？
另外，我也看上越秀岭南山畔了 这两个小区你怎么看？从出手方便的角度看，该怎么选
因为家人调去科学城工作，考虑在新福港鼎峰买一个安静的小三房，大两房也行。
要求是不对着高速路、景观好、户型好；对学位和楼层没要求。我们打算过三四年换个大房子。
预算450以内 自住兼投资
请问哪个户型适合我啊？现在的价格大概率多少？
另外，我也看上越秀岭南山畔了 这两个小区你怎么看？从出手方便的角度看，该怎么选
2020/11/22回复
不对高速路景观好，这种楼盘内好的位置有可能做成小三房吗？这不是看房的基本常识吗？
2020/11/22回复
|冰水_96048楼康康的小叶子:
谢谢热心的小仙女因为家人调去科学城工作，考虑在新福港鼎峰买一个安静的小三房，大两房也行。要求是不对着高速路、景观好、户型好；对学位和楼层没要求。我们打算过三四年换个大房子。预算450以内 自住兼投资请问哪个户型适合我啊？现在的价格大概率多少？另外，我也看上越秀岭南山畔了 这两个小区你怎么看？从出手方便的角度看，该怎么选
查看原文我帮你分析一下，鼎峰目前450以内的小三房，比较优质的较少，好的都要去到450到470之间！鼎峰的优势1，小区品质较好，自住比较舒服！2，闹中取静，以后周边发展好了，离苏元和香雪1个站！3，旁边有少年宫和图书馆，孩子补习很好！4，初中对口学校还比较好，有铁一，北师大，玉岩还有1个不记得了，小学有概率可以上开发区二小，整体教育情况会补全。唯一的缺陷离市区比较远，开车珠江新城，不堵车35到40分钟，个人觉得自住比较合适，但是投资的话，目前涨了一波，要看黄埔以后的发展和广州整体趋势，3到4年个人感觉难有大的涨幅！岭南和鼎峰的区别是1，黄埔发展的重点是区府这个片区，岭南区域不是重点。2，岭南离天河近，去天河比较方便一点。还有一点是鼎峰靠近高速的A区不要买，最好买B区，岭南也有缺陷的楼栋，这个我得问问我同学！总体自住的话两个楼盘都可以入手，不考虑离天河近的话选鼎峰较为合适，现在不要进场，可以等合适的房源，毕竟已经涨了一波，不可能再涨了，等真心想卖和急卖的业主出现，这样你就可以得到合适的房源！
2020/11/22回复
wxd8223181410楼|冰水_9604:
我在牛奶厂附近上班，觉得除了到天河快10分钟，其它真的不如区府这里！
查看原文对于我这种在黄埔上班的，牛奶厂远了。也不经常去天河
2020/11/22回复
|冰水_960411楼wxd82231814:
对于我这种在黄埔上班的，牛奶厂远了。也不经常去天河
查看原文在以后的很长时间之内，科学城核心都干不过牛奶厂，除非黄埔发展非常迅猛，但个人自住我还是喜欢科城核心！
2020/11/22回复
康康的小叶子12楼|冰水_9604:
我帮你分析一下，鼎峰目前450以内的小三房，比较优质的较少，好的都要去到450到470之间！鼎峰的优势1，小区品质较好，自住比较舒服！2，闹中取静，以后周边发展好了，离苏元和香雪1个站！3，旁边有少年宫和图书馆，孩子补习很好！4，初中对口学校还比较好，有铁一，北师大，玉岩还有1个不记得了，小学有概率可以上开发区二小，整体教育情况会补全。唯一的缺陷离市区比较远，开车珠江新城，不堵车35到40分钟，个人觉得自住比较合适，但是投资的话，目前涨了一波，要看黄埔以后的发展和广州整体趋势，3到4年个人感觉难有大的涨幅！岭南和鼎峰的区别是1，黄埔发展的重点是区府这个片区，岭南区域不是重点。2，岭南离天河近，去天河比较方便一点。还有一点是鼎峰靠近高速的A区不要买，最好买B区，岭南也有缺陷的楼栋，这个我得问问我同学！总体自住的话两个楼盘都可以入手，不考虑离天河近的话选鼎峰较为合适，现在不要进场，可以等合适的房源，毕竟已经涨了一波，不可能再涨了，等真心想卖和急卖的业主出现，这样你就可以得到合适的房源！
查看原文非常感谢，你说得很中肯。
我倒是不需要去天河上班，弹性时间多，开车出行去哪都差不多。
这么看来，总预算要上调到480左右。
就像你说的，先不着急经常，有合适的就买，不合适的再等等。
我倒是不需要去天河上班，弹性时间多，开车出行去哪都差不多。
这么看来，总预算要上调到480左右。
就像你说的，先不着急经常，有合适的就买，不合适的再等等。
2020/11/22回复
wxd8223181413楼|冰水_9604:
在以后的很长时间之内，科学城核心都干不过牛奶厂，除非黄埔发展非常迅猛，但个人自住我还是喜欢科城核心！
查看原文黄埔的发展绝对在广州算最迅猛的了。只是我就是猜想不透，为什么拿牛奶厂那个交通那个地段价格这么高，还这么多人追着买呢。
2020/11/22回复
土包子土包子14楼qisally:
楼主思路清晰，行动果断。学历不错，对待教育也理性。黄埔区府版块的小学比较普通，但是十二年中小学交易，小学的比重比较小，重点是养成学习习惯。现在黄埔基本可以确实是学区化，区府版块的中学已定型，属于黄埔中上水平。反而周边版块引进的挂牌名校，在广州早就遍地开花，够不够扎实还要时间考证。
查看原文区府的中学在黄埔区是中上游，这是我见过最搞笑的说法。区府原来对口玉岩中学和科学城中学，其中，玉岩算是黄埔数一数二的公办初中，科学城中学属于国家示范高中，。
科学城中学的办学质量差的一塌糊涂，连刚成立几年的玉泉都不如，科学城中学之所以成绩差是因为对口的小学生源太差，有萝峰小学和香雪小学两所小学。
玉岩初中之所以好，是因为有很多自主招生。正是由于对口小学生源差，玉岩中学的初中今年开始停止招生了，准确说是不招收地段生了。
由于玉岩初中停止招生，增加了玉山中学，一所位于广州市最大保障房小区的中学，在区府隔壁，这个学校未来怎么样，家长心里应该有大概的预期。同时，今年长岭居的长岭街的北师大和铁英中学支援了一些初中名额给区府附近的小学摇号，至于名额数量，每个学校大概20到30吧。我知道有一些家长为了孩子能够读一个不错的初中，再买一套长岭居的房子。
所以，区府区域对口的初中是黄埔区中上游是极其不负责任的说法，对于有学位需求的刚需，请远离鼎峰，不适合你们，鼎峰只适合那些没有学位需求但是再乎逼格的高端人士。刚需，请远离鼎峰。
科学城中学的办学质量差的一塌糊涂，连刚成立几年的玉泉都不如，科学城中学之所以成绩差是因为对口的小学生源太差，有萝峰小学和香雪小学两所小学。
玉岩初中之所以好，是因为有很多自主招生。正是由于对口小学生源差，玉岩中学的初中今年开始停止招生了，准确说是不招收地段生了。
由于玉岩初中停止招生，增加了玉山中学，一所位于广州市最大保障房小区的中学，在区府隔壁，这个学校未来怎么样，家长心里应该有大概的预期。同时，今年长岭居的长岭街的北师大和铁英中学支援了一些初中名额给区府附近的小学摇号，至于名额数量，每个学校大概20到30吧。我知道有一些家长为了孩子能够读一个不错的初中，再买一套长岭居的房子。
所以，区府区域对口的初中是黄埔区中上游是极其不负责任的说法，对于有学位需求的刚需，请远离鼎峰，不适合你们，鼎峰只适合那些没有学位需求但是再乎逼格的高端人士。刚需，请远离鼎峰。
2020/11/22回复
樱吹雪花舞15楼wxd82231814:
黄埔的发展绝对在广州算最迅猛的了。只是我就是猜想不透，为什么拿牛奶厂那个交通那个地段价格这么高，还这么多人追着买呢。
查看原文牛奶厂的客户大部分来自天河，，收入高点。
科学城里面很多很好的公司，但你仔细看看里面公司的中高层，他们住哪里？大部分是天河越秀海珠番禺。在科学城里面住的不多的。原因是他们原来就在天河越秀海珠番禺买房了，后来公司搬来这边而已。但还是习惯性住市区的。很少来这边买大户型住的。顶多买一套三房投资。
科学城谁在买？大部分是刚需多，年轻人多，都是首套房的多，或者投资的多，购买力有限。
牛奶厂是谁在吗？大部分是天河东部的二套置换过来的，卖一买一，购买力强劲。
你看看科学城里面楼盘定价就清楚了，三房最贵的，四房普遍比三房要低价。。而在市区，都是四房最贵。。
这就是客户群体不同导致购买力的区别。
科学城里面很多很好的公司，但你仔细看看里面公司的中高层，他们住哪里？大部分是天河越秀海珠番禺。在科学城里面住的不多的。原因是他们原来就在天河越秀海珠番禺买房了，后来公司搬来这边而已。但还是习惯性住市区的。很少来这边买大户型住的。顶多买一套三房投资。
科学城谁在买？大部分是刚需多，年轻人多，都是首套房的多，或者投资的多，购买力有限。
牛奶厂是谁在吗？大部分是天河东部的二套置换过来的，卖一买一，购买力强劲。
你看看科学城里面楼盘定价就清楚了，三房最贵的，四房普遍比三房要低价。。而在市区，都是四房最贵。。
这就是客户群体不同导致购买力的区别。
2020/11/22回复
wxd8223181416楼樱吹雪花舞:
牛奶厂的客户大部分来自天河，，收入高点。科学城里面很多很好的公司，但你仔细看看里面公司的中高层，他们住哪里？大部分是天河越秀海珠番禺。在科学城里面住的不多的。原因是他们原来就在天河越秀海珠番禺买房了，后来公司搬来这边而已。但还是习惯性住市区的。很少来这边买大户型住的。顶多买一套三房投资。科学城谁在买？大部分是刚需多，年轻人多，都是首套房的多，或者投资的多，购买力有限。牛奶厂是谁在吗？大部分是天河东部的二套置换过来的，卖一买一，购买力强劲。你看看科学城里面楼盘定价就清楚了，三房最贵的，四房普遍比三房要低价。。而在市区，都是四房最贵。。这就是客户群体不同导致购买力的区别。
查看原文你这个分柝很有道理，但如果那个板块过6万，我就绝对不会去碰了。
2020/11/22回复
wxd8223181417楼随着环境的改变，我估计会越来越多的人到科学城里面住的，商业的氛围也会越来越好。
2020/11/22回复
banshan99818楼水很深，，，很深。。。深
2020/11/22回复
柳暗花明201619楼wxd82231814:
黄埔的发展绝对在广州算最迅猛的了。只是我就是猜想不透，为什么拿牛奶厂那个交通那个地段价格这么高，还这么多人追着买呢。
查看原文很多人以为买奶厂可以保证上天河执信呢
2020/11/22回复
柳暗花明201620楼樱吹雪花舞:
牛奶厂的客户大部分来自天河，，收入高点。科学城里面很多很好的公司，但你仔细看看里面公司的中高层，他们住哪里？大部分是天河越秀海珠番禺。在科学城里面住的不多的。原因是他们原来就在天河越秀海珠番禺买房了，后来公司搬来这边而已。但还是习惯性住市区的。很少来这边买大户型住的。顶多买一套三房投资。科学城谁在买？大部分是刚需多，年轻人多，都是首套房的多，或者投资的多，购买力有限。牛奶厂是谁在吗？大部分是天河东部的二套置换过来的，卖一买一，购买力强劲。你看看科学城里面楼盘定价就清楚了，三房最贵的，四房普遍比三房要低价。。而在市区，都是四房最贵。。这就是客户群体不同导致购买力的区别。
查看原文大壮就是四房比三房贵多了
2020/11/22回复
