郊区的概念太大，不能一概而论。科学城、知识城、南沙、佛山的郊区是完全不同的逻辑。就以科学城为例（姑且按照你的标准认为是郊区），几个大型小区的二手房是非常的好卖。在2020年下半年和2021年上半年楼市行情好的时候，万科东荟城、万科金色梦想、中海誉城盘的二手房销量稳定在广州前十甚至前五（中原地产数据）。这些楼盘其实还是刚需自住为主，通常都在5000户以上，成交几百套很正常。如果你对科学城有一定了解，就会知道科学城的核心地段的土地不多了，楼盘布局基本定型。目前最大的旧改项目中央城，可供销售的商品房总数8000套，现在估计销售过半了。而其他的旧改项目大多在科学城的外围，对现有的二手房影响不大。总体而言，科学城的供需比非常健康。供需比不仅要看供给还要看需求。看看几个新盘的销售时间就知道，用不了多久就能卖完。如果价格合适，例如品秀星樾去年年底3.68万的价格（比隔壁东荟城二手房便宜了约5000），一个晚上就被7成首付甚至全款客户定走了过半。不到一周就基本售罄。说到新房的价格，科学城新房的价格的确一段时间内有优势（因为限价），但是还没有达到秒杀二手盘的程度。例如现在在售的部分低价盘，品质高的都是全款或者高首付优先，其他的要么是毛坯，要么要搭车位，要么高容积率，加上动辄2年以上的交楼期和诸多不确定性因素，综合起来并没有对二手房产生决定性的影响。真正有影响的是信贷政策，二手房贷款难。但这种政策不会持续太长时间，而且影响的是所有的二手房不仅仅是郊区。而佛山郊区甚至南沙的一些区域又是另一番景象，如果缺少产业和人口的支撑，那不好卖的可不仅仅是二手房，新房一样不好卖，包括市区。 

这就是我的问题所在，因为中国已经过了楼市最火的那个时代，现在的政府它他大致的一个方向就是让楼市缓慢的增长，而不是快速的增长，所以就是一手楼，政府现在他不给你升，然后你二手楼前几年买来的价钱跟现在一手楼的价钱是一样的。我打个比喻，就是中海誉城，他现在的平均价是36000，然后对面那个时代天韵也是卖36000，甚至34000都有，在这个时候，你二手楼盘如果是继续36000的话，你根本卖不出去。急甩就被迫降价。一手楼当然是好卖了。因为现在的一手楼，比二手楼还便宜。供需比还有个重要的因素，是政府调控，第一，政府不让你一手升，第二，二手是看一手的价钱，一手升不起，二手也被迫降。其实我是觉得在郊区来说，房子已经失去投资属性。政府的目的很明显，他不需要你们投资客买房，他就是想你们投资客有钱去投资实业，他就是要达到买房子就是要去自住的目的。

这就是我的问题所在，因为中国已经过了楼市最火的那个时代，现在的政府它他大致的一个方向就是让楼市缓慢的增长，而不是快速的增长，所以就是一手楼，政府现在他不给你升，然后你二手楼前几年买来的价钱跟现在一手楼的价钱是一样的。我打个比喻，就是中海誉城，他现在的平均价是36000，然后对面那个时代天韵也是卖36000，甚至34000都有，在这个时候，你二手楼盘如果是继续36000的话，你根本卖不出去。急甩就被迫降价。一手楼当然是好卖了。因为现在的一手楼，比二手楼还便宜。供需比还有个重要的因素，是政府调控，第一，政府不让你一手升，第二，二手是看一手的价钱，一手升不起，二手也被迫降。其实我是觉得在郊区来说，房子已经失去投资属性。政府的目的很明显，他不需要你们投资客买房，他就是想你们投资客有钱去投资实业，他就是要达到买房子就是要去自住的目的。

真实世界不知道，在这个论坛，郊区盘是全宇宙最保值的。

这两年就只有市中心次新电梯房暴涨了，参见天河公园西南的电梯房，直接从5万跳到快8万。但什么郊区房、市区老破小，都是横盘躺尸不动。房价只要不暴涨，横盘就等于阴跌，亏利息啊！18年207万买的老破小，现在收租3500，1.5%的收益率，前两天同小区一套放盘价才220，关键是看他那样子卖掉还不容易，算下来是不是亏大了😖。总结就是，郊区房不能碰，市区老城小也不能碰！

其实我的意思并不是这个，投资肯定就是赌，这个道理我明白，以前一直都想法就是，郊区大盘，选准一个板块有前景的，政府支持的，晚上亮灯率高的，就投资，我不出租，但是我赚未来房产的升幅，这也是我之前打算投资房产的初衷。但是我宜家问一问题，我是说一个供需比，你看现在科学城的供货和二手市场放盘数，二手市场的放盘数好重要，重要到你买来就判断你的房子有没有流通价值，你一个小区，打比方市区的都是几十套，郊区的一个小区少则上百套，科学城倒可以，佛山的三山之城更恐怖。一个小区有200-300套在放卖。你作为郊区买家，首选肯定是新楼，在周边没有一手的情况下才选择二手。但是我看到科学城萝岗的地，现在只是开发好小的一部分，未来十来年肯定还有源源不断的新货推，然后周边的小区又放二手房源，这个供应量真的有没有真的多人去接啊？现在二手的价钱之所以高，打比方中海誉城，在新盘时代天韵的对面，中海也是36000，时代天韵也是36000，二手怎么卖，我已经是打比方说科学城，一个刚需板块，就不用说其他佛山三山啊，知识城，南沙，这种投资客占比高的板块，到最后，怕就怕一个小区几百套在放卖，你所谓的房产升值砖头保值的念头，在根本无可能流通得到的情况下，yy罢了

之前抱着点现金，想着投资点什么，天天上妈网，被猫姐和那个大C姐洗脑了，觉得还是市区老破小可以整，于是二话不说全款入了一套，租是好租，但是租金也好低啊，1.5%吧。所以现在神烦那个2X，猫姐都要甩老破小跑路了，她还在那里天天瞎吹！