其实楼价已经比上年同期跌左好多了,白云区云山诗意开盘11000几,宜家6800有交易,宜家经济梗差,明年仲有排跌,要买楼根本晤洗急,睇下深圳就知道啦！越早买越死，全球经济都晤掂，晤通奥运过后就会好？政府想救市都有心无力啦！奥运洗左几多钱？地震又洗左几多钱？

市中心的房价也降价了，天河的中强大厦（广州大道和禺东西路交界）开盘是1万1，现在已调到1万以下，记不清具体多少，最低价好象是8900还是8300，消息是在南都上看到的

中原地产项目部总经理黄韬指出，在开发商要大量成交以支撑资金链的情况下，9、10月份的房价还会继续走低，价格可能比目前再跌10%，而成交量会逐步恢复，房价也将随之稳定下来。他表示，广州房价目前已经逐渐接近底部，均价不可能降到5500-7000元/平方米水平。        就要它跌到5000一方

昨天看了０６年一个帖子．大概内容是写的人认为房子会再升．回帖者大部分是拍他的．并且搬出了很多专家说的话．专家说建议大家３年后再买房．那时候的房肯定没现在这么价格不合理．写帖子的人不专业．感觉就是普通人．他当时就提到了金融危机．然后我现在回头看看．就觉得挺搞笑的．

记者近日了解到，广州老城区新盘逸翠湾 首推当日销售近七成，在整个7月份日成交量明显高于其他区域的楼盘。此外，新盘荔尚国际上周开放样板房，吸引5000多人参观。业内人士表示，在整体楼市比较低迷的现状下，由于住宅用地的稀缺性，老城区受市场影响不大，目前进入供销两旺期。

　　一手销售面积高于同期

　　据官方数据显示，越秀、荔湾两区近几个月一手住宅销售已超去年同期水平。5月，老城一手住宅销售面积为5.4万平方米，6月为7.5万平方米，均高于去年同期。从老城近期推出的楼盘来看，这一势头还在加快。

　　其中，和黄逸翠湾7月推出两栋住宅，开售当日销售近七成，销售排名位居7月份广州十区前列。此外，富力广场·皇座，在未正式推售之前，近60套单位售出，珠光·小北御景 开放当日就吸引了几百人到场；荔尚国际首开样板房，更是吸引了5000多人参观；富邦名寓推出的100多套单位，现已售出70多套，销售率早已超过50%。

　　新盘销售价回落近三成

　　从荔湾在售和待售的楼盘定价来看，较半年前畅销楼盘的价格回落了不少。据了解，去年，荔湾新盘的销售均价在18000元／平方米，如万科金色康苑 有的单位在2万元／平方米以上。而今年，多个新盘的销售均价在13000元／平方米。

　　上月推出的和黄逸翠湾，销售单价在1.2万～1.7万元/平方米之间；富邦名寓为1.1万~1.6万元/平方米；而将于本周末推出市场的荔尚国际，预计销售均价在14000元／平方米。相比去年，今年老城区新盘的销售价格回落了近30%。此外，今年老城区新盘不仅重视产品质素，同时也更加重视生态园林景观的打造。

　　资深房产专家吴定金认为，近几个月来，老城区新盘推出市场时，定价比较符合买家的心理预期；同时，又由于老城区住宅的稀缺性，买少见少，性价比相对较高，这都是老城区楼盘在冷市中旺销的原因。

本来楼市已经甚是低迷，再加上遇上奥运赛事，最近广州的二手房中介“有点烦”：看楼的人更少了，周六日的中介几乎处于半休业状态。有专家称，今年下半年广州的楼市不容乐观，特别是第三季度，估计要在明年下半年才能回暖，然后延续到亚运会之后，又开始下滑。

　　价格下跌看楼者少

　　中原地产中山八路店的经纪人表示，目前由于受楼市整体低迷的影响，各区二手楼市的价格也有所下跌，但跌幅都是在单位数百分比。“整个广州楼市都比较冷清，前景也暂时不明朗，导致二手市场也跟着萎靡啊。”该经纪人说，“此外，二手楼盘的供大于求，也是楼市价格跌幅的其中一个因素，现在都没什么人前来问津。”

　　记者本周末走访了市内几个二手房中介地铺发现，店铺内的经纪人员大幅减少，往往只有两三个人留守。有一小型中介行经纪表示，本来二手房市场因为业主不肯降价，跟一手房相比优势几乎已经没有，买卖单已经很少。但最近由于奥运开赛，看楼的人更加少了。而业主方面，也因为要看比赛，对中介经纪带客人去看房的时间，有了自己的考虑。

　　不少中介改卖新房

　　满堂红地产的周峰表示，不少二手房业主都仍住在待售的物业内，而近期看房的又大多压价较厉害，所以业主们也有想避开奥运再说的想法。

　　中原地产黄韬介绍，目前二手房产的成交大量减少，因为二手房业主不像发展商那么有规模有系统地进行降价，打破观望。目前大部分公司的经纪，在游说业主进行降价，大面积关门休假看奥运在大中介行并没有出现。但现在二手中介都是一到星期六日就做一手房，基本上天河、海珠等区域的都转做一手。二手房店铺都处于半休业的状态。记者在联系一位二手房中介负责人时，她就表示，“这两天卖新盘，太忙了，二手房的事以后再说吧”。

(http://house.gznet.com 广州视窗-住在广州 2008-08-18 更新时间：09:57)
根据WIND资讯的统计，截至8月15日，100多家房地产公司中有43家公司披露半年报。统计显示，43家公司经营活动产生的现金流净额总计为-188亿元，而去年同期为-65亿元，同比下降189%；筹资活动产生的现金流净额总计为235亿元，去年同期为154亿元，同比增加53.6%。缺钱,已成为房地产公司的普遍现象。

　　经营性现金不足

　　根据WIND统计，43家上市公司上半年经营活动产生的现金流入为688亿元，同比增长29.32%；同期经营活动现金流出为877亿元，同比增长46.66%。因此，整体经营活动产生的现金流净额从去年同期的-65亿元,进一步下降至-188亿元，下降幅度达到189%。

　　西南证券分析师周到表示，前些年由于房地产业火暴，许多企业大力圈地，占用了大量资金，而随着国家调控效果的显现，房屋销售目前比较低迷，现金回笼放慢，因此房企出现了普遍的现金短缺，在财务报表上表现出来就是现金流快速下降甚至出现负数。

　　中原证券魏博表示，现金流较低甚至为负对一个成长性行业或企业来讲并不是一个大的问题，因为处于成长状态的企业扩张性明显，因此经营流入的资金通常会以扩大再生产的形式再流出，因此只要其现金流保持一个相对稳定状态就没有大的问题。但如果突然下降，就可能表示其现金流入或流出方面出现了问题。对房地产企业来说，今年上半年经营性现金流突然下降，主要是销售方面出现了较大问题。

　　事实上，今年以来房屋价格虽然没有明显下降，但消费者观望气氛浓厚，许多城市成交量下降达30%-50%，这对房地产公司来说影响巨大，这正是房企现金流快速下降的主要原因。房子不能及时销售，而许多支出如土地、预售的项目、已经开工的项目等为刚性支出，因此在销售下降的情况下，房企现金流不可避免地出现下降。  

　　资金短缺还将持续

　　房地产公司若不能通过经营获得足够的现金流入，就只能通过融资来维持项目的正常进行。从半年报看，上述43家公司上半年筹资活动现金流净额为235亿元，同比去年的154亿元，增长52.6%。

　　虽然增长比例不算小，但由于房地产项目属于资金密集型，一个楼盘往往就是数亿元甚至十几亿。以万科为例，上半年经营活动现金流出就达到250亿元。因此，对43家公司来讲，区区235亿元的筹资额可谓微不足道。

　　中信证券段海瑞表示，上半年通过增发或配股等手段获得资金的情况较少，部分公司通过发行债券融得一些资金，如北辰实业募集了17亿元，金地集团12亿元等。但这毕竟是少数，目前看大部分企业只能通过借款来获得一些现金，维持项目运行。

　　统计表明，上半年房地产类上市公司通过借款获得资金555亿元，同比增加了46.8%。

　　不过，借款尽管可以解燃眉之急，但毕竟不是最好的办法，一则是数量通常有限，多则上亿，少则几千万，对房地产项目来说是杯水车薪；二则借款利息较高，公司财务负担加重。数据显示，上述43家上市公司上半年财务费用超过10亿元，同比增长58%。当然能借到款也并不容易，大多都是关联公司之间相互调剂。重要的是，一个房地产项目从开工到竣工需要二、三年的时间，这期间需要持续的资金投入。所以，对房地产公司来讲，资金短缺之痛还将持续一段时间。

　　魏博认为，在房市持续低迷的情况下，预计许多房地产公司会对原先的计划进行一些调整，以实现开工与销售面积的相对匹配，这样企业经营以及现金流才能回到正常状态。

楼市低迷、银根紧缩，如何使“储备”土地快速转化为销售收入已成为房企发展的关键。

　　日前，记者从绿城集团杭州总部获悉，今年7月底以来，绿城新推出的三个项目——青岛理想之城、杭州玉兰公寓、温州鹿城广场锦玉园，在开盘后短短10天内销售率均已过半，总销售额超过30亿元。

　　“在有形之手救市暂无可能的情况下，以‘销售为王’取代往日‘囤地为王’的市场策略，无疑是房企自救的现实选择。”一位业内人士如是评价绿城积极的销售策略。他认为，销售为王既意味着企业现金为王，更意味着房地产市场权力重心正逐步向买方转移。

　　囤地之累

　　“贷款不易，上市困难，去年很多房企花高价拿的地今年没钱开发动工。”一位业内人士对记者道出了当前房企囤地的处境。

　　自今年6月起，各地亦不时曝出地王退地事件。

　　日前，北辰长沙地王退地疑云刚刚消散，苏宁环球集团上海退地的消息又浮出水面。而在此前，上海志成企业发展有限公司愿意承担可能损失1.1亿元土地出让金定金的风险，正式退订上海普陀地王。同时，曾拿下福州地王、南京地王的房企们，亦不惜被扣罚高额土地出让金或保证金的代价，纷纷退地自保。

　　一位业内人士表示，在当前各种压力的累积下，确实有许多开发企业无力维系以往的生存模式。“国家出台各种严禁囤地的政策和紧缩的银根政策，对开发商资金链、开发周期和发展战略都构成了严峻的考验。”

　　事实上，在去年市场形势一片大好之下，许多开发商将大部分资金“押”在了储备土地上，不料去年年底市况急转直下，这些储备土地不仅无法迅速变现，还需投入巨额的开发资金，从而成为企业的巨大包袱。

　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟用“土地为祸”来形容当前的房地产市场。他表示，大多开发商在去年都利用各种融资办法去囤地、圈地，造成了现在的土地非正常囤积。

　　“在融资困难的大背景下，以地养地、囤地坐庄的舒服日子已经终结，开发商只有加快楼盘的销售充实现金流，才能稳健发展。”一位业内观察人士说。

急补现金流

　　“救市论”在喧嚣一个月后最终偃旗息鼓，更多的房企开始选择积极销售的策略自拓出路。

　　记者获悉，截至今年7月，绿城今年在全国的39个项目完成销售金额共计72.90亿元，比去年同期增长52.6%。其中近日面市的青岛绿城理想之城一期蓝庭项目，首批开放580多套房源，开盘当天便有300多套房源被预定。

　　7月27日开盘的绿城·玉兰公寓位于杭州江干区，属于正在建设中的城东新城核心区——该区域被视为长三角综合交通枢纽型商业商务区。项目共推出378套房源，开盘当天销售近70%。

　　除青岛、杭州两个项目取得不俗的销售业绩外，绿城·温州鹿城广场锦玉园在开盘三天内亦完成近23亿元的销售额，销售率近60%。三个项目一经开盘便取得良好的销售业绩，与当前楼市的低迷形成了鲜明对比。

　　业内人士认为，积极消化存量土地，通过销售充实现金流，是绿城在当前楼市低迷的情况下持续发展的“秘诀”之一。

　　中原地产项目部总经理黄韬对上述观点表示认同。他表示，在宏观调控继续严格执行、买家持续观望的情况下，“作为卖方，房企惟一自救的办法就是通过积极销售回笼资金，平稳渡过这一段调整期”。

北京赛场上摘金夺银的炫目，掩饰不住许多人心中的焦虑：运动会后房价是跌还是涨？各种预判纷纷扰扰，嘈杂背后分明代表了各自的利益。

　　记者直接摸底市场则发现，开发商正借此布局8月淡季行情，急于在“金九银十”前回笼资金，利益相关方地方政府亦屡出托市举动。

　　异常动作似乎不经意间泄露了“最希望房价上涨群体”对后市已缺乏信心，提前准备御寒。

　　“往年的这个时候，应该在海滨城市休假。”京城一家上市房企销售分部经理李先生和部门同事取消了今年暑休计划，忙着借运动会东风进行淡季促销，“等不到‘金九银十’了”。

　　淡季布局

　　8月是楼市年度传统淡季，何况“买涨不买跌”的思维正让楼市延续“量价齐跌”的弱势，加上又与北京运动会“撞车”，都去看比赛了，谁会去看房子？

　　“必须借运动会进行一次成功促销。”李先生私下告诉记者，公司上半年销售计划没完成，对后市尤其是运动会结束后行情也不乐观，早在5月“小黄金周”结束后，他的团队就决定取消休假计划，全力策划8月的促销活动了。

　　记者从李先生所在公司促销计划书中看到，除了许多诸如打折、送礼包“金九银十”期间使用的常规手段外，还有挂钩金牌、针对观看比赛人群等特制优惠。

　　或许没有人会想到，中国运动员获得金牌多少会与自己买房时的价格直接挂钩。事实上，借势北京运动会展开营销攻势的开发商正集体行动。

　　网上交易系统显示，万科中粮假日风景(紫苑)B区特意选择在开幕第二天开盘，另外京城多个楼盘则顺势打着庆祝中国代表团夺金的旗号，纷纷推出8折特价房。其中，珠江帝景、清河新城、天鹅湾等特价房降幅竟在30万到60万元不等。

　　有媒体针对比赛期间开发商是否销售的调查显示，超九成开发商坚持卖楼。其中，多数还明显加大了促销力度。

　　记者采访中则发现，相对于普通住宅，开发商促销重点是公寓别墅。长江实业和富力集团均有上百套别墅取得预售证，别墅老盘龙湾和院、融泽庄园等则推出了新房源。

　　李先生表示：“这个时候来京观看比赛的人群中有大批名流富商。”正是考虑到此，许多外地楼盘亦纷纷杀入北京叫卖。

　　记者近日参加的一个山东老乡聚会活动，正是青岛凯悦置业集团借运动会东风，携旗下紧靠2008奥帆中心项目青岛凯悦中心进入京城促销的第一步。

　　不仅在京城，各地开发商借力比赛促销均如火如荼：上海大华锦绣华城不仅在开闭幕购房每平米优惠500元，中国队每获一块金牌还干脆再降100元。

　　对此，社科院投资与市场研究室主任曹建海一针见血地说：比赛期间热点转移，开发商面临一个萧条的销售周期，势必加大资金压力，迫使其在8月必须有所作为。

托市泄密楼市寒冷

　　借势促销本无可厚非，市场从中却读出了刻意托市的味道。

　　北京东亚三环促销噱头是高调推出“无理由退房”，即到交房时，如果对所购房屋不满意，可以无任何理由申请退房，同时还可获得总房款日万分之二的补偿金。言下之意，房价一定会坚挺。

　　同行的还有南京的丹佛小镇和常州的江苏新城房产公司，前者承诺“3年无条件退房”，后者给予购房者差额补偿权或直接退房权。

　　“开发商此举有很多无奈。市场行情越是寒冷，越需要营造一种热烈氛围。重要的是给市场信心。”李先生承认。策划了多起经典案例的地产营销专家袁帆则对记者表示：“开发商采取极端方式促销，有很强的托市嫌疑。”

　　托市的还有楼市相关利益方地方政府。

　　“地方政府来自房地产业的税收急剧下降。”记者分别致电多个地方税务部门均听到了这样的担心。据北京丰台区最新数据显示，今年前7个月房地产税收一路下滑，已下降两成左右。

　　北京市发改委副主任王海平近日关于“北京房价下降15%的数字不知道从何而来”的表态，字里行间透露地方并不希望房价大跌。深圳国土资源和房管局则发布市场分析报告，直接提出希望深圳出台措施。

　　记者打听到的一些城市已有所行动：厦门市调整并降低了购买商品住房入城镇居民户口的政策门槛；长沙则把二手房交易税费由1.98%降到1.1%，并发放购房补贴；石家庄和沈阳则分别上调了“普通住宅”界定标准，来降低交易契税；重庆市政府干脆宣称将投入百亿资金收购市面上的中低价商品房。

　　袁帆提醒记者注意：“他们为什么会去托市？”按照他的分析，在正常行情下，现在开发商应该去度假才对，顺便再策划“金九银十”促销方案；先下手为强，恰恰反映了开发商对运动会结束后的楼市并不乐观，“即便唱多派声音强大，实质上他们自己在做空”。

　　记者采访的多家房产经纪机构均承认，目前开发商尤其是实力不济的握盘者，最头疼的是怎么把房子卖出去。

“黄金七年”料收场

　　世事难料。

　　开发商花大力气展开的比赛营销，效果很可能会与预想的相去甚远。李先生说他带领的团队连续工作，甚至没时间收看赛事直播，至今收效甚微。

　　网上数据显示，万科京城促销楼盘在活动进行到第四天后仍是零成交，目前销售率不足10%。

　　“没跑的还在寻找机会跑，已经跑的肯定不会现在进场。”记者跟踪多年的职业炒房客山西人江海波这段时间一直在北京，不过此行并非考察楼盘，而是来看比赛了。

　　事实上，和江海波嗅觉一致的是，房地产市场自本轮连续多年上涨后，正不可避免地进入下降通道中。即便是从紧货币政策有所松动，也不会针对房地产，反而从某种程度上在继续从紧。

　　在此之前，房地产业在“大赛预期”中走过了“黄金七年”，暴涨之后正面临理性回归周期。以至于眼看着运动会即将结束，市场对大赛期间行情忧心忡忡。

　　“北京运动会行情早被透支。”曹建海分析的依据是：从2001年申奥成功后，北京市总建设投资约5000亿，其中房地产投资就占近一半，随之推动京城房价7年来涨了3倍。

　　江海波承认，他周围的同行判断比赛行情结束不是以运动会召开时间为限的，早在2007年底就到顶了，之后基本都是后大赛时期了。这一判断恰和近一年来的楼市行情吻合。

　　“理性回归的楼市是不以运动会是否结束为转折点的。”袁帆称。地产大佬潘石屹最新言论干脆称：“房地产寒冬来临。”

　　来自官方的态度亦打消了开发商等到“金九银十”再发起促销攻势的念头。国家统计局最新发布经济述评称，目前无论从宏观经济形势和政策层面还是需求层面，都不支持房价持续高涨。

http://news.QQ.com　 2008年08月19日03:01 　 南方报业网—南方日报　 　 我要评论

从去年年底开始，开发商卖房不再像“卖白菜”那么容易了。原本不被看好的奥运楼市淡季，却出乎意料地掀起推货促销热潮，“奥运特价”频出。奥运会已经开赛一周多，记者连日来踩盘发现，尽管不少楼盘绞尽脑汁积聚人气，但是出手买房的市民远不如看楼者众，有楼盘甚至出现零成交。

有业内人士指出，“过饱和”的广州房屋供应量将使各楼盘之间的竞争更加激烈，广州房地产市场可能会有一次大规模的降价调整过程。

楼市促销：开发商频打“奥运牌”

今年以来，在萝岗某外企工作的王玲每个周末都辗转各个楼盘之间。房价的疲软，让她感觉正在接近自己的第一套房。这个周末，她放弃了在家看奥运比赛的计划，到广园东某楼盘看楼。

比赛事更吸引王玲的是开发商的奥运促销。7月以来，广州楼市上演了一场堪比奥运激烈竞赛的龙争虎斗，打折、买别墅送公寓、送车、送装修，开发商各出奇招，其中一波接一波以奥运之名进行的宣传攻势不断展开。

奥运一开幕，位于小北路的小北御景、天河区的阳光假日园等楼盘就抢闸入市。据悉，碧桂园、万科、保利、雅居乐、方圆等开发商都纷纷瞄准“奥运月”推出新盘。

奥运前，广州楼市促销早早启动了一二手联动卖楼的营销新招。记者连日来走访发现，一些二手房中介门店奥运期间在门口显眼位置挂出看楼信息，提升楼盘的人气。

让购房者怦然心动的是，折扣促销来得更加凶猛。奥运期间，不少楼盘干脆推出特价单位、“奥运价”单位吸引买家。不少开发商为促销大派重礼，送车位、送豪华装修、送旅游，送名车。

同时，开发商还想方设法积攒人气。在海珠区的某大型社区，开发商不单将签约洽谈区“改装”成了观赛区，还别出心裁地在门口摆出奥运五环旗和奖牌榜，相当醒目。某楼盘奥运期间到楼盘看楼的市民可获奥运纪念品，买楼还有奥运惊喜大礼包送。有楼盘还推出了金牌竞猜活动。

楼市直击：有楼盘销售零成交

在这场促销奥运会中，谁能领跑广州楼市?连日来，记者在海珠区、天河区、荔湾区等地踩盘发现，多数售楼部门庭冷落，而周末看楼的人较多，但也比起往常的周末有所减少。

上周日，记者在广州大道北某楼盘看到，约10名销售人员在空荡荡的大堂里聊天，记者在该处呆了将近1小时，没有看到前来看楼的人。而在天河龙洞某楼盘现场，看房者也是寥寥无几。

这边楼盘门可罗雀，那边却有个别新盘由于促销到位，“逆市飘红”。天河区某楼盘10日开盘，当天销售额达4500万元。上周六，荔湾区某楼盘新开盘，记者早上10点钟到场时发现，销控表上已经标出近70套房“有主”。原来，该楼盘在推盘前就开放样板房，聚集人气，并且提前认购有1000元/平方米的折扣。

记者采访发现，对于开发商“煞费苦心”推出的奥运让利“大餐”，不少市民并不“感冒”。16日上午10时，记者在翡翠绿洲的看楼车接待点骏景花园看到，排队等着去看楼盘的人已达60多。在售楼现场，不少人和售楼人员咨询洽谈，但签订购房合同的人并不多。王玲说，她更期待的是奥运盛会后的房价“大跳水”。

市场反应：市民认为还没降到位

抱有王玲这种想法的人不在少数。据阳光家缘数据，奥运比赛正式开始的9日—15日一周，广州楼市共签约1066套房，比上一周降低8.7%。每日成交情况不稳定，最多的一天签约量达350套，但最低一天仅签约3套。签约主要集中在某几个楼盘，更多的楼盘都是零成交。

广州中原地产发布7月研究报告显示，在白云区和番禺区，宏观因素的影响相对比较大。股市低迷，影响了部分置业者的经济能力，更是影响了这一部分人的入市信心。而奥运会的来临，一方面使得他们无暇看楼，暂缓置业计划；另一方面，对奥运之后广州楼市的不确定，使得这些买家情愿再等等，不急于入市。

“我们需要的是直接降价，所以现在还不打算出手，大家都在观望中，奥运会后很多楼盘肯定会大跳水的。”王玲认为，广州房价还没有降到位，开发商给出的优惠也多是一些口号罢了。不少市民表示，开发商“直接降价才是硬道理”。

开发商：降价要找个“体面理由”

实际上，很多开发商很清楚，购房者进入深度观望之中。国际房地产研究及服务机构仲量联行表示，观望情绪预计要持续到今年第四季度，当确信奥运结束后并未造成房地产价格的大幅下跌，一些买家才会重新进入市场。

“在现在的行情下，我们已经不是在考虑是否要降价，也不是考虑降价后是否真的对销售有促进作用的问题了，我们主要是想如何为降价找个让大部分人信服的理由，或者说找一个能不让‘老业主’找麻烦的体面理由。”某楼盘销售人员这样解读。

长期关注楼市动态的一位业内人士指出，奥运分散了人们对楼市的注意力，再加上市场现在处于普遍观望中，尽管不少开发商促销推货，但是仍然很难刺激购房者的购买欲望。他表示，上半年很多推迟开盘的楼盘下半年集中上市，“过饱和”的广州房屋供应量将使各楼盘之间的竞争更加激烈，广州房地产市场可能会有一次大规模的降价调整过程。

分析

开发商推货为何不避奥运?

原因①

资金压力大后市不看好

此前，奥运被人们视为楼市的冬眠期。人们没想到，这一波奥运促销攻势来得如此凶猛。

原先市场多担忧奥运会带来不利影响，为何现在开发商又敢于正面迎接奥运?保利地产代理市场部总经理吴定金分析，在资金和后市不看好的双重压力下，开发商不能也不应该避开奥运。

广州市国土房管局公布的数据显示，今年上半年，广州一手住宅的成交金额约为240亿元，同比降25.7%，发展商资金回笼遭遇了一定的困难。除了资金回笼的压力，还有担心奥运后市场会变得更坏的压力。

有专家认为，今年上半年，广州房地产市场整体不明朗，使很多开发商放慢了推货力度，甚至有的楼盘早已拿到预售证，但迟迟未推。迫于资金回笼等各种压力，相当一部分捂盘比较久的房企都把目光聚焦到下半年，从而大大地提高了广州整体市场的供应量。

原因②

供货大潮到推货要“抢跑”

这两年，推动房价上升最主要的原因是供求不平衡。合富辉煌集团首席分析师黎文江认为，目前广州供大于求的情况正在出现。

记者从“阳光家缘”的相关数据统计得知，8月广州楼市正迎来供应大潮。截至8月1日，目前广州一手住宅可售套数为32412套，可售楼盘397个。按目前的成交量，估计可供市场消化七八个月。

来自合富辉煌的市场研究资料显示，8月住宅的新增供应量有望创今年以来的新高。在荔湾区，8月新增供应量达到1500套；天河区新盘有阳光假日园、中海璟珲华庭二期等，新增量也有1000套左右；花都区则聚集了2300套新货，有望创下今年以来的推货新高。

因此，奥运成为开发商“抢跑”的好时机。“推新货不一定卖得好，但不推新货肯定卖不好。”这是目前多数推新货开发商的心态。

“皇帝女儿不愁嫁”的商品房如今不仅要面临着越来越大的竞争压力，而且多出两个“抢奶”的兄弟。

今年下半年，将有更多限价房抢闸入市。今年上半年，限价房在与商品房的肉搏中，占得上风。今年3-6月，除4月份凤凰城以低于限价房的价格争得了当月销售冠军外，其余几月都由限价房稳坐榜首。

此外，广州经适房的销售已于5月启动，将在下半年开始出售。这势必又将分流一部分购房市民。

这样的幅度降算不错了,一步一步来,慢慢降啦

国房景气指数连续8个月环比回落,全国商品房空置面积呈上升趋势

自2007年12月以来,反映房地产市场景气变化趋势和程度的综合指数“国房景气指数”已经连续8个月行进在下行的通道中。

　　国家统计局昨日发布的数据显示,7月份国房景气指数为102.36,比6月份回落0.72点,同时这一刻度相对去年同月也回落1.64点。虽然目前国房景气指数环比、同比均有所回落,但仍处于景气空间。

　　纵观统计局发布的国房景气指数趋势图可以看到,国房景气指数从2007年3月起开始连续8个月环比上升,而从2007年12月开始又出现环比连续回落,截至今年7月已连续8个月回落,形成一条比较明显的倒“U”形曲线。业内人士表示,这恰好切合了房地产行业的景气周期,从去年10月到现在,整个行业渐入低迷期,其市场趋势由国房景气指数滞后一个月表现,而在目前的市况下,年内景气指数仍可能保持回落。

　　分类指数增速大幅回落

　　统计显示,从细分的国房景气指数数据来看,持续调整仍是房地产行业的主题词。今年1—7月份,全国完成房地产开发投资15884亿元,同比增长30.9%,增幅较上月下降2.6个百分点；住宅完成投资11486亿元,增长33.7%,较上月回落2.8个百分点；其中,经济适用住房投资459亿元,增长25.2%,增幅也比上月回落6个百分点。

　　与经济适用房投资回落相对应的是,全国商品房空置面积连续3个月同比上升。数据显示,截至7月底全国商品房空置面积为1.29亿平方米,同比增长6.1%,而此前一个月对应数据分别为1.27亿平方米和2.2%。其中,空置商品住宅6538万平方米,增长4.6%；空置办公楼814万平方米,增长7.7%；空置商业营业用房3990万平方米,增长3.6%。

　　就市场讨论纷纷的地产开发资金看,今年前7个月,全国房地产开发企业实现到位资金22252亿元,同比增长19.1%,增幅也回落了3.7个百分点。

　　此外,数据还显示,土地开发和房屋施工面积增幅也都出现了回落。前7个月,全国房地产开发企业完成土地开发面积1.48亿平方米,增幅回落5.7个百分点；全国房屋施工面积增长22.3%,增幅回落1.8个百分点。

下半年景气指数仍将在低位运行

　　“国房景气指数是一个指标,不管计算公式如何,直接导致景气指数下降的是房价和成交量的下跌。”国海证券房地产行业高级分析师赵铎针对数据判断说,在预计房价下跌和成交量继续萎缩的情况下,今年下半年,国房景气指数将保持回落趋势,至少也是在低位运行。

　　赵铎表示,国房景气指数分类数据囊括了影响房地产市场的土地、资本、供应量、需求等4个重要因素,基本上能够反映房地产市场的现状,从数据中可以观察到,房地产市场供求结构有进一步恶化的趋势,“商品房空置面积连续3个月同比上升,但投资需求大量下降,自住需求也持续观望,这使得市场供应显现过剩,对卖方来说不是好消息”。

　　与之相关的是,就在上周,国家发改委和国家统计局联合发布了7月份全国70个大中城市房屋销售价格调查数据,数据表明,7月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.0%,涨幅比6月低1.2个百分点；同时,房价下跌或持平的城市数量进一步扩大,70个大中城市中,有29个城市房价出现下跌或持平局面,比6月多出8个,比例超过四成。

　　对此,兴业证券行业研究员王嘉认为,自去年第四季度信贷收缩以来,金融政策的“垂直打击”使得地产商举步维艰,面临资金困局,这是行业景气度下降的主要因素,而同时,房地产市场因之前涨幅过度,透支了行业景气度,故导致在资金困窘的情况下市场销售也开始出现“价量齐跌”的局面,“相对形势严峻的外贸行业,短期内决策层放松对地产行业信贷的概率不大,而楼市也正处于价格回归理性的过程中,未来几个月房地产市场将继续面临考验,而国房景气指数也将难以改变持续下滑的态势”。

　　逆周期中央项目投资增速或将加快

　　值得注意的是,由统计局前日发布的“全国完成城镇固定资产投资情况”数据表明,今年1—7月我国城镇固定资产投资72160亿元,同比增长27.3%,低于同期房地产开发投资同比增长30.9%的增幅。

　　赵铎分析其原因表示,一方面是去年市场高峰时新增项目的后续投入,为避免所购买土地和已开工项目因逾期未开发完成而被政府收回,开发商勉为其难被迫投资；另一方面则是房地产行业所特有的垫资现象,开发商可能今年才支付给下游施工企业工程款,而这一款项被计入2008年的投资额。

　　中信证券的研究报告显示,前7个月房地产投资增速为30.9%,比前6个月34%的增速下降了3.1个百分点,单月同比增速下降更为明显,从6月的37.5%下降到7月的19.6%,下降幅度达17.9%。

　　“如果信贷持续紧缩、市场也继续调整,那么我们可以看到房地产投资增速会逐渐匹配,甚至是低于固定资产投资增速。”赵铎表示。

　　那么在未来房地产投资增速下降成为趋势的情况下,作为拉动经济增长“三驾马车”之一的投资方向将如何调整?中信证券分析,在外需下降和房地产市场低迷所致的投资增长下降的情况下,为增加内需,基础设施建设的投资将成为必要的投资方向。

　　中信证券认为,逆周期的中央项目投资增速将加快。中央的投资项目一般具有一定的宏观调控功能,而这种功能往往是逆周期的,即经济高涨时期,减少项目从而减少投资,反之则增加投资。

来自"阳光家缘"的统计数字

奥运被越来越多的人看作是楼市的分水岭，最近连续两月，经历了短暂回升后的深圳楼市成交量有持续下降，新一轮观望开始。中原地产最新发布的研究报告显示，深圳各楼盘开发商7月捂盘减售近6成，通过采取促销、降价等措施后，成交量仍减少12%。同时在二手房上，二房网的统计表明，深圳二手房经过将近一年的调整，房价

已经阶段性探底，首次跌破万元大关，其挂牌均价已经降到9401元/平米。

成交连滑致新一轮观望开始

从批售量来看，7月份的住宅量是比较大的。全市21个住宅项目取得预售许可，批售住宅73.8万平方米，然而7月份全市公开发售的项目只有11个，推出住宅24.3万平方米，只占批售量33%。“积累客户少，价格难以把握，是各项目预售后不能及时入市的主要原因。”中原地产研究人员称。

对于开盘的楼盘，一些以较低的价格入市，但销售并不理想，如宝安西乡某盘二期均价8400元/平方米，比一期开盘价低近4成，但7月份成交只有2成左右，其他价格较高的销售更加惨淡，一些7月份销售不足一成，消费者普遍选择观望。不过，由于新盘低价入市，引起周边楼盘同样降价促销，7月份全市住宅成交量只减少12%，低于供应量56%的减少幅度。

中原地产的报告表明，虽然新盘价格走低，但是由于成交不是很理想，受其它高档住宅成交及关内成交量比重上升的影响，7月份全市住宅成交均价15565元/平方米，环比上涨7%。

“鉴于新盘价格持续走低而销售起色不大，在售楼盘又重新降价促销，8月份房价仍有下调的风险。”研究报告称，从近期各月成交量走势看，在3-5月份成交量连续攀升后，6、7月份成交量又连续两个月下滑。降价楼盘多，价格不断创新低，造成置业者新一轮观望，预计8月份房价仍稳中有降，其中近期供应较多，存量较大的片区价格下行的压力更大，如宝安的西乡、南山深圳湾沿线、龙岗的中心城等。

二手房均价破万已探底？

在二手房方面，深圳二房网最近发布的7月份租售统计数据显示，尽管上半年6个月二手住宅均价一直呈曲线下跌态势，但始终在10000—12000元/平米之间徘徊，而7月份则跌至9401元/平米，相比6月份下降了723元/平米，环比下降7.14%，与去年年初二手住宅均价基本持平。

从市场成交量来看，7月全市成交二手住宅比6月份少了近200套，为3992套。就各行政区来看，福田区以13488元/平米的均价居于各行政区之首，南山区以11637元/平米居于第二位。罗湖区7月二手房均价10502元/平米，相比上月有小幅下跌。盐田区7月挂牌均价为10249元/平米。相比关内，关外宝安、龙岗两大行政区域的楼市均价自年初以来节节下挫，与去年高峰期相比，下跌幅度较大的有布吉、龙岗中心城、宝安中心区、龙华坂田等关外置业热点区域。7月份宝安区均价7662元/平米，龙岗均价为6914元/平米。

中联地产市场研究部近日发布的统计与二房网得出的结果基本一致。其统计显示，7月份，全市二手房成交均价为9584元/平米，该价格和深圳二房网的挂牌均价基本相当。在各区中，福田区以12087元/平方米的成交均价居首位，位列第二的南山区成交均价11799元/平方米，其余各区成交均价均低于10000元/平方米，除罗湖和盐田外，房价环比普遍下跌。

上述两家结构的调查数据是否已经说明深圳二手房挂牌均价已经破万探底，还有待检验，世联顾问的统计就认为7月深圳二手房均价仍在万元以上。其数据显示，08年7月，深圳二手房成交均价为12224元/平米，环比下降2.1%，同比也下降12.9%；成交面积为48.24万平米，环比上升16.7%，同比却下降54.3%。

虽然对是否破万的统计结果上出现不同，但三家机构均认为，目前二手楼市确实已经出现阶段性探底，但市场上消费者观望气氛正浓，奥运后中国经济及房地产行业发展前景的不明朗也加剧了这种观望气氛。总体而言，未来与一段时间二手房市场仍将处于冷淡期，预计短期内不会出现太大的变动。

房市低迷引发地市惨淡 7月成交土地仅一块

2008年深圳持续低迷的房地产市场引发了土地市场的一片淡静，土地成交量出现下降，土地流拍及以底价成交常有发生，当年的“地王”频现局面已不复存在。世联地产最新发布的《深圳08年7月房地产市场月报》数据显示，刚刚过去的7月，深圳土地市场仅成交土地1块，成交面积环比下降达九成以上。

该月报显示，截止7月，深圳08年土地市场共成交19块，总成交面积为85.23万平米，总成交金额为94.55亿元。7月份深圳土地市场成交的唯一一块土地位于福田，为商业性办公用地，成交面积为1.01万平米，总建筑面积为13.17万平米，总成交金额8.5亿元，平均楼面地价为6454.06元/平米。就成交面积方面，环比下降97.93%。

另据德思勤研究部近日发布的《上半年深圳土地市场报告》显示，2008年上半年深圳市土地市场的供应量和成交量较2007年同期都有大幅的增加，就成交率来看，2008年上半年成交率为65%，与2007年同期相比减少了22.5%；而从流标率来看，仅2008年上半年土地流标率就达到36.6%，比2007年同期增加24.8%。

深圳中原地产总经理李耀智昨日接受本报采访时认为，造成这种局面的原因主要是政府宏观政策层面的原因。“目前国家的相关政策还不明确，导致许多发展商不敢轻易拿地而宁可观望。发展商已经认识到，现在拿到地的风险管理成本太大。”

另一方面，持续低迷的楼市使发展商的资金链发生了问题。“股市地产股低迷，房产企业的IPO融资渠道的限制，市场销售的不理想，使得地产商资金链相当紧张，一些资金不充足的地产商不得不退出房地产市场。”李耀智说。

对于未来的走势，李耀智认为目前还很难判断，但市场肯定会出现一次洗牌，目前的土地市场交易情况在一定程度上将促进土地市场向理性回归。

来源：南方网

万科金色雅筑与金地湾流域主动现金返利，最多立减10万元，价格标杆俨然成为房价下跌急先锋。

   作为目前上海新房主战场，三林地区楼盘销售战已近“白热化”。万科、金地两大知名开发商主力新盘同时上市，带动三林地区价格战愈演愈烈。一位购房者反映，为争取客户，万科金色雅筑与金地湾流域主动现金返利，最多立减10万元，价格标杆俨然成为房价下跌急先锋。

   “两楼盘距离不到一公里，都是精装修、90平米以下小户型，都有现金返利。”在两家售楼处做了登记的刘先生上周六探盘后感叹，“这批房源开盘13000元/平米，低于三林地区15000元/平米的新房均价。购买或租用车库还可当场抵去4万元现金！”刘先生得知。就在他准备付订金时，接到万科金色雅筑售楼处电话：“我们新推出一批特价房，指定房源每套总价立减10万元！”刘先生盘算，一套90平米房源，原售价15000元/平米，打折后实际单价为13888元/平米。

    三林地区去年年初始房价一路飙升，到今年年初已翻一番。今年楼市(专题)进入低迷期时，三林成为上海楼市房价调整重灾区。业内人士分析，金地和万科相继降价是三林地区房价理性回归。或许受到上月85亿增发方案未获批打击，金地集团(600383,股吧)正不断努力加快资金回笼。继月初嘉定的金地格林世界大跌3000元/平方米“低卖”高尔夫景观公寓后，金地湾流域新推精装修房单价仅13000元/平方米左右，带动整个三林区域降价狂潮。

来源：金融时报

成交量下降的北京楼市，７月的预售均价为１９２６３元／平方米，较６月１５２５０元／平方米的预售均价上涨了２６．３％。但北京的二手房交易并未与火热的奥运同步，目前已从交易的清淡走向下跌，短期的价格下调趋势已然显现。

尽管北京的新房供量持续缩减，但据２１世纪不动产监测，７月，北京则随着奥运会的临近观望氛围更加浓重，二手房交易价格也出现了今年以来的首次下跌。

７月作为奥运短租市场迎接客户的最后冲刺期，并没有出现短租需求集中入市的场面，相反随着开幕式的临近，许多业主的短租梦想逐渐破灭，开始降低报价寻找长租客户，以避免更大的房屋闲置损失。

二手房市场曾经比新房市场更为抗跌，但７月开始放弃抵抗。

根据２１世纪不动产监测数据显示，７月北京二手商品住房买卖成交量环比６月下降了１０．９％，成交价格下跌３．６％。

在新房不断打折促销中，北京二手房业主的心态有所动摇，成交价格开始打破僵局小幅下滑。经过半年多的楼市观望，短期持有的投机客大多已经离场，目前挂出房源的业主主要是家庭有闲置房屋或是有房屋升级需求的自住型消费者，购房时间较早，购买价格也相对较低，因此房价的小幅下降对此类业主来说影响并不大，但是多数人对奥运会后房价走势并不乐观，也确实对业主的心理产生了一定的冲击，甚至使某些业主产生了恐慌的心理，少数物业成交价格出现了幅度较大的下调。以朝阳公园板块为例，观湖国际作为该区域典型项目之一去年的交易价格最高可达２１０００元／平方米，近两个月观湖国际出现１８０００元／平方米的低价房，而该地区二手房单价目前仍在２００００元／平方米以上，同时该地区的新房项目泛海国际居住区三期目前在３２０００元／平方米左右，因此１８０００元／平方米的价格显然是低于目前市场平均价格水平。

另据中大恒基调查显示：今年上半年，北京二手房的需求比去年上半年同期下降了２４．６％，接近１／４。而房源的供应则增加了１２．６％，仅在焦点、新浪、搜房三大房产网站的二手房频道登记出售的房源量同比增加了１０％以上。需求的观望、新房供应在增加，金融的压力以及对后奥运房市的担忧，使拥有多套房产的投资者选择了在奥运期间抛售。而这当中总价在１５０万以上的高档二手房，逾八成业主接受降价抛售。

北京二手房价格的下降，使北京房产市场热度开始明显回落。２１世纪不动产分析认为，虽然长期来看北京房地产市场仍被各方看好，但短期的价格下调趋势已然显现，这既是对２００７年房价非理性快速上涨的修复，也是对奥运利好提前透支的矫正。

来源：中华工商时报

深圳市国土资源与房产管理局发布报告显示，1-7月深圳新建商品房销售面积197.69万平米，同比减少53.49%，其中，6月份一手住宅销售相比5月份下滑20.8%，7月份环比再降15.53%。

据中国证券报8月15日报道，深圳楼市没有出现预想的“奥运”热销行情。根据深圳市国土资源与房产管理局最近发布的《1-7月深圳房地产市场分析报告》，7月份新建商品住宅销售面积为25.73万平方米，相比6月份减少15.53%，观望气氛更加浓厚。

《报告》显示，2008年前7个月，深圳全市新建商品房销售面积197.69万平方米，同比减少53.49%。其中，住宅销售面积179.98万平方米，同比减少53.17%。从各月情况来看，3月份以来销售量有所回升，5月份销售量达到高点，6、7月份又连续回落。其中，6月份一手住宅销售相比5月份下滑20.8%，7月份环比再降15.53%。

2008北京奥运 组图：奥运冠军军团暗藏搞怪明星 中国15日夺金看点

中国羽球提前锁定女单金牌 朝鲜选手服禁药 谭宗亮升银牌视频：杨威镜头中向女友示爱 幻灯：李娜爆冷击败名将大威 视频：超可爱奥运宝宝大比拼 露天电影院 24小时直播 　　二手住宅方面，2008年前7个月交易面积为200.12万平方米，同比下降69%。二手住宅与新建商品住房交易面积的比例由去年的1.86:1降至1.11:1。7月份二手住宅交易面积为38.23万平方米，交易仍比较低迷。

世华地产研究总监肖小平表示，6、7月份的销售下滑是意料之中，4、5月份降价幅度较大，开发商开始采取各种促销方式，拉动销售量回升，而当促销和降价习以为常，或价格不再调整时，消费者会再次陷入一种观望和不买账的心态。

从成交价格来看，深圳楼市呈现出“胶着”状态，虽然销量下滑厉害，但价格依旧僵持在12,000元/平方米左右。2008年前5个月价格大幅度下跌，一手住宅均价比去年最高点下降了36%，跌至11,014元/平方米，6、7月份却是略微回升，分别为11,159元/平方米和12,387元/平方米。

深圳社科院城市营运研究中心主任高海燕表示，不能以价格的微升判断深圳楼市的回暖。他认为，在一个低成交量的市场中，房价的高低主要受交易结构的影响，而深圳房价的微升正是因为近期高端楼盘的入市带动的。

对于奥运后深圳楼市的走势，高海燕认为，奥运会对深圳楼市影响几乎可以忽略不计，深圳楼市走势取决于区域市场自身情况。

高海燕指出，深圳消费者真正观望和等待的是特区内房价的回落，关内指标性区域房价的下调才能够带动深圳楼市成交的回升。他认为，由于深圳特区内外在基础设施、交通状况方面存在较大差距，特区外置业暂时无法满足自住客居住需要，在以自住客为主的未来两年，仅靠特区外房价的下跌无法带动深圳楼市成交的回暖。

深圳国土局数据显示，特区内外住宅销售价格分化严重，7月份均价分别为25,953元/平方米和11,095元/平方米，关内价格依旧高位运行。高海燕认为，下一步价格调整将会以关内为突破口。

世华地产研究总监肖小平认为，深圳楼市由区域的投资和消费能力决定，奥运影响微弱。深圳楼市走势将随着奥运后宏观经济形势明朗而渐趋明朗，尤其是通货膨胀情况和金融政策的导向，开发商和消费者之间的博弈还需要看未来政策。肖小平认为，随着传统“金九银十”旺季的来临，尤其是自住客热衷于在第四季度置业，未来几个月销量会有所上升。

深圳市房地产研究中心副主任王锋表示，在今后宏观经济形势预期不明确等因素的作用下，深圳楼市调整态势仍将持续。王锋预计，奥运后的几个月，市场将仍旧处于小幅波动和调整状态，居民持币观望气氛仍将持续。

王锋同时表示，看好特区外房地产市场的发展机遇，随着地铁1、3、4号线、“七纵十三横”交通网等基础设施建设的逐步推进，2010年以后，制约深圳居民特区外购房的主要瓶颈将基本解除，占深圳土地面积80%的特区外将充分稀释特区内高度集中的住房需求。

来源：世华财讯

记者在采访中了解到，今年上半年，福州市房产中介数量从高峰期的１２００多家迅速减少三成。业内人士预计，随着七八月份传统的交易淡季来临，还将有更多的二手房中介企业和经纪人退出这个市场。

记者在福州市中心华林路看到，一家在７月份还在挂牌经营的房产中介，８月份之后突然改换门面批发兼零售起水果来。这家房产中介负责人告诉记者，他们已经几个月没做成一单生意，做房产中介远不如卖水果。

今年上半年，福州二手房成交量一度滑跌不止。而６月份的福州二手房市场价格指数报告显示，这个月二手房成交量较上月增长了近５０％，不少业内人士误认为楼市“回暖”。对此，阳光家园房产总经理高岩分析，二手房交易主要是通过房产中介完成，中介完成一单交易，再到交易所登记报备时往往会滞后一两个月，有关统计数据有可能是一到两个月的累计数量，而不是单个月的成交量。

“短期的数据具有太多的偶然性，不能代表整体趋势，福州二手房市场还未到‘回暖’的时候。”闽江学院经济师林忠华注意到：“７月份，福州市的大多数房产中介又出现了一个成交低潮。”

记者观察到，当前房价仍然很高，抑制了处于观望状态的购房者的买房冲动。今年上半年，福州楼市除部分刚性需求短期显现以外，一手房市场、二手房市场均深陷于观望之中。

福州迦美房产总经理倪耿忠说，由于近期许多投资者被股市套牢，可用于购房的流动性资金进一步减少。随着福州楼市成交量的继续下降，房产中介的生存压力将更大。

来源：新华网