国房景气指数连续8个月环比回落,全国商品房空置面积呈上升趋势

自2007年12月以来,反映房地产市场景气变化趋势和程度的综合指数“国房景气指数”已经连续8个月行进在下行的通道中。

　　国家统计局昨日发布的数据显示,7月份国房景气指数为102.36,比6月份回落0.72点,同时这一刻度相对去年同月也回落1.64点。虽然目前国房景气指数环比、同比均有所回落,但仍处于景气空间。

　　纵观统计局发布的国房景气指数趋势图可以看到,国房景气指数从2007年3月起开始连续8个月环比上升,而从2007年12月开始又出现环比连续回落,截至今年7月已连续8个月回落,形成一条比较明显的倒“U”形曲线。业内人士表示,这恰好切合了房地产行业的景气周期,从去年10月到现在,整个行业渐入低迷期,其市场趋势由国房景气指数滞后一个月表现,而在目前的市况下,年内景气指数仍可能保持回落。

　　分类指数增速大幅回落

　　统计显示,从细分的国房景气指数数据来看,持续调整仍是房地产行业的主题词。今年1—7月份,全国完成房地产开发投资15884亿元,同比增长30.9%,增幅较上月下降2.6个百分点；住宅完成投资11486亿元,增长33.7%,较上月回落2.8个百分点；其中,经济适用住房投资459亿元,增长25.2%,增幅也比上月回落6个百分点。

　　与经济适用房投资回落相对应的是,全国商品房空置面积连续3个月同比上升。数据显示,截至7月底全国商品房空置面积为1.29亿平方米,同比增长6.1%,而此前一个月对应数据分别为1.27亿平方米和2.2%。其中,空置商品住宅6538万平方米,增长4.6%；空置办公楼814万平方米,增长7.7%；空置商业营业用房3990万平方米,增长3.6%。

　　就市场讨论纷纷的地产开发资金看,今年前7个月,全国房地产开发企业实现到位资金22252亿元,同比增长19.1%,增幅也回落了3.7个百分点。

　　此外,数据还显示,土地开发和房屋施工面积增幅也都出现了回落。前7个月,全国房地产开发企业完成土地开发面积1.48亿平方米,增幅回落5.7个百分点；全国房屋施工面积增长22.3%,增幅回落1.8个百分点。

下半年景气指数仍将在低位运行

　　“国房景气指数是一个指标,不管计算公式如何,直接导致景气指数下降的是房价和成交量的下跌。”国海证券房地产行业高级分析师赵铎针对数据判断说,在预计房价下跌和成交量继续萎缩的情况下,今年下半年,国房景气指数将保持回落趋势,至少也是在低位运行。

　　赵铎表示,国房景气指数分类数据囊括了影响房地产市场的土地、资本、供应量、需求等4个重要因素,基本上能够反映房地产市场的现状,从数据中可以观察到,房地产市场供求结构有进一步恶化的趋势,“商品房空置面积连续3个月同比上升,但投资需求大量下降,自住需求也持续观望,这使得市场供应显现过剩,对卖方来说不是好消息”。

　　与之相关的是,就在上周,国家发改委和国家统计局联合发布了7月份全国70个大中城市房屋销售价格调查数据,数据表明,7月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.0%,涨幅比6月低1.2个百分点；同时,房价下跌或持平的城市数量进一步扩大,70个大中城市中,有29个城市房价出现下跌或持平局面,比6月多出8个,比例超过四成。

　　对此,兴业证券行业研究员王嘉认为,自去年第四季度信贷收缩以来,金融政策的“垂直打击”使得地产商举步维艰,面临资金困局,这是行业景气度下降的主要因素,而同时,房地产市场因之前涨幅过度,透支了行业景气度,故导致在资金困窘的情况下市场销售也开始出现“价量齐跌”的局面,“相对形势严峻的外贸行业,短期内决策层放松对地产行业信贷的概率不大,而楼市也正处于价格回归理性的过程中,未来几个月房地产市场将继续面临考验,而国房景气指数也将难以改变持续下滑的态势”。

　　逆周期中央项目投资增速或将加快

　　值得注意的是,由统计局前日发布的“全国完成城镇固定资产投资情况”数据表明,今年1—7月我国城镇固定资产投资72160亿元,同比增长27.3%,低于同期房地产开发投资同比增长30.9%的增幅。

　　赵铎分析其原因表示,一方面是去年市场高峰时新增项目的后续投入,为避免所购买土地和已开工项目因逾期未开发完成而被政府收回,开发商勉为其难被迫投资；另一方面则是房地产行业所特有的垫资现象,开发商可能今年才支付给下游施工企业工程款,而这一款项被计入2008年的投资额。

　　中信证券的研究报告显示,前7个月房地产投资增速为30.9%,比前6个月34%的增速下降了3.1个百分点,单月同比增速下降更为明显,从6月的37.5%下降到7月的19.6%,下降幅度达17.9%。

　　“如果信贷持续紧缩、市场也继续调整,那么我们可以看到房地产投资增速会逐渐匹配,甚至是低于固定资产投资增速。”赵铎表示。

　　那么在未来房地产投资增速下降成为趋势的情况下,作为拉动经济增长“三驾马车”之一的投资方向将如何调整?中信证券分析,在外需下降和房地产市场低迷所致的投资增长下降的情况下,为增加内需,基础设施建设的投资将成为必要的投资方向。

　　中信证券认为,逆周期的中央项目投资增速将加快。中央的投资项目一般具有一定的宏观调控功能,而这种功能往往是逆周期的,即经济高涨时期,减少项目从而减少投资,反之则增加投资。

来自"阳光家缘"的统计数字

奥运被越来越多的人看作是楼市的分水岭，最近连续两月，经历了短暂回升后的深圳楼市成交量有持续下降，新一轮观望开始。中原地产最新发布的研究报告显示，深圳各楼盘开发商7月捂盘减售近6成，通过采取促销、降价等措施后，成交量仍减少12%。同时在二手房上，二房网的统计表明，深圳二手房经过将近一年的调整，房价

已经阶段性探底，首次跌破万元大关，其挂牌均价已经降到9401元/平米。

成交连滑致新一轮观望开始

从批售量来看，7月份的住宅量是比较大的。全市21个住宅项目取得预售许可，批售住宅73.8万平方米，然而7月份全市公开发售的项目只有11个，推出住宅24.3万平方米，只占批售量33%。“积累客户少，价格难以把握，是各项目预售后不能及时入市的主要原因。”中原地产研究人员称。

对于开盘的楼盘，一些以较低的价格入市，但销售并不理想，如宝安西乡某盘二期均价8400元/平方米，比一期开盘价低近4成，但7月份成交只有2成左右，其他价格较高的销售更加惨淡，一些7月份销售不足一成，消费者普遍选择观望。不过，由于新盘低价入市，引起周边楼盘同样降价促销，7月份全市住宅成交量只减少12%，低于供应量56%的减少幅度。

中原地产的报告表明，虽然新盘价格走低，但是由于成交不是很理想，受其它高档住宅成交及关内成交量比重上升的影响，7月份全市住宅成交均价15565元/平方米，环比上涨7%。

“鉴于新盘价格持续走低而销售起色不大，在售楼盘又重新降价促销，8月份房价仍有下调的风险。”研究报告称，从近期各月成交量走势看，在3-5月份成交量连续攀升后，6、7月份成交量又连续两个月下滑。降价楼盘多，价格不断创新低，造成置业者新一轮观望，预计8月份房价仍稳中有降，其中近期供应较多，存量较大的片区价格下行的压力更大，如宝安的西乡、南山深圳湾沿线、龙岗的中心城等。

二手房均价破万已探底？

在二手房方面，深圳二房网最近发布的7月份租售统计数据显示，尽管上半年6个月二手住宅均价一直呈曲线下跌态势，但始终在10000—12000元/平米之间徘徊，而7月份则跌至9401元/平米，相比6月份下降了723元/平米，环比下降7.14%，与去年年初二手住宅均价基本持平。

从市场成交量来看，7月全市成交二手住宅比6月份少了近200套，为3992套。就各行政区来看，福田区以13488元/平米的均价居于各行政区之首，南山区以11637元/平米居于第二位。罗湖区7月二手房均价10502元/平米，相比上月有小幅下跌。盐田区7月挂牌均价为10249元/平米。相比关内，关外宝安、龙岗两大行政区域的楼市均价自年初以来节节下挫，与去年高峰期相比，下跌幅度较大的有布吉、龙岗中心城、宝安中心区、龙华坂田等关外置业热点区域。7月份宝安区均价7662元/平米，龙岗均价为6914元/平米。

中联地产市场研究部近日发布的统计与二房网得出的结果基本一致。其统计显示，7月份，全市二手房成交均价为9584元/平米，该价格和深圳二房网的挂牌均价基本相当。在各区中，福田区以12087元/平方米的成交均价居首位，位列第二的南山区成交均价11799元/平方米，其余各区成交均价均低于10000元/平方米，除罗湖和盐田外，房价环比普遍下跌。

上述两家结构的调查数据是否已经说明深圳二手房挂牌均价已经破万探底，还有待检验，世联顾问的统计就认为7月深圳二手房均价仍在万元以上。其数据显示，08年7月，深圳二手房成交均价为12224元/平米，环比下降2.1%，同比也下降12.9%；成交面积为48.24万平米，环比上升16.7%，同比却下降54.3%。

虽然对是否破万的统计结果上出现不同，但三家机构均认为，目前二手楼市确实已经出现阶段性探底，但市场上消费者观望气氛正浓，奥运后中国经济及房地产行业发展前景的不明朗也加剧了这种观望气氛。总体而言，未来与一段时间二手房市场仍将处于冷淡期，预计短期内不会出现太大的变动。

房市低迷引发地市惨淡 7月成交土地仅一块

2008年深圳持续低迷的房地产市场引发了土地市场的一片淡静，土地成交量出现下降，土地流拍及以底价成交常有发生，当年的“地王”频现局面已不复存在。世联地产最新发布的《深圳08年7月房地产市场月报》数据显示，刚刚过去的7月，深圳土地市场仅成交土地1块，成交面积环比下降达九成以上。

该月报显示，截止7月，深圳08年土地市场共成交19块，总成交面积为85.23万平米，总成交金额为94.55亿元。7月份深圳土地市场成交的唯一一块土地位于福田，为商业性办公用地，成交面积为1.01万平米，总建筑面积为13.17万平米，总成交金额8.5亿元，平均楼面地价为6454.06元/平米。就成交面积方面，环比下降97.93%。

另据德思勤研究部近日发布的《上半年深圳土地市场报告》显示，2008年上半年深圳市土地市场的供应量和成交量较2007年同期都有大幅的增加，就成交率来看，2008年上半年成交率为65%，与2007年同期相比减少了22.5%；而从流标率来看，仅2008年上半年土地流标率就达到36.6%，比2007年同期增加24.8%。

深圳中原地产总经理李耀智昨日接受本报采访时认为，造成这种局面的原因主要是政府宏观政策层面的原因。“目前国家的相关政策还不明确，导致许多发展商不敢轻易拿地而宁可观望。发展商已经认识到，现在拿到地的风险管理成本太大。”

另一方面，持续低迷的楼市使发展商的资金链发生了问题。“股市地产股低迷，房产企业的IPO融资渠道的限制，市场销售的不理想，使得地产商资金链相当紧张，一些资金不充足的地产商不得不退出房地产市场。”李耀智说。

对于未来的走势，李耀智认为目前还很难判断，但市场肯定会出现一次洗牌，目前的土地市场交易情况在一定程度上将促进土地市场向理性回归。

来源：南方网

万科金色雅筑与金地湾流域主动现金返利，最多立减10万元，价格标杆俨然成为房价下跌急先锋。

   作为目前上海新房主战场，三林地区楼盘销售战已近“白热化”。万科、金地两大知名开发商主力新盘同时上市，带动三林地区价格战愈演愈烈。一位购房者反映，为争取客户，万科金色雅筑与金地湾流域主动现金返利，最多立减10万元，价格标杆俨然成为房价下跌急先锋。

   “两楼盘距离不到一公里，都是精装修、90平米以下小户型，都有现金返利。”在两家售楼处做了登记的刘先生上周六探盘后感叹，“这批房源开盘13000元/平米，低于三林地区15000元/平米的新房均价。购买或租用车库还可当场抵去4万元现金！”刘先生得知。就在他准备付订金时，接到万科金色雅筑售楼处电话：“我们新推出一批特价房，指定房源每套总价立减10万元！”刘先生盘算，一套90平米房源，原售价15000元/平米，打折后实际单价为13888元/平米。

    三林地区去年年初始房价一路飙升，到今年年初已翻一番。今年楼市(专题)进入低迷期时，三林成为上海楼市房价调整重灾区。业内人士分析，金地和万科相继降价是三林地区房价理性回归。或许受到上月85亿增发方案未获批打击，金地集团(600383,股吧)正不断努力加快资金回笼。继月初嘉定的金地格林世界大跌3000元/平方米“低卖”高尔夫景观公寓后，金地湾流域新推精装修房单价仅13000元/平方米左右，带动整个三林区域降价狂潮。

来源：金融时报

成交量下降的北京楼市，７月的预售均价为１９２６３元／平方米，较６月１５２５０元／平方米的预售均价上涨了２６．３％。但北京的二手房交易并未与火热的奥运同步，目前已从交易的清淡走向下跌，短期的价格下调趋势已然显现。

尽管北京的新房供量持续缩减，但据２１世纪不动产监测，７月，北京则随着奥运会的临近观望氛围更加浓重，二手房交易价格也出现了今年以来的首次下跌。

７月作为奥运短租市场迎接客户的最后冲刺期，并没有出现短租需求集中入市的场面，相反随着开幕式的临近，许多业主的短租梦想逐渐破灭，开始降低报价寻找长租客户，以避免更大的房屋闲置损失。

二手房市场曾经比新房市场更为抗跌，但７月开始放弃抵抗。

根据２１世纪不动产监测数据显示，７月北京二手商品住房买卖成交量环比６月下降了１０．９％，成交价格下跌３．６％。

在新房不断打折促销中，北京二手房业主的心态有所动摇，成交价格开始打破僵局小幅下滑。经过半年多的楼市观望，短期持有的投机客大多已经离场，目前挂出房源的业主主要是家庭有闲置房屋或是有房屋升级需求的自住型消费者，购房时间较早，购买价格也相对较低，因此房价的小幅下降对此类业主来说影响并不大，但是多数人对奥运会后房价走势并不乐观，也确实对业主的心理产生了一定的冲击，甚至使某些业主产生了恐慌的心理，少数物业成交价格出现了幅度较大的下调。以朝阳公园板块为例，观湖国际作为该区域典型项目之一去年的交易价格最高可达２１０００元／平方米，近两个月观湖国际出现１８０００元／平方米的低价房，而该地区二手房单价目前仍在２００００元／平方米以上，同时该地区的新房项目泛海国际居住区三期目前在３２０００元／平方米左右，因此１８０００元／平方米的价格显然是低于目前市场平均价格水平。

另据中大恒基调查显示：今年上半年，北京二手房的需求比去年上半年同期下降了２４．６％，接近１／４。而房源的供应则增加了１２．６％，仅在焦点、新浪、搜房三大房产网站的二手房频道登记出售的房源量同比增加了１０％以上。需求的观望、新房供应在增加，金融的压力以及对后奥运房市的担忧，使拥有多套房产的投资者选择了在奥运期间抛售。而这当中总价在１５０万以上的高档二手房，逾八成业主接受降价抛售。

北京二手房价格的下降，使北京房产市场热度开始明显回落。２１世纪不动产分析认为，虽然长期来看北京房地产市场仍被各方看好，但短期的价格下调趋势已然显现，这既是对２００７年房价非理性快速上涨的修复，也是对奥运利好提前透支的矫正。

来源：中华工商时报

深圳市国土资源与房产管理局发布报告显示，1-7月深圳新建商品房销售面积197.69万平米，同比减少53.49%，其中，6月份一手住宅销售相比5月份下滑20.8%，7月份环比再降15.53%。

据中国证券报8月15日报道，深圳楼市没有出现预想的“奥运”热销行情。根据深圳市国土资源与房产管理局最近发布的《1-7月深圳房地产市场分析报告》，7月份新建商品住宅销售面积为25.73万平方米，相比6月份减少15.53%，观望气氛更加浓厚。

《报告》显示，2008年前7个月，深圳全市新建商品房销售面积197.69万平方米，同比减少53.49%。其中，住宅销售面积179.98万平方米，同比减少53.17%。从各月情况来看，3月份以来销售量有所回升，5月份销售量达到高点，6、7月份又连续回落。其中，6月份一手住宅销售相比5月份下滑20.8%，7月份环比再降15.53%。

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世华地产研究总监肖小平表示，6、7月份的销售下滑是意料之中，4、5月份降价幅度较大，开发商开始采取各种促销方式，拉动销售量回升，而当促销和降价习以为常，或价格不再调整时，消费者会再次陷入一种观望和不买账的心态。

从成交价格来看，深圳楼市呈现出“胶着”状态，虽然销量下滑厉害，但价格依旧僵持在12,000元/平方米左右。2008年前5个月价格大幅度下跌，一手住宅均价比去年最高点下降了36%，跌至11,014元/平方米，6、7月份却是略微回升，分别为11,159元/平方米和12,387元/平方米。

深圳社科院城市营运研究中心主任高海燕表示，不能以价格的微升判断深圳楼市的回暖。他认为，在一个低成交量的市场中，房价的高低主要受交易结构的影响，而深圳房价的微升正是因为近期高端楼盘的入市带动的。

对于奥运后深圳楼市的走势，高海燕认为，奥运会对深圳楼市影响几乎可以忽略不计，深圳楼市走势取决于区域市场自身情况。

高海燕指出，深圳消费者真正观望和等待的是特区内房价的回落，关内指标性区域房价的下调才能够带动深圳楼市成交的回升。他认为，由于深圳特区内外在基础设施、交通状况方面存在较大差距，特区外置业暂时无法满足自住客居住需要，在以自住客为主的未来两年，仅靠特区外房价的下跌无法带动深圳楼市成交的回暖。

深圳国土局数据显示，特区内外住宅销售价格分化严重，7月份均价分别为25,953元/平方米和11,095元/平方米，关内价格依旧高位运行。高海燕认为，下一步价格调整将会以关内为突破口。

世华地产研究总监肖小平认为，深圳楼市由区域的投资和消费能力决定，奥运影响微弱。深圳楼市走势将随着奥运后宏观经济形势明朗而渐趋明朗，尤其是通货膨胀情况和金融政策的导向，开发商和消费者之间的博弈还需要看未来政策。肖小平认为，随着传统“金九银十”旺季的来临，尤其是自住客热衷于在第四季度置业，未来几个月销量会有所上升。

深圳市房地产研究中心副主任王锋表示，在今后宏观经济形势预期不明确等因素的作用下，深圳楼市调整态势仍将持续。王锋预计，奥运后的几个月，市场将仍旧处于小幅波动和调整状态，居民持币观望气氛仍将持续。

王锋同时表示，看好特区外房地产市场的发展机遇，随着地铁1、3、4号线、“七纵十三横”交通网等基础设施建设的逐步推进，2010年以后，制约深圳居民特区外购房的主要瓶颈将基本解除，占深圳土地面积80%的特区外将充分稀释特区内高度集中的住房需求。

来源：世华财讯

记者在采访中了解到，今年上半年，福州市房产中介数量从高峰期的１２００多家迅速减少三成。业内人士预计，随着七八月份传统的交易淡季来临，还将有更多的二手房中介企业和经纪人退出这个市场。

记者在福州市中心华林路看到，一家在７月份还在挂牌经营的房产中介，８月份之后突然改换门面批发兼零售起水果来。这家房产中介负责人告诉记者，他们已经几个月没做成一单生意，做房产中介远不如卖水果。

今年上半年，福州二手房成交量一度滑跌不止。而６月份的福州二手房市场价格指数报告显示，这个月二手房成交量较上月增长了近５０％，不少业内人士误认为楼市“回暖”。对此，阳光家园房产总经理高岩分析，二手房交易主要是通过房产中介完成，中介完成一单交易，再到交易所登记报备时往往会滞后一两个月，有关统计数据有可能是一到两个月的累计数量，而不是单个月的成交量。

“短期的数据具有太多的偶然性，不能代表整体趋势，福州二手房市场还未到‘回暖’的时候。”闽江学院经济师林忠华注意到：“７月份，福州市的大多数房产中介又出现了一个成交低潮。”

记者观察到，当前房价仍然很高，抑制了处于观望状态的购房者的买房冲动。今年上半年，福州楼市除部分刚性需求短期显现以外，一手房市场、二手房市场均深陷于观望之中。

福州迦美房产总经理倪耿忠说，由于近期许多投资者被股市套牢，可用于购房的流动性资金进一步减少。随着福州楼市成交量的继续下降，房产中介的生存压力将更大。

来源：新华网

现在看看哪个牛人还敢说房价还要上涨的

“降薪了，担心还不上月供，我们现在都不敢买房了！”在深圳一家大型企业上班的小陈苦恼地说，因为单位盈利下滑，她和老公都降薪了，相中的房子也不敢买了。

靴子悬在半空。当投资炒房的热潮渐渐退去，像小陈这样有自住需求的深圳市民却仍然惴惴不安，一边头疼着房价一边担心着收入会不会一路下滑，而买房，或许真的成了一个美丽的肥皂泡泡了。

自住需求者出手谨慎

小陈原本看中的是深圳南山区一个新推的楼盘，一套106平方米的三居价格比最高峰时已经直降30%以上，目前是14000元/平方米。“三成首付要花光家里所有的积蓄，以后每个月还要还八九千块的房贷，如果按照去年的收入，我们俩还可以勉强维持，现在很难了。”

和小陈一样，在某大型国企工作的小杨也暂缓了购房计划，他的住房公积金已经由前些年每月的三千元降到两千元，今年又降到一千元。“本来指望较高的公积金供房，现在不敢作指望，暂时也不打算买房了。”小杨表示，不仅工资下调，福利方面下滑得更是厉害。

面对物价上涨，大多数深圳人不同程度地感受到这种实际收入的缩水。从2004年到2007年三年时间，深圳的人均可支配收入下降了2726元，降幅达9.8%。今年以来，深圳大批从事外贸出口业务、出口加工型企业的员工对此体会更为深刻。

而深圳的房价也在经历飙涨的惊心动魄之后应势落下。深圳市国土资源与房产管理局统计显示，前七个月深圳新建商品住宅销售面积179.98万平方米，同比减少53.17%，销售面积一下子回到了十年前。

楼市今年的低迷与去年的火爆形成了强烈对比。业内人士指出，深圳楼市目前仅靠刚性需求支撑，原因有三，一是前几年深圳楼市持续火热，严重透支购买力。二是部分投资人被套牢，无法变现，投资难以持续下去。三是观望气氛浓厚，对后市难以判断，有购买能力的人也不敢出手。

但如今即便是仅有的刚性需求购房者，依旧小心翼翼。在深圳某外企工作的小蓝是个海归，今年房价下跌以来，频频出击看房。

“年初时南山区蛇口片区房价的确跌了不少，不少中介也放出‘业主急售’的牌子。”小蓝关注的蛇口花园城三期楼龄两年的小高层，去年高峰时曾开价25000元/平方米，今年年初降到19000元左右。

随后四月份，小蓝又在深圳大学附近物色到一个楼龄三年多的高层单位西海明珠，“104平方米简单装修，开价150万，当时觉得相当不错，但看着房价还在继续降，没有出手。”

六月底，南山区出现了破万的新盘。于是小蓝又参加了一个几百人的看房团前去“抄底”。经过小区一家中介时，她发现挂牌出售的次新二手房非常多，出租用房的房租也十分便宜，精装修三居的月租只有3000元左右。

“很可能抄底不成又抄到半山腰，然后被套，月供又远远高于房租，觉得太不划算。”小蓝放弃了买房的想法。“抄底团”里跟小蓝持有同样看法的人不在少数，尽管看房团浩浩荡荡400个人，最后实际成交的却只有8套。

深圳市房地产研究中心王锋博士认为，深圳楼市低迷一是买涨不买跌的心态，二是对未来消费预期的改变，后者的出现，可能是更严重的。目前全球消费者信心降至历史冰点，基于对未来收入的预期不乐观，即使现在有购买力的市民也不敢出手。

开发商步步为营御“寒冬”

深圳楼市观望气氛浓厚，开发商面临的压力也空前加大。国泰君安一份行业分析报告指出，今年房地产业资金缺口达7100亿元，相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的两倍。平均下来，每家内资开发商资金缺口达1201万元，相当于去年全年销售收入的24%。

资金链越绷越紧的迹象在一些小房地产商身上表现得更为明显。深圳的陈小姐告诉记者，去年八月份曾与朋友一起将600万元借给一位小地产商，借期八个月，月息2.5%，为了顺利借到这一笔钱，该地产商还将名下的一部分商业地产抵押给她。但今年五月份，这位小地产商却因为银行贷款未能到位而要求延期，尽管陈小姐心里有些不安，害怕房地产商携款潜逃，但考虑到开发商楼盘将近封顶，为了顺利取回本钱，她还是答应了地产商的条件。

据记者了解，目前珠三角的一些小房地产公司由于银行贷款收紧，只能通过民间借贷填补资金缺口，年利率大多在25%以上。

同时，房地产企业销售出现了明显的下滑，销售回笼资金也不容乐观。从万科发布的上半年销售数据看，累计销售面积及销售金额，比去年同期增长15.0%和38.1%。但自6月起销售面积及销售金额出现同比连续下滑的情况。房地产业务的毛利率也下降4.63个百分点。

金地集团上半年同样销量不佳，销售面积较上年同期下降11.97%。而深长城则表示，因上半年无房地产项目结算，业绩预计亏损3000万元左右。根据申银万国分析，由于结算滞后于销售，目前大多数城市房价的调整将反映到地产公司未来的毛利水平变化中，未来一年，地产公司的结算毛利将进一步下降到26%—27%，而去年同期结算毛利一般在35%左右。

万科总裁郁亮指出，由于宏观环境的复杂性和不确定性，此次行业调整的时间可能会延长，部分地区甚至可能出现过度调整。金地集团总裁张华纲也坦言，本次调整可能会持续到明年年中。

市场低迷，前景难以判断，开发商步步为营，只能小心地调整着经营策略。万科已表示，增加小户型比例，并减少开工面积、减缓竣工速度，控制拿地面积。深振业更是放慢了今年的进展，将在建项目与新开工项目施工面积由原定的130万平方米减少至118万平方米，房地产直接投资由原定的16亿元减少至11亿元。

国泰君安房地产行业分析师孙建平认为，今年7至9月将成为中小开发商的一个槛，去年高价拿地的企业届时将面临付清土地出让金的压力，如果成交量不能保持和增强回暖趋势，7至9月将会是开发商资金链最紧张的时候。

房市何时止跌回升？

目前来看，深圳楼市的不确定因素在增多，对价格涨跌的博弈也在加大。

上半年深圳市共发布168万多条住宅出售房源信息，比去年下半年多出4万条，其中有超过7成的房源在关内，挂牌均价下降幅度较大。记者在龙华坂田片区的地产中介看到，楼龄在两三年的二手房挂牌增多，投资客对后市明显信心不足，甚至有一些去年年中刚收楼的盘源，也遭到一些投资客的抛售。

“这个小复式，卖家每平方米一万元买的，现在挂牌每平方米一万一，算上税费，基本上不赚钱。”在福田区，一位中介销售人员这么说。他透露，由于一些短期无法脱手的房子只能转卖为租，于是租金也呈现跌势。世华地产研究报告指出，3月份最高时月租金达到37.8元/平方米，随后几个月逐渐下降，6月份时为33.2元/平方米，降幅为12.2%。

国家统计局刚刚发布的经济述评称，目前无论从宏观经济形势和政策层面还是需求层面，都不支持房价持续高涨，“房地产的暴利时代已经终结，在长达10年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归。”

从深圳楼市成交量看，3月份以来销售量有所回升，受春交会影响，5月份销售量达到上半年高点，6、7月份又大幅回落。位于宝安区的泰华阳光海湾花园，尽管较最高峰时的16000元/平方米下跌了近50%，但由于位置偏远，片区内新盘较多，价格缺乏明显优势，依旧难以旺销。而以5500元/平方米最低价入市的中海西岸华府，虽然开盘时吸引不少看房客，但随着其他新盘的入市和房价预期的走低，实际成交寥寥。

市场低迷重挫开发商信心，但仍有不少开发商怀抱着后市看涨的希望，推迟项目上市，“捂盘”死扛不降价等待市场转机。水蓝湾原定7月开盘推迟至8月，中粮澜山4月底就声称入市，至今仍未有动静，宇宏公元盛世计划6月入市也推迟至8月。

有最新数据显示，虽然深圳楼市前期跌幅较大，但5月份以来连续三个月价格横盘甚至微升，市场惊叹房价或将止跌回升。资深业内人士指出，近三个月成交的多为别墅豪宅，其中或有猫腻，普通投资者其实并不买账。

来源：中国证券报

发布时间： 2008-08-14

进入8月份以来，北京仅有长江实业旗下一个别墅项目开盘。昨日，亚豪机构市场总监郭毅接受《第一财经日报》采访时表示，北京8月份预计20个项目开盘入市，但目前来看只有一半能按计划开盘。据北京市房地产交易管理网的数据，7月份北京住宅总体销量6226套，比去年同期降近六成。8月新盘开盘量相比7月环比减少七成左右。

北京原计划8月份开盘的20个房地产项目中，11个是新盘，9个是老项目后期。其中包括万科四季花城、顺鑫花语等。目前除万科相关负责人表示，旗下两个项目肯定开盘外，其余尚无明确回答。大部分开发商选择奥运后开盘。

对此，郭毅认为，由于北京今年1、4、6、7月4个月住宅市场供大于求，很多新盘蓄客量没有达到预计水平，近期楼市成交量直线下滑和实际成交均价走低也使开发商不看好后市，因此推迟上市。另外保障性住房的即将推出也对北京楼市有一定冲击。

除销售量和开盘面积减少外，北京土地成交楼面地价也出现3年以来的首次下跌。记者从北京市土地储备中心了解到，今年上半年北京共交易土地58宗，成交面积为676.5万平方米，同比成交宗数增加75.8%，成交面积增加107.5%，但楼面均价比去年同期下降7%。郭毅认为，虽有不少楼盘调整开盘期，但由于土地供应持续增长，因此仍有可能出现9、10月份楼盘集中上市的情形。而开发商面对宏观调控应以更理性的价格面对市场。有业内人士认为，今年北京楼市第一个销售旺季已过去，接下来“金九银十”如还不能反弹，北京楼市将可能面临更大的调整。

来源：第一财经日报

发布时间： 2008-08-07

近两个月来，香港楼市大吹淡风，成交价量齐齐大跌。据香港土地注册处八月四日发布，七月份香港楼宇买卖合约共八千九百三十份，比上月下跌近二成五，同比下跌近两成。

七月份楼宇买卖总值三百二十七亿元港币，比上月下跌四成三，同比下跌一成四。

清淡的楼市使香港地产代理的日子也不好过。据业内 人士分析，香港楼市未来的走势，因为通胀压力大、股市下挫、未来按揭利率不明朗等因素影响，风险因素加大，用家及投资者入市意欲也十分低迷。

经济学家也分析认为，香港楼市当前的风险因素在增大，除了以上因素，受世界经济及全球通胀高企影响，香港经济未来走势以及特区政府的土地供应政策仍存不确定性，都为未来的香港楼市增加了风险。

来源：中国新闻网

发布时间： 2008-08-06

怎么就没人回帖顶一下

呵呵，我有留心这个贴子，帮手顶一顶

我就看那些发展商能撑多久。既不放多些盘出来卖，又不降价，我们就不买~~~~

帮顶。。。

在妈网发起不买房运动吧，加速房产商降价的步伐，支持降价的都来顶此贴！

二手楼市冷风吹,专家预计10月后二手房价将有较大下调

在大家关注的焦点都集中在运动会赛事的时候,一手房借运动会东风推货促销以求“抢跑”下半年楼市,羊城二手房市场呈现怎样的状态?记者调查发现,二手房市场尚在迷茫寻路,看楼的人更少了,一些中介几乎处于半歇业状态。根据中原地产监测数据显示,8月还未结束,相比7月份同期二手房成交量已减少了10%左右,房价则下降了5%。

　　业内人士表示,随着广州部分一手房促销降价,部分区域二手房挂牌价格松动,二手房价格未来走向增添了下行的可能性。有专家指出,二手房市场调整比一手房滞后,10月份以后,二手房价将有较大下调。

　　门店“零交易量”不是新鲜事

　　运动会赛事正如火如荼进行,广州二手房市场此刻却有些冷清。记者连日走访市场发现,不少二手房中介门可罗雀,有的小中介甚至干脆关门。在五羊新城东兴南路,这一条路上有5家中介门店,每家中介门店都冷冷清清,而在2007年,这里的中介门店可以用“门庭若市”来形容。

　　“去年看看照片就可以成交,顾客还生怕出手稍慢没有房子。现在带着客户在房子和店面之间来回奔波,衣服湿了十来遍,还是难成交。”五羊新城圣安中介门店的肖先生说,运动会期间门店生意清淡,大家心里都没底。

　　他皱着眉头说:“干二手房中介主要靠业务成交量提成吃饭,现在市场这么冷清,再这样下去要开始考虑转行了。”

　　“前个星期好些,运动会开始后生意更淡。原来打10个电话,就有**,而现在打50个电话,能有一两个看房客户就不错了,大家都去忙着看运动会比赛了。”番禺的中介小梁略带无奈地表示,这就是市场现状。

　　在采访中,有不少中介抱怨,连月来成交状况不理想,盘源推出速度和消化速度不平衡,积累了相当一部分盘源,多数买家持续观望,只看不买,中介只能白忙活。

　　天河育蕾小区某中介主管朱小姐说:“运动会开赛以来,生意差了很多,大约少了两成,我认识的其他中介也差不多。”她说,上周末才有两三个客人,往常多的一天有十几个。有中介称,半天没有一个客户上门、单店买卖交易量为零的情况已经不是新鲜事了。

　　有一小型中介行经纪表示,本来二手房市场因为业主不肯降价,跟一手房相比优势几乎已经没有了。最近由于运动会开赛,看楼的人更加少了。而业主方面,因为也要看比赛,对中介经纪带客人去看房的时间,也有了自己的考虑。

　　中原地产项目部总经理黄韬表示,根据他们监测的市场数据,进入8月至今,相比7月份同期二手房成交量减少了10%,而房价下降了5%。

租赁成交量稳步增加

　　家住骏景花园的陈小姐说,她的房子一度涨到1.3万元每平方米,如今跌到1万元每平方米都不到,她干脆等下去。她对后市更为看好:“2010年这里会通地铁,到时房子能够卖出更好的价钱。”

　　不少像陈小姐这样的业主选择了把房子放租,等待更好时机再卖房。

　　“现在要租到合适的房子太难了。”林小姐本来打算运动会前在五羊新城租一套三室一厅的房子,谁知道从7月初找到现在,还没有找到。“出租的房子要价都很贵,便宜的又条件太差。”她认为,由于买房的人减少,租房的人增加,使得房屋租赁市场仍然“高烧不退”。

　　广州大道中某中介行的赵先生表示:“这段时间大家都不买房了,还好租房市场相对活跃,一房一厅或者两房一厅比较抢手。”

　　而一二手楼市的不明朗,也让部分原本打算购买二手房的买家改变置业计划,转买为租。

　　合富置业成交数据显示,近几个月以来,全市租赁成交量保持稳步上扬的趋势,其中除了外地工薪一族、白领人士等租房市场常规客源外,还有部分是之前有意购房、但看到楼市波动而转买为租的客源。从整体上看,这部分客源约占租赁新增客源的10%—15%左右。满堂红的统计数据也显示,租赁客源大约增加了10%左右。

　　中介“抢滩”一手房市场

　　面对看楼量不足的难题,早在运动会开赛之前,中介公司已经想尽办法“抗寒”,并且瞄准了刚刚在楼市兴起的一、二手房联动。

　　从7月份开始,包括满堂红地产在内的广州几大中介公司纷纷大张旗鼓地开展一手楼代理业务,并与苦于销售不畅的开发商一拍即合,包括阳光名苑、力迅上筑、翡翠绿洲、时代YOU公寓等多个楼盘纷纷加入到一、二手房联动的行列中来。

　　在天河长兴街满堂红店,店门口显眼处贴着“店长特别推荐”,一、二手房联动推出某楼盘。该店物业顾问王闻华坦言,现在开发商进行一、二手房联动销售,但是效果并不理想,现在市民观望氛围浓厚,近期成交的一单二手房买卖是在上个月了。

　　在骏景花园,满堂红中介行的柴浩说:“现在有人看房就不错了,开发商搞一、二手联动更多的是提升楼盘的人气。”

　　一、二手房联动能否成为中介的救命稻草?不少中介对此持怀疑态度。

　　某知名房地产中介研究部负责人表示,一、二手房联动其实对传统二手市场造成冲击。因为一方面客源是固定的,让二手客户去买一手楼,相当于减少了二手的客源。另一方面,由于在当下,卖一手楼比卖二手楼更加容易,更好获利,中介经纪也不用去跑过户等手续,可能导致二手经纪放松二手业务,而目前业主出售二手房,基本还是要靠中介的,这在一定程度上削弱了二手房市场。

来源：南方日报