是啊,看得有点头晕了,,都是长篇大论的,看到后来我就只看标题了
不过LZ也辛苦了,帮你顶

谢谢^_^

这边厢，连月的暴雨浇灭了开发商们的希望，6月广州楼市的整体成交情况依然惨淡；那边厢，一直对中国市场虎视眈眈的境外热钱，从开发商的资金困境中也看到了机会，然而，冷淡的市场行情令开发商在获得融资之前，将面临重重苛刻的调查。

对于开发商而言，马上开始的第三季度的日子可能将继续难熬：除了继续“弃价保市”、加紧清货外，提升产品价值也成了当务之急。而在融资面临“缺米断粮”威胁的情况下，房地产企业也不得不广寻出路，如调整企业战略、利用存量资产进行盘活利用等。

现状 1　成交量

三季度普遍看淡 10月后才能释放

据有关机构统计，今年前几个月广州楼市的成交量一直处于低迷状态，平均成交量仅为过去正常水平的一半。虽然5月广州楼市在人气方面已有所回暖，但受天气和高考的影响，6月广州楼市的整体成交依然惨淡。

展望下半年，专家认为，这种情况可能还会延续一段时间，整个年度的成交量同比肯定会有较大幅度的下跌。

三季度仍将量价齐跌

第三季度的首个周末，记者走访广州多个楼盘发现，除少数几个价格调整到位的项目外，广州楼市普遍延续了过去几个月的冷清。中原地产项目部总经理黄韬表示，受传统淡季和奥运会的影响，预计7～9月三个月中，广州楼市还会延续上半年“量价齐跌”的情况。

他表示，当中不排除价格下降到一定区间时，会出现成交量有所稳定甚至上升的情况。“但在第三季度的这3个月，量价齐跌的这种情况估计不会得到改善。由于消费者对房价下跌的期望仍较大，所以投资客也不会这么早进入市场。”

特别是8月，在奥运会的冲击下，业内人士和房地产专家均不看好这个月的成交量。黄韬更是预测，今年的8月可能会创下历年来这一月份的成交新低。

庞大刚性需求有待释放

然而，从近期部分价格调整到位的热销楼盘中也可看出，市场的刚性需求依然是存在的，而且数量甚为庞大。这些需求必然会在某个阶段得到释放。黄韬认为，经过一年时间的积蓄，而且价格得到进一步调整之后，预计在10月左右，广州市场的刚性需求会得到释放的机会。“到时，广州楼市的成交量不敢说会出现会出现井喷，但其价格和成交量肯定会趋于稳定。”他认为，目前的市场处在一个胶着的状态，虽然目前的价格已下跌到2007年初的水平，但这一水平相对消费者来说还是较高的。“只有当全市十区的均价降到8000元左右时，楼市的成交才会有较大幅度的上升。”

对策 1 营销

集中资源冲10月 继续弃价保量

由于经历了上半年的持续低迷，目前开发商的心态已慢慢发生变化。在成交持续低迷的情况下，楼市已逐渐向买方市场转变。进入下半年，这种情况不会发生太大的变化。专家表示，下半年开发商还会采用“弃价保市”的营销方式。

提升产品素质吸引买家

记者从多位业内人士口中了解到，今年第三季度已成为开发商普遍不看好的阶段。在营销方面，他们均不会把重点放在7～9月这三个月份。某开发商副总裁在与记者聊天时表示，他们在制定销售目标时，已把第三季度的额度定得非常低。“我们下半年的营销重点主要放在第四季度，这也是很多同行的想法。”

黄韬表示，下半年开发商估计会有两大方面的调整：首先是主动避开7～9月这三个月，尽量把奥运的影响降到最低程度，同时也有利于集中资源为10月前后的营销高峰做好准备；其次就继续降价，以“弃价保量”的方式吸引消费者。

“除了降价外，开发商还可通过提升产品的素质，从价值挖掘的角度去吸引消费者。总的来说，这两种方法都是提升产品性价比的做法。”

开发商加紧奥 运前清货

奥 运对楼市的冲击是巨大的，业内普遍认为届时将是一片惨淡。因此，在奥运到来前的7月，多个开发商均采取各种优惠措施以清理前期尾货。如合景泰富的多个项目，在近期不但推出了折扣优惠，还将免除消费者一切税费。而另一大型开发商也表示，在9月前，他们的目标就是要把各楼盘的存货消化完，以准备在十一推新品。

黄韬表示，现阶段对于自住型买家来说，是一个值得入市的阶段。虽然说未来两三个月房价还有可能继续下跌，但幅度相信不会太大。

对策 2 调整

可盘活存量资产 转嫁成本压力

由于上半年的成交普遍不理想，开发商目前已比较紧张的资金压力将在下半年更加凸现。业界认为，由于目前传统的融资渠道普遍不畅通，如果没有行之有效的方法，“百日剧变”在下半年楼市凸现并非谎言。

传统融资渠道均行不通

黄韬认为，在7～9月后，开发商的资金问题会逐渐显现。

据中国资本策划研究院院长朱耿洲介绍，目前开发商取得资金的途径，无非就是快速销售回款、银行借贷、股市融资和民间私募等几个方法。但这些传统的融资渠道在今年上半年似乎都行不通。过去，开发商50%～60%的开发资金都来自于银行贷款，因此，银行收紧房地产贷款的发放对开发商来说是致命的影响；而民间资金，由于房地产行业的不景气，导致这些资金进入时更加谨慎，并加大了投资回报率的要求。据朱耿洲透露，目前部分民间资金对投资的回报率要求已高达40%，而且投入额度也没以前那么大。开发商要获得这些资金的投入，也并非易事。

解决关键在于战略调整

近期，为缓解资金压力，招商地产、金地地产和保利地产等多个大型上市企业都通过增发或发行公司债的方法，获得了数十亿元的资金。但对于其他一些非上市企业来说，这并不是他们所能采用的方法。

朱耿洲表示，其实即使在市况低迷的阶段，还是有不少的方法获得资金。“开发商可利用存量资产进行盘活利用，比如说把持有的一些酒店、商业物业进行部分股份的转让或全部变卖，同样可获得所需要的资金。”

另外，开发商还可利用成本转嫁的方法来解决资金困难的问题。比如可在开发、施工、营销等环节，引入相关的机构进行合作，以缓解独自开发销售的资金压力。此外，房地产企业还可利用国内的信托基金机构、广大高端业主群等多种途径去获得融资，关键是要控制好当中的方法。

把长篇的文章分成几个帖 是不是会看起来没那么累呢

今年广州楼市成交量大幅下降已成定局。

成交萎缩

楼市的“金九银十”即将到来，然而目前的广州楼市成交情况并不理想。昨日，广州市国土房管局公布的7月份广州市十区房地产交易登记情况显示，一手住宅成交面积持续萎缩，比6月份又下降了约一成，而且其中限价房的成交占据了成交总面积的一成半；不仅如此，一手住宅成交均价也再度下跌，9122元/平方米环比6月下降4.7%，同比去年7月只上升7.4%，尤其是90平方米以下普通中小户型住宅成交均价在大批限价房成交的影响下仅5512元/平方米，比6月下降875元/平方米，降幅达14％。
对此，房地产专家、广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，今年广州楼市成交量大幅下降已成定局，九月和十月，预计广州楼市房价下跌的可能性较大。

地王开建

记者昨从广州市国土房管局获悉，截至8月份，今年广州已经有59个住宅项目、共2259842平方米用地获得《建设用地批准书》，这些项目将在一两年就进行开发甚至预售，并且最迟将在3年内竣工。

以市区住宅平均容积率2计算，3年内广州将有450多万平方米住宅供应市场。而这大致相当于今年广州一手住宅成交量的六成多，并且其楼面地价都相比以往要高不少，最高达到8000多元/平方米。文/记者李婧

越秀大跌 成交价降近两成

7月份广州一手住宅成交量继续萎缩均价下跌,均价为9122元/平方米；其中，天河区12536元/平方米的成交均价环比略涨，为全市最高；十区总成交量下降3.5%，中心六区一手住宅成交下降两成……

7月份，广州市十区一手住宅成交（交易登记）均价为9122元/平方米，比6月下降447元/平方米；二手住宅成交均价为4257元/平方米，同比上升2.6%，环比下降6.0%。

花都大涨 萝岗坚守

在十区中，仅海珠、天河、番禺、花都四个区涨价，越秀区12084元/平方米的成交均价比6月份大降2929元/平方米，降幅达19.5%;天河区12536元/平方米的成交均价环比略涨，为全市最高；花都区6692元/平方米的成交均价则大涨了38％；而萝岗区在龙光峰景华庭这个全市最低价限价房大量成交的情况下（成交面积占7月一手住宅总成交面积9.13%）,其成交均价仍然高达7025元/平方米，只比6月小降4.6％。

从成交价位上看，7月份广州十区成交的一手住宅中，18000元/平方米以上楼盘成交占6.3%，比6月份7％的比例又有所下降；而14000~18000元/平方米区段，占10.6%，比6月份增加了5个百分点；10000~14000元/平方米区段，占22.5%，比6月份减少了5.3个百分点；10000元/平方米以下区段占比则连续扩大，在近几个月以来第一次超过60%，达到60.6%,比6月增加1个百分点。

同时，市国土房管局抽取6月和7月成交面积均大于3500平方米的13个典型楼盘的成交情况显示，均价上升的有3个，下跌的为9个，持平的1个，成交均价总体下降3％。其中，白云区南湖半山豪廷成交均价环比（7月比6月）下降最多，达到10.1％；番禺信业花园成交均价则环比上涨最多，达到4.4%。

7月份，广州市十区房屋交易登记13414宗，同比减少24.4%，交易登记面积129.98万平方米，同比减少28.5%，交易登记金额93.64亿元，同比减少22.9%。十区一手住宅成交上，价格坚挺的越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔中心六区合计成交35.1万平方米，同比下降27.1%，环比6月也萎缩10.12万平方米，降幅达22％；尤其是越秀、荔湾环比降幅明显，分别大降47％和71％。

二手住宅成交面积为46.08万平方米，同比减少22.9%，比6月43.85万平方米出现小幅度的上升。同时，7月份二手住宅成交面积占住宅总成交面积43.2%,比6月份39.7%的占比明显增加，“这反映出一手楼观望气氛浓重，且由于市区一手楼价格坚挺、量少，二手住宅更受青睐。”

金九银十 房价可能挺不住

“今年广州楼市成交量大幅下降已成定局”，有业内人士昨日表示，根据国土房管局公布的数据，今年前6个月广州一手住宅成交量已同比减少43％，“现在虽然买卖双方一直在僵持，但房价下行趋势比较明显”……

“金九银十”在即，迫不及待的开发商也加快了建设速度，一大批新房达到了预售条件。7月份广州市十区批准预售的住宅达到90.88万平方米、9613套，比6月份分别大增59％和76％。

并且与6月份相比，7月份批准预售的住宅平均每套面积也在“缩小”，只有94.5平方米，而6月份为104平方米，“这一定程度上说明中小户型供应增加”。

就各区而言，黄埔、越秀等过去几个月曾出现“零”住宅批准预售的区域7月份也有了新批准预售的楼盘；十区中只有海珠、天河、番禺、萝岗略有下降，荔湾新批准预售的住宅面积比6月大增11倍，7月份新批准预售住宅最多的是白云区，达到18.42万平方米，比6月大增2.6倍。

前6个月广州一手住宅

成交量已同比减少43％

“今年广州楼市成交量大幅下降已成定局”，赵卓文昨日表示，根据国土房管局公布的数据，今年前6个月广州一手住宅成交量已同比减少43％，“7月份数据又是萎缩的，8月份适逢奥运，成交更加低迷。”

赵卓文认为，9月、10月作为楼市传统意义上的“金九银十”十分关键，“现在尚未降价太多的市场面临方向性选择，要么将价格坚挺、成交少的局面熬下去直至成交恢复，要么开发商顶不住而大幅降价促成交”。他表示，现在虽然买卖双方一直在僵持，但房价下行趋势比较明显，从奥运期间开始，已经有开发商“熬不住，开始促销了”，但促销效果不好。

对于目前楼市的情况，赵卓文建议，开发商目前需要采取实质性的吸引买家的措施；政府宏调要松绑，“现在有七八个紧箍咒”，政府应对市场的灵敏度要提高，可以在减轻二手房交易税费、缓推限价房、减少卖地以及增强扩大金融工具融资渠道上松绑；市场供应的住宅产品结构要调整，“现在普通的商品房、中小户型住宅多，都是老一代的产品”，而适合有钱人的、投资类的产品少。

据透露，目前的楼市情况已引起地方政府注意，“毕竟土地收入占地方财政的1/3”，国内多个城市政府部门已召开楼市形势分析会研究对策。

止跌or亏本？业内看法不一

对于这些高价地进入开发建设阶段，业内解读不一。合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江认为，这些项目都是广州楼价高位时期卖出的，地价很高，在目前的楼市调整期可能会出现两种情况：一是开发商如期开发，而面粉贵面包自然贵，到一两年后使广州楼价止跌回升；二是如果大经济环境不佳，开发商会延期开发这些项目，待市场转暖再开发，广州楼价止跌回升的时间会久一些。

但同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，房地产业本身就是高风险高回报的行业，“天价地亏本机会大”，而且根据历来的经验，楼市繁荣期一般只有两三年，而衰退和恢复期长达四五年，“高价地开发商势必趁现在房价还居于高位而抓紧时间开发，否则，越拖可能前景越有风险”。

同时，对于区域房价走势，赵卓文认为，这最终还是市场供求关系决定。其中，市中心的房价将比较抗跌，一方面，这些地块成本高，另一方面，供应少、需求大；而番禺、花都、白云区外围等远郊地区成本不高，供应量大，目前需求有限，所以，房价下降的空间比较大，尤其是非优质的普通物业。

诸多地王拿到“准生证”

广州今年已有59楼盘获用地批准

3年内450多万平方米住宅供应市场

本报讯 （记者李婧）去年被开发商“抢”走的广州诸多“地王”如今已经缴清地价款拿到了“准生证”。记者昨从广州市国土房管局获悉，截至8月份，今年广州已经有59个住宅项目、共2259842平方米用地获得《建设用地批准书》，这些项目最迟3年内竣工。以市区住宅平均容积率2计算，3年内广州将有450多万平方米住宅供应市场。而这大致相当于今年广州一手住宅成交量的六成多，并且其楼面地价都相比以往要高不少，最高达到8000多元/平方米。据了解，房地产项目获得《批准书》，说明开发商已交齐地价，项目通过了规划，待完成报建后就能取得施工证进行施工了。

市区供应量略大于郊区

在这些被批准建设的住宅项目中，以市中心六区的住宅项目为主，共有43个，用地面积达1337162平方米，占总量59%；花都和番禺两区则有16个，占总量的41%。

在这六个区住宅项目中，以白云、海珠项目为主，其中白云区共有12个项目，8个位于金沙洲，其余也离市中心较远，地块面积都较大，最大的当数白云区石井镇横沙牛掩岗地块，达到298938平方米，但以越秀区、海珠区为代表的老城区多为“蚊地”。

大部分为高地价项目

记者发现，今年获批建设的住宅项目绝大部分都是去年和今年初通过公开出让的住宅用地。如金沙洲8个项目、番禺7个项目都是去年和今年初土地拍卖的用地，包括金沙洲地王、番禺地王和花都地王以及西湾路水泥厂地块都获得建设资格。此外，去年广州出让的地王中，只有个别地王地块尚未缴清地价款，拖欠地价款的开发商正在积极融资，或寻求合作。

值得关注的是，这些项目都是在广州土地市场地价高位时期卖出的，大部分项目地价都在3000~8000多元/平方米之间。如保利开发的金沙洲“地王”地价高达8112元/平方米；花都凤凰路“地王”地价达5659元/平方米；番禺7幅地块中除了限价房地块外，地价全部高于3000元/平方米。

尤其是金沙洲地价较高，其商品住宅地块平均楼面地价达到约6000元/平方米。若按照地价占房价四成的理论计算，其未来房价将达到15000元/平方米。获批准建设的金沙洲8个项目，包括1个限价房楼盘和7个商品住宅楼盘。据悉，这些即将进入开发阶段的8个楼盘总占地面积422160平方米，将成为未来两年广州住宅供应的热点区域。

中国夺一金 房价降一万

　　奥运会期间，中国奥运军团每获得一枚金牌，济南一楼盘即于次日推出相应万元优惠，上不封顶。更多楼盘的促销比较“直接”，采用一口价优惠的方式。

　　买房子赠菜地

　 听说过买房送装修，但你听说过买房配赠菜地吗？在当前楼市持续低迷的情况下，珠海市某在售楼盘近日抛出“买房子、赠菜地”的噱头，成为该楼盘业主后，有机会获赠一块菜地租种三十年，居住在现代小区中的业主可以充分享受田园生活，并且吃到自己种植的放心蔬菜。

　　买房送毛驴

　　冰箱、彩电、洗衣机……咱都知道：不管抽个啥奖，奖品差不多也就都是这些东西。可您见过大奖送毛驴的吗？您还别不信，5月11日上午，沈阳市沈北新区一家楼盘搞促销时，就把一头毛驴当作大奖送给了最幸运的购房者。是为了博取围观者一笑？是求轰动效应？还是真如开发商所说，卖房子卖得“黔驴技穷”，没别的辙了？

　　买楼房赢轿车  

　　近日，重庆市一房地产企业在各大媒体报纸上对其开发的楼盘发布广告称，购房客户有机会获得轿车，以此来吸引购房者。

　　楼盘广告做成“通缉令”

　　突然接到写有儿子姓名的通缉令，60多岁的老太太当场晕倒，她老伴的脑溢血病情加重。等缓过来神，他们发现，这是一家房地产公司的售楼广告，让儿子推荐周围的有钱人买房，推荐成功就奖励2000元的家用电器。

　　房子不单卖 两套一起售

　　90/70政策颁布实施已经两周年，东莞目前在售的楼盘大多为政策实施以后开发。近来，不少楼盘出现了将小区内中小户型的房子打通合并成为一套大房出售的情况，从而出现“一房两证”的现象。

　　买房办户口 重点大学不用愁

　　“沈阳买房办户口，重点大学不用愁”——近日，一则以“高考移民”为主要卖点的房地产广告，出现在河南省郑州市某都市报上。房地产商在广告中宣称：买该公司的房子，可以拥有辽宁沈阳的户口，高考录取可享受和当地考生同等的待遇，对于众多河南考生来说，一旦移民沈阳，重点大学指日可待。

　　房子3个月试购可无条件退订

　　昨天上午，记者在深圳南山区一个楼盘六期工地上看到一条红底白字巨型条幅，上面醒目地写着“3个月试购，无条件退订”。“我们正在推试购房活动，希望能打破购房者持币观望的心理。”售楼小姐热情地介绍道，也就是说，如果购房者看中了城中央某套房子，但一时拿不定主意，可以交5万元订金参加“试购房”。在随后的3个月考虑期内，购房者可以因房价下降等任何原因要求退还订金、放弃购买“试购”的房产。

　　"零月供"售房

　　一家楼盘使出了“零月供”的绝招，即在购房人交了首付款后，一年内的贷款本息都由开发商来支付，房主可以享受365天“零月供”的无压力生活。

来源：中国房地产报

“管涌”1

　　[天河]价格降幅领跑全城

　　相比去年10月：下跌12%

　　房价坍塌指数：★★★★★

　　受市场大环境不佳的影响，天河区在本轮二手房价调整中可谓是最剧烈的一个区域。根据各中介行的数据，对比去年10月份的最高数据，天河全区均价下跌幅度约在12%左右，位居全市之首。全市跌幅最大的前五名楼盘全部集中在天河区，并且出现了惟一一个跌幅在30%以上的楼盘。

　　投资客多房价虚高

　　天河区二手房价的下跌，一方面在于投资客比例居高，楼价虚浮部分较多，另一方面则跟投资客群体组成较为年轻、现代化有关，因此对楼价变动、媒体信息等较为敏感。此外，天河区受一手楼盘的冲击效应也较为明显。例如万科新里程、龙光峰景等限价房项目对东圃等地的置业者较有吸引力，翠拥华庭?锋尚8800元/平方米起、太阳城广场13500元/平方米等较低的价格都造成了一定的震动。

　　高端板块价格下调明显

　　在天河区各板块中，其中又以珠江新城、天河北、体育中心板块的二手成交下滑较为明显。这些板块以高端投资客为主，目前国内物价走高、股市疲软，加之楼市走势又不明朗，造成了该区客户观望情绪浓厚。由于投资性质的业主较多，在目前的市场环境下，大幅降价是他们出货的主要手段，导致无论是下跌的绝对价格还是相对幅度都比其他区域大。

　　而员村等地虽有市政利好支撑，自住需求比例较高，价格下调幅度没那么大，但这些板块成交价、单套单位面积等远远不及高端区域，因此无力挽回全区均价。因此天河区高端板块的价格下调，导致天河区的成交价格下降较为明显。

　　板块聚焦

　　珠江新城逾30%，保利香槟跌幅全城之最

　　曾被喻为最具升值潜力地段的珠江新城，在这一轮调整中领跌全市，其中天河跌幅最大的五个楼盘全部集中在珠江新城，而且基本上都是大面积的豪宅单位，跌幅都在20%以上。保利香槟跌幅更是超过30%，为全市之最。从2006年至2007年短短两年间，珠江新城楼价先后突破1万、2万元关口。到2007年中下旬，一手均价已超过3万元，而且投资客占据7-8成的较高比例。楼价上涨过快加上没有刚性需求的支持，在这次楼市调整中，珠江新城成了楼市暴跌的重灾区。随着一手市场出现13000、14000元的单价，二手楼盘成交更受冲击。

　　市场人士普遍认为，从长远来说，珠江新城板块是城中绝对的中心，仍然具有一定的潜力。这一次调整剧烈，是区域楼价过快过高上涨、透支未来楼价的典型表现。

“管涌”2

　　[番禺]华南板块高价盘领跌

　　相比去年10月：下跌10.4%

　　房价坍塌指数：★★★★

　　与去年10月高峰期相比，番禺的楼价下跌了10.4%，幅度仅次于天河区。尽管区位不同，但是两个区域楼价下跌的理由却大致相同，均为高价盘领跌。在番禺，豪宅盘多集中于华南板块，如锦绣香江、星河湾以及锦绣银湾等，跌幅超过20%.

　　主力板块买家信心受挫

　　番禺楼价下跌源于成交量的下降，主要是主力的华南和钟村板块成交下降。其原因在于这些板块的买家多为新兴的社会精英人士，近期股票市场失守，使得买家资金受损。与此同时，他们对市场较为敏感，了解也较深，宏观经济环境影响了他们的消费信心，入市都较谨慎。此外，一手楼盘的普遍降价，及其幅度之大，震惊广州楼市，如锦绣香江就曾创造了降价50%的纪录。在此前提下，影响了部分业主心态，想在转手不亏的情况下急售物业，虽然放盘价较高，但议价的空间实际上很大。

　　自住买家支撑中低价盘

　　尽管整体均价大幅下降，但由于番禺大盘多，低价盘源也多，仍有一定的自住型买家。事实上，楼市进入调整期以来，番禺二手成交量一直比较大，主要是中低价位盘。

　　目前番禺二手房成交集中于洛溪和市桥板块，这两大板块楼价原本较低，二手物业市场需求较大，除了中海蓝湾跌幅在13%之外，其他楼盘的跌幅都在10%以下。而洛溪新城楼梯楼由于本身价格不高，跌幅有限。不过，因为洛溪和市桥板块在整个番禺所占比重不大，其成交量增大不足以拉动整个区域成交。

　　板块聚焦

　　华南板块一二手明显倒挂打击业主

　　表格中排前三位的楼盘均属于华南板块，这三个楼盘今年以来均有一手新货推出，价格一降再降。例如锦绣香江山水华府二期半价出售，震动整个广州楼市；星河湾坚挺大半年之后，最近也终于对市场作出让步，而其买一送一的大手笔让人惊叹；锦绣银湾更是在去年离奇飞涨之后，今年快速回落。一手楼盘的大起大落不仅让买家对楼价失去信心，在明显的一二手倒挂情况下，业主不得不接受买家还价。

“管涌”3

　　[白云]房价缺乏足够承接力

　　相比去年10月：下跌8%

　　房价坍塌指数：★★★★

　　白云区7月二手均价为5683元/平方米，比高峰时期低8%.

　　高地价导致巅峰房价

　　2007年白云区是全市楼价涨得最疯、涨价范围最广的区域之一。上涨的因素有几个，一是中心城区楼价太高，许多投资客转移到白云和番禺等次中心区，直接将这些区域的楼价推高；其二便是白云山脚楼面地价达到1.8万元/平方米的天价地王以及金沙洲数个地王的诞生，将白云区的楼市推向了巅峰。一手的疯狂波及二手。当时有中介统计显示，白云区二手房换手率居全市首位，也就说明了其投资热度。经历数个月的疯狂涨价，白云区楼价已经远远超出了自身的经济承受能力。

　　在消费群体方面，白云西片专业市场集中，而白云大道板块、广州大道北板块起步较晚，均以外来生意人和务工群体为主，这类群体承接力不高，消费习惯实在。因此一旦投资客撤市，白云区楼价必然下跌。进入2008年，受政策限制以及宏观经济环境影响，投资客离场，买家也放缓了购房计划。同时白云区一手楼盘大量推出，而且价格较低，一二手倒挂严重，业主不得不低价抛售。

　　高档楼盘跌幅较大

　　在具体的板块和楼盘上，白云区部分二手高档楼盘跌幅较大，而且主要集中在罗冲围、黄石东、白云大道北等板块。其中富力桃园、云山诗意、时代玫瑰园由于有一手项目在售，跌幅均在20%以上，白云高尔夫、富力半岛跌幅也超过16%.

　　板块聚焦

　　白云大道楼盘新货拖累二手

　　白云大道板块分南北两段，该板块北段的发展时间较短，楼盘比较新，而未来交通配套前景较好，因此一直有年轻高收入白领的支持。去年买家为自住和投资各半，然而自住客多数可以接受的价格在60万元以内，其支撑不足以抵消炒家投资高价大户型物业带来的负面影响，再加上多数楼盘如云山诗意、岭南新世界、时代玫瑰园等，均有新货上市，受一手拖累，二手价格下降幅度较大。

　　罗冲围价格犹如过山车

　　毫无疑问，金沙洲是2007年广州最引人注目的片区：9月份金沙洲拍出楼面地价8769元/平方米的地王，11月份推出全国首个限价房，这正是“天使和魔鬼”并存的戏剧性场面。一个是楼价的助推力量，一个是抑制楼价上涨最有力的武器。

　　罗冲围靠近金沙洲，所谓近朱者赤，板块内的富力桃园等二手楼盘难免跟随金沙洲，像坐过山车一样感受楼价的大起大落。

“管涌”4

　　[海珠]低价一手成最大拦路虎

　　相比去年10月：下跌2.3%

　　房价坍塌指数：★★★

　　整体来讲，海珠区自住氛围比较浓厚，虽然近年来紧随天河，海珠的楼价不断冲高，但是少有惊人天价，表现平稳。来自中介公司的数据显示，去年最高位时海珠区的二手房均价达到8700元/平方米，如今已降至8500元/平方米左右，降幅为2.3%，远低于天河区和次中心区。

近年来海珠区利好较多，楼价上涨在一定程度上透支了未来的升值空间，因此目前小幅回调也在情理之中。其次主要是受到一手楼盘集中低价推货的影响，因此从各中介行收集的信息看来，降价区域主要集中在海珠西和滨江东板块。5月份以来海珠西翠城花园、可逸豪苑、兰亭熙园等数个新盘扎堆上市，最低价格不足万元，一度出现严重的一二手价格倒挂现象，因此二手业主不得不调整价格。

　　而在滨江东板块，去年，拥有稀缺资源的滨江东豪宅受外地投资客追捧，投机和投资氛围较浓，价格虚高，如今投资客撤场，高价豪宅失去承接力，业主必须大幅调整价格以求出货。最后，买家对后市预期不乐观，入市积极性不高，也是海珠成交难以回暖，楼价下降的原因。

　　成交主力为地铁沿线物业

　　目前，海珠区二手盘源很多，主要成交的是地铁沿线的中低端物业，因为现在的买房者主要是新婚或者有换房需求的自住客，交通和价格是他们考虑的首要因素，因此赤岗、广州大道南以及新港西路上中低价位房成交比较理想。但由于价格不高，成交面积不大，对全区均价的拉升作用不大。

　　板块聚焦

　　滨江东投资客散场承接力不足

　　从表格中可见，降价幅度排前五名的楼盘全部位于滨江东板块，其中中信君庭、金海湾和珠江广场是一线江景盘，尚海轩和蓝色康园是二线江景盘。

　　正是站得高跌得重，滨江东板块是广州豪宅集中的区域，一线江景盘向来奇货可居，价格位于全市前列，即便降价，其价格也在20000元/平方米左右。此外，近期二线江景新盘恒鑫东河湾降至13000元/平方米，该价格对附近二手楼价格打击较大。

　　海珠西一手拉动笋盘集中涌现

　　目前，海珠西板块在售的一手楼盘约有五个，最低的单价不足万元，对二手市场产生了较大影响。附近的中介反映，从四五月份开始，宝岗大道-工业大道一带开发商发力推销，一时间积聚了不少人气。虽然惠及了周边二手房，但是买楼者很少。随着一手楼推货的持续，分流了不少二手客户。部分业主迫于资金压力，主动降价，导致笋盘集中涌现。不过由于海珠西降价的二手房多为中低端物业，降幅有限，多在10%-15%，因此未能上排行榜。

“管涌”5

　　[老城]明显降价楼盘不多

　　相比去年10月：基本持平

　　房价坍塌指数：★

　　相比其他各区，老城的二手价格最为稳定。越秀7月均价接近10000元/平方米，个别中介的数据甚至显示比去年高峰时期还略高一点，荔湾7月均价也基本与去年高峰期间持平。因此，老城价格明显下跌的楼盘并不多。

　　学位房需求居高不下

　　老城区价格相对稳定最重要的支撑在于一手楼盘供应量较少，自住客比例高，二手楼盘学位房需求又居高不下，区内长期处于供不应求的状态。因此在经过一段较长时间的压抑之后，遇到合适的价钱，买家还是会入市。而另一重要原因则是该区域的业主心态较硬，因此不肯轻易降价。

　　不过，在今年上半年多个一手楼盘入市后，该区域的供求状况已由供不应求变为供求平衡。未来随着历史房产证问题的解决，该区域的二手盘源有可能持续增加。

　　老芳村存在调价空间

　　而区域中比较特别、相对不乐观的是原芳村区。一来该区域以中低端客户为主，承接力不强，对市场的了解也不深，跟风买涨不买跌，容易被目前的氛围所影响。因此对一些“心水”物业，即使价格合适，出手也会有所犹豫。二来相比于老越秀和老荔湾，老芳村炒风较盛，物业价格对比楼盘素质存在溢价。一旦楼市调整，有一定的调价空间。

　　板块聚焦

　　淘金买家被珠江新城分流

　　在老城区各个板块中，淘金板块由于客户受到珠江新城分流，价格下跌效应较为明显。其中淘金花园楼龄较旧而且是单体楼，价格从8000元/平方米下跌到6500元/平方米，跌幅达19%.另外，淘金华庭、淘金家园、城启波尔多等成交萎缩，价格也出现不同程度的下降。各中介行专家表示，淘金商圈向来成交活跃，近来成交萎缩，重要原因是不少公司向珠江新城转移，带动买卖和租赁客源均被珠江新城的低价盘分流，需求减少导致部分楼盘价格的下滑。

来源：南方网

市民购房可以自办合同预登记，登记后未经买家同意开发商不能再卖或者抵押这套房子，这一新政策可以防止开发商一房多卖或者再抵押出去，对买家大有好处。这一规定自8月1日开始实施后至今已20多天，但记者近日调查发现，大部分市民对此并不了解，在交易中心也少有市民自办合同预登记，很多开发商对此政策也并不清楚。业内人士提醒市民，市民购房签合同超过30天的，应向开发商索要资料自行到市房地产交易中心办理预购商品房预告登记，保护自己的合法权益。

　　不办登记不能确定产权

　　近几年，广州楼盘一房多卖、卖抵押房、重复抵押等违规行为时有发生。而开发商可以做“手脚”的关键是，《商品房买卖合同》登记备案必须由开发商来办理，虽然购房合同规定在签订合同30日内开发商要为小业主办登记备案，但开发商不如期办理，小业主很难监督。在这一情况下，一旦开发商一房多卖或抵押出去，业主虽然签了合同交足了房款，仍不是房子的产权人，往往房子会被做了登记备案的新买家或者抵押银行拿走。预购商品房预告登记业务正是为了防止这种情况而出台的。

　　新政策规定，开发商与购房者自合同签订之日起30日内或在双方约定的期限内，应当到市房地产交易登记中心申请预告登记，如果开发商没有在规定或双方约定期限内申请的，购房者就可以单方自行办理。

新政策少有买家了解

　　记者近日到多个楼盘踩盘咨询看楼者和签约购房的买家，受访的20名买家中仅有2个表示听说过这一政策，但具体如何办理就不清楚了；而其他18名买家都不清楚可以自行办理购房合同的预登记。

　　近日刚在海珠区某盘买了一套房的市民梁小姐说：“我都不知道这个预登记是什么，开发商叫我交首期就交首期，叫我签合同就签合同，其他都不太清楚。我签的是网上合同，网上那套房子信息被锁住了，估计风险不大吧。”当她知道预登记政策后，当即表示过一段时间就会去问开发商办预登记手续的情况。

　　“我在报纸上看到过这一政策的报道，但报纸没有说自办登记需要什么资料。一般买房合同原件都是在开发商手上的，我们只拿着首期款收据之类的东西，如果开发商不配合，估计自行办手续有难度。”一名对政策有所了解的看楼者李先生说出了自己的想法。

　　记者咨询现场的售楼人员，他们也表示对新政策了解不多，没有遇到购房者提出自办预登记的要求。某大型一手中介的销售负责人也表示，听说过这一政策，但开发商既没有要求他们的Sales提醒市民办理预登记，也没有购房市民向他们咨询这些情况。海珠区某楼盘营销负责人告诉记者，合同预登记其实与之前的合同登记备案一样，虽然都要求签合同30天内执行，但由于没有监控，实际执行情况很一般。

自办理合同预登记需要的资料

　　购房合同原件；在阳光家缘签署网上合同后的MP号；到银行交首期款的银行对帐单和《商品房预售款缴款通知书》回执；个人身份证；必须买家本人来办理这一业务。

　　七种情况可办预登记

　　据了解，以下七种情况，市民都可以申请办理预告登记：

　　1.预购商品房预告登记，房地产开发经营企业按照法律规定将商品房在办理初始登记之前出售，并与预购人签订商品房买卖合同的。

　　2.预购商品房转移预告登记，预购人因债权债务或其他原因，经司法部门认定或拍卖导致房屋权属转移的。

　　3.预购商品房继承预告登记，预购人死亡或依法宣告死亡后，按照法律规定的程序，预购商品房由其他人继承的。

　　4.预购商品房析产预告登记，预购人因离婚析产或共有房产析产的。

　　5.预购商品房抵押权预告登记，预购商品房因债权债务或其他原因设定抵押的。

　　6.在建工程抵押权预告登记，在建工程因债权债务或其他原因设定抵押的。

　　7.预购商品房注销预告登记，办理预购商品房预告登记后，预售人和预购人双方因合同解除或其他原因需要注销预告登记的。

　　办理费用

　　住房登记费，个人50元/件，单位80元/件；非住房登记费550元/件。

交易中心：来办的基本是开发商

　　前天，记者到办理合同预登记业务的广州市房地产交易中心咨询，发现该项业务已经接受申请办理。而在二楼的服务中心更专门开辟了一个合同预登记咨询处，接受咨询的工作人员表示：“一般都是开发商来办的，我还没看到有个人来办的。当然，如果开发商在签合同30天后还不办理预登记的，购房者就可以自行来办了。”

　　另外，该中心工作人员还表示，并非所有购房合同都能自行办理预登记。他说：“这一新政策是根据去年10月开始实施的《广州市城镇房地产登记管理办法》而定出来的，所以只有在去年10月1日以后签署的购房合同才能由业主个人自行办预登记，此前的则不行。”

　　新政策下的购房提醒

　　近年来，广州实施了不少新政策来规范开发商卖楼行为，如网上签购房合同，把房款存进预售监控账号，以及现在的自行办理合同预登记，这些都是防止楼盘一房多售或重复抵押的好方法。这些措施都是一环套一环的，市民购房前应该了解清楚所有政策，才能保障自己的权益。

　　如自行办理合同预登记，必须要有网上签约的MP号，以及买家到银行交首期款，由银行处获得的回执和进账单等资料。购房市民要获得这些资料，就必须按房管局的购房指引一步一步做下来。也就是说，以后市民买房要做好三部曲：网上签购房合同；自行到银行把首期房款存进预售监控账号；监督开发商在签合同30天内办好预售商品房合同预登记。这样才能买到放心的房子。