即将到来的国庆黄金周，是我国假期制度调整后，第一个真正意义上的黄金周长假。自去年国庆以来经历近一年调整的楼市价格，已日益接近买家的心理预期。业内人士指出，经过大半年的市场煎熬，随着今年9-10月新盘新货供应大增，发展商加大促销优惠，将有望激发买家的购房热情，进一步拉动成交。

　　发展商准备“割肉”换成交

　　对于今年的国庆楼市来说，开发商注定难以轻松。紧张的资金现状和巨大的销售压力将促使各个楼盘在“金九银十”开展猛烈促销。因此，今年国庆黄金周很可能是开发商促销优惠幅度最大的时期，一场关于价格的血拼难以避免。

　　近期，一些网站和企业组织的团购活动纷纷登场，低折扣成为吸引买家的诱人蛋糕。如珠江地产在近期将为黄金周推出“幸福团购”，折扣高达额外9.5折。另外，最近市场上比较热门的一二手联动也不甘示弱，对黄金周市场正摩拳擦掌。

　　据了解，今年以来，开发商打折优惠的花样不断翻新，从年初许多楼盘推出的送一成首付，再到送名车送车位，甚至发展到买一套大户型豪宅可送小单位，促销的浪潮一波高过一波。一位业内人士笑称，相信今年的黄金周，还会有更惊人的促销方式，挑战买家的神经。

　　“9月大量新盘推出市场，广州必将面临新一轮的价格压力。”广州地产专家韩世同表示，房企在当前的资金、业绩等压力之下，一定会选择多种方式促销，其中降价是最有效的手段。韩世同尤其强调，“降价越迟越不利，开发商要顺势而动，把握主动权，要做到小动作有大效益”。

　　在广州代理了多个一手楼盘的经纬置业董事长区俊文则认为，9月是广州第三季度的关键月，在项目压力、资金缺口的情况下，可以通过9月的促销为年底的最后冲刺做准备。区俊文认为一些已经在价格上做过调整的项目可能会出现很小的变动，但是才推出市场未做过任何价格调整的项目将会有较大的变动。

　　从记者目前了解到的情况看，大集团的促销名目并未发生大的改变，但优惠幅度暗地里却有了不少变化。某大集团一位开发商内部人士就透露，黄金周市场开发商将“割肉”换成交，优惠幅度要远远高于去年。（陈齐）

市场分析

　　三大变化影响今年黄金月

　　因为今年取消了“五一”长假，唯一的一个国庆黄金周显得尤为引人注目。去年国庆黄金周前夕，927房贷新政的出台给楼市带来了巨大的冲击，致使广州诸多楼盘遭遇冷锋过境，直接引导楼市进入调整阶段。在经历了数个月的调整后，今年国庆黄金周后，楼市又将面对哪些变化呢？

　　变化一：政策层面趋于平静

　　记者在采访中发现，多数业内人士均认为今年下半年国家专门出台针对楼市的宏观调控政策可能性不大。中原地产项目部总经理黄韬表示，楼市上升和下跌都是一种调整的过程，如果当市场跌到只有正常成交量的10%的时候才要救市，而现在则是市场作用发挥的时候，应该再让它多发挥点时间，再去做判断。

　　黄韬同时表示，对于广州、上海这些重点大城市的房地产政策，不作为就是最好的作为。他表示，所谓的不作为，就是在政策方面不抱有任何的失望或是希望，只是按照现在的政策执行下去。如果在成交量还没有稳定下来的情况下，出一个政策，不管是帮发展商、还是打压消费者的，都不理性。楼市专家韩世同则认为，7月份的时候，中央特别提出关于宏观调控强调预见性、灵活性和针对性，强调重点节奏和力度，治理资本市场，稳定房地产市场，切实防范金融风险，因此他也预期近期将不会有大的政策出台。

　　变化二：主力买家明显变化

　　与去年国庆黄金周相比，今年的楼市购买主力发生了较大变化，投资性需求大大减退，刚性需求和改善型住房需求已成为市场主力，买家对于价格的敏感程度更高。

　　韩世同认为，对于目前市场的主力买家来说，价格是否调整到位，是吸引其出手的最重要指标。“对于改善型住房需求的买家来说，仍然是可买可不买，所以没有有效的价格手段，难以吸引其入市。”

　　韩世同表示，国家有必要修订之前的房贷政策，允许银行将付清贷款的二套房享受与第一套房一样的房贷标准，使改善型住房需求买家的合理性购房行为得到利益保障。

　　变化三：开发商资金压力更大

　　对于开发商来说，接近一年的低成交局面已经带来了沉重的资金压力。近期，频频有开发商传出资金紧张的消息，迅猛推盘迫在眉睫。对于这些开发商来说，能否成功冲击这个黄金月决定着全年的业绩，更决定着明年的资金流运作。

　　“从7月份的一手成交数据来看，并不算太少，如果9、10月份能保持这个成交量，我认为市场就是稳定的，许多开发商也能够接受。”满堂红地产研究部主任肖文晓分析说，9、10月份是开发商的推盘旺季，开发商的销售压力大，促销也会很多，但预计成交量不会出现巨幅增长，并且将远远跟不上供应量的增幅。

　　他表示，9、10月份的楼市能不能取得很好的销售业绩，直接决定着今年整个市场的走向，成交如果趋好，则楼市信心会得到恢复。如果成交转差，则有可能引发新一轮市场危机。肖文晓认为，由于近期开发商很可能加大促销力度，价格松动的可能性比较大，但开发商如果集体降价，会给买家制造观望情绪，反而不利于吸引买家入市。

跌也是跌一点点

发展商期望值普遍高

　　保利地产代理市场部总经理吴定金指出，“金九银十”是传统的购房季节，自去年底以来压抑已久的刚性需求，有望随着新盘新货量的放大，特别是楼市调整的逐渐到位而得到有效释放。对发展商来说，今年的国庆档期更是关键的推盘节点，将直接影响到其年底的推盘节奏。因为上半年市场持续低迷，大多数发展商上半年销售计划都未能完成，只能希望利用国庆这个最重要的黄金档期冲成交、博业绩，因此对“金九银十”的期望值普遍较高，不少大集团从8月就已开始着手部署国庆推盘计划，一些新盘也从8月初就开始对外开放，各种促销广告也开始大面积投放。

　　经纬置业董事长区俊文也表示，9月是今年第三季度的最后一个月，也是最关键的一个月，不少开发商在7、8月的销售数字并不理想，在推货及资金压力下，都希望在9月的促销旺季进行年底的最后冲刺。

　　成交量预计比前期好

　　“估计今年国庆档期广州楼市的成交量不可能超过去年同期。”吴定金表示，“但跟今年前期相比，成交量有望创下今年新高。”

　　不少业内人士和开发商都认为，历经今年以来的持续调整，不少楼盘价格其实已调整至去年年中，甚至是去年年初的水平。寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同认为，在房价下调的基础上，成交量肯定不会跌，但是要有大的攀升则比较困难，他判断广州9、10两个月的住宅成交量尽管很难上升到80万平方米/月的水平，但估计能维持在60万-70万平方米/月，从市房管局已公布的今年1-7月成交数据看，如果成交量能达到60万-70万平方米/月，已是今年的成交最高峰。

　　满堂红地产研究部总监龙斌则认为，房价的调整不一定能让成交量快速上升，但国庆期间广州楼市的成交量预计会比前期要好。龙斌指出，目前广州楼市观望气氛仍浓，在调价幅度上，大多数发展商不会选择一步到位，而是用各种方式不断试探市场，如果大环境仍然不变的话，成交量估计也难有惊人的飞跃。

　　吴定金指出，回顾去年到今年的市场数据，不难预测今年的“金九银十”将出现今年以来的一次成交小高潮。尽管市场整体处在博弈期，但去年12月时开发商为冲年终业绩促销多，成交也不错；今年3月时，部分发展商率先调整价格也一度拉动成交；5月小黄金周时因为促销力度大，也一度有“小阳春”出现。9月的供应量与今年前期相比要大得多，而且价格也调整到更接近买家心理预期，因此冲击今年成交新高仍大有希望。

“五一”业绩为“十一”添信心

　　本周三，市国土房管局公布了7月份广州楼市数据，当月一手住宅成交量达60.56万平方米，至此广州楼市连续两个月保持60万平方米以上的成交量，意味着广州楼市连续两个月达标。业界人士更认为，因为数据的滞后性，6、7月的楼市数据实际上反映的是5月“五一”和6月端午楼市小黄金周的成交业绩，这让业界对国庆黄金周楼市的销售增添了信心。

　　六七月成交量达标

　　据了解，今年上半年广州楼市一直处于调整期，而直接反映楼市兴旺程度的楼市月成交量在1-5月都维持在低水平线上。6月开始，广州楼市单月成交量开始回到60万平方米这一楼市正常运行指标以上，为66.64万平方米。而7月，广州十区一手住宅成交量为60.56万平方米，虽然比上月有所下降，但继续维持在60万平方米以上。

　　合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江表示，6、7月楼市数据刚好反映了5、6月期间楼市的真实成交情况。这两个月成交量维持在60万平方米以上，而去年同期，一手住宅平均月成交量为67万平方米，今年6、7月成交量基本达到这一水平。

　　“这段时间我们公司一直都没有发布对国庆黄金周楼市的预测，就是希望了解7月楼市数据后再进行分析，现在7月成交量让人满意，为我们预测国庆黄金周的销售增加了信心，”黎文江说，“今年‘五一’、端午楼市旺了，中秋和国庆楼市也会被看好。”

　　番禺一大型楼盘营销负责人也表示，5、6月期间楼盘进行了促销，成交量不错。她说：“部分单位是调价促销，之前担心降价也没人买的情况没有出现，这让我们看到了9月和10月推盘的希望。”

　　楼价或能稳定下来

　　据了解，7月份广州一手住宅成交均价为9122元/平方米，比去年同期上升7.4%，但与上月相比下降4.7%，这也是今年以来楼价的最低点。楼价的下降除了受限价房成交量大增影响外，一般的商品住宅售价也有微降。黎文江表示，楼价下降了，而成交量能保持下来，显示这一楼价也将到达市场的低点。他说：“当楼价降了后成交量上来了，开发商就会保持售价，不会再大幅度降价，所以可以预期楼价能稳定下来。”

　　■重点关注

　　低价房成交量大市场趋健康

　　7月楼市数据显示，广州1万元/平方米以下的房子成交量大增，即低价房成交比例大增。据阳光家缘备案数据显示，7月广州成交的一手住宅中1万元/平方米以下的成交量为28.56万平方米，占总成交量的60.6%，这是1万元/平方米以下区段占比在近几个月以来第一次超过60%。而在5月和6月这一比例分别是41.75%和59.6%。

　　另外，1.8万元/平方米以上楼盘成交量占阳光家缘新建商品住宅备案的6.3%，与6月份相比，所占比重有所减少；1.4万-1.8万元/平方米区段，占总备案面积的10.6%；1万-1.4万元/平方米区段，占总备案面积的22.5%。

　　业内人士表示，今年初广州楼市仍然是以高价位的大户型成交为主，而现在是以低价位的中小户型单位成交为主，显示市民购房以自住为主，购房消费也更加理想；而这一买家结构的变化使楼市趋向健康发展。

最新动态

　　富力金港城：开始接受咨询登记

　　总投资50多亿元的富力地产广州第一个郊外别墅大盘——富力金港城，将在本周末开放首期豪华样板房及风情园林公园，同时开始接受买家咨询登记。据透露，富力金港城预计将在9月正式上市，首期将推出约600套精装修洋房，提前登记买家届时将享有更多优惠。

　　首推79-170平方米洋房

　　据了解，富力金港城位于花都区花东镇金谷工业区，毗邻广州新白云国际机场。项目规划占地面积132万平方米，规划总建筑面积达150多万平方米，其中住宅、商业、写字楼和酒店等总建筑面积合计约92万平方米，物流总用地面积为62万平方米，其住宅总货量将超过9000套，是花都区首个集高尚住宅、风情别墅、商业MALL、准五星级酒店、高端公寓于一体的西班牙风情千亩社区。

　　据项目负责人介绍，富力金港城住宅部分的产品线极其丰富，涵盖小高层洋房、情景洋房、联排别墅、公寓和写字楼等多种形态，首期推出的产品以洋房为主。首期洋房总货量约600套，全部是11层高的别致小高层，户型从一房至六房，一梯四户，户型面积79－170平方米，以129平方米带入户花园的舒适四房为主打。

　　带1600元/m2标准装修

　　项目负责人表示，作为花都空港经济大型城市综合体，富力金港城的目标客户群主要有花都居民、机场工作人员、物流区域管理人员，还有广州白云区的部分客户，另外还包括其他区域的广州市民及周边珠三角地区的来客。对该盘的具体售价，项目负责人表示目前仍未确定，据透露将附带1600元/平方米的装修。据悉，目前花都靠近中心区域的洋房，带装修产品均价大多在5000-6000元/平方米，市场预测富力金港城的价位也将在该区段中。

　　据了解，该小区配套十分齐全，将建有面积超过2万平方米的超大型商业购物中心，配套6000个停车位，另外还有国际准五星级假日酒店、写字楼、**所、游泳池、公寓、医疗中心、省一级学校花都实验学校等，还配套有智能化安保系统和国家一级物管。

保利香雪山：二期别墅洋房周末亮相

　　近日记者获悉，保利香雪山将在本周末正式对外开放二期全新别墅和洋房示范区，并将在“金九银十”这一档期公开发售。

　　别墅预计2万元/平方米左右

　　据了解，本次开放的二期别墅是面积260-380平方米的环水楼王组团，以280平方米的中央园景别墅为主，全部是舒服度极高的类独栋别墅产品。该产品将为毛坯交楼，预计均价2万元/平方米左右，发展商赠送大花园和带有采光井设计的地下室，其附送的花园面积，每户平均高达211平方米，加上地下室，比“买一送一”还更有着数。该别墅设计户户南北对流，三面采光，双套房三层超大阳台设计，拥有7米中空挑高客厅、中空庭院，配套有双车位及首层私家泳池、前后庭院，厅房的270度L形全落地玻璃，更能将花园景观尽收眼底。

　　即将开放的还有该盘的二期洋房示范区。保利香雪山二期山景美学洋房组团依山而建，面积125-175平方米，3-4房设计，装修标准2000元/平方米，预计均价1万元/平方米左右。其楼距宽达35-60米，一梯两户，户户南北对流带入户花园、超大空中庭院，其超宽阳台可改建成阳光书房等，提供N＋1房空间。各房间均设超大飘窗台，餐厅三面采光通风，户型舒适度高。

　　聘请顶级设计师担纲设计

　　据介绍，保利香雪山二期别墅示范区专门聘请了全球顶级的RC室内设计公司进行别墅样板房设计。记者现场看到，新开放的别墅示范区从整体规划到细节设计都非常到位。如水边的330平方米别墅楼王样板房，设计上散发着传统东南亚风格大宅的气势，风情万种的东南亚门厅的脚下是模仿酒店的SPA室，客厅里是浓郁的泰式味道，主卧室床头有莲花木雕，顶楼的露台还设有烧烤台。

　　根据萝岗区的最新规划，保利香雪山所在的萝岗新城的建设正快马加鞭地进行中，其周边将拥有世界级的高标准城市配套。该盘紧邻新区府，北侧的NBA体育休闲产业区预计2010年完成场馆建设。值得一提的是，来自市政消息称：地铁六号线东延段土建工程计划于2008年12月开工，并且地铁六号线在萝岗中心区范围内全部走地下

恒大山水城：明日开放13间样板房

　　记者近日获悉，恒 大地产集团在广州东部重金打造的恒 大山水城，将于本周六开放销售中心和13个9A精装样板房。开发商表示，该项目目前针对8月内登记的VIP客户专门制定了让利优惠措施，以吸引了过千名客户到百福广场接待中心咨询登记。

　　“9A精装”样板房

　　据悉，恒 大山水城销售中心坐落于该项目的五星级大酒店内，本周六除开放销售中心外，还将开放展示区的中心皇家园林和“9A精装”豪华样板房。

　　记者了解到，恒 大山水城首期开发近300套临湖坡地别墅，户型面积在145-255平方米之间。在开放的13间样板房中，有5间面积178-255平方米的双拼别墅，4间面积143-233平方米的联排别墅。现场接待人员告诉记者，恒 大山水城原生态山水别墅首期目标客户锁定城市中产白领阶层，山水别墅不过100万元即可拥有。

　　另外，恒  大山水城同期推出的半山湖景洋房面积在74-120平方米之间，背山面湖、南北对流，布局合理，户型方正实用，并有观星景观阳台、入户玄关、室内飘窗等精致设计。在洋房的装修上体现了恒 大“9A精装，满屋名牌”的装修理念，装饰材料均为国内外知名品牌。

　　最多有8折优惠

　　恒 大山水城目前在体育东路的百福广场中庭设有项目的外展接待中心。上周六记者踩点发现，到百福广场咨询的客户和VIP优惠登记的客户络绎不绝。据恒 大山水城销售负责人表示，目前该项目正在接受VIP客户优惠登记，最早认筹的客户将获得8折至9.5折的折扣优惠；8月内登记的VIP客户将有机会获得开发商盛情回馈的超大优惠。

　　开发商透露，恒 大山水城公开亮相将沿袭恒 大“开盘必特价，特价必升值”的销售策略，恒 大山水城首推别墅价格将会以超高性价比入市，最低售价78万元/栋，同期发售的半山洋房更是附带1600元/平方米的9A精装。

　　

珠江地产：广州三大楼盘齐推现楼

　　据悉，在中秋、国庆即将到来之际，珠江地产旗下罗马家园、东方夏湾拿花园等11个楼盘三地联袂，开启“十一”黄金月“抢房”优购8重大礼。此外，珠江地产还将举办千人登山大赛、珠江地产金婚庆典等大型品牌活动。

　　国庆黄金周期间，珠江地产广州罗马家园、东方夏湾拿花园、珠江国际城齐推现楼单位，即买即住。其中，罗马家园08新品“凯御庭”将以准现楼推出，有额外9.7折。该批单位全为154平方米纯南北对流豪华大户型，是罗马家园的景观之王和全新升级产品，通风采光非常好，奢华型大三房设计，大入户花园、大客厅、大主人房带书房衣帽间设计，装修标准为2000元/平方米。上周样板房正式开放，受到目标客户的热烈追捧，尤其受到大学城教师等高知人士的青睐。除凯御庭新品外，罗马家园还将全面推出75-156平方米双景观现楼单位，限量推出优惠价9200元/平方米起，赠送豪华装修。

　　而位于从化的两大别墅项目也将有新组团推出，东方夏湾拿花园全新升级组团“巴哈马二期”和珠江国际城全新组团“雅典卫城”将分别在9月10日和9月13日隆重登场。其中，东方夏湾拿将推出部分精品别墅，精装现楼别墅110万元/套起；绝版花园别墅式公寓50套，80-150平方米，45万元/套起。

　　另外，广州珠江地产旗下五大楼盘也将进行车位发售，即买即办产权。马赛国际公寓、半山雍景苑、珠江俊园、旭景家园、白云骏景家园在“十一”黄金月期间，限量推出部分车位，仅限业主，每户限购1个，优惠活动期间购买可送10年管理费。

来源：金羊网

还是先看看再说！但不可能在今年内买！

专业唱空，呵呵！

本报讯 (记者/郑佳欣)据焦点广州房地产网一项网上调查显示，93%的受访者认为奥运后半年内广州楼价将会长线下跌，而92%的受访者决定不在国庆期间看房。专家指出，在开发商要大量成交以支撑资金链的情况下，9、10月份的广州房价还会继续走低。

调查:

超过九成受访者国庆不看房

北京奥运圆满落幕，而后奥运时期的楼市走向备受关注。即将到来的“金九银十”将是今年广州楼市供应量最大的档期。综合阳光家缘上各楼盘可售货量及各发展商发布的推盘信息，估计广州一手住宅市场的可售货量将达5万套左右。从8月底开始，随着北京奥运的结束，许多发展商已开始全力发动“金九银十”的推盘计划。

焦点广州房地产网日前推出网上调查，共有约2800人参加投票。调查结果显示，打算国庆期间看房的仅有179人，占调查总人数的6%。而觉得“现在还不是时候”，不会在国庆期间看房的共有2546人，占92%。

从投票的结果来看，人们对奥运之后广州的楼市普遍不乐观，观望情绪严重。93%的受访者认为奥运后半年内广州楼价将会长线下跌，92%的人认为市场回暖至少需要两年后。

7月，广州一手住宅成交均价为9122元/平方米，创下今年以来的新低。而调查显示，高达93%的受访者认为，广州的房价均价合理价位在5500-7000元/平方米之间。

90%的受访者倾向于认为广州楼价下调主要的原因是“泡沫一直太大，开始理性回归”，而认为是因为“政府的紧缩政策”、“大量限价房的冲击”等原因的只占少数。

专家:

广州房价已逐渐探底

房地产专家韩世同认为，广州楼市正处于长期下行的通道。他认为，广州楼价应该呈现梯级下降，调整一次房价后保持一段时间的相对稳定，就不会出现房价暴跌的情况。目前，经过半年的调整，广州楼价已经迈下了第一级台阶，而如何再迈下第二级台阶，还需要引导。

韩世同称，广州房价均价很难调整到5500-7000元/平方米水平。购房者要调整对市场的看法，“现在不是投资客入市的适当时机，而自住型的买家可以考虑出手”。

合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江认为，广州楼市已经度过了最低潮的时期，今年2-3月广州楼市只有20多万平方米的成交量，而6、7月份的广州楼市报告显示，广州连续两月的成交量超过60万平方米，说明市场信心在逐步恢复，购房者认可了目前广州楼市9000元/平方米左右的均价。他预测，今年9、10月份的成交量也可能维持在60万平方米左右，而广州楼市均价将略有下调，但仍然维持在9000元/平方米左右。

中原地产项目部总经理黄韬指出，在开发商要大量成交以支撑资金链的情况下，9、10月份的房价还会继续走低，价格可能比目前再跌10%，而成交量会逐步恢复，房价也将随之稳定下来。他表示，广州房价目前已经逐渐接近底部，均价不可能降到5500-7000元/平方米水平。

跌吧   尽情的跌

跌到5000一方就好了

快点跌   跌

中原地产项目部总经理黄韬指出，在开发商要大量成交以支撑资金链的情况下，9、10月份的房价还会继续走低，价格可能比目前再跌10%，而成交量会逐步恢复，房价也将随之稳定下来。他表示，广州房价目前已经逐渐接近底部，均价不可能降到5500-7000元/平方米水平。  
      就要它跌到5000一方

地产商也赚够了吧

地产商也赚够了吧