最新楼市行情分析(大部分专家认为还要降价)
32606163房产楼市
LRoger(http://www.gznet.com/news/ 2008-08-18 更新时间：08:08)
奥运会已开赛一周多，记者近日踩盘发现，广州不少楼盘人气不旺。据宏城广场看楼车处的派单员介绍，上个周末来看楼的市民比往日少了一半。而阳光家缘数据显示，本月9日～15日一周，广州楼市共签约1066套房，比上一周降低8.7%。专家认为，今年“金九银十”将成问题，预计或到明年下半年才能回暖。
看楼者减少
有楼盘零人气
记者近一周来在海珠区、天河区、荔湾区等奥运期间货量较大的区域踩盘发现，周一至五售楼部的人气急剧下滑，甚至出现零人气。周末看楼的人相对较多，但也比往常的周末有所减少。
看楼者比往常少一半
在华南植物园附近一楼盘的售楼部内，近十名销售人员在空荡荡的大堂里聊天，记者在该处呆了将近半小时，没有看到前来看楼的人；而在天河区黄埔大道某楼盘，销售部只有1台客人。销售人员告诉记者，奥运期间来看楼的人比平时少了，可能是大家都在家看奥运的缘故。
上周末，记者早上11点左右到看楼车集散地宏城广场时，发现不少楼巴空无一人地排在停车场上。有一名派单人员表示，从奥运开赛的那个周末开始，乘车看楼的人就明显减少了，大约比平时少了一半的人气。记者又询问其他5个楼盘派单员，他们都表示人比同时的周末要少。
签约数比前一周下降8.7%
虽然不少楼盘门可罗雀，但“逆市”在奥运期间新开的楼盘，也有不少人前往看楼。天河东路某新盘的销售部，来看楼的人则比较多。一位在这里看楼的李女士，和销售人员在谈分期付款的细节。李女士说：“我儿子刚在七夕结婚，觉得这个地头1万元/平方米左右，还算可以接受，我们打算帮他们付首期，其余的就让他们小两口去供咯。”
在本周末新开盘的荔湾区某盘，记者早上10点钟到场时发现，现场已经人来人往。销控表上更是标出近70套房已经“有主”。但据了解，卖得这么快，主要是该盘在上周末就开始开放样板间，吸引人气。在此期间认购有1000元/平方米的折扣，因此已先认购的人较多。但在场的汤女士告诉记者，她在等待退定金。因为她定的房源本次没有推出，现场有部分人也跟她一样。
据阳光家缘数据，奥运比赛正式开始的9日～15日一周，广州楼市共签约1066套房，比上一周降低8.7%。每日成交情况不稳定，最多的一天签约量达350套，但最低一天仅签约3套。签约主要集中在某几个楼盘，更多的楼盘都是零成交。
奥运促销不能左右买家
记者踩盘时发现，并非所有的楼盘都会针对奥运做促销。在天河区某盘，销售人员否认他们是为奥运促销，目前该盘的均价为1.3万元/平方米左右，没有其他折扣。但8月1日开始整月该楼盘都可赠送2000元/平方米的装修，而此前卖出的房都是毛坯房。
有楼盘在奥运刚开始时，在售楼部增添大电视机，播放奥运赛事吸引人气。广州大道南某楼盘，还利用奥运冠军是其业主的优势，在售楼部放上大投影仪，请来冠军家人一同在销售部看比赛；也有楼盘请来奥运火炬手增加人气。
除了看比赛，还有的楼盘送奥运礼品。位于宝岗大道的某盘，只要参与金牌竞猜，就有机会获得名厂乒乓球拍，奖品是高级迷你音响等等。此外，还有楼盘搞小型运动会。
中原地产黄韬认为，目前奥运营销手段都是比较肤浅的，除了有集团推出多一块金牌，总价可减少2008元比较实际。其他的如搞小型运动会等，都不是很理想。主要是广州的楼市一向是比较理性的，而促销的手段也层出不穷，已很难有新意，最终还是价格决定一切。
不少业内人士认为，面对销售量及资金链的压力，奥运期间，开发商的优惠力度及降价幅度较以往明显加大，这是吸引买家入市的主要原因，但广州楼价仍未见底，仍有10%～15%的下降幅度。
均价8000/米2才算合理
中原地产项目部总经理黄韬认为，从目前市场现状来看，“细价保量”仍然成为市场的主流。开发商在资金链严重短缺、股市等融资不畅的现状下，不得不大幅度下调价格来保障销售量。但目前广州十区的销售均价还未见“底”，仍有10%的下调空间，十区均价在8000元／平方米才算合理。
资深房产专家韩世同认为，奥运会给开发商心理带来一定的压力，虽然奥运会对楼市的影响不能第一时间显现，但从股市来看，奥运期间，股价再次狂跌。从当前楼市来看，开发商优惠力度还不够大，广州整体楼价仍然有10%～15％的下调幅度。
投资客有入市趋势
在番禺锦绣银湾销售现场，记者从一销售人员处了解到，在目前楼价普遍下调的现状下，投资、炒房者有明显入市的趋势。本月经过该销售人员购房的投资客不少于5人，江西某房企负责人一次性就购买10套单位，专门用作投资。目前，投资、炒房者已占市场买家的20%。
不少买家表示，楼市犹如股市，扑朔迷离，无法预测。今年上半年，楼价时涨时落，干脆借奥运优惠降价期间，赶快入市，以免楼价再度回升。
黄韬认为，今年上半年，一手住宅成交量同比去年下降40%，完成去年成交量的60%。在这种情况下，价格起着关键性的作用，一旦楼价达到买家的心理预期，必将促成成交量，同时也会促使投资者入市。
量价齐跌已成主旋律
不少业内人士认为，目前，包括广州在内的楼市依然人气低迷，市场信心不是很足，其主因已非楼市本身，而是外在的宏观调控与经济环境明显影响了楼市的需求。
资深房产专家吴定金认为，目前，国际经济环境令人忧心，物价上涨等不利因素交织在一起，奥运后的广州楼市，将真正进入博弈最为激烈的阶段。如果宏观经济增长乏力、楼价下挫较大，市场观望气氛将加重，恐慌有可能出现。
韩世同则认为，广州房地产市场应该做结构性调整，减少远郊住宅开发量，提高近郊住宅供应量。他分析，中高端消费人群偏爱市中心，中低端工薪阶层由于工作不便到远郊买房，从而出现远郊住宅供应量相对过剩，近郊住房供应相对不足的现象。
黄韬表示，8、9月“量价齐跌”仍然是广州楼市的主旋律。只有在楼价再度下调10%之后，10月份，广州十区的成交量才有可能会有所回升，广州楼市才有望在“价跌量升”的基础上逐渐回暖。
少数看房者：
奥运期间有促销
买房更重要
在上周末新开盘的楼盘仍吸引不少看楼者前往。看房者表示，奥运看比赛，跟看房并没有直接的冲突，但“觉得奥运后仍有得降，就只是先看看”。
看楼的市民刘先生表示，居住才是生活的主体，当然比奥运重要，他选择此时买楼同样也因为有比较迫切的需求。“虽然我也喜欢看奥运比赛，但不是每个项目都会去关注，所以现在就抽出一点时间来看楼。”刘先生还理性地分析说，奥运期间是否有优惠他不在乎，关键还是要看楼盘本身是否具有吸引力。
昨天，在多个楼盘销售中心，记者看到有购房意向的大多是全体出动的一家三口或成双成对的年轻情侣，他们大多表示，奥运比赛固然要关注，但买房子更重要。
“听说在奥运期间很多楼盘都会有优惠，这样挺吸引人的，所以就选择了周末过来看看。”连续两天陪着妻子到各楼盘看房子的周先生说，奥运赛事晚上也会有重播，到时候再看也不迟，“而且有的售楼部也会有电视播奥运比赛，所以看不看就没所谓啦，但房子却想快一点换，不用再和父母住在一起，多不方便。”(记者 熊栩帆)
目前一些二手楼业主欲避开奥运迟迟未放租
本来楼市已经甚是低迷，再加上遇上奥运赛事，最近广州的二手房中介“有点烦”：看楼的人更少了，周六日的中介几乎处于半休业状态。有专家称，今年下半年广州的楼市不容乐观，特别是第三季度，估计要在明年下半年才能回暖，然后延续到亚运会之后，又开始下滑。
价格下跌看楼者少
中原地产中山八路店的经纪人表示，目前由于受楼市整体低迷的影响，各区二手楼市的价格也有所下跌，但跌幅都是在单位数百分比。“整个广州楼市都比较冷清，前景也暂时不明朗，导致二手市场也跟着萎靡啊。”该经纪人说，“此外，二手楼盘的供大于求，也是楼市价格跌幅的其中一个因素，现在都没什么人前来问津。”
记者本周末走访了市内几个二手房中介地铺发现，店铺内的经纪人员大幅减少，往往只有两三个人留守。有一小型中介行经纪表示，本来二手房市场因为业主不肯降价，跟一手房相比优势几乎已经没有，买卖单已经很少。但最近由于奥运开赛，看楼的人更加少了。而业主方面，也因为要看比赛，对中介经纪带客人去看房的时间，有了自己的考虑。
不少中介改卖新房
满堂红地产的周峰表示，不少二手房业主都仍住在待售的物业内，而近期看房的又大多压价较厉害，所以业主们也有想避开奥运再说的想法。
中原地产黄韬介绍，目前二手房产的成交大量减少，因为二手房业主不像发展商那么有规模有系统地进行降价，打破观望。目前大部分公司的经纪，在游说业主进行降价，大面积关门休假看奥运在大中介行并没有出现。但现在二手中介都是一到星期六日就做一手房，基本上天河、海珠等区域的都转做一手。二手房店铺都处于半休业的状态。记者在联系一位二手房中介负责人时，她就表示，“这两天卖新盘，太忙了，二手房的事以后再说吧”。
看房者各有各心态
在热热闹闹的赛事举办时，仍然不为所动，坚决加入看楼大军，他们是谁？他们究竟为了什么？几天来，记者在多个楼盘与看楼者进行对话，试图通过他们，了解目前的市场心态。
心态1 为了跟奥运后做比较
在天河东路的某盘，主推七十多平米的小户型住宅，带装修的均价已达1万元每平方米。来这里看楼的廖先生告诉记者，一万元每平方米的房价还是嫌高：“我还是持观望状态。今天来主要是想来了解一下奥运期间的房价，好和奥运前后的房价作个对比。”他认为该盘，可以接受的价钱应该是9000元/平方米左右。
心态2 先看房但不会出手
何先生夫妇早上10点钟左右就到楼盘现场看房，但他们表示现在并不着急买。反正是哪里有房子看就去看看，做个比较。他们目前住在越秀区，主要是想换房子。说到奥运会，何太太说，“我们就是想看刘翔，其他的比赛有些可以看有些也没兴趣，所以还是不影响看楼”。
何先生说，现在还是想再观望，看清楚情况再说。他觉得房价还是会继续跌的，股市都跌了很多，而很多人的钱押在股市出不来，所以如果房价太高了就没有承接力。说到心理价位，他笑称：“当然是越低越好啦。但是市区看来要低于1万元/平方米也不可能。”
心态3 每平米降100元也好
陈姨住在荔湾区，近期只要周边有任何新盘看盘，她都会去凑一下热闹。但她表示，自己并不会在奥运期间出手，因为觉得房价在奥运后还会继续下降。她旁边的几个看房者也都附和她，他们认为，大家对楼市的下滑预期这么大，肯定会把房价最终拉向这个预期的方向。“现在我们是在博弈，只要不出手买，开发商要卖楼肯定得降”。但他们也认为，房价的下降空间不会特别大，“每平方米能降个一两百元，总价算起来都能便宜不少了。还是决定等，买楼又不是买白菜”。
专家分析
今年“金九银十”或不再
中原地产黄韬表示，奥运对楼市有一定的影响作用，看和买的人都减少了。近期他本身看了珠江新城、越秀、荔湾、番禺等区域的不少楼盘，发现人都比较少。目前看房者还是对价格比较敏感，观望气氛较浓。
据黄韬介绍，有50％的开发商避开奥运会，有50％则选择不避开继续推货。但在这期间推新盘的，一般是资金压力比较大的，只能硬着头皮上。部分开发商也认为，现在不做可能往后情况会更加严峻，因此能先卖出多少算多少。
目前不少看房者都看空奥运后的楼市，今年的“金九银十”会如何呢？黄韬认为，今年下半年不容乐观，特别是第三季度。10~11月会有个稳定期，但今年全年是量价齐跌。这是调整年的第一年，估计要在明年下半年才能回暖，然后延续到亚运会之后，又开始下滑
[ 本帖最后由 LRoger 于 2008-8-19 08:33 编辑 ]
2008/08/19
精选回帖
11楼1970/01/01回复
bonniemin17楼其实楼价已经比上年同期跌左好多了,白云区云山诗意开盘11000几,宜家6800有交易,宜家经济梗差,明年仲有排跌,要买楼根本晤洗急,睇下深圳就知道啦！越早买越死，全球经济都晤掂，晤通奥运过后就会好？政府想救市都有心无力啦！奥运洗左几多钱？地震又洗左几多钱？
2008/08/19回复
人人76楼市中心的房价也降价了，天河的中强大厦（广州大道和禺东西路交界）开盘是1万1，现在已调到1万以下，记不清具体多少，最低价好象是8900还是8300，消息是在南都上看到的
2008/08/26回复
candy313998121楼中原地产项目部总经理黄韬指出，在开发商要大量成交以支撑资金链的情况下，9、10月份的房价还会继续走低，价格可能比目前再跌10%，而成交量会逐步恢复，房价也将随之稳定下来。他表示，广州房价目前已经逐渐接近底部，均价不可能降到5500-7000元/平方米水平。 就要它跌到5000一方
2008/09/02回复
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阳光雨露
koalamm
晓艾
大小多少
奥运猪
bonniemin其实楼价已经比上年同期跌左好多了,白云区云山诗意开盘11000几,宜家6800有交易,宜家经济梗差,明年仲有排跌,要买楼根本晤洗急,睇下深圳就知道啦！越早买越死，全球经济都晤掂，晤通奥运过后就会好？政府想救市都有心无力啦！奥运洗左几多钱？地震又洗左几多钱？
2008/08/19回复
huang22
elvaxia
LRoger楼11楼http://news.QQ.com 2008年08月19日03:01 南方报业网—南方日报 我要评论
从去年年底开始，开发商卖房不再像“卖白菜”那么容易了。原本不被看好的奥运楼市淡季，却出乎意料地掀起推货促销热潮，“奥运特价”频出。奥运会已经开赛一周多，记者连日来踩盘发现，尽管不少楼盘绞尽脑汁积聚人气，但是出手买房的市民远不如看楼者众，有楼盘甚至出现零成交。
有业内人士指出，“过饱和”的广州房屋供应量将使各楼盘之间的竞争更加激烈，广州房地产市场可能会有一次大规模的降价调整过程。
楼市促销：开发商频打“奥运牌”
今年以来，在萝岗某外企工作的王玲每个周末都辗转各个楼盘之间。房价的疲软，让她感觉正在接近自己的第一套房。这个周末，她放弃了在家看奥运比赛的计划，到广园东某楼盘看楼。
比赛事更吸引王玲的是开发商的奥运促销。7月以来，广州楼市上演了一场堪比奥运激烈竞赛的龙争虎斗，打折、买别墅送公寓、送车、送装修，开发商各出奇招，其中一波接一波以奥运之名进行的宣传攻势不断展开。
奥运一开幕，位于小北路的小北御景、天河区的阳光假日园等楼盘就抢闸入市。据悉，碧桂园、万科、保利、雅居乐、方圆等开发商都纷纷瞄准“奥运月”推出新盘。
奥运前，广州楼市促销早早启动了一二手联动卖楼的营销新招。记者连日来走访发现，一些二手房中介门店奥运期间在门口显眼位置挂出看楼信息，提升楼盘的人气。
让购房者怦然心动的是，折扣促销来得更加凶猛。奥运期间，不少楼盘干脆推出特价单位、“奥运价”单位吸引买家。不少开发商为促销大派重礼，送车位、送豪华装修、送旅游，送名车。
同时，开发商还想方设法积攒人气。在海珠区的某大型社区，开发商不单将签约洽谈区“改装”成了观赛区，还别出心裁地在门口摆出奥运五环旗和奖牌榜，相当醒目。某楼盘奥运期间到楼盘看楼的市民可获奥运纪念品，买楼还有奥运惊喜大礼包送。有楼盘还推出了金牌竞猜活动。
楼市直击：有楼盘销售零成交
在这场促销奥运会中，谁能领跑广州楼市?连日来，记者在海珠区、天河区、荔湾区等地踩盘发现，多数售楼部门庭冷落，而周末看楼的人较多，但也比起往常的周末有所减少。
上周日，记者在广州大道北某楼盘看到，约10名销售人员在空荡荡的大堂里聊天，记者在该处呆了将近1小时，没有看到前来看楼的人。而在天河龙洞某楼盘现场，看房者也是寥寥无几。
这边楼盘门可罗雀，那边却有个别新盘由于促销到位，“逆市飘红”。天河区某楼盘10日开盘，当天销售额达4500万元。上周六，荔湾区某楼盘新开盘，记者早上10点钟到场时发现，销控表上已经标出近70套房“有主”。原来，该楼盘在推盘前就开放样板房，聚集人气，并且提前认购有1000元/平方米的折扣。
记者采访发现，对于开发商“煞费苦心”推出的奥运让利“大餐”，不少市民并不“感冒”。16日上午10时，记者在翡翠绿洲的看楼车接待点骏景花园看到，排队等着去看楼盘的人已达60多。在售楼现场，不少人和售楼人员咨询洽谈，但签订购房合同的人并不多。王玲说，她更期待的是奥运盛会后的房价“大跳水”。
市场反应：市民认为还没降到位
抱有王玲这种想法的人不在少数。据阳光家缘数据，奥运比赛正式开始的9日—15日一周，广州楼市共签约1066套房，比上一周降低8.7%。每日成交情况不稳定，最多的一天签约量达350套，但最低一天仅签约3套。签约主要集中在某几个楼盘，更多的楼盘都是零成交。
广州中原地产发布7月研究报告显示，在白云区和番禺区，宏观因素的影响相对比较大。股市低迷，影响了部分置业者的经济能力，更是影响了这一部分人的入市信心。而奥运会的来临，一方面使得他们无暇看楼，暂缓置业计划；另一方面，对奥运之后广州楼市的不确定，使得这些买家情愿再等等，不急于入市。
“我们需要的是直接降价，所以现在还不打算出手，大家都在观望中，奥运会后很多楼盘肯定会大跳水的。”王玲认为，广州房价还没有降到位，开发商给出的优惠也多是一些口号罢了。不少市民表示，开发商“直接降价才是硬道理”。
开发商：降价要找个“体面理由”
实际上，很多开发商很清楚，购房者进入深度观望之中。国际房地产研究及服务机构仲量联行表示，观望情绪预计要持续到今年第四季度，当确信奥运结束后并未造成房地产价格的大幅下跌，一些买家才会重新进入市场。
“在现在的行情下，我们已经不是在考虑是否要降价，也不是考虑降价后是否真的对销售有促进作用的问题了，我们主要是想如何为降价找个让大部分人信服的理由，或者说找一个能不让‘老业主’找麻烦的体面理由。”某楼盘销售人员这样解读。
长期关注楼市动态的一位业内人士指出，奥运分散了人们对楼市的注意力，再加上市场现在处于普遍观望中，尽管不少开发商促销推货，但是仍然很难刺激购房者的购买欲望。他表示，上半年很多推迟开盘的楼盘下半年集中上市，“过饱和”的广州房屋供应量将使各楼盘之间的竞争更加激烈，广州房地产市场可能会有一次大规模的降价调整过程。
分析
开发商推货为何不避奥运?
原因①
资金压力大后市不看好
此前，奥运被人们视为楼市的冬眠期。人们没想到，这一波奥运促销攻势来得如此凶猛。
原先市场多担忧奥运会带来不利影响，为何现在开发商又敢于正面迎接奥运?保利地产代理市场部总经理吴定金分析，在资金和后市不看好的双重压力下，开发商不能也不应该避开奥运。
广州市国土房管局公布的数据显示，今年上半年，广州一手住宅的成交金额约为240亿元，同比降25.7%，发展商资金回笼遭遇了一定的困难。除了资金回笼的压力，还有担心奥运后市场会变得更坏的压力。
有专家认为，今年上半年，广州房地产市场整体不明朗，使很多开发商放慢了推货力度，甚至有的楼盘早已拿到预售证，但迟迟未推。迫于资金回笼等各种压力，相当一部分捂盘比较久的房企都把目光聚焦到下半年，从而大大地提高了广州整体市场的供应量。
原因②
供货大潮到推货要“抢跑”
这两年，推动房价上升最主要的原因是供求不平衡。合富辉煌集团首席分析师黎文江认为，目前广州供大于求的情况正在出现。
记者从“阳光家缘”的相关数据统计得知，8月广州楼市正迎来供应大潮。截至8月1日，目前广州一手住宅可售套数为32412套，可售楼盘397个。按目前的成交量，估计可供市场消化七八个月。
来自合富辉煌的市场研究资料显示，8月住宅的新增供应量有望创今年以来的新高。在荔湾区，8月新增供应量达到1500套；天河区新盘有阳光假日园、中海璟珲华庭二期等，新增量也有1000套左右；花都区则聚集了2300套新货，有望创下今年以来的推货新高。
因此，奥运成为开发商“抢跑”的好时机。“推新货不一定卖得好，但不推新货肯定卖不好。”这是目前多数推新货开发商的心态。
“皇帝女儿不愁嫁”的商品房如今不仅要面临着越来越大的竞争压力，而且多出两个“抢奶”的兄弟。
今年下半年，将有更多限价房抢闸入市。今年上半年，限价房在与商品房的肉搏中，占得上风。今年3-6月，除4月份凤凰城以低于限价房的价格争得了当月销售冠军外，其余几月都由限价房稳坐榜首。
此外，广州经适房的销售已于5月启动，将在下半年开始出售。这势必又将分流一部分购房市民。
从去年年底开始，开发商卖房不再像“卖白菜”那么容易了。原本不被看好的奥运楼市淡季，却出乎意料地掀起推货促销热潮，“奥运特价”频出。奥运会已经开赛一周多，记者连日来踩盘发现，尽管不少楼盘绞尽脑汁积聚人气，但是出手买房的市民远不如看楼者众，有楼盘甚至出现零成交。
有业内人士指出，“过饱和”的广州房屋供应量将使各楼盘之间的竞争更加激烈，广州房地产市场可能会有一次大规模的降价调整过程。
楼市促销：开发商频打“奥运牌”
今年以来，在萝岗某外企工作的王玲每个周末都辗转各个楼盘之间。房价的疲软，让她感觉正在接近自己的第一套房。这个周末，她放弃了在家看奥运比赛的计划，到广园东某楼盘看楼。
比赛事更吸引王玲的是开发商的奥运促销。7月以来，广州楼市上演了一场堪比奥运激烈竞赛的龙争虎斗，打折、买别墅送公寓、送车、送装修，开发商各出奇招，其中一波接一波以奥运之名进行的宣传攻势不断展开。
奥运一开幕，位于小北路的小北御景、天河区的阳光假日园等楼盘就抢闸入市。据悉，碧桂园、万科、保利、雅居乐、方圆等开发商都纷纷瞄准“奥运月”推出新盘。
奥运前，广州楼市促销早早启动了一二手联动卖楼的营销新招。记者连日来走访发现，一些二手房中介门店奥运期间在门口显眼位置挂出看楼信息，提升楼盘的人气。
让购房者怦然心动的是，折扣促销来得更加凶猛。奥运期间，不少楼盘干脆推出特价单位、“奥运价”单位吸引买家。不少开发商为促销大派重礼，送车位、送豪华装修、送旅游，送名车。
同时，开发商还想方设法积攒人气。在海珠区的某大型社区，开发商不单将签约洽谈区“改装”成了观赛区，还别出心裁地在门口摆出奥运五环旗和奖牌榜，相当醒目。某楼盘奥运期间到楼盘看楼的市民可获奥运纪念品，买楼还有奥运惊喜大礼包送。有楼盘还推出了金牌竞猜活动。
楼市直击：有楼盘销售零成交
在这场促销奥运会中，谁能领跑广州楼市?连日来，记者在海珠区、天河区、荔湾区等地踩盘发现，多数售楼部门庭冷落，而周末看楼的人较多，但也比起往常的周末有所减少。
上周日，记者在广州大道北某楼盘看到，约10名销售人员在空荡荡的大堂里聊天，记者在该处呆了将近1小时，没有看到前来看楼的人。而在天河龙洞某楼盘现场，看房者也是寥寥无几。
这边楼盘门可罗雀，那边却有个别新盘由于促销到位，“逆市飘红”。天河区某楼盘10日开盘，当天销售额达4500万元。上周六，荔湾区某楼盘新开盘，记者早上10点钟到场时发现，销控表上已经标出近70套房“有主”。原来，该楼盘在推盘前就开放样板房，聚集人气，并且提前认购有1000元/平方米的折扣。
记者采访发现，对于开发商“煞费苦心”推出的奥运让利“大餐”，不少市民并不“感冒”。16日上午10时，记者在翡翠绿洲的看楼车接待点骏景花园看到，排队等着去看楼盘的人已达60多。在售楼现场，不少人和售楼人员咨询洽谈，但签订购房合同的人并不多。王玲说，她更期待的是奥运盛会后的房价“大跳水”。
市场反应：市民认为还没降到位
抱有王玲这种想法的人不在少数。据阳光家缘数据，奥运比赛正式开始的9日—15日一周，广州楼市共签约1066套房，比上一周降低8.7%。每日成交情况不稳定，最多的一天签约量达350套，但最低一天仅签约3套。签约主要集中在某几个楼盘，更多的楼盘都是零成交。
广州中原地产发布7月研究报告显示，在白云区和番禺区，宏观因素的影响相对比较大。股市低迷，影响了部分置业者的经济能力，更是影响了这一部分人的入市信心。而奥运会的来临，一方面使得他们无暇看楼，暂缓置业计划；另一方面，对奥运之后广州楼市的不确定，使得这些买家情愿再等等，不急于入市。
“我们需要的是直接降价，所以现在还不打算出手，大家都在观望中，奥运会后很多楼盘肯定会大跳水的。”王玲认为，广州房价还没有降到位，开发商给出的优惠也多是一些口号罢了。不少市民表示，开发商“直接降价才是硬道理”。
开发商：降价要找个“体面理由”
实际上，很多开发商很清楚，购房者进入深度观望之中。国际房地产研究及服务机构仲量联行表示，观望情绪预计要持续到今年第四季度，当确信奥运结束后并未造成房地产价格的大幅下跌，一些买家才会重新进入市场。
“在现在的行情下，我们已经不是在考虑是否要降价，也不是考虑降价后是否真的对销售有促进作用的问题了，我们主要是想如何为降价找个让大部分人信服的理由，或者说找一个能不让‘老业主’找麻烦的体面理由。”某楼盘销售人员这样解读。
长期关注楼市动态的一位业内人士指出，奥运分散了人们对楼市的注意力，再加上市场现在处于普遍观望中，尽管不少开发商促销推货，但是仍然很难刺激购房者的购买欲望。他表示，上半年很多推迟开盘的楼盘下半年集中上市，“过饱和”的广州房屋供应量将使各楼盘之间的竞争更加激烈，广州房地产市场可能会有一次大规模的降价调整过程。
分析
开发商推货为何不避奥运?
原因①
资金压力大后市不看好
此前，奥运被人们视为楼市的冬眠期。人们没想到，这一波奥运促销攻势来得如此凶猛。
原先市场多担忧奥运会带来不利影响，为何现在开发商又敢于正面迎接奥运?保利地产代理市场部总经理吴定金分析，在资金和后市不看好的双重压力下，开发商不能也不应该避开奥运。
广州市国土房管局公布的数据显示，今年上半年，广州一手住宅的成交金额约为240亿元，同比降25.7%，发展商资金回笼遭遇了一定的困难。除了资金回笼的压力，还有担心奥运后市场会变得更坏的压力。
有专家认为，今年上半年，广州房地产市场整体不明朗，使很多开发商放慢了推货力度，甚至有的楼盘早已拿到预售证，但迟迟未推。迫于资金回笼等各种压力，相当一部分捂盘比较久的房企都把目光聚焦到下半年，从而大大地提高了广州整体市场的供应量。
原因②
供货大潮到推货要“抢跑”
这两年，推动房价上升最主要的原因是供求不平衡。合富辉煌集团首席分析师黎文江认为，目前广州供大于求的情况正在出现。
记者从“阳光家缘”的相关数据统计得知，8月广州楼市正迎来供应大潮。截至8月1日，目前广州一手住宅可售套数为32412套，可售楼盘397个。按目前的成交量，估计可供市场消化七八个月。
来自合富辉煌的市场研究资料显示，8月住宅的新增供应量有望创今年以来的新高。在荔湾区，8月新增供应量达到1500套；天河区新盘有阳光假日园、中海璟珲华庭二期等，新增量也有1000套左右；花都区则聚集了2300套新货，有望创下今年以来的推货新高。
因此，奥运成为开发商“抢跑”的好时机。“推新货不一定卖得好，但不推新货肯定卖不好。”这是目前多数推新货开发商的心态。
“皇帝女儿不愁嫁”的商品房如今不仅要面临着越来越大的竞争压力，而且多出两个“抢奶”的兄弟。
今年下半年，将有更多限价房抢闸入市。今年上半年，限价房在与商品房的肉搏中，占得上风。今年3-6月，除4月份凤凰城以低于限价房的价格争得了当月销售冠军外，其余几月都由限价房稳坐榜首。
此外，广州经适房的销售已于5月启动，将在下半年开始出售。这势必又将分流一部分购房市民。
2008/08/19回复
wingsringLRoger楼14楼国房景气指数连续8个月环比回落,全国商品房空置面积呈上升趋势
自2007年12月以来,反映房地产市场景气变化趋势和程度的综合指数“国房景气指数”已经连续8个月行进在下行的通道中。
国家统计局昨日发布的数据显示,7月份国房景气指数为102.36,比6月份回落0.72点,同时这一刻度相对去年同月也回落1.64点。虽然目前国房景气指数环比、同比均有所回落,但仍处于景气空间。
纵观统计局发布的国房景气指数趋势图可以看到,国房景气指数从2007年3月起开始连续8个月环比上升,而从2007年12月开始又出现环比连续回落,截至今年7月已连续8个月回落,形成一条比较明显的倒“U”形曲线。业内人士表示,这恰好切合了房地产行业的景气周期,从去年10月到现在,整个行业渐入低迷期,其市场趋势由国房景气指数滞后一个月表现,而在目前的市况下,年内景气指数仍可能保持回落。
分类指数增速大幅回落
统计显示,从细分的国房景气指数数据来看,持续调整仍是房地产行业的主题词。今年1—7月份,全国完成房地产开发投资15884亿元,同比增长30.9%,增幅较上月下降2.6个百分点；住宅完成投资11486亿元,增长33.7%,较上月回落2.8个百分点；其中,经济适用住房投资459亿元,增长25.2%,增幅也比上月回落6个百分点。
与经济适用房投资回落相对应的是,全国商品房空置面积连续3个月同比上升。数据显示,截至7月底全国商品房空置面积为1.29亿平方米,同比增长6.1%,而此前一个月对应数据分别为1.27亿平方米和2.2%。其中,空置商品住宅6538万平方米,增长4.6%；空置办公楼814万平方米,增长7.7%；空置商业营业用房3990万平方米,增长3.6%。
就市场讨论纷纷的地产开发资金看,今年前7个月,全国房地产开发企业实现到位资金22252亿元,同比增长19.1%,增幅也回落了3.7个百分点。
此外,数据还显示,土地开发和房屋施工面积增幅也都出现了回落。前7个月,全国房地产开发企业完成土地开发面积1.48亿平方米,增幅回落5.7个百分点；全国房屋施工面积增长22.3%,增幅回落1.8个百分点。
下半年景气指数仍将在低位运行
“国房景气指数是一个指标,不管计算公式如何,直接导致景气指数下降的是房价和成交量的下跌。”国海证券房地产行业高级分析师赵铎针对数据判断说,在预计房价下跌和成交量继续萎缩的情况下,今年下半年,国房景气指数将保持回落趋势,至少也是在低位运行。
赵铎表示,国房景气指数分类数据囊括了影响房地产市场的土地、资本、供应量、需求等4个重要因素,基本上能够反映房地产市场的现状,从数据中可以观察到,房地产市场供求结构有进一步恶化的趋势,“商品房空置面积连续3个月同比上升,但投资需求大量下降,自住需求也持续观望,这使得市场供应显现过剩,对卖方来说不是好消息”。
与之相关的是,就在上周,国家发改委和国家统计局联合发布了7月份全国70个大中城市房屋销售价格调查数据,数据表明,7月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.0%,涨幅比6月低1.2个百分点；同时,房价下跌或持平的城市数量进一步扩大,70个大中城市中,有29个城市房价出现下跌或持平局面,比6月多出8个,比例超过四成。
对此,兴业证券行业研究员王嘉认为,自去年第四季度信贷收缩以来,金融政策的“垂直打击”使得地产商举步维艰,面临资金困局,这是行业景气度下降的主要因素,而同时,房地产市场因之前涨幅过度,透支了行业景气度,故导致在资金困窘的情况下市场销售也开始出现“价量齐跌”的局面,“相对形势严峻的外贸行业,短期内决策层放松对地产行业信贷的概率不大,而楼市也正处于价格回归理性的过程中,未来几个月房地产市场将继续面临考验,而国房景气指数也将难以改变持续下滑的态势”。
逆周期中央项目投资增速或将加快
值得注意的是,由统计局前日发布的“全国完成城镇固定资产投资情况”数据表明,今年1—7月我国城镇固定资产投资72160亿元,同比增长27.3%,低于同期房地产开发投资同比增长30.9%的增幅。
赵铎分析其原因表示,一方面是去年市场高峰时新增项目的后续投入,为避免所购买土地和已开工项目因逾期未开发完成而被政府收回,开发商勉为其难被迫投资；另一方面则是房地产行业所特有的垫资现象,开发商可能今年才支付给下游施工企业工程款,而这一款项被计入2008年的投资额。
中信证券的研究报告显示,前7个月房地产投资增速为30.9%,比前6个月34%的增速下降了3.1个百分点,单月同比增速下降更为明显,从6月的37.5%下降到7月的19.6%,下降幅度达17.9%。
“如果信贷持续紧缩、市场也继续调整,那么我们可以看到房地产投资增速会逐渐匹配,甚至是低于固定资产投资增速。”赵铎表示。
那么在未来房地产投资增速下降成为趋势的情况下,作为拉动经济增长“三驾马车”之一的投资方向将如何调整?中信证券分析,在外需下降和房地产市场低迷所致的投资增长下降的情况下,为增加内需,基础设施建设的投资将成为必要的投资方向。
中信证券认为,逆周期的中央项目投资增速将加快。中央的投资项目一般具有一定的宏观调控功能,而这种功能往往是逆周期的,即经济高涨时期,减少项目从而减少投资,反之则增加投资。
自2007年12月以来,反映房地产市场景气变化趋势和程度的综合指数“国房景气指数”已经连续8个月行进在下行的通道中。
国家统计局昨日发布的数据显示,7月份国房景气指数为102.36,比6月份回落0.72点,同时这一刻度相对去年同月也回落1.64点。虽然目前国房景气指数环比、同比均有所回落,但仍处于景气空间。
纵观统计局发布的国房景气指数趋势图可以看到,国房景气指数从2007年3月起开始连续8个月环比上升,而从2007年12月开始又出现环比连续回落,截至今年7月已连续8个月回落,形成一条比较明显的倒“U”形曲线。业内人士表示,这恰好切合了房地产行业的景气周期,从去年10月到现在,整个行业渐入低迷期,其市场趋势由国房景气指数滞后一个月表现,而在目前的市况下,年内景气指数仍可能保持回落。
分类指数增速大幅回落
统计显示,从细分的国房景气指数数据来看,持续调整仍是房地产行业的主题词。今年1—7月份,全国完成房地产开发投资15884亿元,同比增长30.9%,增幅较上月下降2.6个百分点；住宅完成投资11486亿元,增长33.7%,较上月回落2.8个百分点；其中,经济适用住房投资459亿元,增长25.2%,增幅也比上月回落6个百分点。
与经济适用房投资回落相对应的是,全国商品房空置面积连续3个月同比上升。数据显示,截至7月底全国商品房空置面积为1.29亿平方米,同比增长6.1%,而此前一个月对应数据分别为1.27亿平方米和2.2%。其中,空置商品住宅6538万平方米,增长4.6%；空置办公楼814万平方米,增长7.7%；空置商业营业用房3990万平方米,增长3.6%。
就市场讨论纷纷的地产开发资金看,今年前7个月,全国房地产开发企业实现到位资金22252亿元,同比增长19.1%,增幅也回落了3.7个百分点。
此外,数据还显示,土地开发和房屋施工面积增幅也都出现了回落。前7个月,全国房地产开发企业完成土地开发面积1.48亿平方米,增幅回落5.7个百分点；全国房屋施工面积增长22.3%,增幅回落1.8个百分点。
下半年景气指数仍将在低位运行
“国房景气指数是一个指标,不管计算公式如何,直接导致景气指数下降的是房价和成交量的下跌。”国海证券房地产行业高级分析师赵铎针对数据判断说,在预计房价下跌和成交量继续萎缩的情况下,今年下半年,国房景气指数将保持回落趋势,至少也是在低位运行。
赵铎表示,国房景气指数分类数据囊括了影响房地产市场的土地、资本、供应量、需求等4个重要因素,基本上能够反映房地产市场的现状,从数据中可以观察到,房地产市场供求结构有进一步恶化的趋势,“商品房空置面积连续3个月同比上升,但投资需求大量下降,自住需求也持续观望,这使得市场供应显现过剩,对卖方来说不是好消息”。
与之相关的是,就在上周,国家发改委和国家统计局联合发布了7月份全国70个大中城市房屋销售价格调查数据,数据表明,7月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.0%,涨幅比6月低1.2个百分点；同时,房价下跌或持平的城市数量进一步扩大,70个大中城市中,有29个城市房价出现下跌或持平局面,比6月多出8个,比例超过四成。
对此,兴业证券行业研究员王嘉认为,自去年第四季度信贷收缩以来,金融政策的“垂直打击”使得地产商举步维艰,面临资金困局,这是行业景气度下降的主要因素,而同时,房地产市场因之前涨幅过度,透支了行业景气度,故导致在资金困窘的情况下市场销售也开始出现“价量齐跌”的局面,“相对形势严峻的外贸行业,短期内决策层放松对地产行业信贷的概率不大,而楼市也正处于价格回归理性的过程中,未来几个月房地产市场将继续面临考验,而国房景气指数也将难以改变持续下滑的态势”。
逆周期中央项目投资增速或将加快
值得注意的是,由统计局前日发布的“全国完成城镇固定资产投资情况”数据表明,今年1—7月我国城镇固定资产投资72160亿元,同比增长27.3%,低于同期房地产开发投资同比增长30.9%的增幅。
赵铎分析其原因表示,一方面是去年市场高峰时新增项目的后续投入,为避免所购买土地和已开工项目因逾期未开发完成而被政府收回,开发商勉为其难被迫投资；另一方面则是房地产行业所特有的垫资现象,开发商可能今年才支付给下游施工企业工程款,而这一款项被计入2008年的投资额。
中信证券的研究报告显示,前7个月房地产投资增速为30.9%,比前6个月34%的增速下降了3.1个百分点,单月同比增速下降更为明显,从6月的37.5%下降到7月的19.6%,下降幅度达17.9%。
“如果信贷持续紧缩、市场也继续调整,那么我们可以看到房地产投资增速会逐渐匹配,甚至是低于固定资产投资增速。”赵铎表示。
那么在未来房地产投资增速下降成为趋势的情况下,作为拉动经济增长“三驾马车”之一的投资方向将如何调整?中信证券分析,在外需下降和房地产市场低迷所致的投资增长下降的情况下,为增加内需,基础设施建设的投资将成为必要的投资方向。
中信证券认为,逆周期的中央项目投资增速将加快。中央的投资项目一般具有一定的宏观调控功能,而这种功能往往是逆周期的,即经济高涨时期,减少项目从而减少投资,反之则增加投资。
2008/08/20回复
LRoger楼16楼奥运被越来越多的人看作是楼市的分水岭，最近连续两月，经历了短暂回升后的深圳楼市成交量有持续下降，新一轮观望开始。中原地产最新发布的研究报告显示，深圳各楼盘开发商7月捂盘减售近6成，通过采取促销、降价等措施后，成交量仍减少12%。同时在二手房上，二房网的统计表明，深圳二手房经过将近一年的调整，房价
已经阶段性探底，首次跌破万元大关，其挂牌均价已经降到9401元/平米。
成交连滑致新一轮观望开始
从批售量来看，7月份的住宅量是比较大的。全市21个住宅项目取得预售许可，批售住宅73.8万平方米，然而7月份全市公开发售的项目只有11个，推出住宅24.3万平方米，只占批售量33%。“积累客户少，价格难以把握，是各项目预售后不能及时入市的主要原因。”中原地产研究人员称。
对于开盘的楼盘，一些以较低的价格入市，但销售并不理想，如宝安西乡某盘二期均价8400元/平方米，比一期开盘价低近4成，但7月份成交只有2成左右，其他价格较高的销售更加惨淡，一些7月份销售不足一成，消费者普遍选择观望。不过，由于新盘低价入市，引起周边楼盘同样降价促销，7月份全市住宅成交量只减少12%，低于供应量56%的减少幅度。
中原地产的报告表明，虽然新盘价格走低，但是由于成交不是很理想，受其它高档住宅成交及关内成交量比重上升的影响，7月份全市住宅成交均价15565元/平方米，环比上涨7%。
“鉴于新盘价格持续走低而销售起色不大，在售楼盘又重新降价促销，8月份房价仍有下调的风险。”研究报告称，从近期各月成交量走势看，在3-5月份成交量连续攀升后，6、7月份成交量又连续两个月下滑。降价楼盘多，价格不断创新低，造成置业者新一轮观望，预计8月份房价仍稳中有降，其中近期供应较多，存量较大的片区价格下行的压力更大，如宝安的西乡、南山深圳湾沿线、龙岗的中心城等。
二手房均价破万已探底？
在二手房方面，深圳二房网最近发布的7月份租售统计数据显示，尽管上半年6个月二手住宅均价一直呈曲线下跌态势，但始终在10000—12000元/平米之间徘徊，而7月份则跌至9401元/平米，相比6月份下降了723元/平米，环比下降7.14%，与去年年初二手住宅均价基本持平。
从市场成交量来看，7月全市成交二手住宅比6月份少了近200套，为3992套。就各行政区来看，福田区以13488元/平米的均价居于各行政区之首，南山区以11637元/平米居于第二位。罗湖区7月二手房均价10502元/平米，相比上月有小幅下跌。盐田区7月挂牌均价为10249元/平米。相比关内，关外宝安、龙岗两大行政区域的楼市均价自年初以来节节下挫，与去年高峰期相比，下跌幅度较大的有布吉、龙岗中心城、宝安中心区、龙华坂田等关外置业热点区域。7月份宝安区均价7662元/平米，龙岗均价为6914元/平米。
中联地产市场研究部近日发布的统计与二房网得出的结果基本一致。其统计显示，7月份，全市二手房成交均价为9584元/平米，该价格和深圳二房网的挂牌均价基本相当。在各区中，福田区以12087元/平方米的成交均价居首位，位列第二的南山区成交均价11799元/平方米，其余各区成交均价均低于10000元/平方米，除罗湖和盐田外，房价环比普遍下跌。
上述两家结构的调查数据是否已经说明深圳二手房挂牌均价已经破万探底，还有待检验，世联顾问的统计就认为7月深圳二手房均价仍在万元以上。其数据显示，08年7月，深圳二手房成交均价为12224元/平米，环比下降2.1%，同比也下降12.9%；成交面积为48.24万平米，环比上升16.7%，同比却下降54.3%。
虽然对是否破万的统计结果上出现不同，但三家机构均认为，目前二手楼市确实已经出现阶段性探底，但市场上消费者观望气氛正浓，奥运后中国经济及房地产行业发展前景的不明朗也加剧了这种观望气氛。总体而言，未来与一段时间二手房市场仍将处于冷淡期，预计短期内不会出现太大的变动。
房市低迷引发地市惨淡 7月成交土地仅一块
2008年深圳持续低迷的房地产市场引发了土地市场的一片淡静，土地成交量出现下降，土地流拍及以底价成交常有发生，当年的“地王”频现局面已不复存在。世联地产最新发布的《深圳08年7月房地产市场月报》数据显示，刚刚过去的7月，深圳土地市场仅成交土地1块，成交面积环比下降达九成以上。
该月报显示，截止7月，深圳08年土地市场共成交19块，总成交面积为85.23万平米，总成交金额为94.55亿元。7月份深圳土地市场成交的唯一一块土地位于福田，为商业性办公用地，成交面积为1.01万平米，总建筑面积为13.17万平米，总成交金额8.5亿元，平均楼面地价为6454.06元/平米。就成交面积方面，环比下降97.93%。
另据德思勤研究部近日发布的《上半年深圳土地市场报告》显示，2008年上半年深圳市土地市场的供应量和成交量较2007年同期都有大幅的增加，就成交率来看，2008年上半年成交率为65%，与2007年同期相比减少了22.5%；而从流标率来看，仅2008年上半年土地流标率就达到36.6%，比2007年同期增加24.8%。
深圳中原地产总经理李耀智昨日接受本报采访时认为，造成这种局面的原因主要是政府宏观政策层面的原因。“目前国家的相关政策还不明确，导致许多发展商不敢轻易拿地而宁可观望。发展商已经认识到，现在拿到地的风险管理成本太大。”
另一方面，持续低迷的楼市使发展商的资金链发生了问题。“股市地产股低迷，房产企业的IPO融资渠道的限制，市场销售的不理想，使得地产商资金链相当紧张，一些资金不充足的地产商不得不退出房地产市场。”李耀智说。
对于未来的走势，李耀智认为目前还很难判断，但市场肯定会出现一次洗牌，目前的土地市场交易情况在一定程度上将促进土地市场向理性回归。
来源：南方网
已经阶段性探底，首次跌破万元大关，其挂牌均价已经降到9401元/平米。
成交连滑致新一轮观望开始
从批售量来看，7月份的住宅量是比较大的。全市21个住宅项目取得预售许可，批售住宅73.8万平方米，然而7月份全市公开发售的项目只有11个，推出住宅24.3万平方米，只占批售量33%。“积累客户少，价格难以把握，是各项目预售后不能及时入市的主要原因。”中原地产研究人员称。
对于开盘的楼盘，一些以较低的价格入市，但销售并不理想，如宝安西乡某盘二期均价8400元/平方米，比一期开盘价低近4成，但7月份成交只有2成左右，其他价格较高的销售更加惨淡，一些7月份销售不足一成，消费者普遍选择观望。不过，由于新盘低价入市，引起周边楼盘同样降价促销，7月份全市住宅成交量只减少12%，低于供应量56%的减少幅度。
中原地产的报告表明，虽然新盘价格走低，但是由于成交不是很理想，受其它高档住宅成交及关内成交量比重上升的影响，7月份全市住宅成交均价15565元/平方米，环比上涨7%。
“鉴于新盘价格持续走低而销售起色不大，在售楼盘又重新降价促销，8月份房价仍有下调的风险。”研究报告称，从近期各月成交量走势看，在3-5月份成交量连续攀升后，6、7月份成交量又连续两个月下滑。降价楼盘多，价格不断创新低，造成置业者新一轮观望，预计8月份房价仍稳中有降，其中近期供应较多，存量较大的片区价格下行的压力更大，如宝安的西乡、南山深圳湾沿线、龙岗的中心城等。
二手房均价破万已探底？
在二手房方面，深圳二房网最近发布的7月份租售统计数据显示，尽管上半年6个月二手住宅均价一直呈曲线下跌态势，但始终在10000—12000元/平米之间徘徊，而7月份则跌至9401元/平米，相比6月份下降了723元/平米，环比下降7.14%，与去年年初二手住宅均价基本持平。
从市场成交量来看，7月全市成交二手住宅比6月份少了近200套，为3992套。就各行政区来看，福田区以13488元/平米的均价居于各行政区之首，南山区以11637元/平米居于第二位。罗湖区7月二手房均价10502元/平米，相比上月有小幅下跌。盐田区7月挂牌均价为10249元/平米。相比关内，关外宝安、龙岗两大行政区域的楼市均价自年初以来节节下挫，与去年高峰期相比，下跌幅度较大的有布吉、龙岗中心城、宝安中心区、龙华坂田等关外置业热点区域。7月份宝安区均价7662元/平米，龙岗均价为6914元/平米。
中联地产市场研究部近日发布的统计与二房网得出的结果基本一致。其统计显示，7月份，全市二手房成交均价为9584元/平米，该价格和深圳二房网的挂牌均价基本相当。在各区中，福田区以12087元/平方米的成交均价居首位，位列第二的南山区成交均价11799元/平方米，其余各区成交均价均低于10000元/平方米，除罗湖和盐田外，房价环比普遍下跌。
上述两家结构的调查数据是否已经说明深圳二手房挂牌均价已经破万探底，还有待检验，世联顾问的统计就认为7月深圳二手房均价仍在万元以上。其数据显示，08年7月，深圳二手房成交均价为12224元/平米，环比下降2.1%，同比也下降12.9%；成交面积为48.24万平米，环比上升16.7%，同比却下降54.3%。
虽然对是否破万的统计结果上出现不同，但三家机构均认为，目前二手楼市确实已经出现阶段性探底，但市场上消费者观望气氛正浓，奥运后中国经济及房地产行业发展前景的不明朗也加剧了这种观望气氛。总体而言，未来与一段时间二手房市场仍将处于冷淡期，预计短期内不会出现太大的变动。
房市低迷引发地市惨淡 7月成交土地仅一块
2008年深圳持续低迷的房地产市场引发了土地市场的一片淡静，土地成交量出现下降，土地流拍及以底价成交常有发生，当年的“地王”频现局面已不复存在。世联地产最新发布的《深圳08年7月房地产市场月报》数据显示，刚刚过去的7月，深圳土地市场仅成交土地1块，成交面积环比下降达九成以上。
该月报显示，截止7月，深圳08年土地市场共成交19块，总成交面积为85.23万平米，总成交金额为94.55亿元。7月份深圳土地市场成交的唯一一块土地位于福田，为商业性办公用地，成交面积为1.01万平米，总建筑面积为13.17万平米，总成交金额8.5亿元，平均楼面地价为6454.06元/平米。就成交面积方面，环比下降97.93%。
另据德思勤研究部近日发布的《上半年深圳土地市场报告》显示，2008年上半年深圳市土地市场的供应量和成交量较2007年同期都有大幅的增加，就成交率来看，2008年上半年成交率为65%，与2007年同期相比减少了22.5%；而从流标率来看，仅2008年上半年土地流标率就达到36.6%，比2007年同期增加24.8%。
深圳中原地产总经理李耀智昨日接受本报采访时认为，造成这种局面的原因主要是政府宏观政策层面的原因。“目前国家的相关政策还不明确，导致许多发展商不敢轻易拿地而宁可观望。发展商已经认识到，现在拿到地的风险管理成本太大。”
另一方面，持续低迷的楼市使发展商的资金链发生了问题。“股市地产股低迷，房产企业的IPO融资渠道的限制，市场销售的不理想，使得地产商资金链相当紧张，一些资金不充足的地产商不得不退出房地产市场。”李耀智说。
对于未来的走势，李耀智认为目前还很难判断，但市场肯定会出现一次洗牌，目前的土地市场交易情况在一定程度上将促进土地市场向理性回归。
来源：南方网
2008/08/20回复
LRoger楼17楼万科金色雅筑与金地湾流域主动现金返利，最多立减10万元，价格标杆俨然成为房价下跌急先锋。
作为目前上海新房主战场，三林地区楼盘销售战已近“白热化”。万科、金地两大知名开发商主力新盘同时上市，带动三林地区价格战愈演愈烈。一位购房者反映，为争取客户，万科金色雅筑与金地湾流域主动现金返利，最多立减10万元，价格标杆俨然成为房价下跌急先锋。
“两楼盘距离不到一公里，都是精装修、90平米以下小户型，都有现金返利。”在两家售楼处做了登记的刘先生上周六探盘后感叹，“这批房源开盘13000元/平米，低于三林地区15000元/平米的新房均价。购买或租用车库还可当场抵去4万元现金！”刘先生得知。就在他准备付订金时，接到万科金色雅筑售楼处电话：“我们新推出一批特价房，指定房源每套总价立减10万元！”刘先生盘算，一套90平米房源，原售价15000元/平米，打折后实际单价为13888元/平米。
三林地区去年年初始房价一路飙升，到今年年初已翻一番。今年楼市(专题)进入低迷期时，三林成为上海楼市房价调整重灾区。业内人士分析，金地和万科相继降价是三林地区房价理性回归。或许受到上月85亿增发方案未获批打击，金地集团(600383,股吧)正不断努力加快资金回笼。继月初嘉定的金地格林世界大跌3000元/平方米“低卖”高尔夫景观公寓后，金地湾流域新推精装修房单价仅13000元/平方米左右，带动整个三林区域降价狂潮。
来源：金融时报
作为目前上海新房主战场，三林地区楼盘销售战已近“白热化”。万科、金地两大知名开发商主力新盘同时上市，带动三林地区价格战愈演愈烈。一位购房者反映，为争取客户，万科金色雅筑与金地湾流域主动现金返利，最多立减10万元，价格标杆俨然成为房价下跌急先锋。
“两楼盘距离不到一公里，都是精装修、90平米以下小户型，都有现金返利。”在两家售楼处做了登记的刘先生上周六探盘后感叹，“这批房源开盘13000元/平米，低于三林地区15000元/平米的新房均价。购买或租用车库还可当场抵去4万元现金！”刘先生得知。就在他准备付订金时，接到万科金色雅筑售楼处电话：“我们新推出一批特价房，指定房源每套总价立减10万元！”刘先生盘算，一套90平米房源，原售价15000元/平米，打折后实际单价为13888元/平米。
三林地区去年年初始房价一路飙升，到今年年初已翻一番。今年楼市(专题)进入低迷期时，三林成为上海楼市房价调整重灾区。业内人士分析，金地和万科相继降价是三林地区房价理性回归。或许受到上月85亿增发方案未获批打击，金地集团(600383,股吧)正不断努力加快资金回笼。继月初嘉定的金地格林世界大跌3000元/平方米“低卖”高尔夫景观公寓后，金地湾流域新推精装修房单价仅13000元/平方米左右，带动整个三林区域降价狂潮。
来源：金融时报
2008/08/20回复
LRoger楼18楼成交量下降的北京楼市，７月的预售均价为１９２６３元／平方米，较６月１５２５０元／平方米的预售均价上涨了２６．３％。但北京的二手房交易并未与火热的奥运同步，目前已从交易的清淡走向下跌，短期的价格下调趋势已然显现。
尽管北京的新房供量持续缩减，但据２１世纪不动产监测，７月，北京则随着奥运会的临近观望氛围更加浓重，二手房交易价格也出现了今年以来的首次下跌。
７月作为奥运短租市场迎接客户的最后冲刺期，并没有出现短租需求集中入市的场面，相反随着开幕式的临近，许多业主的短租梦想逐渐破灭，开始降低报价寻找长租客户，以避免更大的房屋闲置损失。
二手房市场曾经比新房市场更为抗跌，但７月开始放弃抵抗。
根据２１世纪不动产监测数据显示，７月北京二手商品住房买卖成交量环比６月下降了１０．９％，成交价格下跌３．６％。
在新房不断打折促销中，北京二手房业主的心态有所动摇，成交价格开始打破僵局小幅下滑。经过半年多的楼市观望，短期持有的投机客大多已经离场，目前挂出房源的业主主要是家庭有闲置房屋或是有房屋升级需求的自住型消费者，购房时间较早，购买价格也相对较低，因此房价的小幅下降对此类业主来说影响并不大，但是多数人对奥运会后房价走势并不乐观，也确实对业主的心理产生了一定的冲击，甚至使某些业主产生了恐慌的心理，少数物业成交价格出现了幅度较大的下调。以朝阳公园板块为例，观湖国际作为该区域典型项目之一去年的交易价格最高可达２１０００元／平方米，近两个月观湖国际出现１８０００元／平方米的低价房，而该地区二手房单价目前仍在２００００元／平方米以上，同时该地区的新房项目泛海国际居住区三期目前在３２０００元／平方米左右，因此１８０００元／平方米的价格显然是低于目前市场平均价格水平。
另据中大恒基调查显示：今年上半年，北京二手房的需求比去年上半年同期下降了２４．６％，接近１／４。而房源的供应则增加了１２．６％，仅在焦点、新浪、搜房三大房产网站的二手房频道登记出售的房源量同比增加了１０％以上。需求的观望、新房供应在增加，金融的压力以及对后奥运房市的担忧，使拥有多套房产的投资者选择了在奥运期间抛售。而这当中总价在１５０万以上的高档二手房，逾八成业主接受降价抛售。
北京二手房价格的下降，使北京房产市场热度开始明显回落。２１世纪不动产分析认为，虽然长期来看北京房地产市场仍被各方看好，但短期的价格下调趋势已然显现，这既是对２００７年房价非理性快速上涨的修复，也是对奥运利好提前透支的矫正。
来源：中华工商时报
尽管北京的新房供量持续缩减，但据２１世纪不动产监测，７月，北京则随着奥运会的临近观望氛围更加浓重，二手房交易价格也出现了今年以来的首次下跌。
７月作为奥运短租市场迎接客户的最后冲刺期，并没有出现短租需求集中入市的场面，相反随着开幕式的临近，许多业主的短租梦想逐渐破灭，开始降低报价寻找长租客户，以避免更大的房屋闲置损失。
二手房市场曾经比新房市场更为抗跌，但７月开始放弃抵抗。
根据２１世纪不动产监测数据显示，７月北京二手商品住房买卖成交量环比６月下降了１０．９％，成交价格下跌３．６％。
在新房不断打折促销中，北京二手房业主的心态有所动摇，成交价格开始打破僵局小幅下滑。经过半年多的楼市观望，短期持有的投机客大多已经离场，目前挂出房源的业主主要是家庭有闲置房屋或是有房屋升级需求的自住型消费者，购房时间较早，购买价格也相对较低，因此房价的小幅下降对此类业主来说影响并不大，但是多数人对奥运会后房价走势并不乐观，也确实对业主的心理产生了一定的冲击，甚至使某些业主产生了恐慌的心理，少数物业成交价格出现了幅度较大的下调。以朝阳公园板块为例，观湖国际作为该区域典型项目之一去年的交易价格最高可达２１０００元／平方米，近两个月观湖国际出现１８０００元／平方米的低价房，而该地区二手房单价目前仍在２００００元／平方米以上，同时该地区的新房项目泛海国际居住区三期目前在３２０００元／平方米左右，因此１８０００元／平方米的价格显然是低于目前市场平均价格水平。
另据中大恒基调查显示：今年上半年，北京二手房的需求比去年上半年同期下降了２４．６％，接近１／４。而房源的供应则增加了１２．６％，仅在焦点、新浪、搜房三大房产网站的二手房频道登记出售的房源量同比增加了１０％以上。需求的观望、新房供应在增加，金融的压力以及对后奥运房市的担忧，使拥有多套房产的投资者选择了在奥运期间抛售。而这当中总价在１５０万以上的高档二手房，逾八成业主接受降价抛售。
北京二手房价格的下降，使北京房产市场热度开始明显回落。２１世纪不动产分析认为，虽然长期来看北京房地产市场仍被各方看好，但短期的价格下调趋势已然显现，这既是对２００７年房价非理性快速上涨的修复，也是对奥运利好提前透支的矫正。
来源：中华工商时报
2008/08/20回复
LRoger楼19楼深圳市国土资源与房产管理局发布报告显示，1-7月深圳新建商品房销售面积197.69万平米，同比减少53.49%，其中，6月份一手住宅销售相比5月份下滑20.8%，7月份环比再降15.53%。
据中国证券报8月15日报道，深圳楼市没有出现预想的“奥运”热销行情。根据深圳市国土资源与房产管理局最近发布的《1-7月深圳房地产市场分析报告》，7月份新建商品住宅销售面积为25.73万平方米，相比6月份减少15.53%，观望气氛更加浓厚。
《报告》显示，2008年前7个月，深圳全市新建商品房销售面积197.69万平方米，同比减少53.49%。其中，住宅销售面积179.98万平方米，同比减少53.17%。从各月情况来看，3月份以来销售量有所回升，5月份销售量达到高点，6、7月份又连续回落。其中，6月份一手住宅销售相比5月份下滑20.8%，7月份环比再降15.53%。
2008北京奥运 组图：奥运冠军军团暗藏搞怪明星 中国15日夺金看点
中国羽球提前锁定女单金牌 朝鲜选手服禁药 谭宗亮升银牌视频：杨威镜头中向女友示爱 幻灯：李娜爆冷击败名将大威 视频：超可爱奥运宝宝大比拼 露天电影院 24小时直播 二手住宅方面，2008年前7个月交易面积为200.12万平方米，同比下降69%。二手住宅与新建商品住房交易面积的比例由去年的1.86:1降至1.11:1。7月份二手住宅交易面积为38.23万平方米，交易仍比较低迷。
世华地产研究总监肖小平表示，6、7月份的销售下滑是意料之中，4、5月份降价幅度较大，开发商开始采取各种促销方式，拉动销售量回升，而当促销和降价习以为常，或价格不再调整时，消费者会再次陷入一种观望和不买账的心态。
从成交价格来看，深圳楼市呈现出“胶着”状态，虽然销量下滑厉害，但价格依旧僵持在12,000元/平方米左右。2008年前5个月价格大幅度下跌，一手住宅均价比去年最高点下降了36%，跌至11,014元/平方米，6、7月份却是略微回升，分别为11,159元/平方米和12,387元/平方米。
深圳社科院城市营运研究中心主任高海燕表示，不能以价格的微升判断深圳楼市的回暖。他认为，在一个低成交量的市场中，房价的高低主要受交易结构的影响，而深圳房价的微升正是因为近期高端楼盘的入市带动的。
对于奥运后深圳楼市的走势，高海燕认为，奥运会对深圳楼市影响几乎可以忽略不计，深圳楼市走势取决于区域市场自身情况。
高海燕指出，深圳消费者真正观望和等待的是特区内房价的回落，关内指标性区域房价的下调才能够带动深圳楼市成交的回升。他认为，由于深圳特区内外在基础设施、交通状况方面存在较大差距，特区外置业暂时无法满足自住客居住需要，在以自住客为主的未来两年，仅靠特区外房价的下跌无法带动深圳楼市成交的回暖。
深圳国土局数据显示，特区内外住宅销售价格分化严重，7月份均价分别为25,953元/平方米和11,095元/平方米，关内价格依旧高位运行。高海燕认为，下一步价格调整将会以关内为突破口。
世华地产研究总监肖小平认为，深圳楼市由区域的投资和消费能力决定，奥运影响微弱。深圳楼市走势将随着奥运后宏观经济形势明朗而渐趋明朗，尤其是通货膨胀情况和金融政策的导向，开发商和消费者之间的博弈还需要看未来政策。肖小平认为，随着传统“金九银十”旺季的来临，尤其是自住客热衷于在第四季度置业，未来几个月销量会有所上升。
深圳市房地产研究中心副主任王锋表示，在今后宏观经济形势预期不明确等因素的作用下，深圳楼市调整态势仍将持续。王锋预计，奥运后的几个月，市场将仍旧处于小幅波动和调整状态，居民持币观望气氛仍将持续。
王锋同时表示，看好特区外房地产市场的发展机遇，随着地铁1、3、4号线、“七纵十三横”交通网等基础设施建设的逐步推进，2010年以后，制约深圳居民特区外购房的主要瓶颈将基本解除，占深圳土地面积80%的特区外将充分稀释特区内高度集中的住房需求。
来源：世华财讯
据中国证券报8月15日报道，深圳楼市没有出现预想的“奥运”热销行情。根据深圳市国土资源与房产管理局最近发布的《1-7月深圳房地产市场分析报告》，7月份新建商品住宅销售面积为25.73万平方米，相比6月份减少15.53%，观望气氛更加浓厚。
《报告》显示，2008年前7个月，深圳全市新建商品房销售面积197.69万平方米，同比减少53.49%。其中，住宅销售面积179.98万平方米，同比减少53.17%。从各月情况来看，3月份以来销售量有所回升，5月份销售量达到高点，6、7月份又连续回落。其中，6月份一手住宅销售相比5月份下滑20.8%，7月份环比再降15.53%。
2008北京奥运 组图：奥运冠军军团暗藏搞怪明星 中国15日夺金看点
中国羽球提前锁定女单金牌 朝鲜选手服禁药 谭宗亮升银牌视频：杨威镜头中向女友示爱 幻灯：李娜爆冷击败名将大威 视频：超可爱奥运宝宝大比拼 露天电影院 24小时直播 二手住宅方面，2008年前7个月交易面积为200.12万平方米，同比下降69%。二手住宅与新建商品住房交易面积的比例由去年的1.86:1降至1.11:1。7月份二手住宅交易面积为38.23万平方米，交易仍比较低迷。
世华地产研究总监肖小平表示，6、7月份的销售下滑是意料之中，4、5月份降价幅度较大，开发商开始采取各种促销方式，拉动销售量回升，而当促销和降价习以为常，或价格不再调整时，消费者会再次陷入一种观望和不买账的心态。
从成交价格来看，深圳楼市呈现出“胶着”状态，虽然销量下滑厉害，但价格依旧僵持在12,000元/平方米左右。2008年前5个月价格大幅度下跌，一手住宅均价比去年最高点下降了36%，跌至11,014元/平方米，6、7月份却是略微回升，分别为11,159元/平方米和12,387元/平方米。
深圳社科院城市营运研究中心主任高海燕表示，不能以价格的微升判断深圳楼市的回暖。他认为，在一个低成交量的市场中，房价的高低主要受交易结构的影响，而深圳房价的微升正是因为近期高端楼盘的入市带动的。
对于奥运后深圳楼市的走势，高海燕认为，奥运会对深圳楼市影响几乎可以忽略不计，深圳楼市走势取决于区域市场自身情况。
高海燕指出，深圳消费者真正观望和等待的是特区内房价的回落，关内指标性区域房价的下调才能够带动深圳楼市成交的回升。他认为，由于深圳特区内外在基础设施、交通状况方面存在较大差距，特区外置业暂时无法满足自住客居住需要，在以自住客为主的未来两年，仅靠特区外房价的下跌无法带动深圳楼市成交的回暖。
深圳国土局数据显示，特区内外住宅销售价格分化严重，7月份均价分别为25,953元/平方米和11,095元/平方米，关内价格依旧高位运行。高海燕认为，下一步价格调整将会以关内为突破口。
世华地产研究总监肖小平认为，深圳楼市由区域的投资和消费能力决定，奥运影响微弱。深圳楼市走势将随着奥运后宏观经济形势明朗而渐趋明朗，尤其是通货膨胀情况和金融政策的导向，开发商和消费者之间的博弈还需要看未来政策。肖小平认为，随着传统“金九银十”旺季的来临，尤其是自住客热衷于在第四季度置业，未来几个月销量会有所上升。
深圳市房地产研究中心副主任王锋表示，在今后宏观经济形势预期不明确等因素的作用下，深圳楼市调整态势仍将持续。王锋预计，奥运后的几个月，市场将仍旧处于小幅波动和调整状态，居民持币观望气氛仍将持续。
王锋同时表示，看好特区外房地产市场的发展机遇，随着地铁1、3、4号线、“七纵十三横”交通网等基础设施建设的逐步推进，2010年以后，制约深圳居民特区外购房的主要瓶颈将基本解除，占深圳土地面积80%的特区外将充分稀释特区内高度集中的住房需求。
来源：世华财讯
2008/08/20回复
