zz经验教训，字字如血：1.看房不够仔细，没有看清房子是否有漏水裂缝。下定金的决定做得有点仓促，应该尽量砍价，  或者在砍价无望之前提下再提出别的要求，例如附送家电，缩短收楼时间等等。2.签三方合同没有规避贷款可能贷不到的风险。应该加上贷不成功就合同自动终止。3.中介费没有砍到最低。应该可以砍到1.5个点。4.中介费在签合同的时候就付了一大笔60%。应该等到贷款批下来了再付第一笔，最后收房的  时候再付最后一笔。这样可以避免贷款不成功或者其他原因中止交易时，白交一笔中介费。5.签三方合同时，不该把收楼时间约定为银行放款的那一天，这个时间对公积金贷款来说  太漫长。应该约定为为过户那一天，毕竟业主没有住这套房，跟他谈一谈应该没问题。6.不该把订金直接给了业主。应该给中介，跟中介要一个收据，然后中介把这钱再给业主，  业主再给中介一个收据，形成一个三角关系。这样中介为了不受损失，对交易的安全性  会更加负责。7.合同中没有约定，如果业主违约，那么中介费买方不承担。8.订金是以现金的方式付给业主的，应该用银行转帐的方式更安全。9.和按揭公司没有以合同的形式约定按揭费用（金额总额和分批付款时间）。不要相信任何人  的口头承诺，凡事立合同为据。