去年卖了套房，赚了35W，今年35W买了套出租，
你说我亏了吗？

[ 本帖最后由 树林妈妈 于 2010-8-9 23:29 编辑 ]

正解

公积金，

你还年轻，

不用这么悲观的！

恭喜你那套房赚钱了

截止去年你通过那套房赚了35万

还要看你这套房多少年限 租金多少？

10年楼龄 月租1200

30万 按照35平计 一平一万


一、地租价格

70年使用期的地价按6300元/平计

每年90元/平

楼主的房子只剩下60年

则60年使用期的地价按5400元/平计

则60年地租价值为5400*35平=18.9万

35平的房子每年3150元地租扣除

35平每月为262.5元地租扣除

每平每月为7.5元地租扣除


二、建筑物价格

10000元-5400元=4600元/平

35平为16.1万

建筑物按30年建筑寿命计算

楼主的房子的楼龄已10年

则剩下20年的建筑质量

每年8050元

每平每年为230元建筑物老化折旧

每平每月为19.2元建筑物老化折旧

35平每月为670.3元建筑物老化折旧

三、地租扣除和建筑物的折旧

35平每月为262.5元地租扣除

35平每月为670.3元建筑物老化折旧

合计每月933.3元 每年11200元

前20年地租扣除和建筑物的折旧22.4万

后40年的地租扣除35-22.4万=12.6万

60年后 地租到期 建筑变垃圾

什么都不是你的了

残值归零


四、收入

当前月租1200元 年收入1.44万

按照租金年涨幅5%计算

收到20年后的收入为47.6万

14,400
15,120
15,876
16,670
17,503
18,378
19,297
20,262
21,275
22,339
23,456
24,629
25,860
27,153
28,511
29,937
31,433
33,005
34,655
36,388
476,150

五、机会成本


35万现金存五年定期 利率3.6%

60年后为本息和282万 利息247万 本金35万

350,000
362,600
375,654
389,177
403,188
417,702
432,740
448,318
464,458
481,178
498,501
516,447
535,039
554,300
574,255
594,928
616,345
638,534
661,521
685,336
710,008
735,568
762,049
789,482
817,904
847,348
877,853
909,455
942,196
976,115
1,011,255
1,047,660
1,085,376
1,124,450
1,164,930
1,206,867
1,250,314
1,295,326
1,341,957
1,390,268
1,440,318
1,492,169
1,545,887
1,601,539
1,659,194
1,718,925
1,780,807
1,844,916
1,911,333
1,980,141
2,051,426
2,125,277
2,201,787
2,281,051
2,363,169
2,448,243
2,536,380
2,627,690
2,722,287
2,820,289

六、总结


（一）买房

1、支出：35万 20年后建筑变建筑垃圾 60年后土地使用权到期 双双归零
2、收入：20年的租金收入47.6万
3、合计：47.6万-35万=12.6万

（二）存款

1、支出：35万 60到期 本金归还35万
2、收入：60年的利息收入247万
3、合计：247万+35万=282万

（三）存款比买房划算 282万-12.6万  约270


也许你会说你会在之后升值时卖掉 赚差价

但是整个游戏的规则没变 70年 此长彼消

总会有一个人要来承受最后的幻灭

除非每次二手房交易都计算前手地租已经扣除的年限的金额

否则总是拿仅剩30 50年的土地去和周边70年的刚拍出来的地价

去比较 去炒作 去忽悠 一个又一个新人进来接盘

总有一天 10年 20年 30年楼龄的房子

有他土地使用期到期的一天

总有一个人要为此买单

就像最近网签

追溯以前的

偷税漏税

一样!

出来混，总是要还的!


汇龙居位于赤岗东路

最近的一块最新地块 440100AJ0038

基准价大约3000左右

本年评估价格 6312元/平

准宗地编码:
所在土地级别:
所在区段编码:
土地位置:
土地使用权类型:
批准使用年限（年）:
剩余使用年限（年）:
土地实际用途:
土地面积（平方米）:
现状建筑面积（平方米）:
现状建筑容积率:
实际开发程度:
区域平均开发程度:
规划限制:
主要建筑物:
距离市中心（公里）:
临街状况:
周围交通条件:
周围环境条件:
地质条件:
宗地形状:
设定用途:
设定权利状况:
设定使用容积率:
设定使用年期（年）:
设定开发程度:
价格基准日:
曾发生的交易价格（元/平方米）:
本年评估价格（设定）（元/平方米）:	6312元/平

基准地价大约3000左右





[ 本帖最后由 我的公积金 于 2010-8-10 00:51 编辑 ]

好有中介的作风哦

唯一拯救房价的是通货膨胀....
会使你的投资数据看起来很美

毕竟...........有几个2009？2009年可以复制几次？

关键是要有购买力才行

整个吃不到葡萄说葡萄酸的人！

人家赚得到钱那是人家的本事，也许再也没有09年，但是梦想再回到08年，那几乎是痴人说梦！

通货膨胀推高房价

然后你可以实现资产增值

就是一个大骗局

增值的永远是国家的土地

贬值的永远是属于你的建筑物

房价越来越高 特别是二手房房价越来越高

不是因为属于你的建筑物价值越来越高

而是因为属于国家的土地价值越来越高

你只是租用国家的土地而已

剩余期限越短 这个本质越明了

剩余期限越短 土地租约和建筑物老化贬值越快


就像你租房东的房子两年

每月2000一次性付款2000*24月=4万8

房子本身升值了 跟你有啥关系呢？

两年后租约到期 你还不得乖乖还给房东卖房赚钱

他赚的钱你拿得到吗？

最多你在这两年期间 你可以做做二房东

每月转租3000 赚点差价1000*24月=2万4

但是这个差价能一直赚下去吗？

你要是转租一年收了3000*12月=3万6

做了一年二房东了 你自己只剩下一年的租约了

第三年跟你无关了 第二年还能一直按两年的租金

3000*24月=7万2来计算吗？

事实上你只能按照3000*12月=3万6来转租

同样道理 你刚买的时候是70年的土地租约 6300/平

但是你用了30年后 你只剩下40年的租约

你还能参照周围新拍卖出来的70年的土地租约

来计算你剩下的40年的租约的价格吗？

附近拍卖土地70年租约一平1万

你那破房子剩下40年也能值1万吗？

最多40年/70年=5715元

加上你的建筑物贬值了

合计起来远远低于新楼的价值和价格

这就是二手楼越来越贬值的根本原因


两年后 推高了的租金的房子价值是涨了 但是属于房东

属于你的只有房间里那些你自己购置的家具家电

你自己还要找地方安置


现在的二手房炒作和倒卖

和你租别人的房子做二房东有何不同

土地不是你的 你只是租的

属于你的只有建筑物

建筑物和家电家具一样 是老化贬值的

不会因为房子升值了 二手的家具家电也会跟着升值

同理 土地涨价了 不代表你的建筑物也会升值


但是现在都是忽悠着一起炒作

买卖剩下40年的土地租约（楼龄30年了）时候

都看着周围70年的土地租约（拍卖地价）的价格来卖？

所以击鼓传花的游戏玩到最后

或者下半场 肯定要有一个人或一批人为此买单


买单的就是玩通货膨胀推高资产价格的概念的人

可惜的是增值的土地你买不到手

你买到手的是贬值的建筑物

混淆了两者的权属和归属

大骗局就是这样诞生的

[ 本帖最后由 我的公积金 于 2010-8-10 10:21 编辑 ]

同意,理论上是这样的!

谈了这么多  你为什么还要买房子？

1953-1957年实体经济萧条，热钱推动的资产泡沫。朝鲜战争后，华侨资金流入香港，1953-54年流入6亿，当时银行体系存款为37亿。由于美国对中国内地禁运，香港实业萧条，房地产市场成为投资的场所。在热钱用尽、价格高涨而超出居民购买力、政府限制楼花交易后，出现了中心城区价格坚挺，但郊区价格下滑的趋势，但下滑不严重。整体来看，该阶段房价上升了6-7倍。

　　1959-1967年工业化速进带动楼市繁荣和萧条。1956-1966年是香港工业化发展最快的时期，人口从200提高到300万，欧美和印尼资金在香港开办实业，商业地产、仓库、厂房需求急剧上升，香港进入了一个建设高峰期。该次房价上涨在1964年发生拆旧事故后，政府干预加上对银行开始进行风险监管，出现了银行倒闭的挤兑风潮。房价暴跌，当年工业用地降幅达67%，高级住宅跌幅35%，1967年爆发了反英抗暴的政治运动，资金外流，地价当年又跌了50%，政府卖地收入仅为高峰期的18%。

　　60年代末-80年代初两次起落———第三产业和金融中心。1968年政局稳定后，香港进入了第三产业快速发展，海外资金再次流入香港。股市表现最好，从1967年8月底的58.61上升到1973年的1775点。另外由于港元贬值，物价全面上升，通胀预期也拉高了租金和房价。但石油危机后的股市暴跌和石油危机使得房价再次回落。

　　1976年后，香港成为国际金融中心，大批外国金融机构在香港设立公司；50、60年代出生高峰期的人进入了结婚高峰期；内地改革开放；持续10%以上经济增长。楼市1975年触底，1981年达到高峰。这一时期，地价上涨了7倍，楼价上涨了3倍。本次热钱流入较多，投机气氛较重，美国采取沃克尔紧缩后，香港利率升到20%，资金成本压力加大，加之中英关于香港前途问题谈判困难。楼市崩溃，地价跌幅40-60%，高级住宅下跌50%。

　　1985-1997年过渡时期的房地产繁荣。中英在1984年底谈判结束，市场信心恢复；另外美元贬值带动香港出口增加，经济再次进入高增长，利率也开始进入下降周期，海外资金流入香港，创造了房价上涨的条件。

　　政府采取的抑制房价政策。1991年8月到1992年二季度连续采取措施抑制房价，包括收取印花税、禁止内部转让楼花、降低按揭比例；但没有阻止房价上涨。1993年地王拍卖带动房价继续上涨。1994年一季度后，香港政府继续抑制房价：包括增加土地供给、房屋供给、打击投机，然后政府承诺，若房价不降，将采取更严厉措施；另外美国7次加息后，房价从1994年二季度下跌，一直持续到1995年三季度，这次房价平均下跌3成。

我从来都是认可房子

只是一个生活必需品

而不是投资品的观点

现在说买房需求大 供不应求

就像粮食一样

一旦放开炒作

你说需求有多大？有多刚？

还不是供不应求吗?

一斤两块钱 那么一点粮食的价值

面对全球那么庞大的资金

穷人怎么抢得过富人？

房子的价值虽然貌似比粮食大

但是相对于庞大的炒作资金来说

还是很渺小

炒作的风行 必然导致供不应求

因为这个时候的房价已经不是自住需求推动

而是资金推动 价高者得

这样一来 房价越来越高

穷人越来越买不起

房价越来越高 租金也越来越高

穷人的生活越来越艰难

历史都是被穷人一而再地颠覆和改变的

大家都知道最后是什么结果

所以为什么国家要严控粮食

为什么国家要调控房价

都是基于以上简单道理


况且我国的土地制度和其他很多国家不一样

所谓的土地公有制和70年使用期决定了

中国的房价有他自身的瓶颈

不可能像其他土地私有制国家一样没有极限

因为他们的房价涨价也是土地在涨价

而土地是私有的 理论上是无限期的

涨多少都算自己的 买过来涨了也是自己的


但是中国的土地是国家的 增值了跟你无关 你租用而已

而且用一年少一年 你和国家的租约本身可以说是贬值的

建筑物更是全球同理 都是老化贬值的 历史文物例外


那么你参考 建立在土地私有制和无限期制基础上的外国大城市的房价

来 炒作 建立在土地公有制和有限期制基础上的国内大城市的房价

是不是太愚蠢了些？

即使你聪明一时 游戏本身的规则已经决定了这个游戏无法持久

最后必将有人为此买单

所以中国的房子没有长期投资的价值 还不如存款


为什么我要买房

是因为房子是生活的必需品

为什么我现在不买房

是因为现在的房价泡沫太大 价格偏离价值


所以我只会在房价相对理性的位置才买

而现在 这个回归理性的趋势已经呈现

[ 本帖最后由 我的公积金 于 2010-8-10 10:49 编辑 ]

这笔帐只有对自住的刚需是合适的
以及想在上涨的过程中选一段低吸高抛的人是合适的
前者是为了寻找家的感觉，后者是为了卖出而买入

我的房子是用来自住的，不是炒的，所以请老H群含泪把手里的低吸的存房以合理价位放给GJJ，世界就和谐了。

<br />

人家公先生的意思是花都降价代表广州暴跌了,大家都每天坐35分钟从花都到广州来上班.

若支持成交量的只有花都之类边缘的房子，那市区没有量支持的价位又有能多挺呢？
难不成市区中心就突然没有卖房子的人了？？现在市区价格不有无数人力证并没怎么跌嘛，而且反而有升呢，而放卖的供应也应该是稳定的，为什么没有活跃的成交量了呢？这么高的成交价和量为什么不能拉起均价呢？