因为还没真正拆到居住容积率密度大的区域。

那些可能拆不成的。像规划局N年前就规划的仓边路直通到江边的马路，一直都搞不起来，可能就是因为那边住户太多了。
现在中华广场西边那片地也说要拆了来重建，看看搞得成不，如果搞得成，看看补偿多少。

很多人拿中国和国外比较，但是国外土地是个人长久拥有，对土地增值的部分交点税给国家。我们只是租了70年的使用权，70年后增值的土地全部还给国家

为什么不是100年
不是50年
1.中国平均寿命大概就是70出头。
2.物业税以后很可能按照1/70的税率来收。从美帝的情况看，1%-1.5%是比较合理的范围。

　　免费续期应当慎重考虑
　　韩玉峰，山东宏泰物业发展有限公司物业部经理
　　土地使用权到期后应当如何处理实际在1994年《城市房地产管理法》第21条中就已经明文规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”这说明，其实该条款已经对土地使用年限届满后该如何操作有了明确的规定，而此后出台的相关法律法规也基本上延续了这样的规定。
　　对土地使用权到期以后如何处理目前以不作规定为宜，这样一来，老百姓会误认为土地使用权到期以后不需要缴纳任何费用，那么公民的住宅所有权会不会将处于不稳定的状态？房地产行业会不会出现新一轮的涨价热潮？购买了商品房，就意味着永远占有其下的土地，土地的所有权应当如何区分？这些都应当是慎重考虑的。

在《物权法》中，第一百四十九条第一款明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”

接下来的问题便是：“自动续期”该如何续？能续多长时间、交不交钱、交多少、怎么交？

在我国，土地所有权属于国家，我们只能在一定期限内有偿使用。根据我国现行法律规定，住宅的土地使用权期限是70年，那么70年后，我们的房子怎么办？这种担心在于两点：一是年限过后土地被收回，自己所有的建筑物会成为“空中楼阁”；二是即便不被收回，还得交一笔不可预知的费用。

    2005年5月1日出台的《北京市国有建设用地供应办法（试行）》中提及了自己所关心的问题。《办法》第二十五条规定：土地有偿使用期限届满，土地使用者需继续使用土地的，应当至迟于有偿使用期满前一年向土地行政主管部门提出申请，未申请或者申请未获批准的，期满后的土地使用权由政府无偿收回。

最长能申请多少年？要不要补交土地出让金？

　　土地使用权为何70年
　　这个规定可能主要考虑的是，房子一般在70年之后基本上价值就会折旧到零。
　　而对于“土地使用权70年期限”的问题，有关专家认为，“这个规定的依据当时并没有解释，出来后大家也都接受，基本没有人问过这个问题。从国际上来讲，土地批租90年、100年都有。中国的这个规定可能主要考虑的是，房子一般在70年之后基本上价值就会折旧到零。”
　　而复旦大学法学院副教授张建伟则表示，这与人的寿命长度也有关系，因为一般中国人的预期寿命就是70岁左右，所以当初可能综合这些因素，定出了70年的期限。

　　“70年之痒”解决之道
　　规定土地使用权期限的国家，采取到期后由政府收回土地和地上的房屋，给予折价补偿的方式。
　　如何解决“70年土地使用权”问题，记者采访了中国人民大学土地管理系教授、博士生导师林增杰。他告诉记者，全球范围来看，有些西方国家的土地使用权是没有期限的，所以不存在这个问题；而另一些规定土地使用权期限的则采取到期后，由政府收回土地和地上的房屋，给予折价补偿的方式。
　　林增杰说，个人认为，在我国可以采取三个方式来解决这一问题。第一，允许延长土地使用权期限。可以由房屋业主联名提出，补交土地出让金，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额。至于再次申请的期限，不应该超过30年。第二，国家收回土地和地上建筑物，对业主进行补偿。第三，用类似拆迁安置的办法解决。

    1990年出台的《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》规定中国商品住宅土地使用权限为70年并一直沿用至今。2007年10月1日施行的《物权法》第149条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但是该法律并没有对续期是否缴费作出明确规定。　而新近披露的《土地管理法(修订草案征求意见稿)》中，第103条表示，“住宅建设用地使用权期限届满的，按照国家有关规定自动续期。”对住宅土地使用权续期问题也并没有给出一个明确的办法。也就是说续期是一定的了，交不交费交多少，要看续期时国家的有关规定了。其实商品房本身的产权是永久的产权,所说的70年 是土地使用权,是这个住宅区的土地使用权,如果过了70年,房子还在的话,小区还能正常使用的话,那使用权的地皮就自动续签,当然一般的房子也到不了70年就要拆迁规划了,拆迁就该有补偿了. 70年也到房子的使用寿命了,估计到那时候也破的不成样子了,现在超过70年的住宅区,还真是少之又少啊!~~~我到现在就知道故宫什么的超过70年了,住宅没见过.目前国家的政策是70年后自动续签，具体方法没有出台。

     尚属于中国官方的一份内部文件《土地管理法(修订草案征求意见稿)》近日被媒体曝光，其中关于住宅建设用地七十年使用权到期之后的表述，被各界普遍解读为住宅满七十年后将“有偿”续期，并引起轩然大波。
　　中国相关法律规定，居民商品住宅只有七十年的土地使用权。而百姓最为关心的七十年土地使用权到期后如何续期，官方至今没有给出明确说法。
　　据披露，正在国土资源厅局系统内“征求意见”的《土地管理法(修订草案征求意见稿)》中，第一0三条表示，“住宅建设用地使用权期限届满的，按照国家有关规定自动续期。”
　　由于去年夏天，国土资源部内部讨论的“草案”中曾明确住宅土地使用权可“无偿自动续期”。因此，此次“征求意见稿”中删除“无偿”表述后，被外界普遍解读为，住宅满七十年可能“有偿续期”，即房屋所有者必须缴纳续期的土地出让金。更有传言称，北京市已划定有偿续期的标准为每平米一千三百元人民币。
　　由于当前土地成本已是房价的重要组成部分。业内公认的是，商品房价格中土地成本约占三分之一左右。
　　北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新二十四日在接受记者采访时表示，居民在购买商品房的过程中，同时购买了七十年土地使用权，相当于已经支付了土地成本，也就是说购房者就不曾无偿使用过土地。按照现行的法律和体制，根本得不出七十年后居民可以无偿使用土地的结论。

生不带来，死不带走，还不如活着好好享受。
一生都在为房价争论不休，还不如早早买了，慢慢享受。

生不带来，死不带走，还不如活着好好享受。
一生都在为房价争论不休，还不如干脆不买了，换着地方租，慢慢享受人生。

搬家好麻烦
打包行李也好麻烦
考虑交多少孩子入学赞助费也好麻烦
人口普查时，居委会说你是外来流动人口也好麻烦
在楼下小区和别人交流时，邻居一听说你是租客不是业主时，那种防备的眼神也很麻烦
。。。。。。。。。

无房的情况下租房，我觉得不是享受，是受罪
有了一套房的基础上再去租更好的房才叫享受
（因为心里踏实，无论无何，自己总算也还有个窝）

有什么好争论的呢？如果租房这么好，买房这么差，这个论坛都没有存在的价值了，GJJ同学就不用每天上来吵吵了。每个人的价值观都不一样，各取所需吧！买不到的心态放好一些，问问自己为什么买不到，然后努力。或者自己本身就不想买，就直接愿意这样潇洒人生，那就更加好，没有什么好抱怨的，好好的过日子就是了。买到了，但是不满意的，也不用着急，想想有一个居所其实也不差，明天总会更加好。买到满意的就不用说了，就开心过日子。你说每天在这里斗嘴，还不如实际一些好。在我个人而言，我觉得房子给了我无限的安全感，进可攻退可守，属于一种家庭的战略储备。再说了，谁说买了一个房子要住70年的，不会置换吗？我相信人比动物高级就是比较聪明吧！政府现在也可以补地价或者政府补贴回收重建之类的……

关于“问题楼盘”金穗大厦值不值得买的具体分析

买不买,各位在行的帮我看一下,这两天就要决定了(郑大源.公积金.有请)

http://www.gzmama.com/thread-1733702-1-1.html

各位MM,最近有人介绍我们买天河路的金穗小区,10000元一平方,请问根据现在的楼市值得买吗?因为我LG在那边上班,我们就想着可以就近上班,但是我老是看到新闻报道这个小区的管理好差,而且一下雨它就是水浸,但是我又觉得这个价钱有电梯,好像好难找!各位在行的MM们帮我看一下,这两天就要决定了,我好怕买了后悔,想多听听其它人的意见!

唉,今天跟业主谈了一下,房产证上是113平方,但实用率只有90方左右,而且证是未过五年,业主要实收105W,房间里是完全没装修,跟买毛坯房没分别,而且在大厅的旁边有一条大柱,是不能拆除的.楼龄都有十多年了,一个字旧.而且我觉得那里好像因为很多都是出租给人做员工宿舍和写字楼,我个人就觉得如果连装修,中介费.和其它税收120W一定是跑不掉的,我又何必去买这个明知有问题的物业呢(水浸,电梯,正常用电没法保证),倒不如去买其他的或者一手楼,各位MM,你们说是吗?我LG就想买,因为上班近,而且他说天河没这个价的了,我说不过他,请各住发表高见,我直接给我LG看.谢谢了!

其实上面的人都是泛泛而谈 没有谈及具体估值

没有讲清楚这套房到底价值几许

他们 包括楼主 可能觉得一万一平不值得买

但是到底值多少钱 他们说不出来

只能简单横向比较

如果这套房一块钱卖给你 你买不买

一千块钱卖给你 估计几乎没有人不买

十万块钱卖给你 估计几乎没有人不买

一佰万元 很多人就犹豫了 或者直接说不买了

那么九十万 八十万 七十万呢？

估计七十万就有人买了

为什么呢？

这个心理价位虽然都很模糊

但是是怎么定出来的呢？

让我来告诉你



鉴于这套房的电梯隐患

楼主漏了介绍一个关键的信息 几楼？

不知道楼主看的是不是15楼或19楼 东北向

楼主面对这个房子

确实要仔细考虑得失

得分有形和无形的得 失分有形和无形的失

第一、有形的得


一句话就是得到一套 位置极佳的 极其便宜的 电梯 楼

如果低层更佳 有电梯时坐电梯 没电梯时当你买了楼梯楼

附近的楼梯楼也不便宜 楼龄还更长

前言、实际价格

113平方 9292元/平 总价105万 谈到102万 名义9026元/平

外加10万税 2万中介费 6万装修 合计120万 实际10619元/平

据合富置业5月份成交数据统计，天河区二手均价为16127元/m2，金穗大厦仅是均价的一半左右。而满堂红成交数据显示，去年金穗大厦成交均价为9543元/m2


一、整体价值


剩余55年使用权的土地价值约为5186元/平
剩余35年寿命的建筑物价值约为3150元/平

合计8336元/平

名义价格溢价8%
实际价格溢价15%

二、土地价值

周边地价

基准地价：5800元/平左右 第一幅
附近评估价：11000元/平左右

第二幅东风公园附近J0014地块
70年使用权评估价10629元/平 设定容积率2.7

第三幅河源大厦附近J0020地块
70年使用权评估价11518元/平 设定容积率2.7

金穗大厦单体楼 又有33层之高 容积率应该在4.5左右
则金穗大厦70年的平均地价当前价值约为（11000*2.7）/4.5=6600元/平

按照金穗大厦楼龄15年 剩余55年土地使用期计
则金穗大厦剩下55年的平均地价当前价值约为（6600*55）/70=5186元/平

则这套房子的土地价值约为5186元/平





三、建筑价值

按照花都金港城地价500元/平 装修2000元/平 卖5000元/平有赚计算

全新电梯带装修建筑价值去地价最高价值4500元/平

按照50年（本应按30年计）的建筑寿命折旧 每年折旧2%

金穗大厦已经15年楼龄 折旧30%

现在建筑物每平米价值

4500*70%=3150元/平

四、投资价值

金穗大厦平均租金27元/平左右

这套房每月可以租得3000元左右

年租金36000元  相对于120万 年回报率3%

而银行长期存款利率是3.6% 理财产品更加不止

还不计算你的贷款利息 远远高于出租回报

这是什么概念 相当于你租房在这里住

然后120万钱存银行 你还有赚

第二、无形的得

一、交通优势 一流

天河核心 毗邻越秀

在广州大道、天河路、环市东路三大主干道的黄金交界

10分钟内坐拥一号、三号、五号三条地铁

BRT就在门口 公交线路无数

补充：

楼主买得起100万出头的房子
按照贷款7成20年计算
月供需要4000以上
则家庭月收入在10000左右偏上
按12000元/月计 则夫妻平均6000元/月
按20天工作日每周5工作日每工作日8小时计算
每人每小时工作回报大约38元

9000元/平左右的价格
目前似乎可以买到东湖映月之类的郊盘

从东湖映月到体育中心站乘坐出租车：共行驶15.6公里，费用45元

坐公车的话

1.从东湖映月小区走约170米到东平路站(广从一路)坐从化客运站-芳村客运站专线(无站牌,扬手才停,下车先通知)到广园新村站1下,到马路对面的广园新村站转乘810路(坐10站)、540路(坐12站)、高峰快线4(坐5站)到体育中心站1下.

2.从东湖映月小区走约170米到东平路站(广从一路)坐从化客运站-芳村客运站专线(无站牌,扬手才停,下车先通知)到黄石东路口站1转乘245路(坐18站)到体育中心站1下.

可见打的的话路费价值45元 来回是90元（夫妻同车）
按照半个小时计算 家庭每小时价值为38元 两人来回合计两个小时76元
合计交通总价值166元

要不就先坐区际中巴再转18站公交车 乐观预计也要1个小时以上
一个小时按照楼主家庭每小时价值为38元 两人来回合计四个小时152元
加上中巴和公车的费用 来回也在2人*2程*（2公车+4中巴）=24元
合计交通总价值176元

打的和公车平均按照170元 每工作日计
每月20个工作日交通总价值3400元

还没统计来回奔波耗时对照顾家庭的影响

楼主如果买在金穗大厦
走路上班 节省时间 路费 利于照顾家庭

每月无形的得相当于3400元有多
每年4万  30年就是120万

二、生活便利 不错

此单位位于购书中心附近，是广州现时的商务中心地段

紧临天河城，正佳广场，维多利广场，万佳超市，百佳超市，苏宁国美电器......等等

10分钟生活圈,非常便利

三、子女上学 尚可

幼儿园：天强艺术幼儿园 名雅苑幼儿园

小    学：体育西小学 华成小学

中    学：天荣中学

第三、有形的失

一、小区素质

单体楼，三梯九户，大户型居多

大部分单位住改商，出入人流较为复杂

居住氛围不浓

二、楼宇状态

15年楼龄：正常电梯可以用15年左右，商用电梯低于10年，电梯随时可能要更换大修。目前维修基金20万左右，本来此次更换供电设备需要200万左右，310户，户均需要再拿6000元。

水浸问题：在上次暴雨后，他们立即着手在小区后的沙河涌边砌起1米多高的防水墙。上两次水淹车库、电房，主要是旁边那条河涌水面越过河堤涌进来。以后就不怕了。

供电问题：目前仍然不能使用空调、冰箱等大功率电器，电梯也是临电支撑。不过新电房正动工修建。按目前进度，约半个月后电房就能建好，再花两三天架设设备，到8月底，金穗大厦就可以恢复正常供电了。

电梯问题：目前三台电梯开了两台。

三、物业质量

未够五年，税费很高

东北向的话不面高架，不会很吵

而且景观不错，天河北CBD，体育中心，东站广场，甚至白云山

完全没装修，跟买毛坯房没分别，装修费高，但也可以做到焕然一新。

大厅旁有不能拆除的一条大柱，适当设计，应该可以掩饰。

第四、无形的失

一、生活隐患

人流复杂，人车混行，楼下商户（足疗？）住户混行

安全（包括盗窃、火灾、电压水压）隐患比较大

二、人身隐患

电梯恢复完全正常前，发生过停梯被困的事故

       7月7日上午8时许，整栋大厦突然断电，两部运行中的电梯停驶。保安发现情况后，一边通知工程部门检修，一边派人开门救人。

　　由于停电，监控画面也无法查出两部电梯停在哪个楼层，他们只得爬楼梯逐层搜索，最后发现两部电梯分别卡在4楼和6楼。“一部电梯里困了两三人，另一部困了八九人，救出来的时候，每个人的衣服都给汗水湿透了。”小黄说，被困人员都是到大厦上班的年轻人，除受到惊吓外，没出现身体不适。

　　事后，物管组织人员巡查发现，事发前不久，大厦内有不少住户和入驻公司开启了空调，而引发“电梯惊魂”。

[ 本帖最后由 我的公积金 于 2010-8-12 10:01 编辑 ]

呵呵，经济基础决定上层建筑，若经济基础已经达到无所畏惧，当然不需要忍受这些“麻烦”，但问题是消除这些麻烦的成本很高......，自然要算清楚这笔帐。生活本来就是在不断妥协中前进。

话口没完，广州也有案例了：鸿运花园
http://www.gzmama.com/thread-1737326-1-1.html

话说，物权只保护你所拥有的建筑物的财产权，而不保证你对土地的支配权。
为什么落成仅十几年的鸿运花园政府就可以说征就征，赔偿的钱够支付生活环境的改变么？
原因只有一个——你只是国家土地上的租户（虽然名义上是主人），只有阶段性使用权，没有处置权交易权，房东赶客的时候不就是随便赔点钱就赶人么？赖死不走可以报警的说，若拆迁不走，扣你一个扰乱社会影响发展的钉子户的名头，拿着自定义的法理，就可以用国家工具逼迁。

http://www.gzmama.com/thread-1737326-1-1.html

住鸿运花园的业主进来聊聊



即将出现最震撼的鸿运花园电梯楼补偿不如楼梯楼的奇迹

原因就是 电梯楼高容积率、楼梯楼低容积率

所蕴含的土地价值的区别

晚上详细分析

可以在網上搜搜：《中國人正在上的四個大當》看看

这个观点

有些言论对老百姓有些启发

但有些言论比较极端

怎么说呢

房产有他自身的价值

说得一文不值也不理性

所以还是要具体评估房产的价值与价格的关系

来判断买这个房是否合适

第一大当：房产

买房意味着什么？意味着你拥有了一个属于自己的房子。是的，你是这样以为，但是在中国你并无法拥有这个房子，只是租给你而已。因为房子是你的,地不是你的,只是把土地使用权租借给你70年[从现在退70年那是抗日战争时期,谁见过那时候的房子?]。房子通常情况下30年左右就会遇上拆迁或者旧房改造。也就是说你花了买房的钱，却只能得到租房的实际效果。当然这还不是最坏的。最坏的是，当几十年后你发觉上当了！有一群流氓冲进你用一辈子积蓄买下的房子，画上一个大大的拆字！然后把你的家当全部当垃圾一样的仍出门外，不顾你的苦苦哀求，甚至还在报纸上给你按一个钉子户的臭名，任大众辱骂的时候你就会知道什么叫做绝望！

形容中国的房地产有一个很有名的笑话是这样写的：

以前，有个地主有很多地，找了很多长工干活，地主给长工们盖了一批团结楼住着，一天，地主的谋士对地主说：东家，长工们这几年手上有点钱了，他们住你的房子，每月交租子，不划算，反正他们永远住下去，你干脆把房子卖给他们起个名堂叫做-----公房出售！告诉他们房子永远归他们了，可以把他们这几年攒的钱收回来，地主说：不错，那租金怎么办？谋士说：照收不误，起个日本名儿，叫物业费！地主很快实行了，赚了好多钱，长工们那个高兴啊！

过了几年，地主的村子发展成城镇了，有钱人越来越多，没地方住，谋士对地主说：东家，长工们这几年手上又有钱了，咱们给他们盖新房子，起个名堂叫做旧城改造，他们把手上的钱给我们，我们拆了房子盖新的，叫他们再买回去，可以多盖一些卖给别人，地主又实行了，这次，有些长工们不高兴了，地主的家丁派上用途了，长工们打掉牙只好往肚子里咽，地主又赚了好多钱。

又过了几年，地主的村子发展成大城市了，有钱人更多了，地主的土地更值钱了，谋士对地主说：东家，咱们把这些长工的房子拆了，在这个地方建别墅，拆出来的地盖好房子卖给那些有钱的大款还能赚一笔，地主说：长工们不干怎么办？谋士说：咱给他们钱多点儿，起个名堂叫货币化安置，咱再到咱们的猪圈旁边建房子，起个名堂叫经济适用房，给他们修个马车道让他们到那边买房住，地主说：他们钱不够怎么办？谋士说：从咱家的钱庄借前给他们，一年6分利，咱这钱还能生钱崽，又没风险，地主又实行了，长工们拿到钱，地主的经济适用房到现在才建了一间，长工们只好排队等房子，直到现在，还等着呢------

于是，长工们开始闹事了，地主有点慌，忙问谋士怎么办？谋士说：赶紧通知长工们，房子要跌价了，别买了，租房住吧，正好把我们的猪圈租给他们，结果，这么多年后，长工们的钱全没了，还在租房住，直到永远！

这个笑话虽然有点夸张，但实际上这何尝又不是事实呢？有人说既然如此？为什么中国人还要买房？疯了一样的买？为什么？还不是愚民教育的结果，就好象60 年代，鼓吹人们必须购买三大件：手表、缝纫机、自行车才算是成功人士才可嫁人娶妻。70年代鼓吹人们必须购买新四大件：电视，冰箱，洗衣机，装电话才算是出人头地才可娶妻生子一样，记得当年装电话可是要几千块钱一部啊（人均收入不到200的小城），而北京上海更有上万一部的时候，还得排队买号搭人情，和今天的买房又何其相似？

一声叹息