可以在網上搜搜：《中國人正在上的四個大當》看看

这个观点

有些言论对老百姓有些启发

但有些言论比较极端

怎么说呢

房产有他自身的价值

说得一文不值也不理性

所以还是要具体评估房产的价值与价格的关系

来判断买这个房是否合适

第一大当：房产

买房意味着什么？意味着你拥有了一个属于自己的房子。是的，你是这样以为，但是在中国你并无法拥有这个房子，只是租给你而已。因为房子是你的,地不是你的,只是把土地使用权租借给你70年[从现在退70年那是抗日战争时期,谁见过那时候的房子?]。房子通常情况下30年左右就会遇上拆迁或者旧房改造。也就是说你花了买房的钱，却只能得到租房的实际效果。当然这还不是最坏的。最坏的是，当几十年后你发觉上当了！有一群流氓冲进你用一辈子积蓄买下的房子，画上一个大大的拆字！然后把你的家当全部当垃圾一样的仍出门外，不顾你的苦苦哀求，甚至还在报纸上给你按一个钉子户的臭名，任大众辱骂的时候你就会知道什么叫做绝望！

形容中国的房地产有一个很有名的笑话是这样写的：

以前，有个地主有很多地，找了很多长工干活，地主给长工们盖了一批团结楼住着，一天，地主的谋士对地主说：东家，长工们这几年手上有点钱了，他们住你的房子，每月交租子，不划算，反正他们永远住下去，你干脆把房子卖给他们起个名堂叫做-----公房出售！告诉他们房子永远归他们了，可以把他们这几年攒的钱收回来，地主说：不错，那租金怎么办？谋士说：照收不误，起个日本名儿，叫物业费！地主很快实行了，赚了好多钱，长工们那个高兴啊！

过了几年，地主的村子发展成城镇了，有钱人越来越多，没地方住，谋士对地主说：东家，长工们这几年手上又有钱了，咱们给他们盖新房子，起个名堂叫做旧城改造，他们把手上的钱给我们，我们拆了房子盖新的，叫他们再买回去，可以多盖一些卖给别人，地主又实行了，这次，有些长工们不高兴了，地主的家丁派上用途了，长工们打掉牙只好往肚子里咽，地主又赚了好多钱。

又过了几年，地主的村子发展成大城市了，有钱人更多了，地主的土地更值钱了，谋士对地主说：东家，咱们把这些长工的房子拆了，在这个地方建别墅，拆出来的地盖好房子卖给那些有钱的大款还能赚一笔，地主说：长工们不干怎么办？谋士说：咱给他们钱多点儿，起个名堂叫货币化安置，咱再到咱们的猪圈旁边建房子，起个名堂叫经济适用房，给他们修个马车道让他们到那边买房住，地主说：他们钱不够怎么办？谋士说：从咱家的钱庄借前给他们，一年6分利，咱这钱还能生钱崽，又没风险，地主又实行了，长工们拿到钱，地主的经济适用房到现在才建了一间，长工们只好排队等房子，直到现在，还等着呢------

于是，长工们开始闹事了，地主有点慌，忙问谋士怎么办？谋士说：赶紧通知长工们，房子要跌价了，别买了，租房住吧，正好把我们的猪圈租给他们，结果，这么多年后，长工们的钱全没了，还在租房住，直到永远！

这个笑话虽然有点夸张，但实际上这何尝又不是事实呢？有人说既然如此？为什么中国人还要买房？疯了一样的买？为什么？还不是愚民教育的结果，就好象60 年代，鼓吹人们必须购买三大件：手表、缝纫机、自行车才算是成功人士才可嫁人娶妻。70年代鼓吹人们必须购买新四大件：电视，冰箱，洗衣机，装电话才算是出人头地才可娶妻生子一样，记得当年装电话可是要几千块钱一部啊（人均收入不到200的小城），而北京上海更有上万一部的时候，还得排队买号搭人情，和今天的买房又何其相似？

一声叹息

20几年楼龄的海珠区学位房值得买吗？

http://www.gzmama.com/thread-1740840-1-1.html 引用:

原帖由 妈咪 于 2010-8-15 09:18 发表
海珠区一框架结构房，中层，建筑面积49方，实用面积44平方，实收总价48万。楼龄25年。环境安静，但是地段稍微偏了点，走出来搭车和地铁要10分钟，带省一级万松园小学学位，装修还可以。因为二手业主买来时是房改房，所以目前还有60几年的土地使用年限。
这样的房子值得买吗？

虽然是25年的楼龄

但基于土地使用期还有60几年（无三不成几，假设63年）

这套房子是最近分析过唯一会升值的房子！


周边容积率为2.7的地价约7000元

考虑面积5%的万松园学位溢价

合计每平米9072元

49平约48万

与开价近似


以此类推该房产未来63年的逐年价值及走势


放两张图简单评估一下

你这套房子的现值大约48万

已考虑了包含5%的学位溢价

而这套房子未来五十年的价值走势也在下面

已经考虑了地价和物价的长期增值

未来三十年是这套房子增值的黄金时期

10年后价值50万 10年增值2万

20年后价值55万 10年增值5万

30年后价值57万 10年增值2万

最后三十年的贬值基本是直线跳水

40年后价值54万 10年增值3万

50年后价值43万 10年贬值11万

60年后价值16万 10年贬值27万

驳广州第一穷人数据之谬误

论公积金先生理论之谬误

http://www.gzmama.com/thread-1741855-1-1.html

先看数据:
1,1978年广州市居民人均年生活收入为442.08元，1980、1985和1987年分别提高到554.52元、1046.52元和1415.4元。1988年又继续提高到1743.55元，比1978年增长2.94倍。
1988年末，广州市城镇居民储蓄存款余额达70.86亿元，比1978年4.88亿元增长13.5倍。
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广州市劳动和社会保障局和广州市统计局昨日公布,2008年度广州城镇单位职工年平均工资已达45365元
2008年，广州城市居民人均可支配收入为25317元，比1978年增长56.3倍，年均增长14.4％；广州农村居民人均纯收入为9828元，比1978年增长45.2倍，年均增长13.6％。城乡居民储蓄存款余额由1978年的5.67亿元增长到2008年的6867.29亿元，年均增长26.7％。

分析:居民收入增长率非常高,储蓄也是.因此未来的货币供应增长速度恐怕让人无法预料.

2,1988年广州市居民家庭人均居住面积达8.2平方米，比1978年的4.5平方米，增长82.22%。居民住房紧张状况开始得到缓和，无房户人口占总人口的比重1981年为0.4%，1988年已全获解决；住房4平方米以下的困难户人口占总人口的比重由1981年35.7%，下降到1988年的30%；人均居住面积4～6平方米的狭窄户和不方便户的人口比重由1981年42.3%下降到1988年的13.71%；人均超过6平方米户的人口比重由1981年21.6%，上升到1988年的56.29%。住房配套设施也明显改善，1988年居民自来水普及率已达100%，其中独用自来水的户由1983年的60%上升到1988年的79.33%；有厨房设备的户占98.67%，其中独用厨房的户由1983年的64%上升到1988年79.33%；宅内有卫生设备的户由1983年的48%上升到1988年的74%。其中独用卫生设备的户由1983年的29%上升到1988年的58.67%。
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　　在各方通力合作下，1980年11月，东湖新村首期1—5栋封顶，这些房子全部交给港方。在尚未封顶时，港方已将这部分物业在香港预售，这5栋楼总共才140个单元，但广告一打出后，当天即有1800多人排队抢购，售价达港币2300—2500元／平方米。

分析:按照公生的分析,当年收入得400多的居民们,楼价居然卖2000多/平,必然会暴跌到合理的价格?
不论以前人均居住面积多少,时间过去都应该折旧?那么我们按公生的折旧理论算算.
东湖新村售价2500,1980年建成,到现在建筑物折旧就是2500*(70-23)/70=1678/平.
加上地价(公生会告诉大家,土地是国有的不能算入价钱中去,我们拿2000计算),最多应该4000元就可以了.
现实呢?
2010年,广州东湖新村均价11100 元/平米

呵呵...

为了避免广州第一穷人的理论对群众的误导

我先简单解释几句：

第一、你很喜欢拿货币发行量来说事，城乡居民储蓄存款余额由1978年的5.67亿元增长到2008年的6867.29亿元，年均增长26.7％。30年增长了1000多倍，但是物价这三十年是否上涨了1000多倍呢？可见储蓄存款的增长并不能得出物价包括房价增长的幅度。

第二、收入也是一个概念，2008年，广州城市居民人均可支配收入为25317元，比1978年增长56.3倍，年均增长14.4％；广州农村居民人均纯收入为9828元，比1978年增长45.2倍，年均增长13.6％。年均都是增长14%左右，但是物价这三十年是否年均上涨了14%呢？简单统计可知实际上最近十年的CPI年均为2%，可见储蓄存款的增长并不能得出物价包括房价增长的幅度。而且以前的收入低是因为福利高，医疗，教育甚至住房都没有货币化，所以工资没有包含这些内容，少是正常的，现在，医疗，教育和住房都货币化了，都包含在工资里了，比以前多是正常的。

第三、人均住房面积确实是逐年增长的，但是由于计划生育的存在，人口的增长却有其瓶颈，人均住房面积越是增长，人口增长越是跟不上，住房过剩的问题越严重，你想想，以前一家两个小孩，人均4.5平米，两家人8个人一共36平米，到了1988的时候一家一个小孩，人均8平米，两家人6个人一共48平米，人越来越少，住房面积越来越大，到现在421的家庭结构，爷爷奶奶辈2套房子，父母1套房子，等到这一代的小孩长大后，自己也买1套，以后老人家都去世后，就有可能有四套房子。房子未来的趋势是过剩的。

第四、中国改革开放三十年来，由于经济基数低，走市场经济之路，重视GDP增长，结果经济发展速度迅猛，年均接近10%，但是随着经济总量的增大，经济过快增长带来的种种弊端，经济增长速度必然变慢，这个和现在美国当之无愧是世界第一，但是经济发展速度也有3%以下，甚至负增长一个道理。

第五、我的计算，不但考虑建筑的老化贬值，考虑了土地使用期的缩短贬值，更考虑了未来土地增值对剩余土地使用期价值重估的影响，还考虑了物价上涨建筑造价上涨对现有建筑价值重估的影响，还考虑了重要因素容积率的影响，还考虑了学位、楼层、环境等具体因素对物业价值的溢价折价的影响。你没有详细了解我的分析内容，也没有弄明白我的分析过程。

第六、东湖新村的个案，你也知道是卖给香港人的，当然按香港人的收入比来计算，怎么可能按国人的收入来计算。另外你只是简单机械静态地只按时间因素计算它的建筑和低价的现值，但是没有考虑地价升值和建筑造价涨价对当前房产价值的重估影响，更没有考虑容积率的影响。

附近容积率2.7的地价10000，

东湖新村8层按1.8的容积率计算，剩余40年土地使用期价值

10000*2.7/1.8*40/70=7907

而建筑剩余5年价值771 合计8679

考虑地处珠江边，二沙畔，东湖公园附近，东山老建筑群、临近省委军区等

给予10%的环境溢价

合计9546





[ 本帖最后由 我的公积金 于 2010-8-16 10:15 编辑 ]

谁能告诉我公先生从事什么职业的？好专业阿，这些数据需要收集，归类，分析，普通人真的做不来呢

涨了的房价=升值的国家的土地 + 贬值的你的建筑 到最后你能得到什么？
我觉得需要补充一下的是“+对内贬值对外升值的你的货币”

其实当今的小中产最现实的做法就是卖掉房子办移民
当今乱象越演越烈，中国经济前景社会状况政治走势都非常不明朗，使人缺乏安全感，而如今北京2环内的居民以房价兑换都具备移民条件，把莫名其妙涨起来的房子卖掉，转移资产，到相对对个人财产和安全相对更保障一点的国度，因此移民潮越演越烈也是有来原因的。

老H的话我经常也弄不清他的逻辑更搞不懂他在说什么
通常这个时候我都选择无视
我什么时候说过我爸在省医附近有套房改房？v63

晕死 这个人老是忽悠人