房地产居间合同是一种特殊的居间合同,买卖合同的订立不代表交易一定能够完成,中介机构全面规范履行居间义务也是其获取佣金的必要条件,故对于类似纠纷,应全面审查合同未能履行的责任以及居间人在此过程中是否依据诚实信用原则,按照法律规定和行业规范全面履行了居间义务,以此作为中介机构是否应获取佣金的衡量标准。笔者认为,单纯地以买卖双方签订房地产买卖合同或者产权过户作为衡量委托人应否支付居间报酬的标准,都存在一定的不合理因素,还应当综合考虑在居间过程中中介机构是否充分履行了自己应尽的义务,如果中介机构已经全面履行了居间义务,促成双方签订买卖合同,此后的履行不能并非中介机构的责任,那么委托人不能以合同未履行为由拒付中介报酬。相反,如果产权无法过户是由于中介机构的原因,如未能如实告知房屋的相关事宜、未能告知相关法规政策,那么即便双方签订了房地产买卖合同,也不能视为居间成功,中介机构无权获取报酬。
三是利用格式合同霸王条款侵害消费者权益。实践中,中介参与的房屋租售交易过程中,合同文本往往为中介机构提供,在没有与合同相对方磋商的情况下,单方拟定全部条款。由于普通群众对相关法律、政策了解不足,相关知识欠缺,对房产地段、市场价格、升值潜力等因素重视不够,在中介机构与委托人信息不对称的情况下,所签合同权利义务不对等,一旦出现纠纷往往处于不利局面。
关于霸王条款认定与处理。在房地产交易中各类合同文本一般由中介方提供,经常出现类似条款“居间人已完成真实、全面告知义务,出卖人和买受人对此均无异议。本合同订立后如发生对合同内容的争议,由出卖人和买受人自行承担相应损失”,同时约定“买受人应当于本合同签订之日支付佣金等中介费用”。北京朝阳区法院张雯副院长认为,该合同签字生效时仅仅是居间服务的开始,而非居间服务的完成,中介方收取了佣金等中介费用实现了己方的权利,而义务尚未履行或尚未全面履行,如果在后续的办理贷款、过户等手续中因其审查的过失没有发现影响房屋顺利交易的各种因素,如出卖人所有权瑕疵、房屋产权性质问题、买受人的贷款资质等问题而最终导致交易失败,造成了相对方的损失,而不承担相应的赔偿责任显然是有失公平的。依据建设部《城市房地产中介服务管理规定》(2001年7月23日修订)第二十三条规定“因房地产中介服务人员过失,给当事人造成经济损失的,由所在中介服务机构承担赔偿责任。所在中介服务机构可以对有关人员追偿”。因此笔者认为,在个案审理中应当视具体情况,如果该条款确属中介方排除单方责任、加重相对方责任的,应当确认该条款无效。