暴涨后的思考--"能不能给得起首付"到“能不能付得起月供"的转变
19946120房产楼市
FADFOCO1.楼主属于改善型买一卖一的80后新广州，开年后二月底下订，已交房。从80平的楼梯两居换到120平的电梯小四居。顺序是先借钱凑钱买一，然后卖一还债。海珠区。
2.小朋友长大，爷爷奶奶从老家过来照顾，上学和居住两方面都导致换房需求。2016年初看房后不了了之，因为广州没涨，并且也不想开口找亲戚借钱，所以想先缓缓存存钱。这一犹豫错过时机，导致2017年过年回广州后迅速行动，找亲戚先借些钱凑首付，看房一周就下订。
这两三个月过来真是感慨很多，比第一次上车感触深多了。
1.真正体会暴涨的意思。从二月底我下订后到3.17限购这短短三周，我买的那个大家都看不上的被城中村包围的楼盘从34000涨到40000多成交，短短三周就跟去年半年的涨幅差不多了。事实上我2016年初看的时候南向才不到25000。
2.这个暴涨我另一个让我印象深刻的是业主的态度，交易过程中明显感觉他心里越来越难受，抱怨越来越多。每天都有中介给他电话告诉他你的房子涨到多少多少了，赶紧毁约，毁约划算😳。我也真是服了这个行业生态了。
3.身边同时期来广州的(10-12上车的)这一波基本都被暴涨逼着改善了，混的好的第二套，一般的卖一买一。我也相信这一波暴涨刚需改善型占据了很大的推动因素。
4.问题来了，第一次上车的刚需们花了4-6年还清首套贷款，然后在这一波暴涨又再次上车。是不是相当于签了个更长压力更大的卖身契。毕竟贷款200-300万跟之前贷100万以内完全不是一个概念啊。下个4-6年肯定是还不清这个贷款的啊，那么下个暴涨周期也许根本不会到来?
5.按照夫妻双职工事业单位这个标准(工资2万一人，公积金两人一共8000一月)，应该算是所有拿工资的普通家庭前10%-20%的收入了吧？如果房子入门或者改善的门槛提高到这个标准，那一般人怎么活啊？房价还有暴涨的潜力么？
6.现有以及预期政策的限制，就海珠区房价来说，大胆预测，第一档的几个小区，江南新苑，光大花园，富力银禧，客村琶洲那边的几个小区这些，短期会在五万左右，长期会松动跌到四万五左右。第二档的愉景南苑金穗雅苑这些应该会松动跌到四万左右，第三档的逸景翠园罗马家园这些应该会松动到三万五左右。
理性讨论，各位中介大哥别喷我☺☺☺
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第一次妈网发帖，之前语言组织没那么好，有筒子总结得很明确。所以修改一下帖子标题这样更明确。
1.很多人对我举的例子有疑问，其实我举这个例子（夫妻体制内双职工，合计月入4万，公积金8千）就是为了说明我想抛出的问题，并不是说我自己有多厉害，我要有这么稳定的收入做梦都要笑醒。其实我是为了说明连收入这么高的家庭供房都有压力，那么房价是不是已经到了瓶颈了，还有上涨的潜力吗？因为如果购买500万左右的房子，只首付的话贷款30年也要月供2万多。
2.好几个中介的回复我就不回应了，他们的逻辑是任你洋洋洒洒写了多少，房子就是涨。估计也没功夫看我写了啥。
3.核心的问题：还是举个很平常的例子概括一下我帖子想说的问题，
第一次杠杆，25万第一次上车买80万的房子------然后五年还清卖掉得到160万用来首付--------第二次杠杆，上车买500万的房子
看起来非常正常的步骤，造成了我想提出的两个问题，就是
（1）对于第一次上车的刚需们门槛大幅度提高了
（2）月供压力已经到了瓶颈了，因为贷款350万，需要月供2万，还款30年。那么对于一般工薪家庭还有加第三次杠杆的机会么？之后接盘能力会大幅度减弱，房价还有上涨的动力么？
这就是我想说的标题里的内容--"能不能给得起首付"到“能不能付得起月供"的转变。两次杠杆带来的改变。
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2017/05/07
全部回帖
FADFOCO楼板凳hx5230:
夫妻收入4w一个月对于靠工资的绝对是前5%，甚至有可能是1%，问题是房价涨跌靠的是预期和热钱，跟靠工资生活的人没啥关系，靠工资的人都只是接盘的，重要的是需要足够的热钱炒高，现在热钱敢不敢炒就不好说了，谁知道会不会被政府玩死
查看原文不，看房的感觉，我不认为这波是热钱占主导，至少海珠炒盘不多，基本上置业刚需和换房刚需叠加导致暴涨。。。。
另外，很多体制内双职工有这个收入，你太低估这部分人收入了。而且这部分人都是提前入手了二套三套，增殖部分惊人，这算是额外收入了
另外，很多体制内双职工有这个收入，你太低估这部分人收入了。而且这部分人都是提前入手了二套三套，增殖部分惊人，这算是额外收入了
2017/05/07回复
FADFOCO楼4楼|qzusermamawang:
夫妻月收入4万入不了5%甚至1%吧……
查看原文我也觉得到不了。
而且大家没注意到，体制内拿8000元，能比上私企拿12000了，体制内的公积金还有房补很厉害。
而且大家没注意到，体制内拿8000元，能比上私企拿12000了，体制内的公积金还有房补很厉害。
2017/05/07回复
FADFOCO楼6楼xiaohaizi2008:
，恭喜楼主买了房，逸景算是海珠区的洼地，长期以来受布市的困扰导致价格迟迟不涨，但是随着地铁的开通和中大布匹市场的改造搬迁，未来应该是潜力无限。查看原文
，恭喜楼主买了房，逸景算是海珠区的洼地，长期以来受布市的困扰导致价格迟迟不涨，但是随着地铁的开通和中大布匹市场的改造搬迁，未来应该是潜力无限。非常感谢。感慨一下。自助无所谓啦，没考虑那么多。
其实发这贴的意思是抛出个问题，如果现在接盘的这一批人后面长期一个时间一直要还贷，那么再次换房的购买力大打折扣，换房周期也会变长，那么房价还能涨到什么水平？
因为现在这个四五百万的房子基本已经是大部分工薪阶层接盘的极限了吧。
当然早期60/70后房产增殖太恐怖了，这部分人购买力太强
其实发这贴的意思是抛出个问题，如果现在接盘的这一批人后面长期一个时间一直要还贷，那么再次换房的购买力大打折扣，换房周期也会变长，那么房价还能涨到什么水平？
因为现在这个四五百万的房子基本已经是大部分工薪阶层接盘的极限了吧。
当然早期60/70后房产增殖太恐怖了，这部分人购买力太强
2017/05/07回复
FADFOCO楼7楼xiaohaizi2008:
很多是卖一买一的，只要他卖的盘够五成以上，就可以接盘。
查看原文你没搞清楚我说的点。我不是说首付的事情，我是在说还款能力，贷三百万，还三十年月还接近一万八九。还的起这个月供的人比例有多少?如果这部分人已经并且一直(这个贷款总额不是之前4-6年能还清的)被套住，然后工资水平没有大幅度上涨，房子的潜在接盘就少太多了，还能暴涨么？
2017/05/07回复
FADFOCO楼8楼时也命也运业:
从2015年开始，GDP虽然在增长，但是大部分行业年收入是停滞不前的，商品房销售不畅，库存堆积，所以出现涨价去库存的奇思妙想，政府和企业将负债转移到居民头上。居民真是ZF的人肉干电池啊。
查看原文是的。
我觉得政府就是地主，基层人都是包身工，一上车就为银行打工。第一套小房子让你当几年包身工，然后第二套又困住你双倍年限。预计混的不错的，一生估计就换到第三套房就该完结了😃
我觉得政府就是地主，基层人都是包身工，一上车就为银行打工。第一套小房子让你当几年包身工，然后第二套又困住你双倍年限。预计混的不错的，一生估计就换到第三套房就该完结了😃
2017/05/07回复
FADFOCO楼9楼枫丹白露007:
金穗现在也只是4万左右
查看原文这些盘也就是挂的高啦。事实上，诚心卖的话，价格肯定到不了挂的价格了。妈网中介太多了，执着唱高。
事实上现在想要出货的业主根本不可能卖到三月高峰的价格的
事实上现在想要出货的业主根本不可能卖到三月高峰的价格的
2017/05/07回复
FADFOCO楼11楼如花的季节:
我想说的是独生子女这一代接盘力也很大的，只说身边的个例，大表姐的的儿子，11年结婚的时候双方父母全额给买了一套小三房，去年准备二胎了，又买入一套大四房，钱从何而来，唉，双方父母全是有单位的人，小夫妻二人也争气一个在宝洁，一个在多乐士上班。
查看原文这个背景已经是算是top级别的家庭啦。而且关键是他们执行力强没有犹豫。
但是相当多的这一波接盘的会长期被套在里面，这波韭菜要长很久或者干脆终身都长不高。再想割一波没有之前那么容易啦。现在门槛这么高，我们之后的人更是艰难了。
但是相当多的这一波接盘的会长期被套在里面，这波韭菜要长很久或者干脆终身都长不高。再想割一波没有之前那么容易啦。现在门槛这么高，我们之后的人更是艰难了。
2017/05/07回复
FADFOCO楼12楼jzsunlu:
楼主的分析结论不错，对于工薪阶层来说，也许第一套的增值结果能使得拥有他们置换高总价房屋的首付能力，但是月供能力却是一个很重要的障碍
查看原文大赞，总结能力一流，我就想说这个。
在目前私企普遍几千块的薪水状态下，国家也不可能大幅度调整公务员事业单位工资至离谱的水平。因此，固定收入的还款能力在现在这个价格水平似乎已经到了瓶颈。因为我举例的两个省级事业单位员工四万一月的收入是大部分家庭达不到的水平。
在目前私企普遍几千块的薪水状态下，国家也不可能大幅度调整公务员事业单位工资至离谱的水平。因此，固定收入的还款能力在现在这个价格水平似乎已经到了瓶颈。因为我举例的两个省级事业单位员工四万一月的收入是大部分家庭达不到的水平。
2017/05/07回复
FADFOCO楼14楼兰溪草:
楼主二月底逸景南向3.4万买到，真的吗，现在北向都4万多了，一个多月涨一万？
查看原文是的，所以才说暴涨啊。我买后一周涨两千，三周涨了六千。
过年前大约是31000-32000的样子。去年六月北向25000以内能买到。
过年前大约是31000-32000的样子。去年六月北向25000以内能买到。
2017/05/07回复
FADFOCO楼15楼hello新妈妈:
楼主，随着现在政策的干预，广州的中心六区越来越多一次性全款买房的，这就要求购房必须是在有房产的基础客户才能实现换房。拿原来的房子纯抵，变相做贷款。另，首付不是问题，月供可能才是，但只要楼市继续涨，涨幅可以顶过供楼压力，不过也只能扛几年。最后，月入4万➕8k的公积金，其实家庭收入已经到50w，我觉得是可以踏入5%~10%.而所有的1%.可能在妈网上会是1%~只是好奇现在事业单位的薪水比我想象中高很多了……
查看原文😄是的。其实我开这贴主要就是说月供的问题。全款买房的比例多不多中介这个行业他们自己最清楚啦。
2017/05/07回复
FADFOCO楼16楼hello新妈妈:
楼主，随着现在政策的干预，广州的中心六区越来越多一次性全款买房的，这就要求购房必须是在有房产的基础客户才能实现换房。拿原来的房子纯抵，变相做贷款。另，首付不是问题，月供可能才是，但只要楼市继续涨，涨幅可以顶过供楼压力，不过也只能扛几年。最后，月入4万➕8k的公积金，其实家庭收入已经到50w，我觉得是可以踏入5%~10%.而所有的1%.可能在妈网上会是1%~只是好奇现在事业单位的薪水比我想象中高很多了……
查看原文之前全款可能两三百万就行，但是现在这个价格全款至少都是四五百万。这个难度还是大很多啦。
2017/05/07回复
