suyingwen
含静阁
分享顺带纪念一下 前后两个月搞定的司法拍卖房过程
86580195房产楼市
话说知道万能的某宝有司法拍卖房是很久的事情了，（现在貌似某东也在上线司法拍卖了）在某宝上拍卖，其实很是方便 ，流程也非常简单， 比起传统的拍卖 ，竞投人员付出的各种成本基本为零，参与简单，甚至可以在拍卖结束前几分钟才参与都可以， 但一直没有关注 只是会偶然去看一眼， 从来也没想过参与 。一月中旬某天， 老公突然和我说 无聊到网上去逛，看中了两套 叫我看看。当时全部家当口袋有70来万吧 ，就去看看房子的介绍， 非常典型的教科书例子。 说说情况， 一套是方圆地产的 43平 开价103万， 算是次新房， 位置大概是石基边界， 如果开车上班 ，去广州方向的话算是方便， 但如果不是的话， 算是各种不方便，市场价大概3万左右吧 月租大概2000左右 ，带钥匙交吉 ，其实算便宜， 但如果是投资的话， 没多少套利空间 ，所以放弃了，但也有继续留意，房子第一次流拍了， 二次拍卖好像是90几万成交了，（别以为房子二拍的时候肯定便宜，虽然起拍价基本都比一拍的时候来个8折，但起拍价低了意味有兴趣参与的人会多起来，所以最后不一定二拍就一定低，有兴趣的房子，在考虑何时参与的时候，，要慎重一点） ，交吉的房子 基本都会贵一点，因为没有什么后续情况要跟进，不会出现掏了钱收不了房子的尴尬情况。
重点是另外一套 63平 65万（评估价钱是2016年做的，所以到18年拍卖的时候，因为已经过了两年，所以存在了一个房子折价的因素，低于市场价一半有多了，所以大家考虑房子的时候，一定要看看是什么时候做的评估，如果是很近期的，那么也不会存在太多的套利空间） 没钥匙不交吉（没有钥匙不交吉一般会便宜一些，但是不交吉也会存在很多不确定因素，要具体的房子情况具体分析） 市场价大概2.2-2.3万左右吧，房子大概130-140w左右， 位于桥南 ，旁边就是南郊公园 ，和大型购物广场 ，生活算是便利，是区规划的这个街区是是住宅区， 月租大概2500左右 ，而且很容易租出去（这个，在看完了房子介绍之后就去了附近的中介打听回来的情况，算是比较准确） 还算是个学位房， 只要是番禺户口 ，不需要人户一致就能入读小区学校， 适合我家情况（我们家户口在村里面，大家都懂的） 像一个中介朋友说的 ，买房子第一个要考虑的是是不是容易出手 ，这个房子就暂时符合这个情况 。
看中了房子 就开始看网页的说明了 ，拍卖原因是欠银行贷款 ，找不到房主了， 银行申请拍卖的 。于是老公开始去做功课了。 虽然没钥匙 ，法院组织看样也只能在门口看看房子外面 ，所以就自己前往去看 ，主要是去看看门口有没有什么沷油漆之类的情况， 然后去管理处问问欠款 ，欠了大概一万的管理费 ，大概30个月 其中欠水费20几元， 然后去供电局查电费 ，大概欠了100多元 ，已经大概30个月没用电， 供电局已经停电很久了 （管理费和电费查起来说简单也简单，说复杂也复杂，这个要看具体的情况，这个房子而言，因为在房子门口就看到很多催缴单 都快上万了，所以管理处本来就很想收回管理费，当时直接去管理处问 管理处直接告诉了欠款的构成，至于电费，自己想办法就是了 知道怎么做，也不算复杂的）。这里解析一下查这些的原因 ， 房子过户使用发生的费用都要买家承担 ，所以查欠款是要了解这个作为购房成本的一部分来考虑，更重要的一点是， 因为不交吉 ，所以要看是否还有人住里面 ，有人的话就麻烦很多 ，如果是原业主唯一物业，就更加难处理，30个月没用过水电 那么肯定没人住在里面了。
房子的情况还算可以，于是决定下手， 然后又是做功课了， 要找司法担保公司 ，其实某宝很懂做生意，直接提供了司法贷款业务的联系方式，只要简单的填写资料，基本**有初步结果，知道能贷款的成数和额度，（我的是能贷款5成，每个月1%的收费知道出证为止），而法院带看样的人介绍了某公司， 费用是贷款额度的2.5% ，像我这种 ，准备最多借30万左右 ，7500费用 ，个人感觉不算贵 （2.5%是全包，有人全程陪着去跑所有手续，因为担保公司对自己的钱看的紧，所以什么时候都会派人陪着做所有事情，现在中介费都1.5%，按揭另外算，加起来和担保公司的收费都没有什么区别了），某公司也算是服务周到 ，无论是否使用他们公司服务 ，也会教人拍卖技巧， 也陪同了我一起参与拍卖 ，实时指导 ，与担保公司接触， 可以提前一点准备贷款资料交给他们 ，让银行预审核 ，从而知道是否能贷， 和能贷多少 ，这个对于要贷款购买房子的人非常重要 ，给自己多留一条路，怎么说都不会是坏事，不然拍下在半个月内交不了款的话， 对自身来说 ，不仅损失保证金 ，随时还要负法律责任。反正准备下手之前，一定要做这个准备，不然拍到，才知道贷款会出问题的话，麻烦事会有一堆一堆
从说买房子到拍卖当天 大概不到一周的时间 基本都是老公在跑着到处做功课 ，在拍卖结束前30分钟 ，才是真正的拍卖操作时间。 在担保公司的指导下， 经过20几次出价， 终于对94万拿下， 比自己设定的目标成交价100w低 ，虽然担保公司指导人员是叫3万 ，5万的加上去， 相对于5千一次加价高很多， 选择了相信有经验的人， 就应该用人不疑， 前几次就算我们3w 5w的加价上去都一直有人继续加5k的来应价 直到叫到94才停了 出完94万之后等是否有人应价的3分钟简直是度日如年 ，高度紧张兴奋。结束后就到筹钱环节， 一手准备是担保 ，但留了条后路给自己， 就是问了一下好友 ，最后算上税费缺口就剩下10万左右， 本来打算找担保公司做 ，但因为金额太低， 公司要5千以上手续费才接 单，所以就没用担保公司了。 后来就咬牙向父母借够房款去交了 ， 交齐 ，然后打电话过去法院财务， 因为我是通过某宝订单通过某付宝交费的。 通过某付宝， 我能直接知道是否成功， 也不会说打错款， 而且某宝网页介绍也说明了可以某宝支付， 也可以直接转账到法院账号上。 钱打过去， 财务却说他们没开通某宝支付 ，还问是不是给骗了， 还说我们怎么不信法院， 不直接打钱过来， 最后说漏嘴 ，说通过某宝的要再过几天才能确定是否到账 ，之后通过某宝客服咨询到其实付款后2小时内钱已经成功通过某宝转到法院账上了 。又过几天打过去 ，终于确认已收到钱 ，给了法官座机让联系那边 。那个座机 ，我和老公估计打过去不下50次， 不是没人听就是直接挂电话， 唯一成功的一次 ，就说要走流程， 叫等电话就好， 也没说大概多长时间，那么只能等了。 等到3月上旬 终于来电话 叫去法院拿资料 其实就是一张确认成交书和一张裁判书。 到此 ，法院已处理完法院要做多所有事情 ，剩下的就要自己凭着两张纸去交税， 和房管局过户了。
拿着判决书和成交确认书，去房管局咨询，说什么还需要到房管局主管解封的地方拿协助执行通知书，然后拿到后，又说通知书欠了“解除抵押登记”几个字，于是再找法院开具。法院的电话，估计运气好的话 半天能打通一次，运气不好，一天都通不了一次，艰难的打通电话，书记员还算客气，说广州其他地方都不用那样写的，这个是法院通用范本，但是还是配合的开了，然后是等待通知书送到房管局，然后再去房管局开具，然后拿齐资料到房管局，这个时候，审核的人员估计是个领导，说 其实后面的一张通知书是没有用的，说我是白跑了，唉 房管局的大爷们真心不好服侍，资料齐了，然后是预报税，地税的人也没有什么好态度，直接给张纸 ，没有没有指导说司法拍卖的要怎么填写，怎么预约，于是预报税不通过给退回来，然后在跑过去咨询的时候才教了填写的方法，跑了两次 终于通过了，由于找不到原房主的资料，本人也不是第一套房子了，，所以买方3%契税，因为房子查册了，知道是证过5年，（其实查册哪里都能查出来房主只有一套房子，但是因为要减免的话，要出具房主是否已婚，已婚的话要提供配偶的房产情况，的确需要的话，估计可以通过法院那边帮忙开各种证明，但是估计会搞到很麻烦，法院也不一定理睬，证过5年唯一这个是没有办法了），本来以为证过5年，就算不唯一，也就只不过多加1%的个人所得税，但是，缴税的时候说，拍卖房产是要3%的税，有异议的话就要去申请复核，唉，只能乖乖的把税交了，有时间复核，我还不如快点搞定，多房租几个月来补偿一下损失好了，3月23日去把税交了 一张通知下来，4月3日有证拿，如果没有什么特殊情况，一般不会有电话，就不会有问题。到了4月3日，早早去把证拿回来。在缴税当天，我们就和物业打了招呼，出示了手上所有的资料，然后自己找了开锁师傅去开锁换锁心，然后对房子搞清洁和翻新，（其实担保公司是教我们，拿到判决书就可以收楼行动的了）4月3日拿到证，补缴管理费后基本就可以放租了。
算下来 94w的房子 5.6w的税 1w左右的欠费，房子101w左右拿下，也是市场价的7折左右拿下，算是不错了，以上就是这次司法拍卖房子交易的全过程，写得都比较详细了，算是留念，也算是给大家参考。
2018/04/03
全部回帖
多事
南宫冰琦含静阁:
我怎么我看到的所有拍卖的房子几乎都是没钥匙的不交吉的？
查看原文交吉有钥匙的 估计你看不上 基本和市场价没有什么区别 还一堆手续 还有税费 风险等问题 你以为交吉的就一定没有追债的上门？？
2018/04/27回复
多事:
忽然想到，把可支配现金全部用来买房了，临时需要用钱很不方便啊。
查看原文所谓的临时可能也就那么一个月左右，，期间xin/用卡可以帮你度过很多难关，要是等贷款的话 一堆手续下来，时间成本也要算进去
反正要是放银行 所谓理财产品 6%左右的年化收益，，比贷款上浮的利息要低，，我是没有什么好渠道找到稳当的理财产品是比贷款利息高的，，一次性算下来也不亏
反正要是放银行 所谓理财产品 6%左右的年化收益，，比贷款上浮的利息要低，，我是没有什么好渠道找到稳当的理财产品是比贷款利息高的，，一次性算下来也不亏
2018/04/27回复
鸿曼明
hehewhy
|6868_252510楼suyingwen:
先说明一下 付出和收益是成比例的 上面几位说什么运气好的，怕有手尾跟的，大可以去买正规商品房，但是就算是二手商品房 也有出事的风险 难道就不买？ 就算买一手 也会有烂尾的风险。既然是打折的房子 ，负担多一点风险是正常的，，如果是没有任何风险的话，也排队都轮不到我们小市民去买，100w去买140w的房子 告诉你没有任何风险，，用脑子想想都知道有问题啦，，但是 估计那几个朋友也没有看完全遍文字，，只是看到司法拍卖就想到麻烦这两个字而已，拍卖之前，，跑了一堆地方，各种想办法去查房子情况，这个是无用功？？当然 只能是减低风险 不能说是完全没有风险，但是连续30个月个没有用电用水的房子，老实说句 ，就算是追债的 快3年的时间了还在原地找人，的确是脑残了。不交吉的房子才会有套利空间，交吉的房子，买了自己住也是有给追责红油的风险（反正我看到，某拍卖房子的图片是满眼红油的 一拍没有卖掉 二拍的价钱比一拍的价钱还要高的价钱成交，而且是交吉的，大家就不觉得这些有问题？？），所以拍卖的房子 基本都是出租，等够时间就卖掉，反正我是从来没有想过自己住的，每个房子的情况都不一样，如果只想买 没有去做功课，出事机会会高很多。当然，司法拍卖房子本身风险就比正常房子高，所以这个只能看个人的选择，，能接受风险程度高低来决定。如果按照楼上某些人的说法，，那么法院也不需要拿房子出来卖了，，因为没有人买，但是现实是这样吗？？大家自己想想，没有卖不出的房子，，只有卖不出的价钱，
查看原文当天就是我陪你们拍的，廖太，呵呵呵
2018/06/13回复
gelgel
saturn_yu
满足懒惰享受13楼|6868_2525:
当天就是我陪你们拍的，廖太，呵呵呵
查看原文请问你是担保公司的吗？我现在担心的问题是法司拍卖的房子一定过得到户吗？不能过户的房子法院不会这么坑拿来卖吧？还有签了20年租赁合同的租金算谁的？会不会租户说一次性给了20年的或是20年租金超低的？
最近也是想拍一个商铺。拍卖公告里用红字备注了备注：该商铺交吉。7.本院仅依法出具确认拍卖成交的法律文书并送达相关职能部门，不作过户的任何承诺，不承担过户涉及的一切费用。对拍卖标的物能否办理过户手续、具体税费以及办理时间等情况，请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认。因标的物现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用及风险由买受人自行承担。未办理房地产权证的房地产，法院不作可出证的任何承诺。涉及违法、违章部分，由买受人自行接受行政主管部门依照有关行政法规的处理。
这种情况可买吗？法院对拍卖的房子不承诺能否过户是什么意思呢，我能在拍卖前在哪个部门了解能否过户的问题？
最近也是想拍一个商铺。拍卖公告里用红字备注了备注：该商铺交吉。7.本院仅依法出具确认拍卖成交的法律文书并送达相关职能部门，不作过户的任何承诺，不承担过户涉及的一切费用。对拍卖标的物能否办理过户手续、具体税费以及办理时间等情况，请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认。因标的物现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用及风险由买受人自行承担。未办理房地产权证的房地产，法院不作可出证的任何承诺。涉及违法、违章部分，由买受人自行接受行政主管部门依照有关行政法规的处理。
这种情况可买吗？法院对拍卖的房子不承诺能否过户是什么意思呢，我能在拍卖前在哪个部门了解能否过户的问题？
2018/06/21回复
susan黄穗姗
壹拾壹个愿望
你猜啊啊啊你
fumm
pearlsoft
suyingwen楼19楼满足懒惰享受:
请问你是担保公司的吗？我现在担心的问题是法司拍卖的房子一定过得到户吗？不能过户的房子法院不会这么坑拿来卖吧？还有签了20年租赁合同的租金算谁的？会不会租户说一次性给了20年的或是20年租金超低的？最近也是想拍一个商铺。拍卖公告里用红字备注了备注：该商铺交吉。7.本院仅依法出具确认拍卖成交的法律文书并送达相关职能部门，不作过户的任何承诺，不承担过户涉及的一切费用。对拍卖标的物能否办理过户手续、具体税费以及办理时间等情况，请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认。因标的物现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用及风险由买受人自行承担。未办理房地产权证的房地产，法院不作可出证的任何承诺。涉及违法、违章部分，由买受人自行接受行政主管部门依照有关行政法规的处理。 这种情况可买吗？法院对拍卖的房子不承诺能否过户是什么意思呢，我能在拍卖前在哪个部门了解能否过户的问题？
查看原文我来回复一下 好久没有登录上来了，，想不到还有人跟帖
20年租金 肯定是之前的业主收了买卖不破租赁 要赶跑估计没有那么容易 也算是对抗拍卖的一个方法吧
至于过户问题，，如果是产权清晰，资料齐全的话 应该是不存在什么问题 介绍里面说的那些应该是属于格式公文的一部分，例如有些房子 宅基地之类的，，房主欠债 除了宅基地之外已经没有任何财产能执行 也会拿出来拍卖，但是你说要过户吧，，就和国家的法律法规有冲突了（除非是同村的） 这一类就可能过户不了，还有其他一些不正常的例子，，所以应该是所有的拍卖标的都会加上那句话来撇清法院的关系 反正法院就出个执行通知书 其他的就自己跑部门
至于你@的吴先生 好像现在自己出来干了，做大生意 好像不太会接这些小生意了
20年租金 肯定是之前的业主收了买卖不破租赁 要赶跑估计没有那么容易 也算是对抗拍卖的一个方法吧
至于过户问题，，如果是产权清晰，资料齐全的话 应该是不存在什么问题 介绍里面说的那些应该是属于格式公文的一部分，例如有些房子 宅基地之类的，，房主欠债 除了宅基地之外已经没有任何财产能执行 也会拿出来拍卖，但是你说要过户吧，，就和国家的法律法规有冲突了（除非是同村的） 这一类就可能过户不了，还有其他一些不正常的例子，，所以应该是所有的拍卖标的都会加上那句话来撇清法院的关系 反正法院就出个执行通知书 其他的就自己跑部门
至于你@的吴先生 好像现在自己出来干了，做大生意 好像不太会接这些小生意了
2018/08/15回复
