2000-2005：楼价从4000到8000.
2006-2010：楼价从8000到16000。
2011-2015：楼价从16000到32000.
2016-2020：楼价从32000到64000.

让我们见证一个行业高速发展的20年。往前100年不会有这样的速度，往后100年，也不会再有这个机会。行业的发展并不是孤立的现象，而是大环境造就的。

这就好像孩子发育，就在10-20岁之间，甚至就在10-15岁之间。一个孩子在12岁的时候，一年涨了10厘米，这是非常正常的。但我们不指望他在6岁也能一年涨10厘米，也不指望他在18岁还能这么涨。假如我说这个孩子在未来5年能涨50厘米，每年涨10厘米。是因为我判断这个孩子现在恰恰处于10-15岁之间。

但你不能反驳说：按你这么说，5年涨50厘米，那么10年就涨100厘米，20年涨200厘米，这还是人吗？

此一时彼一时，过去5年与未来5年，会一样吗？

另外，你说的6-8万根本就不是翻一番，而是6倍了，11月广州平均楼价才1.1万多（昨天的羊城晚报），就是去掉偏远地区，在搜房网上面查到数据也是1.6万多一些，也有5倍了。
无论是年化15%还是不规则增长（统计次数每年不多于1次的基础上），所需能量是巨大的，想想下它的副作用就知道有没有可能了。

还有一个就是限购的取消。取消之时就是楼价羸弱之时，而不是暴涨。限购更多的是在保护楼市。

6万一方还真不是普通人能买的

广州到2016，社保每月要交10000，大量企业外迁到东盟；
养老院紧缺，一个床位要先交1亿才能入住。

番禺的地和南沙的地已经卖光，大批重工基地进驻。琶洲的价格到50万一平，超市买一斤猪肉要50000元。

买得起是第一位，其次才是需求。

此一时彼一时，过去5年与未来5年，会一样吗？

另外，你说的6-8万根本就不是翻一番，而是6倍了，11月广州平均楼价才1.1万多（昨天的羊城晚报），就是去掉偏远地区，在搜房网上面查到数据也是1.6万多一些，也有5倍了。
无论是年化15%还是不规则增长（统计次数每年不多于1次的基础上），所需能量是巨大的，想想下它的副作用就知道有没有可能了。

还有一个就是限购的取消。取消之时就是楼价羸弱之时，而不是暴涨。限购更多的是在保护楼市。

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我的意思就是未来10年内，应该是2020年之前吧，广州楼价总体再涨100%-150%，取中间值就是120%左右。这只是个人预测。

至于说我的标准是以中心城区小区洋房的均价目前为25000左右。而你的标准是以全市的二手成交均价，这只是标准不同。如果按现在16000的成交价为基准，考虑到各种细节因素，那么今后就应该是40000左右。要知道，成交均价有的时候没也有代表性，比如现在成交的房子，多数都是首次置业的房源，而改善型和奢侈型的占比很小，拉低的均价。再说还有统计误差，报低价等各种干扰因素。
现在中心城区的带小区的花园洋房（楼龄10年内的），按25000作为均价应该比较合适，绝对不会是13000或16000。

但有的地段涨幅会高于120%，有的地段低于120%。我觉得豪宅涨幅不会高，往往是价格越低的楼盘（但又不是远郊），涨幅越大。所以我上面也说了，现价40000的，也许就是涨到8万，但现价10000多的，也许能涨到50000. 要看城市配套是不是能跟上。地段是否成为新的地标，等等。

当楼价，指一套房的总价，真正触及社会购买力的上限，楼盘的好坏和品质差异导致的价格差异就会缩小。甚至没有差异。比如20-30年楼龄的楼梯楼（房改房）的单价，与同地段5年的电梯小区商品房，单价都差不多了。这在北京和上海非常普遍，北京尤其明显。

广州还没有体现出来，这就说明广州的楼价根本没有到顶，还没有触及社会购买力的上限。

如果钱已经无法区分商品的品质优劣，对于生活必须品而言，就是触及到社会购买力的上限。如果钱还能区分商品（必需品）的品质优劣，就说明价格还能涨，还没涨到头。

比如北京，同一地段30年楼梯的50平米的楼梯楼，单价35000，一套小两房就是200万。且一楼和六楼也没啥差别，就是203万和200万的差别。周边质量明显高几个档次的小区电梯商品房，也就35000.但两房110平米，要400万。
在广州，楼梯楼的3楼和7楼单价差别很大，3楼18000,7楼只有16000.而且周边的小区电梯洋房单价是25000。如果楼梯三楼和七楼的价格没差别，与周边的小区电梯房的单价也没很大的差别，就说明楼价涨不动了。

2012年的楼市转机

主要是信贷政策将发生扭转。
现在，唯一合乎资质的买家几乎都是首次置业，改善型置业的一多半又是买学位房为主。这一点，2012年全年尤其是在2012年前三季度，应该是难以改变的现状。
买家的特征有二，一是绝大多数买家没有购房经验，心态上较为起伏不定。二是这些买家容易受到舆论，尤其是看空楼市舆论的影响，心态上倾向于退缩。

2012年一季度或在此之前，至少会有一次甚至两次“降低存款准备金率”。
首次置业甚至改善型置业的按揭利率会由上浮10%，20%甚至50%降低至基准利率，甚至再次出现九折利率。2011年之所以上浮利率，完全是因为银行没钱。降准之后，银行有钱了，上浮利率也相应会得到极大改善。

其次是降息。
就是降低基准利息。但这个不一定，再说要降也许只有一个0.25%或最多两个。效果远远不及取消上浮利息的效果。假如现在的基准利息是7%，上浮20%就是8.4%，九折就是6%。按揭利息由8.4%降低到6%，这个效果远远比7%的基准利息降低到6.7%或6.5%有效得多。

所以我预测，最迟2012年5月，面向首次和改善型置业的二手楼市场将出现真正的复苏。但豪宅或多次改善型的物业，由于没有实客（多数都被限购和禁购），状况则难以改善。

以上是个人意见，仅供参考。

如果再次降低存款准备金率的话，我估计，首次置业和改善型置业的按揭利息就会下调至基准利息，甚至会出现下浮10%。那么贷款利息就已经去到6.3%左右了，应该是在2012年第一季度，也许就是春节前。这时，我的建议就是“该出手时就出手”。
2012年应该有3-4次降低存款准备金率，上浮利率肯定是没有了，下浮10%是比较确定的。另外还有下调基准利息1-2次可以期待，但这个不一定。

楼价必然随之有所表现的。放盘业主们的心态会随着政策的好转而变的，就是越来越强。所以，不要等到2012年的利好都出来才去看楼，肯定来不及的。我推断，对首次置业和初次改善的购房者来说，机遇有两次。

第一次：从现在开始到下一次降准之间。
估计就是2011年12月至2012年2月。

第二次：下一次降准到第三次降准之间。
估计是在2012年2月至2012年5月。也许这是业主心态由弱转强的最后时机。

再往后，楼价就开始硬气了，但想必也不会出现大涨。大病初愈。但政策会越来越宽松，效果也逐渐体现出来了，而且有可能伴随出现1-2次降息。至于楼价，都已挺到这个阶段，要降的早降了，没有降价的也不会降了。

欧洲央行又降息了。最近，有很多央行开始降息。

中国央行明年降息的几率大大增加。按道理，我国明年降息的内在动力并不明显，要降息也最多降1-2个0.25%，只要适度放松信贷规模即可。但由于外国都降息，我国不得不降息。因为你不降息，外资有可能流入。

现在，“保增长”已经成为明年的主流共识。越来越多的声音又开始挺楼市。楼市最恶劣的外部环境已经过去了。2011年8-11月就是楼市最恶劣的环境，已经不知不觉地过去了。
虽然关于楼市政策的走向是松是紧还存在争议，但“只会松、不再紧”应该是共识。

亲们懂的。

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在全国工商联房地产商会年会上称：中央高层已形成共识，保增长、促稳定已是当务之急

　　【财新网】(记者 朱以师)年底将至，中央经济工作会议召开在即，纵观2012年宏观政策走向，房地产走势仍然备受关注。12月8日，在全国工商联房地产商会年会上，国务院参事陈全生表示说：2012年，保增长将成为政策的首要目标，其中，房地产投资对经济的拉动将非常重要。　　陈全生一再强调称，“参事以个人身份参加会议，所讲观点仅代表个人。”

　　“只有看宏观经济的走势，才能看出楼市的风向。”陈全生说，中央高层已形成共识，保增长、促稳定已是当务之急。同时，在保持物价水平总体稳定的表述上，现在已经去掉了2011年初的“首要任务”的说法。　　
在拉动经济增长的三驾马车中，陈全生认为，消费非短期内可以提升，外需的出口因素亦不可制，只有投资仍可期待。

　　他表示，中国的GDP增长与出口高度正相关，但是，从数据上看，由于外部环境的恶化，中国的出口已经呈现出高位回落的态势。剔除物价因素，1-9月份，中国的出口增长已经回落至11.6%。如果再剔除汇率因素，陈全生预计，明年中国的出口增长将回落至个位数甚至零增长。在全国主要港口的货物吞吐量上，增幅已经从去年的39%一路回落至9%。

　　他认为，值得期待的，只有投资，而投资的增长形势也不容乐观。今年前三季度的固定资产投资的增幅，在剔除物价因素后，只有17%左右。

　　其中，主要依靠的是房地产和制造业，二者在投资中所占的比重约60%。“十大行业之中，制造业占比34.%，房地产占比25.4%，交通投资占比8.7%。”陈全生表示，今年房地产投资之所以能够保证还是仗着保障房大规模投资。

　　交通运输的投资已经出现巨额缺口。公路水路投资已经出现负增长，有的省份已经连续两三年拖欠施工企业，资金到位率在今年的降幅超过25%。铁路的固定资产投资，也从增长36.5%一直降到了-25%。

　　制造业方面，陈全生指出，PMI指数已经跌至50以下，在目前资金紧张、利息费用高的情况下，制造业的前景也不太好。

　　房地产方面，土地购置面积的单月增幅从去年的51.7%一路下跌至-30.6%。土地购置面积增幅从今年6月份就开始出现负增长。

　　“交通投资有巨大缺口，制造业也受外需影响，房地产为我所控，且房地产既能拉动投资也能拉动消费。”陈全生说。

　　华远地产(3.53,0.01,0.28%)董事长任志强(微博)在论坛上也表示，从历史上看，如果房地产投资增速低于30%，中国GDP增长将低于8%。

　　“我们不担心房地产公司是否倒闭，而是担心1300万以农民工为主的建筑大军的就业问题；我们不担心中国制造业大国位置问题，而是担心360万以农民工为主的制造业工业的就业问题；我们更担心，新生代农民工与上一代农民工不同，他们不愿也不会种地，更无地可种，已经回不去了。”陈全生说，如果大量的农民工留在城市，2009年初的一幕将会重现。■

　满堂红地产的成交数据显示，11月份，广州二手住宅成交均价由于中高价物业的成交比例提高，环比结构性上涨2.8%，达到15060元/平方米。值得注意的是，本月中心城区的二手住宅成交均价为16038元/平方米，环比微跌了0.2%。与此同时，二手住宅市场降价成交的房源比例达到了79.3%，平均议价空间达到6.9%，均创年内新高。

　　据统计，11月份的成交按照总价分类，总价在100万元/套以下(不含100万元)、100万～200万元之间(不含200万元)、200万元以上的二手住宅的平均议价空间分别为6.2%、6.51%和7.95%，价格越高议价空间也越大。
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部分物业未必有成交的，特别如老兄所说的高价盘。事实上普通公寓的高价是难以持续的，别墅还有点利好就是不再批地。。。
个人看法，升是肯定的，不过要看物业类型。别墅我相信破6万不奇怪，但是公寓就未必，哪怕是市中心的。这个是“豪宅市场”和“用家市场”的区别。而个人以为未来物价会飞得比楼价猛将成为一个现实。。。

恰恰相反，风险最大的其实是豪宅盘。最没风险的恰恰是刚需盘。我的意思说得很清楚，也分析了。
1、越是便宜的楼（当然，远郊除外），涨幅越大。越是贵价楼，就越不涨。
2、楼市的发展趋势就是：越发展，用钱就越区别不出楼盘的品质优劣。比如房改房与电梯洋房的单价都差不多了。
说远的，比如北京上海的老公房或房改房，单价与旁边的电梯洋房价格相差无几。
说近得，比如10年前的江景豪宅，就卖15000-20000。旁边的房改房才2500，普通商品房也就4000多。现在呢？江景房卖25000，房改房18000，普通商品房卖22000.

本质上，随着产品基本功能价值的逐渐成长壮大，产品的附加值带来的溢价会逐渐消失。所谓豪宅，其实就是产品附加值的价值比例高，产品的基本功能（居住，学位，交通等）比例低。

包括我多年观察北京上海的楼市表现，结论也是豪宅风险大。即使没风险，10年8年不涨价也是很常见的。

用家市场涨幅大，风险小。
豪宅市场涨幅小，风险大。

这是最基本的常识，有理论依据，更有长期观察和实践的经验教训。

注意区别一手楼的开盘价和二手楼的价格趋势。

不要以为“豪宅一手楼的开盘价”从3000,6000,12000,24000，就想当然豪宅的涨幅大。其实，这是大盘开发商的产品越做越高端的结果。你当时用6000买的所谓豪宅，现价也就9000。而你当时用3000买的普通物业，现价也有8000多，与9000差不多的。

真正的豪宅并不是一栋几十户的公寓，而是处于绝对富人区里面的别墅。
这些盘一直都会有新人进入购买的，因为社会未来的分化将越来越大，富者越富，贫者越贫。
而普通的中产将逐步往下流消费力不停下降。
因此，危险的反而是现在看起来的“刚需”。

廉价的房，有穷人需要租住。
贵价的房，有富人的购买力支持。

从香港经验来看，豪宅的价格是非常强。即使是97以后豪宅至今升幅依然超过3成，而多数“用家”的房都仅仅是回本而已。

原因就是在现今社会之中，倍数化，全球化时代的到来，导致了富者越来越富，贫者越来越贫而中产不断向下流动，购买力减少。
因此豪宅的买家络绎不绝，亿万富豪此起披落，需要一个空间去展示自我且现金流充足。而中产阶级因为受到失业裁员，企业外包的影响，购买力不断下跌。

无语。继续看啊

各位高手，各有各得见解，
但总体来讲，未来10年房地产仍然是很好的投资品，只是本人没有钱了，困境！

我不看别的，就看这一轮工资的上涨就知道。

部队，公务员，事业单位，然后再传递到国企，外企，民营。。。。。。
养老的上调已经启动了，

农民工，保姆，月嫂，。。。。节节攀升，到动力市场，原材料市场在涨价，，，，，

反正，钱在保增长中贬值，是肯定的、

要换成资产，啥都行，能保留的资产，要不就要在这一轮中，特别是中产以下，或跳着就能够到中产的人，就会被区分来，
可能现在同样收入的人，由于不同的理财策略，而被划分成不同的阶层。

我觉得现在买不会差