本帖最后由 love313 于 2015-5-23 11:45 编辑 这个时候, 你会发现一个问题: 你现在手上有一百万, 假设选择买房, 五年过后你手上这套房价值还是一百万, 你可以卖掉换成一百万现金. 如果你不买房, 五年后手上这一百万现金没变. 但是其他的东西价格涨了, 你这一百万五年后没有现在值钱了. 那拿着钱, 还是拿着房子好呢, 自己算一下就清楚了: 一百万放着理财或定期每个月能拿多少? 一百万的房子出租每个月收多少? ==========================================================地段好的房子，100买入，都会博5年后上涨30-50%。

楼主讨论的是无风险或低风险套利，你这个是专业投资了

本帖最后由 ylqq 于 2015-5-24 01:20 编辑 没看懂LZ的意思。。。我买第一套房确实没往投资方向考虑，只是当时反正要租房，并且也打算要BB了，最重要的是租房和自己的房子，感觉是完全不同，租的房子感觉自己是飘的，住自己的房子有种心很安稳的感觉。我当时决定买房，甚至作好了房价要跌的准备。而第二套房也是定位为改善型自住为主的，也考虑过如果跌破买入价能不能承受这样的风险。其实我个人觉得，只要自己能力够得着，不要想得太多，因为变化太快了，基本跟不上的，想好自己的第一目的，和能不能承当最坏的风险就可以了。我有认识的同事，就是想得太多，失去了N次入市机会，到现在还没买房。。。。。中国人首先是考虑安居，房子太重要了，所以不考虑涨跌问题，刚需的还是要搞店一套房先吧？然后再有余钱再考虑当时的楼市是否值得投资，比如现时肯定是股市比楼市值得投资了，但放到3-5年前，就刚好相反了。

是啊，我开始也以为跑赢通胀就可以。但是实际情况是，这10年来，那一年的5年期国债利率是低于CPI的？真的买了国债就不亏吗？我后来才意识到，真的要自己不跑输给其他中国人（别人），唯一的途径就是要赶上大家财富的增长速度。啥意思？就是假设我今天的财富占了中国人总财富的万万份之2，到明年同样时间，我仍然占有社会总财富的万万份之2，那么没输，如果是万万分之3，那么我赚了，如果是万万分之1，不管今年财富增值多少，相比别人，我都跑输了。这也是为什么大家感觉当年的万元户，现在已经有些跑输大盘的原因。他们的财富有增值，也没跑输CPI，只是没跟上全社会增长速度罢了。M2其实某种程度上体现了一个社会财富的增长速度，所以我觉得紧盯这个会更合理一下，至少跟上了就不会被人打劫。房产这几年无非也就是跟上M2的速度而已，保值而已。只是那些跑输大盘的人，硬要说房价暴涨了，其实他们没看到这几年M2的增长速度是多少而已。当然，如果你坚持说跟上CPI自己就没输，那么我只能说，每个人的目标不一样，每个人的努力不一样，才导致今天社会的贫富差距在拉大。你的目标你做主，自己考虑了，不过相信你被全社会打劫过几年之后，就会认同了。

楼主分析的最大漏洞在于没有区分不同地段的不动产，房子之所以被称为不动产而区分于一般商品，或者说买房被视为投资的最大原因就在于其作为不动产的属性。如果不加区分，则无法深入分析房地产市场的本质，所有有关房地产市场的分析其核心都是围绕地段来展开的。未来必然有大量房产无法跑赢通胀，甚至成为建筑垃圾，一文不值，也必然有大量房产继续飙升，实现资产增值。这就是市场。

是的, 我只是从大势上分析. 因为无论哪里的房子, 在大势向下的时候, 表现虽有好有差, 但整体是向下的. 就像股市从6000点跌到1000多点, 总还有些绩优股表现还是不错. 那又如何.

从以前买房就能涨, 到买一线城市的房能涨, 再到买一线城市核心位置的能涨. 这个范围是越来越小了. 到后面估计就成了: 买一线城市核心位置的关键楼盘才能涨了. 从这些措词, 没人觉的有点忽悠的成分吗?
有几个人买的是一线城市核心位置的关键楼盘?

有人会把深圳提出来, 你们看深圳房价, 涨的多厉害, 深圳是一线, 广州也是一线, 广州也有希望那样涨的. 然后就到二线, 三线一起涨.
房价情况是复杂的, 我以个人观点分析一下深圳为什么涨的原因.

在上面的贴子也提到了, 房价其实就是一个"钱"字的问题. 当整体市场不行了, 可以用来炒作的钱越来越少的情况下, 你觉的投资性的资金会怎么办, 它会集中到某些地方去炒.
我认为深圳大涨的原因就是投资性的资金汇集在那里炒作. 所以之后其它一线城市有没有可能复制深圳, 我觉的是有这种可能性的, 放开限制. 可能会吸收投资资金过来炒, 从而大涨.

但是这种大涨是最后的疯狂, 因为是没有基础的涨.

你这里混淆了M2和通货膨胀的概念了. 正常你能跑过通货膨胀就行了. 当然现在统计出来的通货膨胀率是不准了, 那又是另外一会事了.
我理解的M2是资金的宽松度. 比如实体经济价值是100亿, 但是货金不能刚好就发100亿, 这样是不利于流通的.
打个比方: 洗个瓶子可以装一半的水, 然后盖好盖子使劲晃动. 你不会把整个瓶子装满水, 那样是晃动不起来的.
这里的水就是实体经济价值, 瓶子就是M2的大小. M2一定要大过实体经济的.

多一套房, 如果不是自己住的话, 当然就是纯投资.
其实哪怕你只有一套房, 一般都会有投资的考虑在里面的.

从一般的情况下, 大部分的人都会考虑买了这个房以后会是涨还是跌. 如果涨, 就是早下决心买. 如果跌, 就会推迟买.

当然有些人完全不考虑房价预期涨还是跌. 这个我都不知道怎么说. 据说是财商低(不是贬义词)因为不考虑理财问题, 房子这么大的支出, 就是一项理财, 都不考虑, 只能是财商低了.

财商低的人, 钱不是他们考虑的主要问题, 过的舒服才是他们考虑的. 这种人也要达到一定境界才行, 凡夫俗子都是不容易做到的.

+1

其实客观看就是需求关系和通胀水平影响房价。而管理层为推动经济发展而制造泡沫，却决定着房价。至于说购买力，一线城市并不缺乏。小学群到高中群，深圳广州混的保守30%的有两套房，99%的有一套房。
如果我们觉得周围的人都买不起房，其实是我们所处圈子和其它圈子的差异导致的误判。

我买房子就没考虑过投资，是没头脑吗？

买房都会考虑地段，租金，以后不住是否好租好卖，这些是很正常吧

楼主讨论的是无风险或低风险套利，你这个是专业投资了

这种是土豪，喜欢就买!

买房现在都是几百万，不做专业考虑那就悲剧了。

我们之前买房也没考虑投资哦。就想着再不买，房价会涨到买不起。如果当时想到投资，就不会住在现在这个区罗。

没看懂LZ的意思。。。
我买第一套房确实没往投资方向考虑，只是当时反正要租房，并且也打算要BB了，最重要的是租房和自己的房子，感觉是完全不同，租的房子感觉自己是飘的，住自己的房子有种心很安稳的感觉。我当时决定买房，甚至作好了房价要跌的准备。
而第二套房也是定位为改善型自住为主的，也考虑过如果跌破买入价能不能承受这样的风险。

其实我个人觉得，只要自己能力够得着，不要想得太多，因为变化太快了，基本跟不上的，想好自己的第一目的，和能不能承当最坏的风险就可以了。
我有认识的同事，就是想得太多，失去了N次入市机会，到现在还没买房。。。。。

中国人首先是考虑安居，房子太重要了，所以不考虑涨跌问题，刚需的还是要搞店一套房先吧？然后再有余钱再考虑当时的楼市是否值得投资，比如现时肯定是股市比楼市值得投资了，但放到3-5年前，就刚好相反了。

有考虑跌和涨, 就己经是有了投资方面的考虑了.  
很多人不明白, 自己做决策的时候的心理.  我个人认为没人买房的时候没有投资方面的考虑.
你刚才说了, 考虑了跌带来的风险. 比如跌10%, 你可以承担, 因为这跌10%的风险, 你有其他因素考虑, 你愿意去承担这个风险.

我举个极端的例子, 假设跌50%, 跌100%变成无价值, 你还会买了?
真正的没投资考虑的人, 只是为了住而买的人, 他就完全不考虑将来跌多少. 在现在这个经济社会里, 买房时完全不考虑跌涨的人应该很少.
最多是跌的程度愿意承担而己. 意思是愿意承担这次投资所可能带来的损失.

每个人承担风险的容忍度是不同的, 你愿意承担下跌10%, 别人可能是5%, 0, 甚至要求一定要上涨. 基于这些不同的考虑, 做的决策就不同了.
对于纯投资的人来说, 会考虑两个问题: 1) 买还是不买, 2) 什么时候买.
而对于刚需来说, 只会考虑一个问题: 什么时候买.

不管承不承认, 很多人买房的时候是基于: 房价会再涨或是至少房价不会大跌.
假设你的预期是房价会大跌 (现在看这种可能性不大), 你会买吗?

总之, 刚需在买房的时候肯定也会有投资性的考虑.
投资性的考虑和消费性考虑在不同时候占的重要性不一样, 前几年房价疯涨的时候, 投资性的考虑是占主导的, 那个时候刚需去买房, 是要跟投资者抢的, 根本不看房子适不适合住, 买了再说. [当然有些特别的人在当时还是要看房子好不好, 那些人基本没买到房]
14 年到现在, 消费性考虑开始占主导了, 刚需买房先要考虑房子住的舒不舒服了. 但不能否认投资性的考虑还是存在于大部分人的心里的.

自住和投资本来就是两个方向，不是你想就能两者都兼顾就能找到合适的房子。有时自住的要求太明显，没法兼顾投资，能保值就行了。第二套房也不一定是投资型，也有特殊例子，比如工作变动，或者人口变更。第一套不能兼顾投资的自住房如果也失去自住功能，卖掉好了。
很多人发表意见的时候并没有去看大数据，都只是根据个人见解或者接触的圈子的例子来证明自己的意见，这相当有局限性。因为采样就不平衡。有时就算是专业人士的见解也不一定正确，因为他可能也没有看大数据而且带了主观判定。
我虽然不在国内，但是房地产有些方面是共通的。国内地产经纪大多没牌，有没有牌可以考我也不清楚。但国外是要考牌的。本地地产经纪考牌要考五次试，每次考试看的书有黄页哪么厚。全职考也要看三个月书。挂牌后只是地产公司的自雇员工，没有底薪，相反还要给地产公司挂牌费，每完成一个生意还要给地产公司抽佣。这么大压力下还能做多年的地产经纪，照道理应该比国内水平高很多。我遇到一个做了十八年的经纪，水平很高了，还考了房产评估牌。当时我们有投资房地产，找她评估给意见。她当时的建议是搬去新买的房子自住，把现在的房子卖掉。因为现在住的社区很一般，多年增值不高。不如卖掉再找一个升值潜力高的区买一个房子暂时出租，过几年楼市热的时候再卖掉。当时她对我所住小区的评价也是很多人包括我们自己的感性认识，我们当初买房也确实考虑自住为主兼顾自己经济能力，但求舒服一点治安好一点，不是那种印巴区不升值还贬值就行。这个区也有明显缺陷，就是附近有堆填区，这也是大家认为它不升值的主要原因。所以当初买房投资几乎没有考虑，不求升值但求保值。事情的转折点在于我们咨询哪个区的升值潜力好时她给了我们一份数据。就是本市每个社区不同房型20年，10年，5年，3年和1年的增长指数。让我们自己看短期数据如果我们打算3-5年就卖房的话。看过这份数据我们实在大吃一惊，自住的小区的增长能力一点不比一些传统所谓好学区的升值低。不但不低，短期的升值还高过那些好学区。看到这个数据我就笑了，如果打算短期就卖，我何苦一买一卖损失两次中价费。就继续持有出租一两年后卖掉好了。可见专业人士的建议也不一定准确。
通过这个例子，我觉得所有对市场的预测或者评估都应该建立在大数据上，单凭对接触到的圈子例子就下结论容易有偏差，因为这只是事实的一部分。而大数据反映的客观事实，没有任何主观因数。不过同一份客观数据，侧重面不同，主观解答也是有可能不同的。看你侧重哪方面。比如就算数据表明这区升值不好，但因为离你工作地点近，对你而言交通方便的权重高于升值潜力，你还是会买这个区的房。刚需和投资不能两全。如果两方面都兼顾，自然两方面都不能达到最大效益。
离楼主的题目有点远了，回应题目持有房子和持有现金当然是不同的。房子有可能升值有可能贬值，现金永远只能是贬值。要比就比买房子和其理财方式。