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【房产答疑会】新一期火爆来袭~专业房产律师答疑,一次性解决买房疑难杂症~

16585104房产楼市

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雯安雯安41楼
谢大宝:
哈,美女两个字可以删了么~谢谢小编和妈友们的信赖,年后上来得少,不过15号还是会尽量第一时间回复大家的问题。话说,最近又动了卖一买一的念头,争取参加第二季的楼市达人哈
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谢律师,您好!非常感谢您的热心!我之前有看过你很多的帖子,很喜欢看你教给我们普及的法律知识,谢谢!

现有几个问题,请赐教!

1)
我们夫妇在广州买了2套房子。有2个孩子,均未成年。2套房子皆过5年,皆没房贷。

2)
我丈夫的妈妈10多年前过世,后来其爸爸再娶一老伴,有婚姻登记。家公现在住在房改房,但房改房是在他已经过世的前妻子的名下,还没过户。我丈夫的哥哥已经移民国外多年,已经不是中国国籍。家公后来娶的老伴是外省的,有几个孩子,她在外省也有一套房产,也是在她已经过世的前丈夫的名下,还没过户。

3)
我们2年前买了第三套房,由于限购,没有名额,用的家公的名字。一次性付清,没房贷。已经收楼,但还没拿到房产证,正在办理中。

我们想看看: 家公的房改房,以什么方式省事省钱过户到我们名下?国外的哥哥不考虑继承,他放弃。

另外,家公年事已高,我们以他名义买的第三套房,以什么方式省事省钱过户到我们名下?

非常感谢您的时间!叩首!

2016/03/15回复
SoloalSoloal42楼
我们那么美那么美:
谢律师,你好,我在广州没有房产,在清远有一套,如果在广州买房,首付算几成呢?
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七成
2016/03/15回复
谢辣妈律师,你好,关注你很久了,你那圆圆的小脸蛋实在让人倍感情切哟~
咨询你一个事情哈。我家有套房子是妈妈和姨妈共有,是我外婆留下来的遗产我家一直在住,现在我家想出售套现付首付,卖房所得大家平分。
我姨妈不同意出售,也不同意卖她那份给我们,也不同意买我们那份。这种情况怎么处理好呢?上到法庭法官很怎么调节呢?
2016/03/15回复
dm629mddm629md44楼
之前看过谢律师的帖, 很不错, 这种帖子多多益善啊,
支持, 支持, 支持.......
2016/03/15回复
回复 jfbb2004 的帖子

你好,网签后遇到违约,不是说以后都不能交易了。只是说没有达成合意的话,一时半会很难撤得下来。既然是通过了中介,那应该签的是三方合同,里面对违约的处理应该是有明确约定的。首先当然要追对方的违约金,弥补你的损失,网签的事情交给中介按照常规流程操作。没有说他们收不到所谓的违约协议中介费,就不给你处理了,但估计不会十分特别快。所以如果买家连这个都不配合的话,在追违约金的问题上你们也不用太不好意思。
2016/03/15回复
请叫我萌萌妈:
然后还想问下,是不是网签之后才交首付,如果没有网签开发商就要求交首付的话该怎样做才能保障自己的权益?
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婚后按揭购买房屋,即使是公积金,也属于夫妻共同财产。如果房产证是两个人的名字,产权各占一半,如果是一个人的名字,产权归这一个人,但另一方可以要求房产现金价值的一半。
首付的交付时间,是以买卖合同上的约定为准的,没有说一定是网签前或者网签后,只是一般交易习惯中,网签后甚至是过户后给首付的居多,保障买家权益。毕竟钱给出去再发现房子根本不能出售的,再追钱回来的难度大很多。
2016/03/15回复
天天天晴147:
谢律师好,现在有一套继承的房子,已经30年的楼龄,面积是60方, 过我名字的时候到现在是2年没过5年,已经是我名下的。但是我丈夫名下有一套已经还清的房子。如果要离婚的话应该怎么分呢?
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还是那句话,婚后不管是购入还是继承还是得到赠予的房屋,只要没有另外的书面约定,视为夫妻共同财产。产权看房产证,但没有名字的那一方虽然没有产权但还是有债权,可以要求分得房屋现金价值的一半。
2016/03/15回复
回复 雯安 的帖子

你好,目前以你们这种情况,只有继承才不受限购,否则基本没有办法把第三套房过到你们名下。我只就事论事说最好方案,至于怎么跟老人说或者怎么考虑,这个就只能看你们自己了。
从法律角度来说,最好的方法是,趁老人健在去做一个公证遗嘱,指明房产以后由你们继承。否则将来老人不在世的时候,在没有遗嘱的前提下,就只能按照法定继承了,由子女配偶均分。这样会十分被动,最多只能拿出当年是你们实际支付房款的证据,来争取要回一定的现金,两套房子的产权就应该都只能拿到三分一了。
2016/03/15回复
BBBBANAN:
谢辣妈律师,你好,关注你很久了,你那圆圆的小脸蛋实在让人倍感情切哟~咨询你一个事情哈。我家有套房子是妈妈和姨妈共有,是我外婆留下来的遗产我家一直在住,现在我家想出售套现付首付,卖房所得大家平分。我姨妈不同意出售,也不同意卖她那份给我们,也不同意买我们那份。这种情况怎么处理好呢?上到法庭法官很怎么调节呢?
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你好,首先我要对圆圆的小脸蛋这句话表示不满。其次,我要回答你的问题了。
还是那句话,能协商当然最好,实在协商不成就只能走诉讼了。
这种情况的诉讼,其实还是提遗产继承,只是不好意思你阿姨要当被告了(感觉没有办法不撕破脸)。一般来说结果就只能她给钱留房,或者要钱给房了。
2016/03/15回复
谢大宝:
你好,网签后遇到违约,不是说以后都不能交易了。只是说没有达成合意的话,一时半会很难撤得下来。既然是通过了中介,那应该签的是三方合同,里面对违约的处理应该是有明确约定的。首先当然要追对方的违约金,弥补你的损失,网签的事情交给中介按照常规流程操作。没有说他们收不到所谓的违约协议中介费,就不给你处理了,但估计不会十分特别快。所以如果买家连这个都不配合的话,在追违约金的问题上你们也不用太不好意思。
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是中介机构说已经网签了,但是我也没有收到首付,只是收订金而己,那违约了就算了,可中介机构说一定要签确定违约才能解除网签。我就是不明白
2016/03/15回复
回复 jfbb2004 的帖子

已经网签了的话,网签合同你应该有见过吧,上面有写什么时候给你首付,然后迟多少天还没给就是违约吧。如果没有到那个说卖方已经可以解除合同的时间,就还没构成根本违约。
所以首先先确定买家是不是迟给了,迟给的天数是不是已经达到根本违约也就是你可以单方解除合同了。然后再跟中介沟通,告诉他们你是不是要根据约定来解除合同并追究违约金。然后再由中介去跟买方沟通的,问他到底怎么回事,打算怎么补救。中介费也不是白收,然后不干活就给个含糊其辞的回答你的。
2016/03/15回复
谢律师您好!麻烦你抽点宝贵的时间解答一下,感谢!!

基本情况如下:
1、房产证上只有业主一个人的名字,业主声称房子是她本人自己购买,并已还清贷款,办理涂销。
2、业主为省外户籍,户口本上写着离婚状态,但无法提供离婚证、离婚协议及法院判决书(业主声称已丢失,当地民政局不给补办,仅提供11年办理的离婚登记审查处理表)
3、业主不提供结婚证,是否为婚前还清贷款无法证明,也就是无法证明该房产是否属于业主婚前财产。

已经确认的情况有:
1、经房产局查册,房产证只有业主一个人的名字,房子04年购入,08年办理涂销。
2、业主提供的户口本写着离婚状态,离婚登记审查处理表显示为11年办理,双方无财产及债务分割。

现在我的疑虑主要在于该房产是否为业主个人全部拥有,所以想了解下:
1、在交易过程有什么需要注意的地方?
2、如果可以顺利过户的话,是否我之后就可以法律上避免原业主的财产纠纷,就算原房产其前夫有份,也无法来找我麻烦了?
2016/03/15回复
2011年买了一个商铺,合同约定交楼日期2012年8月,但至今由于开发商违建的原因未通过验收仍未交楼。合同里约定迟交楼半年内可以解除合同,当时未意识到事情的严重性没有提起上诉,那现在是不是过了期限就不能要求解除合同了?仲裁竟然不支持我们解除合同的要求,是不是永远不交楼我们永远也不能解约?
2016/03/15回复
谢大宝:
婚后按揭购买房屋,即使是公积金,也属于夫妻共同财产。如果房产证是两个人的名字,产权各占一半,如果是一个人的名字,产权归这一个人,但另一方可以要求房产现金价值的一半。首付的交付时间,是以买卖合同上的约定为准的,没有说一定是网签前或者网签后,只是一般交易习惯中,网签后甚至是过户后给首付的居多,保障买家权益。毕竟钱给出去再发现房子根本不能出售的,再追钱回来的难度大很多。
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就是只有另一方要求现金价值一半的时候才会给,如果另一半不要,自动放弃,就还是属于一个人的是吧?
谢谢律师解答
2016/03/15回复
谢大宝:
还是那句话,婚后不管是购入还是继承还是得到赠予的房屋,只要没有另外的书面约定,视为夫妻共同财产。产权看房产证,但没有名字的那一方虽然没有产权但还是有债权,可以要求分得房屋现金价值的一半。
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想问下怎样才算有效的书面约定,是不是就是他本人签字就可以?
2016/03/15回复
vincen98:
谢律师您好!麻烦你抽点宝贵的时间解答一下,感谢!!基本情况如下:1、房产证上只有业主一个人的名字,业主声称房子是她本人自己购买,并已还清贷款,办理涂销。2、业主为省外户籍,户口本上写着离婚状态,但无法提供离婚证、离婚协议及法院判决书(业主声称已丢失,当地民政局不给补办,仅提供11年办理的离婚登记审查处理表)3、业主不提供结婚证,是否为婚前还清贷款无法证明,也就是无法证明该房产是否属于业主婚前财产。已经确认的情况有:1、经房产局查册,房产证只有业主一个人的名字,房子04年购入,08年办理涂销。2、业主提供的户口本写着离婚状态,离婚登记审查处理表显示为11年办理,双方无财产及债务分割。现在我的疑虑主要在于该房产是否为业主个人全部拥有,所以想了解下:1、在交易过程有什么需要注意的地方?2、如果可以顺利过户的话,是否我之后就可以法律上避免原业主的财产纠纷,就算原房产其前夫有份,也无法来找我麻烦了?
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产权是看证的,如果证上面是她一个人的,产权应该就她一个人的。按市价交易的话风险不会太大,婚姻状态的证明文件是按揭公司和房管局要的,中介那边自然会跟她说明要补什么材料。
你们这边,签合同的时候注意定金不要写得太大,另外最好坚持过户完税当天再给首付。过户完税后其实就没什么好怕的了,产权已经给了你,如果前夫跟她之间有债权没有扯清楚,也扯不到你们头上。
2016/03/15回复
风舞影_4908:
2011年买了一个商铺,合同约定交楼日期2012年8月,但至今由于开发商违建的原因未通过验收仍未交楼。合同里约定迟交楼半年内可以解除合同,当时未意识到事情的严重性没有提起上诉,那现在是不是过了期限就不能要求解除合同了?仲裁竟然不支持我们解除合同的要求,是不是永远不交楼我们永远也不能解约?
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你好,这个没看合同条款不太好答你,最好能拍下来发给我看一下。
2016/03/15回复
请叫我萌萌妈:
就是只有另一方要求现金价值一半的时候才会给,如果另一半不要,自动放弃,就还是属于一个人的是吧?谢谢律师解答
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如果双方协议离婚,另一方又不主张债权的话,自然就产权归产权人,也没有和房子有关的债权债务关系了。
2016/03/15回复
天天天晴147:
想问下怎样才算有效的书面约定,是不是就是他本人签字就可以?
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约定的内容,谁签字认可,就对谁有效力。一般来说,除了签字还建议把指模打上去。
2016/03/15回复
三十多岁的人,可能图P得太嫩了,啊哈哈~不好意思
2016/03/15回复
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