先简单说说家庭情况，一家三口，lg广州户口，lp外地户，男仔一枚今年快两岁，家庭年收入三十万左右，目前有一套住宅和一套32平的小公寓，均有贷款。2014年没什么购房经验，加上急着考虑买婚房，由于当时手上米少只有40w左右，最后选择了可以公积金贷款的萝岗区越秀靠近开源大道的一个楼盘84平的两房，首付三层总价107w。15年10月交楼，到目前还没拿到房产证。目前市值约115w左右。2016年年初由于手上又有大约60w现金，炒股亏了15w剩45w。眼见着股市缩水，广州楼市却连续十来个月补涨，内心非常痛苦啊，最后心一横割肉股票出来打算看房市有没机会。                                                 \'由于夫妻二人都在体育中心附近上班，第一套住宅买萝岗区上班就太远，交楼后住了两个星期实在无法忍受每天差不多4个小时耗在路上，最后经过和家人商量，决定在天河租房，萝岗的房放租。然后等手上积攒够本金后，更换天河区或者越秀区好点的学位房，为宝宝上小学做准备。由于已经买了一套住宅，直接上二套住宅就需要首付七层，现有资金完全没法实现最初的设想，因此把目光投向了天河区的小公寓，逻辑就是天河区公寓相对周边萝岗等区更加保值，运气好的话还可以小小增值。等个一两年过后出手手上的公寓和住宅，再加上手上的现金更换天河和越秀总价不超250w左右的2-3房的学区房，最终实现农村包围城市的设想。跟着中介看了几套公寓最后选择了华观路的万科云城米酷一套32房的小公寓，总价60w不到，用于投资出租，当时想着有智慧城概念且地铁21号线2017年会开通，小幅增值应该没问题。                \'\'但是现在问题来了，问题1.后面我即使在拿证两年后顺利卖出萝岗住宅，因为我公寓是商业贷款，我如果不卖公寓的前提下再次商业贷款是否算二套？商业贷款还是要七层首付？虽然说公寓不限购不限贷，但广州现在认房又认贷。哎，之前也是没考虑清楚，现在又处于被动。而且听说公寓出手非常难，怕是要一时砸自己手上了。问题2，由于我现在用之前的住宅每年定期提取公积金，听说现在公积金贷款额度和公积金账户余额正相关，现在我每年定期自动提取一次，提完基本就没什么余额了。如果我后续换第二套房想使用公积金贷款，肯定也要受影响吧？如果我在公寓没卖的情况下，卖了第一套公积金贷款买的萝岗住宅后，我再买住宅算首套房吗？问题3.也想请教这里的美妈们根据我家目前的现状，有没更好的建议能最快换到天河区或者越秀的好点的2-3房的学位房呢？希望大家多多给点建设性意见，在此不胜感激😊