算了算，300万房才租5万/年，可存银行300万能得15万/年！
39278133房产楼市
南下干部我其实挺担心的。房价这个东西，几乎人人都知道不可能永远上涨，随时都可能阴跌，但几乎人人都觉得不会立刻就跌，不会轮到自己头上。之所以愿意高价买这玩意儿，逐渐都不是居住功能使然，都有跟着炒（说保值、过于好听了）的意思。如果这种心态的人占到了人群中的一定百分比，如果像广州这种大城市突然有1-2年因经济滞涨找不到如此多的接盘侠，房价会不会崩盘？经济会不会严重受损？
我觉得会。只是大家都不愿意看，不愿意想。
我学经济学得不扎实，但我知道金钱本身的逐利性。比如以广州目前主流炒房的房价，300万一套，100平米。出租的话应该在5万元/年左右的收益。如果没有潜在的所谓升值贬值，其边际回报率只有区区的1.7%，而银行存款普遍高于这个水平不少，理财产品这种大额可以去到接近4.8-5%，也就是15万元/年的稳定收益。租售比如此低，和正常存款回报率相比差多了，如果真的挤压“炒”这个水分（房贷彻底收紧），现金流都应该逐渐转去股市、债市，循环进入实体经济，广州房价就应该回归2002年2009年这些普遍稳定的阶段。其实想想，那时候大家买房心安理得，现在就算赚到差价，但想想泡沫那么重，哪天真被挤碎了，能心安么？
现在卖房套现、资金外逃、外撤，都没成气候，但如果利润足够诱人，这些不是不可能。就2016年全年这种涨幅，2017年再来一次的话，我怀疑2018年的房价就得滞停，成交缩减、高位无人接。万事无绝对。我胡言乱语，就是想提醒新入者，中国房产交易放开20来年，赶上中国经济飞速发展，所以基本上年年涨、几年一大涨，但目前的房价（如越秀区五六万/平买个老破小学位房之类）已真的有点危险了，不能再追高啦。如果自住非炒房，即便买了后立刻就涨百万，也不用太高兴，也许等自己脱手（中国经济飞速30-40年？也许进入调整期）时未必就在高位呢。只是过眼云烟。
现在很多经济行为如投资，都会说有风险，好像买房真没人说（说了被人屌），我真觉得房管局、妈网啊这些地方都应该多贴几个大字——买房有风险、高位需谨慎。
我对现阶段房产的看法和论坛的大虾动辄继续追珠江新城、天河公园、天河北不同，我觉得高上追高不安全，且买了后慢涨都未必划算。我建议初次置业的房友多关注一些城区内的洼地如越秀区像建设马路啊等附近的旧房，天河区像粤垦路、员村、龙洞次新房之类。从边际效益来看，只要房型端正，挑得准，这些二线地区补涨成气候，慢慢上行，价位踏实，也不吃亏。
2017/02/09
精选回帖
tanchenchi15楼不够全面，还要考虑：1、杠杆作用。300w房子基本三成的话100w可以撬动，年租金5w，回报率也是5%，当然还没扣除资金成本的前提。2、机会成本作用。往前面退10年，这个时间轴房价是涨的，如果你10年都没买房并且以后也不买，这没什么损失，至少没直接损失。但是，如果你买晚了，譬如你2015没买，反而在2016买了，那么你要多掏很多钱。这就是机会成本。3、房子的附加值。中国的房子，附加了学位，地段，心理需求等。如果你没房没户口在城市，小孩要去私立的。问题就来了，好的私立很贵当然也很好，但是那些钱你放去买房也够或者也可以积累成为首付了。国人的心理原因还没算。
2017/02/09回复
49楼1970/01/01回复
119楼1970/01/01回复
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南下干部楼沙发tanchenchi 发表于 2017-02-09 16:57
南下干部 发表于 2017-2-9 14:14
最近逛妈网论坛，感悟不少。换房、新置业的都不少，中介也到处飘。好热闹..
2017/02/09回复
幸运的瑾
生活没有假如
yeziquqi5楼tanchenchi:
不够全面，还要考虑：1、杠杆作用。300w房子基本三成的话100w可以撬动，年租金5w，回报率也是5%，当然还没扣除资金成本的前提。2、机会成本作用。往前面退10年，这个时间轴房价是涨的，如果你10年都没买房并且以后也不买，这没什么损失，至少没直接损失。但是，如果你买晚了，譬如你2015没买，反而在2016买了，那么你要多掏很多钱。这就是机会成本。3、房子的附加值。中国的房子，附加了学位，地段，心理需求等。如果你没房没户口在城市，小孩要去私立的。问题就来了，好的私立很贵当然也很好，但是那些钱你放去买房也够或者也可以积累成为首付了。国人的心理原因还没算。
查看原文赞同👍，我460多万的房子，加税费首期款是160万左右，租金是7500一个月
2017/02/09回复
tanchenchi南下干部:
对。这些全加起来，促使买房。我也认可置业，但我真觉得房价贵离谱了，这么个趋势追高，没人考虑风险？
查看原文肯定有所考虑，不然就各个都是日光盘了。房价是高，但如果跟国外对比，也未必真的高。从中国历史来看，每个朝代对有所居，大宅子都是向往并且稀缺的。所以，房子在历史，当下都是相对高价的产物，这是对的。争论挺多的，我感觉最关键是周期问题：1、周期定为1年的话，涨跌盘都有，很正常，要考个人看盘眼光
2、周期定为3年或者以上，普遍涨。因为世界经济和平很久，广义货币每个国家都超发，稀释了财富，也同步降低了单位购买力。
3、要想房价普跌，我是说普跌（是大面积大幅度下跌，幅度超过20%左右），需要战争。不管是货币战争（譬如金融危机）、疾病战争（sas）、军事战争等。只有这样，才会回归到人类最为自然稀缺的价值等价物：贵金属。其他的认为附属品都会褪掉外衣。
2、周期定为3年或者以上，普遍涨。因为世界经济和平很久，广义货币每个国家都超发，稀释了财富，也同步降低了单位购买力。
3、要想房价普跌，我是说普跌（是大面积大幅度下跌，幅度超过20%左右），需要战争。不管是货币战争（譬如金融危机）、疾病战争（sas）、军事战争等。只有这样，才会回归到人类最为自然稀缺的价值等价物：贵金属。其他的认为附属品都会褪掉外衣。
2017/02/09回复
333333333333333angeldeng8183 发表于 2017-02-09 17:23
300万放民间借贷公司，最低的3分利息，一个月都有9万，系一个月的利息9万
2017/02/09回复
crodd8楼tanchenchi:
不够全面，还要考虑：1、杠杆作用。300w房子基本三成的话100w可以撬动，年租金5w，回报率也是5%，当然还没扣除资金成本的前提。2、机会成本作用。往前面退10年，这个时间轴房价是涨的，如果你10年都没买房并且以后也不买，这没什么损失，至少没直接损失。但是，如果你买晚了，譬如你2015没买，反而在2016买了，那么你要多掏很多钱。这就是机会成本。3、房子的附加值。中国的房子，附加了学位，地段，心理需求等。如果你没房没户口在城市，小孩要去私立的。问题就来了，好的私立很贵当然也很好，但是那些钱你放去买房也够或者也可以积累成为首付了。国人的心理原因还没算。
查看原文杠杆和租金回报率没关系，租金连贷款利息都赶不上。杠杆就是房价上涨的时候有用。
2017/02/09回复
zhengxyly南下干部楼10楼zhengxyly 发表于 2017-02-09 18:38
没意义，即使判断房价见顶，有勇气卖房变现的又有几人？大部分人都是从众的普通人而已..
2017/02/09回复
我的小奔我的宝11楼南下干部:
每年8%？政策性的东西，以前可以测出，未来怎么估计。你当理财存款买债券的人都是傻帽？
查看原文因为我不仅买理财，还买香港保险，上个月交保费的时候深深感受了一把去年人民币贬值将近10个点的滋味！幸好去年把大部分资金撤出来买了房，长了40%左右，接下来还有每年将近10万的租金。而且我杠杆买房，楼主算算看
2017/02/09回复
南下干部楼12楼我的小奔我的宝 发表于 2017-02-09 20:17
回复 南下干部 的帖子
每年8%？政策性的东西，以前可以测出，未来怎么估计。你当理财存款买债券的人都是傻..
2017/02/09回复
南下干部楼13楼悄悄上个网 发表于 2017-02-09 21:34
啥玩意，不买房孩子去读村小？不管我现在买的房是涨是跌10年内我都不会出售，就算明年大跌又怎样，我又不差..
2017/02/09回复
宝贝娃娃14楼南下干部:
个个学位房？其实买老破晓小的都是说10年内不出售，期待10年后有人高位接盘。我是针对这种说事情，击鼓传花快到最后一手喽
查看原文2胎一放，大中城市无忧！十年之后，只会是资源转移，而稀缺性肯定还是存在。
2017/02/10回复
njquiet15楼LZ的眼光堪忧，主要的两个观点我都持反对意见：
1.300万房只需要100万首付，贷款200万，按30年算房贷1万/月，每年还要付12万；100万拿在手上一年都有5-10万理财利息了，为啥还买房了？身边真实案例告诉你答案，一朋友去年年后持100万现金入手珠城300万小户型，租金6k，实际房贷支出4k/月，现在同户型挂牌价500万，计划今年底落袋为安，扣掉房贷2年净赚近200万，理财至少得15年吧，2年VS15年，在人民币飞速贬值的时代，LZ觉得哪个划算？
2.房价由需求决定，为啥去年房价涨得这么猛，市区没有学位支撑的或者偏一点的老破小却基本没涨？原因很简单，这种房子改善型住户不会买，会买的只可能是刚进社会、资金不足的小年轻，我问过身边很多年轻人，从公司白领到美发师，都异口同声不愿意住老楼梯楼，因为从小没吃过苦，对生活的品质要求不一样了。后面没有愿意接手的了，老房子还涨得起来吗？如要投资，千万谨慎购买低品质的老破小，宁愿买同地段面积小一半的次新电梯楼。
1.300万房只需要100万首付，贷款200万，按30年算房贷1万/月，每年还要付12万；100万拿在手上一年都有5-10万理财利息了，为啥还买房了？身边真实案例告诉你答案，一朋友去年年后持100万现金入手珠城300万小户型，租金6k，实际房贷支出4k/月，现在同户型挂牌价500万，计划今年底落袋为安，扣掉房贷2年净赚近200万，理财至少得15年吧，2年VS15年，在人民币飞速贬值的时代，LZ觉得哪个划算？
2.房价由需求决定，为啥去年房价涨得这么猛，市区没有学位支撑的或者偏一点的老破小却基本没涨？原因很简单，这种房子改善型住户不会买，会买的只可能是刚进社会、资金不足的小年轻，我问过身边很多年轻人，从公司白领到美发师，都异口同声不愿意住老楼梯楼，因为从小没吃过苦，对生活的品质要求不一样了。后面没有愿意接手的了，老房子还涨得起来吗？如要投资，千万谨慎购买低品质的老破小，宁愿买同地段面积小一半的次新电梯楼。
2017/02/10回复
朗朗猪BB
