还有，租金也没算，潜在的收益，如果不买，你要住这一套房子3年，也得花个10万8万，那就相当于你买了房，省了10万8万。

我是在算他这资投资是否亏了，他是搬出自独立自住所以才这样算……

买入税费32万怎么来？那来这么高税费

当年评估价是330万，超144平方是按9.6征收。

9.6%征收？不明白，我家150方，3%

你买一手吧😂

二手豪宅5.6%吧

没买房说不定就付的税费，中介费，月供花也花了。现在都帮你强制积累，首付45万变成首付180 万了，还白住了三年。

提前还款罚息3万、出售过桥费用4万、一买一卖中介费用7万
这三笔费用是卖出的时候才给的,不占用资金成本

首付45万
月供49.5万,是月供的,实际用到的时间是50%,按24.75万成本计算
买入税费32万
自住装修15万

所以实际成本是116.75,利润28.7万,收益24.58%,年化7.3%的收益率.已经战胜大部分投资品了.这还没计算三年的房租呢

另外这个朋友根本不是想投资,买小联排别墅,自住装修.享受了三年还赚28万还想怎么样

按你算的也只是保本吧了……何来有20多万收益😂最多也只是免费住了三年，但出入上班远了每月增加一千多油费也没算

别墅肯定是亏的，我12年底680万买的别墅17年初950万卖了都是基本打平，当然如果现在卖更亏

减掉费用不是赚了28.7万吗

1房子涨的太慢，15年的房子现在怎么也翻倍了，16年底买的都差不多翻倍了。
2联排税费太高了，如果是普通住宅，255万的房子买卖加起来所有的税费撑死5个点，也就是15万。
3房贷减去租金，也就每年3个点左右了，你这个3年算10%，也就是25万。
综上所述，你首付就算30%也有100%的收益率了，如果高评高贷估计得有150%的收益了。这还是你买联排的情况，如果是普通住宅，至少200%

还有什么更好的投资渠道？投资别的可能早把钱折腾没了，高评高贷交多税和房贷利息是自找的，月供也是分三年36期慢慢给，谈不上资金占用，装修钱就当三年白住的租金了，卖房也交中介费说明难卖，别墅作为投资品种是不如平层大房子。

原来现金45万，现在现金190万，差额145万。成本117，差额是利润28万。

你这个算法9有问题，把会计的资金成本和经济的机会成本都算一起了。按你这么算买卖房子肯定是亏的。

按你说的，分别用会计成本、经济成本算

按你说的，分别用会计成本、经济成本算，是怎样的？算出来对比看看吧。我不会，你能不能示范下，请教你了