天河黄埔老破小VS增城新塘次新房，如何抉择？

如题，总预算180左右，首套首付60以内（含所有交易费），刚需自住，车陂附近上班，两三年内打算生小孩。
目前看过比较符合的有：

天河区：棠德花园，97年的楼梯楼，6楼或以上，56平小两房，离地铁1km左右的西区。绝大部分需要重新装修，花费10W左右？
优点：离公司约40分钟；配套完善；周边公司多，比较保值？
缺点：楼龄22年；楼道阴暗潮湿，房屋旧，硬改需要一笔费用；老人家爬楼梯难；周边人员杂乱；东区离地铁近的较贵；开放式小区

老黄埔区：2000年左右的楼梯楼，6楼，69方，二改三的小三房，离地铁600米。装修花费3~4W
优点：离公司约35分钟；老黄埔配套完善；离地铁不算远；户型比棠德方正，楼道和房屋采光好
缺点：楼龄20年左右；老人家爬楼梯难；开放式小区

增城新塘：恵百氏，16年的电梯楼，75方两房，带精装
优点：13号线二期开通后，离公司约36分钟；地铁上盖；多是投资的新房，免装修
缺点：目前离公司约50分钟；听说是93年拿地，产权剩余44年左右；配套没前两者完善（但楼下小超市菜市场基本能满足生活需求）；独栋无封闭小区；学校比较一般？

考虑因素：保值、教育、换房难易程度、通勤时间
个人比较倾向于老破小，因为感觉以后换房也比较保值。但老破小共同的问题：
1 是房龄大，应该要尽快转手？（8年后就满30年了，如果不转手以后会不会更难卖）
2 是如果几年后打算转手，考虑到那时小孩正在上学，是不是上1年级之前转手比较好？

如果是你，会怎么选择？请各位有经验的妈友不吝赐教，另特别感谢@step123给的建议~

2019/07/17

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step123沙发

回复 yangfanoooo 的帖子
新塘就是在互吹交通，像广州火车站交通够好了吧，房价也就那样，实际上真正促进房价的是产业，产业带来的高 ...

交通规划不是吹，已上过电视纸媒，新塘枢纽是东部唯一枢纽，辐射广州开发区和增城开发区。萝岗6号线二期也将会拆解成20号线，东部从香雪站延伸到新塘枢纽。
2023会落地现在建地铁线路，其中借助13二期、7二期，新塘交通会加分，1小时直达天河越秀番禺核心区，这也是事实。

我也说下凤凰城，凤凰城现在属于永宁街道，非地铁盘，距离新塘枢纽4公里以上，因为接驳地铁不方便，差不多30分钟以上，大部分人仍然选择自驾出行，但广园路天天塞车，也是很痛苦的。所以远郊，我的建议是一定要地铁盘。

2019/07/21回复

step123板凳

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新塘就是在互吹交通，像广州火车站交通够好了吧，房价也就那样，实际上真正促进房价的是产业，产业带来的高 ...

你说对了，要靠产业。新塘枢纽是和距离4公里的增城开发区结合发展的，新塘枢纽是增城开发区的交通门户，增城开发区也是从这两年富士康和招标总部才启动，属于初期，你表述的现状一点没错，不代表无发展。新塘枢纽不是简单的火车站，是产融结合区，规划了区域CBD和会展中心，需要拉长5年时间到新塘高铁站建成来看。新塘+增城开发区就是该区GDP所在。

2019/07/21回复

step1234楼

yangfanoooo:

新塘就是在互吹交通，像广州火车站交通够好了吧，房价也就那样，实际上真正促进房价的是产业，产业带来的高薪人员的数量，你可以查查增城的GDP和天河，萝岗的差距非常大

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回到楼主需求的正题，哪里可以买到预算180w、入城通勤方便的两房，给一个具体的推荐，让楼主自己选择吧。

2019/07/21回复

step1235楼

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所以我一直提的是关注头部核心区，而不是整个增城。增城鸡头区域，才是有限财Ｚ条件，资源可以保证的区域。

另外提一下，保利、万科最近拿的增城中新、仙村、永宁偏远区域地价均超过1W，KFS拿地比我们能乐观。

2019/07/21回复

yangfanoooo6楼

step123:

交通规划不是吹，已上过电视纸媒，新塘枢纽是东部唯一枢纽，辐射广州开发区和增城开发区。萝岗6号线二期也将会拆解成20号线，东部从香雪站延伸到新塘枢纽。2023会落地现在建地铁线路，其中借助13二期、7二期，新塘交通会加分，1小时直达天河越秀番禺核心区，这也是事实。我也说下凤凰城，凤凰城现在属于永宁街道，非地铁盘，距离新塘枢纽4公里以上，因为接驳地铁不方便，差不多30分钟以上，大部分人仍然选择自驾出行，但广园路天天塞车，也是很痛苦的。所以远郊，我的建议是一定要地铁盘。

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有没有发现，都是在画大饼，搞概念，产业真不看好新塘，就靠富士康能行吗？我建议买限购区的，上班十公里内的

2019/07/21回复

yangfanoooo7楼

step123:

回到楼主需求的正题，哪里可以买到预算180w、入城通勤方便的两房，给一个具体的推荐，让楼主自己选择吧。

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只要200左右，就可以买水荫路小学的学位房两房，就是旧点，爬楼梯总比挤地铁好吧，而且小孩的教育也好，上辅导班也方便，都不用进城，本来就是市中心，过条马路就是林河西，天河体育中心

2019/07/21回复

yangfanoooo8楼

其实买旧的房子，自己好好装修下，居住的舒适度比开发商交房的新楼盘要好而且质量也靠谱的多。现在的新楼盘只能看表面，豆腐渣居多，过三十年后，估计比现在二十多年楼龄的房子还保养更差。

2019/07/21回复

yangfanoooo9楼

其实没有名额的话没办法，对于就有名额的，除非就在非限购区上班，非限购区的房子千万别碰

2019/07/21回复

yangfanoooo10楼

step123:

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你那么看好新塘的画饼，我并不看好，我看好天河的发展，还有萝岗科学城板块

2019/07/21回复

step12311楼

yangfanoooo:

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交通规划不是吹，已上过电视纸媒，新塘枢纽是东部唯一枢纽，辐射广州开发区和增城开发区。萝岗6号线二期也将会
拆解成20号线，东部从香雪站延伸到新塘枢纽。
2023会落地现在建地铁线路，其中借助13二期、7二期，新塘交通会加分，1小时直达天河越秀番禺核心区，这也是事实。

2019/07/21回复

yangfanoooo12楼

天河，萝岗随便搞个企业就把新塘的画饼给pk了。

2019/07/21回复

step12313楼

yangfanoooo:

天河，萝岗随便搞个企业就把新塘的画饼给pk了。[图片]

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你的结论都是基于现状，现状都是眼前既有的，现状谁不知道广州ＧＤＰ在天河和黄埔，但天河和黄埔也有农村和欠发达地区，也不是都宜居通勤出行的。增城正转型，关闭大量的牛仔工厂，富士康今年10月投产，后面会改观增城GDP。

还有其它眼前看不到的信息，只有发生后你才知道。比如你不相信的新塘枢纽正在启动10年难遇的路网大改造，几座２００＋高楼在建中。

限购区还包括花都和南沙大部分偏远镇区，是否真都有居住价值呢？限购和非限购区域的价值还要基于区域发展综合判断。

2019/07/21回复

step12314楼

yangfanoooo 发表于 2019-7-21 13:25
天河，萝岗随便搞个企业就把新塘的画饼给pk了。

你是基于现状，现状谁不知道广州ＧＤＰ在天河和黄埔，但天河和黄埔也有农村和欠发达地区，也不是都宜居通勤出行的。增城富士康要今年10月才投产，后面对ＧＤＰ有改观，投资600亿哦，说话要严谨点哦。增城开发区的商业体也落地了新塘万达，今年年底开业广州合生汇，永旺梦乐城在建中，发展不会太差的。

2019/07/21回复

step12315楼

yangfanoooo:

天河，萝岗随便搞个企业就把新塘的画饼给pk了。[图片]

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你是基于现状，现状谁不知道广州ＧＤＰ在天河和黄埔，但天河和黄埔也有农村和欠发达地区，也不是都宜居通勤出行的。增城富士康要今年10月才投产，后面对ＧＤＰ有改观，投资600亿哦。

2019/07/21回复

赖卫东201416楼

step123:

交通规划不是吹，已上过电视纸媒，新塘枢纽是东部唯一枢纽，辐射广州开发区和增城开发区。萝岗6号线二期也将会拆解成20号线，东部从香雪站延伸到新塘枢纽。2023会落地现在建地铁线路，其中借助13二期、7二期，新塘交通会加分，1小时直达天河越秀番禺核心区，这也是事实。

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其实交通只是生活的一部分现在画饼称为交通枢纽的地方多了去了白鹅潭南站番禺广场新塘广州北站新城新cbd也多了去了火箭般发展的阶段已经是过去式按照广州这种财力和人口数量、质量能撑起一个新城、枢纽的建设已经不容易另外说实在的中国大城市的发展就应该是资源集中型的摊大饼而不是跳跃式的卫星城，这也是珠三角和长三角城市群形态的显著差别之一

2019/07/21回复

赖卫东201417楼

写了一堆居然被屏蔽了什么垃圾bbs。。。上面的兄弟参考一下琶洲的产业建设速度再看看广钢现在的样子再想想人生有几个五年

2019/07/21回复

step12318楼

yangfanoooo:

你那么看好新塘的画饼，我并不看好，我看好天河的发展，还有萝岗科学城板块

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你说的这话都没错，不过要看自身能力，能买得起当然是往市区靠，最好还是电梯楼优先。PS：我在市区也有小房，不过买得比较早。

2019/07/21回复

step12319楼

赖卫东2014 发表于 2019-7-21 13:51
写了一堆居然被屏蔽了什么垃圾bbs。。。上面的兄弟参考一下琶洲的产业建设速度再看看广钢现在的样 ...

我也写了一堆被屏蔽了。我赞同你的观点，我也是现实派，对预算不足的刚需，我推荐新塘地盘，是因为它5年内的轨道交通和商业配套是确定的，我对广州轨道交通很了解。其它很多区域地铁落地都要10年，如23号线沿线。当然现在有能力买市区越靠市区更好。目前在建地铁进度如下

2019/07/21回复

step12320楼

赖卫东2014:

写了一堆居然被屏蔽了什么垃圾bbs。。。上面的兄弟参考一下琶洲的产业建设速度再看看广钢现在的样子再想想人生有几个五年

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我也写了一堆被屏蔽了。我赞同你的观点，我也是现实派，对预算不足的刚需，我推荐新塘地盘，是因为它5年内的轨道交通和商业配套是确定的，我对广州轨道交通很了解。其它很多区域地铁落地都要10年，如23号线沿线。当然现在有能力买市区越靠市区更好。

2019/07/21回复

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