对科学城的个人看法
1778260房产楼市
feiyu2020科学城这名字取得好，但不能改变其本质上是工业功能区，如果叫萝岗工业园，估计就没有那么火了。离市中心远，北边有垃圾填埋场，南边有显示器厂和石化厂，医院只有个中山三院岭南医院比较好，这些都是硬伤。黄埔区也就鱼珠是规划CBD的，现在能不能发展起来还很多变数。
什么把科学城比作深圳南山区，实际上深圳南山区的产业不知比科学城强多少，集中的是更高端的研发中心，而且临海有山有水，还靠近香港，这种是天生的优势，即使没有科技园，房价也不会低。科学城群山围绕就是劣势。有山没水，到处工厂，建了几条路，种了几颗树绿化，引进一些产业就比珠江新城了，难免有点夸大。
科学城将来更有可能发展成为工业、产业园，知识城发展成科技、教育园，但不可能是商业CBD。从产业发展角度看，广州确实实行东进南拓策略（东进天河黄埔，南拓海珠番禺南沙）。但是不管怎么进，核心地区也还是围绕云山珠水，将来十几二十年，核心还是天河和越秀区，你看北京上海，核心区几十年没变过了。萝岗，番禺，南沙只有可能成为另外一个小城区，而不可能是广州市或者作为广东省会的CBD。
2020/09/11
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猫咪的日常
一言酒鼎
sx3504楼feiyu2020:
最近，科学城又火了起来，不少人都提到科学城将来有可能成为广州新中心，不乏一些似乎要赶越秀超天河的观点。我就说一说我自己的一些观点。欢迎指正。科学城这名字取得好，但不能改变其本质上是工业功能区，如果叫萝岗工业园，估计就没有那么火了。离市中心远，北边有垃圾填埋场，南边有显示器厂和石化厂，医院只有个中山三院岭南医院比较好，这些都是硬伤。黄埔区也就鱼珠是规划CBD的，现在能不能发展起来还很多变数。什么把科学城比作深圳南山区，实际上深圳南山区的产业不知比科学城强多少，集中的是更高端的研发中心，而且临海有山有水，还靠近香港，这种是天生的优势，即使没有科技园，房价也不会低。科学城群山围绕就是劣势。有山没水，到处工厂，建了几条路，种了几颗树绿化，引进一些产业就比珠江新城了，难免有点夸大。科学城将来更有可能发展成为工业、产业园，知识城发展成科技、教育园，但不可能是商业CBD。从产业发展角度看，广州确实实行东进南拓策略（东进天河黄埔，南拓海珠番禺南沙）。但是不管怎么进，核心地区也还是围绕云山珠水，将来十几二十年，核心还是天河和越秀区，你看北京上海，核心区几十年没变过了。萝岗，番禺，南沙只有可能成为另外一个小城区，而不可能是广州市或者作为广东省会的CBD。
查看原文有道理，点评到位
2020/09/11回复
aa2870263
喵球球abc6楼黄埔区上了大规划的似乎只有知识城，虽然我觉得知识城那个地块偏远的了不得，但是国家真打算发展那里的话，基本还是没啥压力的。
府前路炒来炒去一方面是为了卖地皮，另一方面是为了产业升级。但是总体规划其实还是得听国务院的。广州2035城市规划目前还没获批，等尘埃落定呗。科学城是广州市府的小九九，未来还是有前景的，只是不要当了知识城的炮灰就好。至于附近的智慧城，估计是凉了，天河区自己也不提了…
至于未来城市中心…至少2035年还在天河区，珠城金融城和琶洲组成的三角形区域。广东省府和广州市府提交的任何一版规划都没有提出过要把城市中心功能区搬到萝岗这种说法。2035规划的广州只有中心城区和副中心南沙这两个叫中心的地方…
如果赌一把国务院不会直接驳回广州市提交的草案，那么未来的增长极是知识城和南沙，科学城这个好像2035规划里提都没提一句。
但要说要说未来升值空间最大能站上山顶的，下一个珠城，可能是员村😂，敢玩长线的可以去屯点员村老破小，刚好那里还是天河区价格洼地。不过有可能那块拆了也不会有回迁住宅用地，毕竟国家不打算给房地产再注水了。
我觉得吧，未来房地产的金融投资属性会逐渐被剥离，毕竟要实现内循环这个大目标，人民的钱必须从房地产市场里挤出来，这个是关乎未来二十年国运的事儿，国家怕是不会手软。
府前路炒来炒去一方面是为了卖地皮，另一方面是为了产业升级。但是总体规划其实还是得听国务院的。广州2035城市规划目前还没获批，等尘埃落定呗。科学城是广州市府的小九九，未来还是有前景的，只是不要当了知识城的炮灰就好。至于附近的智慧城，估计是凉了，天河区自己也不提了…
至于未来城市中心…至少2035年还在天河区，珠城金融城和琶洲组成的三角形区域。广东省府和广州市府提交的任何一版规划都没有提出过要把城市中心功能区搬到萝岗这种说法。2035规划的广州只有中心城区和副中心南沙这两个叫中心的地方…
如果赌一把国务院不会直接驳回广州市提交的草案，那么未来的增长极是知识城和南沙，科学城这个好像2035规划里提都没提一句。
但要说要说未来升值空间最大能站上山顶的，下一个珠城，可能是员村😂，敢玩长线的可以去屯点员村老破小，刚好那里还是天河区价格洼地。不过有可能那块拆了也不会有回迁住宅用地，毕竟国家不打算给房地产再注水了。
我觉得吧，未来房地产的金融投资属性会逐渐被剥离，毕竟要实现内循环这个大目标，人民的钱必须从房地产市场里挤出来，这个是关乎未来二十年国运的事儿，国家怕是不会手软。
2020/09/11回复
gao059554猫咪的日常:
炒房的人就和炒股一样的，炒的是热点和各种高大上的概念。
查看原文同意。看看。
哪些城市，处于合理水平？
作为一线城市，北京、上海，杠杆率处于相对合理水平。上海的资金杠杆率仅为75.9%，北京仅为49.2%；上海的住户部门杠杆率为66.3%，北京为55.4%，处于中游水平。
北京、上海之所以杠杆率处于合理区间，一方面在于这两地是中国的天花板城市，集聚了来自全国的资金，资金实力、GDP规模最为雄厚，抗风险能力相对较高。
另一方面，北京、上海都是楼市调控的模范生。京沪限购限贷门槛最高，且与广深大开落户之门不同，京沪的落户门槛最为森严，杜绝了借人才政策直通售楼处的炒作空间。
以北京、上海为锚，资金杠杆率+住户部门杠杆率双双超出的城市：厦门、杭州、南京、深圳、广州、贵阳、温州。
哪些城市，处于合理水平？
作为一线城市，北京、上海，杠杆率处于相对合理水平。上海的资金杠杆率仅为75.9%，北京仅为49.2%；上海的住户部门杠杆率为66.3%，北京为55.4%，处于中游水平。
北京、上海之所以杠杆率处于合理区间，一方面在于这两地是中国的天花板城市，集聚了来自全国的资金，资金实力、GDP规模最为雄厚，抗风险能力相对较高。
另一方面，北京、上海都是楼市调控的模范生。京沪限购限贷门槛最高，且与广深大开落户之门不同，京沪的落户门槛最为森严，杜绝了借人才政策直通售楼处的炒作空间。
以北京、上海为锚，资金杠杆率+住户部门杠杆率双双超出的城市：厦门、杭州、南京、深圳、广州、贵阳、温州。
2020/09/11回复
liuxinp28楼关键看能不能有高薪岗位，有的话就会催生购房需求，房地产短期看金融，长期看人口。如果在科学城能拿30万一年，市内只能15-20万，只要教育过得去，大部分人肯定会考虑就近置业。
2020/09/11回复
喵球球abc 发表于 2020-9-11 18:45
黄埔区上了大规划的似乎只有知识城，虽然我觉得知识城那个地块偏远的了不得，但是国家真打算发展那里的话， ...
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2020/09/11回复
喵球球abc11楼goodday99:
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查看原文你的理解是对的，只是很多人喜欢拿自己一厢情愿的理解和广州市府提交给国务院和发改委的规划杠就是了~
如果政府搬过去就是中心，那天河区的中心也应该是天河公园而不是珠江新城嘛~
这种问题其实没啥必要杠，广州市没有任何一块地是政府表示不发展了不建设了的。城市化进程和产业升级的大趋势不会变，也不要总盯着房价这么low的话题。
整个黄埔和未来的增城从化花都南沙也都是会发展的，只不过你得搞清楚未来的规划而已，摊大饼式的多中心合一模式已经过时了，国家也不提倡，未来是各个区域分工合作协同发展的时代了。广州未来要产业升级，科技金融和现代化制造都会大力发展了，同时传统工业制造和国际商贸中心的地位也不能丢。 但是目前选定了经济内循环这条路，海运商贸中心的含金量已经不如从前了，必须要找新路。
黄埔区的未来定位是现代化制造基地和知识经济产业基地。它是一个城市的外围功能区。
但同时呢，你的理解也有一部分是错的，广州的城市功能规划没有那么简单粗暴的哪个区是什么中心的说法，只有哪个区域主要承载什么城市功能的说法。至于科学城的未来功能，还需要你自己去查一查啦.
如果政府搬过去就是中心，那天河区的中心也应该是天河公园而不是珠江新城嘛~
这种问题其实没啥必要杠，广州市没有任何一块地是政府表示不发展了不建设了的。城市化进程和产业升级的大趋势不会变，也不要总盯着房价这么low的话题。
整个黄埔和未来的增城从化花都南沙也都是会发展的，只不过你得搞清楚未来的规划而已，摊大饼式的多中心合一模式已经过时了，国家也不提倡，未来是各个区域分工合作协同发展的时代了。广州未来要产业升级，科技金融和现代化制造都会大力发展了，同时传统工业制造和国际商贸中心的地位也不能丢。 但是目前选定了经济内循环这条路，海运商贸中心的含金量已经不如从前了，必须要找新路。
黄埔区的未来定位是现代化制造基地和知识经济产业基地。它是一个城市的外围功能区。
但同时呢，你的理解也有一部分是错的，广州的城市功能规划没有那么简单粗暴的哪个区是什么中心的说法，只有哪个区域主要承载什么城市功能的说法。至于科学城的未来功能，还需要你自己去查一查啦.
2020/09/11回复
goodday9912楼喵球球abc 发表于 2020-9-11 20:23
你的理解是对的，只是很多人喜欢拿自己一厢情愿的理解和广州市府提交给国务院和发改委的规划杠就是了~
...
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2020/09/11回复
|mamawang705207😄其实科学城的发展主要看新广的认同感，说的新广可能应该是“新”新广，就系新毕业入户的新广对科学城和知识城的认同感就行。天河以西基本都是老广为主，然后东南发展天河和番禺，基本上是少部分老广＋大部分的新广新贵发展起来。现在发展黄埔区基本都是新广＋“新”新广，科学城的发展感觉基本有点脱离了广州原始的圈子，本地土著基本都活跃在越秀荔湾海珠部分白云区＋靠近广州的佛山区域，黄埔区发展基本都是靠外来的新广来推动，所以感觉活力会很足，只要他们能认同这个大饼，感觉发展也不是难事，只是真的有点儿任重道远
2020/09/12回复
feiyu2020楼15楼 根据广州市城市总体规划（2017-2035）居住空间和公共服务中心
第一层级：城市级主公共服务中心，共2处。主城和明珠湾区。
第二层级：城市级次公共服务中心，共12处，分别是白云新城、白鹅潭、天河北部、广州第二中央商务区、广州南站、市桥、蕉门河、新华、空港、知识城、荔城、街口。
第一层级：城市级主公共服务中心，共2处。主城和明珠湾区。
第二层级：城市级次公共服务中心，共12处，分别是白云新城、白鹅潭、天河北部、广州第二中央商务区、广州南站、市桥、蕉门河、新华、空港、知识城、荔城、街口。
2020/09/12回复
cmbonline16楼你们都想太多了，罗岗一带突然上涨，是因为大量城中村拆迁，村民带着巨额的拆迁赔偿金本地置业而导致的（最明显的标志就是罗岗的房租同样出现大幅度上涨）
这点和前几年4，5线城市的货币化棚改一模一样，短时间出现严重的供小于求导致价格上涨
罗岗的顶就是天河东，山顶的风景很美
这点和前几年4，5线城市的货币化棚改一模一样，短时间出现严重的供小于求导致价格上涨
罗岗的顶就是天河东，山顶的风景很美
2020/09/12回复
wxd8223181417楼cmbonline:
你们都想太多了，罗岗一带突然上涨，是因为大量城中村拆迁，村民带着巨额的拆迁赔偿金本地置业而导致的（最明显的标志就是罗岗的房租同样出现大幅度上涨）这点和前几年4，5线城市的货币化棚改一模一样，短时间出现严重的供小于求导致价格上涨罗岗的顶就是天河东，山顶的风景很美
查看原文你这个观点不值一驳，你能不能花点时间仔仔细细做一个调查才发言。
2020/09/12回复
