人流是个问题，深圳是特例

不知不觉自贸区已经六岁了。看看南沙的商业状况：除了万达还稍微像点样子，其他没有一处不是养老鼠的。金洲地铁站上盖那些商铺，地铺基本清一色全是中介店，二楼基本全部养老鼠。金洲地铁站对面那个风信子免税商场开了两年就开不下去倒闭了。进港大道华汇广场十室九空，进场的商家开一家倒一家，基本没有哪家能扛过两年的。华汇老板(做木材的虎门地头蛇)一再降租，还是未见成效)。南沙湾人烟更少，一直都没有商家敢进来建商场，小区居民一直都是在靠周边城中村士多店支撑日常生活需要。本人认为现在南沙已经不能再进了，已经基本透支了未来几年的涨幅。尤其是灵山岛，可能五年后也还是这个样子。房子养五年老鼠会折旧得很厉害，不如先投有人气的地方，等南沙人气有明显改观后再进来也不晚。花姐的图片的确很美很吸引人，但景色不能当饭吃，这就是本人六年前错投南沙湾无敌海景湖景山景房的教训。当时就是被无敌美景迷晕了头，完全忘记了投资砖头水泥的首要原则：人口。短期看政策，中期看金融，长期看人口。人口才是最终支撑房价的那根承重墙。

南沙目前只适合养老，还是不看好投资：1.现阶段高端服务业基本为0，都是基建类、地产类和港口类企业，未来横沥金融岛不看好，明珠科学园只能依靠靠的行政力量推动。2.发展周期太长，中心区域定位变数很大，今天的成熟区就是明天的老城区，比如金蕉。3.交通布局滞后，四期建设只有15号线一段里程，加上在建18、22远远不够。4.南沙地域太广，楼盘建设已按300万人口规划先行布局，供求比例失衡，二手流通性差，只能靠投资客驱动。5.南沙很多规划商改住，说明招商引资乏力，靠卖地融资先行。未来南沙发展取决于中央省府支持力度与广州政府的决心，是否愿意破釜沉舟的集全市之力去发展，目前看来如此豪赌并不是广州务实发展的风格。

这几年，南沙的投资回报率，比广州市区的高很多

1、南沙涨价的动力是来源于新版块定高价，以前蕉门新建一批拉高金州，后来南沙湾新建一批又拉高一下，再明珠湾新建一批又拉高一下，这种和珠城天河北天河公园那种由纯刚需改善来内在拉动的不同概念，能否继续上涨，要看有没有再来新的概念来拉动；2、供应巨量，几十万的常驻人口，已经按照几百万的规模来建，透资了太长的发展周期，到达到实际价值的时候，房屋本身的生命周期也已经过半，还有年轻力壮好设计的新盘出来，找接盘侠也不容易；3、几何中心是个伪概念，长三角几何中心还是宜兴-无锡，京津冀的几何核心还是廊坊-保定，没有任何意义，城市发展应该是核心为极点外溢，几何中心的另一面就是离哪个极都不近；4、还是太远了，就算最发达的纽约东京，也没有能在离市中心50公里外的地方搞一个所谓的副中心，就算是一直吹的涉谷TOD，也只不过十几二十公里。综上，南沙发展还是应该发挥自身优势，工业 贸易 航运 物流都很好，做高大上的会始终力不从心，如果用CBD的价值去衡量房价，会等的很累...

赞同不少人用南沙跟深圳比较但是南沙根本没法对标深圳啊南沙面积相当于深圳三分之一GDP只有大约三十分之一房价已经达到二分之一没钱没房票不是要糟蹋钱的理由

早就想表达这个观点，但是担心被骂，没敢吱声。很多人觉得深圳从小渔村发展起来，以后南沙也可以，以为深圳就是当年国家画了个圈，给了政策就自然发展起来了。事实上深圳的发展占尽天时、地利、人和。主要背景是改革开放40年中国经济高速发展，而改革开放初期，外资进入中国大陆的唯一通道是香港，深圳背靠整个中国大陆，紧挨着香港，这才是深圳和香港能发展成为国际大都市的根本原因。在中国全面对外开放之后，全国各地都可以直接连接世界，香港的地位不再，逐渐没落，结果我们也都看到了。深圳的天时地利人和，南沙一样都没有。国家经济高速发展的大势不再，想把南沙发展起来，肯定是事倍功半。甚至看不到政府真正想发展南沙的决心，参考成都、长沙，地方政府如果真的想发展经济，必然是引进产业+控制房价。南沙感觉就是画大饼+卖房卖地。现在南沙经济增长数据很好看，全是基建拉动。等地卖的差不多，再看吧

10年后，2030年了，人口正式进入加速老龄化，断层化，房地产也差不多了。你买的南沙房也10来年了，谁接盘？大把新盘不好卖，谁来接你的二手10来年盘？

没觉得有多高，金茂湾我记得17-18年的时候就卖28000，毛坯。现在链家上看大把人放盘，价格也才3W多点，这个涨幅远远跑输广州市区。