科学城实地看盘体验：踩遍网红盘
34495127房产楼市
康康的小叶子1、越秀岭南山畔：2014年的楼，被两条马路和一座大山包围，门口有商业综合体，离地铁口1公里以内。马路的车很少，一边马路对面是山，另一边是保利林语别墅盘，生态环境好，周边没什么新住宅，稀缺性高。目前中介告知没什么人放盘，二手价5.5w，租金是小三房5500。
个人评价：优点是楼盘综合素质高、业主自住多，二手房源少；缺点是房龄偏老，商业配套较少，未来也不多。适合对环境要求很高、喜欢僻静的人群。
2、保利林语山庄：别墅综合体，洋房在马路边，和越秀岭南湾畔隔路相对。租金是小三房4500。房屋比较显老，没有进一步了解。
3、大壮名城：网红盘，即将推出a11栋，售价4.7-5.3w之间。三地铁，有华附12年学位，目前学校已封顶，在万达广场旁。楼间距密，车流量大，人多热闹，也比较吵。
个人点评：典型刚需盘，适合对学位、地铁交通有刚需的人群。缺点是环境太吵，居住体验一般。
4、保利罗兰：区府旁，宝能中心对面。目前销售中心已撤，有内部人士可转名，价格没问，估计在5w左右。小区较大，有一侧对着高速很吵，对着山体的楼栋较好，整体感觉综合素质较高。至于LG的污染问题，从外观来看没什么影响，LG的厂房很大、建设很规范，看起来蛮高级的，实际上就不清楚了。
个人点评：综合素质较高，如果不担心环境问题，可以入手。
5、新福港鼎峰：豪宅盘，区府隔壁，闹中取静，地理位置一流。万科物业，小区园林环境优美，有网球场、游泳池，入住率也不错。但是价格太贵了，对着马路的一期，2014年房龄，中高层86方小三房放卖480w，均价5.4w。对着山景的二期，只有138以上的大户型。租金是86方5500元。
个人点评：居住体验、环境、交通顶级；但租售比太低，高位接盘不理智；适合在黄埔工作的人群。
6、科程山庄：在区府北边，绿化很少，全是楼，所幸楼层不高，但是也没有购买的欲望。开车兜了一圈，走了。
听说还有一手现楼可以买，着急入住的可以去看看，也许小区里边不错。
7、越秀星越：出于对越秀的信赖，去看了一眼隔壁的新盘。目前只看到一个大坑，号称2023年收房，3.8w起，没兴趣。
综上: 这半天的踩盘收获很大，科学城、黄埔区府周边的发展令人期待。不过目前的二手房价高，租金便宜，短期投资收益不会太高，长期看好。我决定过完年去租一套住先，不着急买了。租售比还是珠新为王，值得长期持有。
2020/11/24
全部回帖
haoxuesheng
闲逛游民板凳haoxuesheng:
朱美拉之类的吧
查看原文朱美拉之类也没有那么厉害啊。如果有的话没有学位需求只是纯住宅要求，以租抵租，科学城基本上什么盘都没租到，而且新盘多选择多😄
2020/11/24回复
闲逛游民:
朱美拉之类也没有那么厉害啊。如果有的话没有学位需求只是纯住宅要求，以租抵租，科学城基本上什么盘都没租到，而且新盘多选择多😄
查看原文朱美拉应该能租到八千一万吧，装修好一点。我记得好多年前都能租七八千了
2020/11/24回复
闲逛游民5楼haoxuesheng:
朱美拉应该能租到八千一万吧，装修好一点。我记得好多年前都能租七八千了
查看原文纯公寓的价格不高的没有了解，朱美拉是住宅公寓，能租这个价格都不止这个价啦。而且今年疫情，那边很多公司高层的外国人签证过来工作都很难审批的，我最近也把房子卖啦，主要原因就是不好租，外国的租客都来不了国内，所以说珠城那边不愁租还能租那么高想了解一下，因为我还是关心租售比＞未来规划发展之类。
2020/11/24回复
闲逛游民:
纯公寓的价格不高的没有了解，朱美拉是住宅公寓，能租这个价格都不止这个价啦。而且今年疫情，那边很多公司高层的外国人签证过来工作都很难审批的，我最近也把房子卖啦，主要原因就是不好租，外国的租客都来不了国内，所以说珠城那边不愁租还能租那么高想了解一下，因为我还是关心租售比＞未来规划发展之类。
查看原文可能吧，60方那种一般能租多少
2020/11/24回复
闲逛游民8楼haoxuesheng:
可能吧，60方那种一般能租多少
查看原文看链家成交是6000-7000左右，租售比其实也可以，主要今年很多高薪的外国管理层来不了国内，价格维持在那里，是否容易出租以及后续租客是否增多还是抱有很大疑问，还是先从楼市拿回部分资金好点
2020/11/24回复
淡墨蔷薇9楼康康的小叶子:
越秀看起来的确不新 周边环境十年内也不会有大变化14年的楼，现在5、6年了，再持有5年，就10年房龄了，不觉得会很好卖我去之前最想买越秀 看过保利罗兰和新福港之后 就动摇了 新楼的感觉真不一样新福港2期是2017年的 1期的外观比越秀看着新
查看原文如果真的追求新房，黄埔挺多选择，但是位置都各有欠缺。不过有房入市是黄埔的优势不是劣势，这说明是一块热土，大量人员的进入会成就这一个区，带动这个区发展而不是贬值，人员净流入的地区房价只会增长不会跌。山畔的岭南风格就是灰色调，和别的楼盘不同。我倒不认为这附近十年内无变化，毕竟后面地标农商银行总部、商业连廊已经在建了，香雪以后也要搬走的，不过如果变化太多失掉附近的山体公园就太可惜了，宁愿不变保持居住的舒心与安宁。
2020/11/24回复
wxd8223181410楼要用发展的眼光看楼市，顺势而为。黄埔是以后广州人口净流入最明显的地方
2020/11/24回复
vickyfeifeilove康康的小叶子:
文德路是学位房吗? 听起来房龄有点老啊除了租售比，我还关注出手的容易程度需要钱和名额的时候可以快速变现终极目标是买一个珠新的大平层，还要努力！
查看原文文德这几年的新盘占了越秀的一半。2019，2020年全市7万以上一手销售冠军在文德这边。市中心最多一手及次新的地方，除了广钢和广纸，就轮到文德了。
2020/11/24回复
康康的小叶子:
和友军握个手我自己不太操心学位问题 可能对教育资源不太关注 你讲的很有道理真正的核心问题是对科学城未来发展的想象我最看重的是科学城的环境 低密度 生态好，说矫情一点就是人与自然和谐发展就像东莞松山湖那样 建成高科技人才的聚集体但目前从房市供应看 似乎变成天河刚需的载体 番禺睡城第二虽说黄埔的产业优势比番禺大得多 但这么多旧城改造 这么多住宅楼盘入市让我对科学城的想象打了折扣
查看原文黄埔未来三年要改60条村。政府签了保证书。
2020/11/24回复
2020/11/24回复
这套4.6万南向的，今天贝壳还在带客看。难道都是蒙人的？
2020/11/24回复
小芬子1716楼鼎峰5.4虚高了吧。我上半年看都是4万出头。88的双阳台三房，好几套都是380成交的，更好的87东南三房，差不多400万。后面虽然暴涨了一波，但5万肯定能买到吧。。只是涨太快卖家心里预期都被提高了，先高高挂着。
2020/11/25回复
胡先生198917楼小芬子17:
鼎峰5.4虚高了吧。我上半年看都是4万出头。88的双阳台三房，好几套都是380成交的，更好的87东南三房，差不多400万。后面虽然暴涨了一波，但5万肯定能买到吧。。只是涨太快卖家心里预期都被提高了，先高高挂着。
查看原文高价成交的，估计是为了做高总价多拿贷款，变相降低首付。
真实成交价4.6左右估计
真实成交价4.6左右估计
2020/11/25回复
K24一直都在18楼康康的小叶子:
我对房产长期投资没什么信心对于闲钱较多的家庭来说 可以买个新盘投资纯投资来讲 大壮或许最适合 学位、交通、户型都是刚需盘标配不过现在都逼近5w了，5年后能不能涨到7w，我是有点怀疑另外 科学城周边的可用土地太多了 将来住宅不会少自住的话非常好 投资而言稀缺性不足
查看原文刚需的大壮业主给你点赞
2020/11/25回复
K24一直都在19楼胡先生1989:
对，理性探讨挺好，楼主也是来科城生活的人，是友军 
你租房的话，建议租科城山庄或者罗兰，新福港鼎峰租的不划算。保利罗兰的内部转名应该是只有20栋才有，据说是保利的一个领导拿下了20栋一整栋楼的南向房。不过从楼盘的亮灯率来看，卖的七七八八了，所剩余货就一点点。大壮的坑，教育我并不担心（后面详述），我担心的是暹岗旧改资金问题，毕竟是个很小的开发商，暹岗改造的体量太大了，给他简直就是蛇吞象，而且物业和整体小区的设计估计很一般。------------------------------------------------------------------然后咱说说教育，科学城这边的家长对于小孩子的教育投入，是非常大的。你可以搜索一下学而思在广州的教学点，除了市中心，科学城这边开创大道上不到6公里的路段，就聚集了4家学而思，平均1.5公里开一家，这个密度独步广州其他的各大新兴网红板块，锐丰中心和金峰城更是成了儿童教育机构的集中营。东荟城小学、玉泉小学、科峻小学等更是直接被考到黄埔前几。从上面的观点，我是认为科学城这边的业主综合素质更高，对小孩的教育投入更大，不管是华师附、华附也好，都是新学校，都是新组建的一线教师团队（学校高层管理人员是抽调过来的），最重要的还是生源，以及家长的综合素质。
查看原文你租房的话，建议租科城山庄或者罗兰，新福港鼎峰租的不划算。保利罗兰的内部转名应该是只有20栋才有，据说是保利的一个领导拿下了20栋一整栋楼的南向房。不过从楼盘的亮灯率来看，卖的七七八八了，所剩余货就一点点。大壮的坑，教育我并不担心（后面详述），我担心的是暹岗旧改资金问题，毕竟是个很小的开发商，暹岗改造的体量太大了，给他简直就是蛇吞象，而且物业和整体小区的设计估计很一般。------------------------------------------------------------------然后咱说说教育，科学城这边的家长对于小孩子的教育投入，是非常大的。你可以搜索一下学而思在广州的教学点，除了市中心，科学城这边开创大道上不到6公里的路段，就聚集了4家学而思，平均1.5公里开一家，这个密度独步广州其他的各大新兴网红板块，锐丰中心和金峰城更是成了儿童教育机构的集中营。东荟城小学、玉泉小学、科峻小学等更是直接被考到黄埔前几。从上面的观点，我是认为科学城这边的业主综合素质更高，对小孩的教育投入更大，不管是华师附、华附也好，都是新学校，都是新组建的一线教师团队（学校高层管理人员是抽调过来的），最重要的还是生源，以及家长的综合素质。 做为大壮的业主 我也就放心了 孩子教育是大事儿
2020/11/25回复
xlx1314
