现在MS没有人说房价会跌50%
房价往上走，租金往下跌
24467246房产楼市
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liyifan楼83楼前提还得不是贷款买房哦
现在贷款年利率是多少？预期贷款期间平均年利率是多少？
如果租金要和贷款利率差不多
那么意味着你买了房子在几十年的还款期限内就算全部租给别人住，靠人家的租金只能帮补贷款利率部分，你自己还得出无息的本金和首期（那钱放银行利息或其他机会收益），花大价钱买了房子给别人住，还得月月供房款，完全寄望房产日后升值的超额溢价（房价不低的时候这个风险不小），这笔帐怎么算都是个糊涂帐。
现在贷款年利率是多少？预期贷款期间平均年利率是多少？
如果租金要和贷款利率差不多
那么意味着你买了房子在几十年的还款期限内就算全部租给别人住，靠人家的租金只能帮补贷款利率部分，你自己还得出无息的本金和首期（那钱放银行利息或其他机会收益），花大价钱买了房子给别人住，还得月月供房款，完全寄望房产日后升值的超额溢价（房价不低的时候这个风险不小），这笔帐怎么算都是个糊涂帐。
2009/05/14回复
anning_zsliyifan楼89楼错过的不就不要多想了，记得那套120方60W的电梯楼我还算过回报率，当时嫌每月2.5K的租金太少，觉得20年回不了本，不划算，
6 如今同样的物业租金没怎么高，价格MS已经涨了差不多1倍。
6 如今同样的物业租金没怎么高，价格MS已经涨了差不多1倍。2009/05/14回复
yh91191楼liyifan:
4年前买任何一套都是对的没买到如今楼价翻倍的房子反而是你的眼光问题了
查看原文呵呵,那也不一定,那时候有些楼有很多问题,可能至今都没有房产证或者临水临电,也挺麻烦的,当然出租还是可以的
也是政府为了规范楼市,让kfs做多了事,使得房价上也加了很多行政成本
也是政府为了规范楼市,让kfs做多了事,使得房价上也加了很多行政成本
2009/05/14回复
幸福的耗子王92楼宏观的角度，我同意楼主的观点，近期的行情和入市判断，我同意demi的观点。
作为最迫切要买房的刚需，我也想说说我对房价的一点看法。
一是关于买房防通胀的问题，貌似除了刚需论，这是近来最坚挺地入市理由了。大家是否真的因为这个考虑去买房，我不得而知，但是，是不是应该买房防通胀，我觉得有待商榷。
我的前提假设是，整体的物价水平就像房价一样，是政府控制的。政府不愿看到物价飞涨就像现在不愿看到房价大跌一样。所以，可能会有一定的通货膨胀，但绝不可能出现大规模的恶性通货膨胀，如果社会稳定都出问题的话，那就啥也不用说了。不过，真到那时候，恐怕囤房子也用处不大，不如硬通货来的可靠。毕竟房子不能换吃换喝，跑起路来还不能带走：）所以得出一个基本判断，就是，真正会大量侵蚀掉大家财富的情况不大可能出现。轻度的通货膨胀对大家的生活影响并不大。08年上半年就出现了食品价格普涨的局面，也未见得就要买房子来抵御吧。
而现在或近期买房，实际上的确是支付了高房价。这里的高不是跟未来比，是跟过去比，跟通行的理论评价指标比。
高了多少呢？以我自己看房的经验来看，同样一套房，高了5到15万不等（总价60-80万之间的房子）。举例而言，我去年看过骏景一套74方的两房，朝北，三楼，叫价56万，今年4月，同样大小、间隔的房子，已经叫价65到68万了。特别是最近两个月，升的非常快，同样的大小、间隔，朝向，3月实际成交价76万，4月报价已经是86万了，而且3月那套是6楼，4月是2楼。是不是非理性的暴涨，我想大家自有判断了。
跟理论值比，我就不献丑了，什么收入房价比、租金收入比，很多报道都说了，得出的结论也基本一致，中国的房价太高了。
跟未来相比，高不高？这不好说，要看是放在多长的时间维度里来比了。如果要跟10后的房价相比，我相信现在的价钱绝对值肯定比10后的低。但如果要跟两年后，或者三年后的比，这就难说了。最活生生的例子，08年年底的房价比07年低。房价并不会只升不降，特别是经济和房价都波动很大的时候。这样的说法不是与各大媒体、各个砖家给自住买家，不要考虑房价高低，只要能承受就出手的建议不谋而合了？我不这样认为。相比起投资性质的置业，自住买家固然可以对价钱的敏感性放低些，但这也不能完全脱离了目前的行情来看。就好比说，一个价值投资者，想长期持有某股票，当他知道6000点会崩盘的情况下，还会在5800点的高位买进吗？再有价值，也要考虑成本啊。对于自住的买家，虽不图以后卖房赚钱，但就因为一波莫名奇妙的行情，就把好不容易攒下的一点辛苦钱贡献给了开放商或者二手房东，值得吗？
二是啥时候出手的问题。
说这么多的结论是，刚需，别着急，再看看吧，等行情明朗些了再下手不迟。现在这个时候，是最差的买房时机！如此高位的房价要再往上涨，只会加速崩盘。当然，这也不是好结果，政府不会眼看着不理的，不到崩盘就会给房市降温，房价就下来了。相反，如果房价下跌，就更应该等等，不用赶几个月的早把几年的积蓄陪上。最不济的情况是稳在现在的价格上，那晚几个月买也没啥大损失，您说是不是～
作为最迫切要买房的刚需，我也想说说我对房价的一点看法。
一是关于买房防通胀的问题，貌似除了刚需论，这是近来最坚挺地入市理由了。大家是否真的因为这个考虑去买房，我不得而知，但是，是不是应该买房防通胀，我觉得有待商榷。
我的前提假设是，整体的物价水平就像房价一样，是政府控制的。政府不愿看到物价飞涨就像现在不愿看到房价大跌一样。所以，可能会有一定的通货膨胀，但绝不可能出现大规模的恶性通货膨胀，如果社会稳定都出问题的话，那就啥也不用说了。不过，真到那时候，恐怕囤房子也用处不大，不如硬通货来的可靠。毕竟房子不能换吃换喝，跑起路来还不能带走：）所以得出一个基本判断，就是，真正会大量侵蚀掉大家财富的情况不大可能出现。轻度的通货膨胀对大家的生活影响并不大。08年上半年就出现了食品价格普涨的局面，也未见得就要买房子来抵御吧。
而现在或近期买房，实际上的确是支付了高房价。这里的高不是跟未来比，是跟过去比，跟通行的理论评价指标比。
高了多少呢？以我自己看房的经验来看，同样一套房，高了5到15万不等（总价60-80万之间的房子）。举例而言，我去年看过骏景一套74方的两房，朝北，三楼，叫价56万，今年4月，同样大小、间隔的房子，已经叫价65到68万了。特别是最近两个月，升的非常快，同样的大小、间隔，朝向，3月实际成交价76万，4月报价已经是86万了，而且3月那套是6楼，4月是2楼。是不是非理性的暴涨，我想大家自有判断了。
跟理论值比，我就不献丑了，什么收入房价比、租金收入比，很多报道都说了，得出的结论也基本一致，中国的房价太高了。
跟未来相比，高不高？这不好说，要看是放在多长的时间维度里来比了。如果要跟10后的房价相比，我相信现在的价钱绝对值肯定比10后的低。但如果要跟两年后，或者三年后的比，这就难说了。最活生生的例子，08年年底的房价比07年低。房价并不会只升不降，特别是经济和房价都波动很大的时候。这样的说法不是与各大媒体、各个砖家给自住买家，不要考虑房价高低，只要能承受就出手的建议不谋而合了？我不这样认为。相比起投资性质的置业，自住买家固然可以对价钱的敏感性放低些，但这也不能完全脱离了目前的行情来看。就好比说，一个价值投资者，想长期持有某股票，当他知道6000点会崩盘的情况下，还会在5800点的高位买进吗？再有价值，也要考虑成本啊。对于自住的买家，虽不图以后卖房赚钱，但就因为一波莫名奇妙的行情，就把好不容易攒下的一点辛苦钱贡献给了开放商或者二手房东，值得吗？
二是啥时候出手的问题。
说这么多的结论是，刚需，别着急，再看看吧，等行情明朗些了再下手不迟。现在这个时候，是最差的买房时机！如此高位的房价要再往上涨，只会加速崩盘。当然，这也不是好结果，政府不会眼看着不理的，不到崩盘就会给房市降温，房价就下来了。相反，如果房价下跌，就更应该等等，不用赶几个月的早把几年的积蓄陪上。最不济的情况是稳在现在的价格上，那晚几个月买也没啥大损失，您说是不是～
2009/05/14回复
xiao.cc93楼问：请问各位专家，你们对房市的判断依据是什么？
时寒冰答：当房屋作为居住需求即消费需求时，决定房价的是居民的实际购买力，通常用房价与家庭可支配收入比来表示。所谓“房价收入比”是指一个地区的住房 平均价与家庭年平均收入的比值。比值越高，说明居民家庭对住房的支付能力越低；比值越小，说明居民家庭对住房的支付能力越高。
当房屋作为投资需求时，决定房价的力量是房屋租金，国际上通常用租售比来表示。所谓租售比是指每平米使用面积的月租金与每平米建筑面积房价之间的比 值。国际上衡量房产运行良好的租售比一般标准为1：200-1：300。而目前我国的房价远远超出国际警戒线。以北京为例，其租售比基本是在 1：500-1：700这个范围之内。不少人所购买的房屋如果用于出租还不足以偿还银行利息，甚至在房屋快报废时还不能收回投资。这说明，房屋的投资价值 是非常低的。
当房屋作为投机需求时，取决于买进者除去费用后能够获得的价差，而这往往由预期决定，即在预期房价上涨时，投机需求大增，反之，则下降。
时寒冰答：当房屋作为居住需求即消费需求时，决定房价的是居民的实际购买力，通常用房价与家庭可支配收入比来表示。所谓“房价收入比”是指一个地区的住房 平均价与家庭年平均收入的比值。比值越高，说明居民家庭对住房的支付能力越低；比值越小，说明居民家庭对住房的支付能力越高。
当房屋作为投资需求时，决定房价的力量是房屋租金，国际上通常用租售比来表示。所谓租售比是指每平米使用面积的月租金与每平米建筑面积房价之间的比 值。国际上衡量房产运行良好的租售比一般标准为1：200-1：300。而目前我国的房价远远超出国际警戒线。以北京为例，其租售比基本是在 1：500-1：700这个范围之内。不少人所购买的房屋如果用于出租还不足以偿还银行利息，甚至在房屋快报废时还不能收回投资。这说明，房屋的投资价值 是非常低的。
当房屋作为投机需求时，取决于买进者除去费用后能够获得的价差，而这往往由预期决定，即在预期房价上涨时，投机需求大增，反之，则下降。
2009/05/14回复
xiao.cc94楼问：请教第二位专家，中国房价究竟是谁说了算：政府、房企、专家，抑或百姓
时寒冰答：我们的房地产市场是一个高度垄断的市场，权力与资本的结合非常紧密。在这种情况下，价格是扭曲的，政府与开发商等既得利益集团长期操纵价格，鱼肉购房者，但这种操纵是有一定限度的，一旦突破临界点，价格仍将由购买力决定，将实现理性回归。
时寒冰答：我们的房地产市场是一个高度垄断的市场，权力与资本的结合非常紧密。在这种情况下，价格是扭曲的，政府与开发商等既得利益集团长期操纵价格，鱼肉购房者，但这种操纵是有一定限度的，一旦突破临界点，价格仍将由购买力决定，将实现理性回归。
2009/05/14回复
xiao.cc95楼.问：如何看广州15条？
牛刀答：粤15条在这次小阳春中，助长了楼市的投机行为，将老百姓逼出了市场，这看上去是坏事，其实也是好事：一，香港炒家和境外炒家没来，表明周边市场 因金融风暴，已经丧失了在珠三角炒楼的能力；二是一些有背景的大炒家已经出逃，仅深圳三月份就在二级市场出逃了100亿，表明他们本身对后市是看空的；三 是楼市假象正在被揭开，越来越多的人已经看清了成交量上升的本质问题，现在只要成交量上不去，房价就会重新回归。
开发商不把中国经济逼上绝路是死不甘心，我们要做的就是把真实市场状态告诉大家。
牛刀答：粤15条在这次小阳春中，助长了楼市的投机行为，将老百姓逼出了市场，这看上去是坏事，其实也是好事：一，香港炒家和境外炒家没来，表明周边市场 因金融风暴，已经丧失了在珠三角炒楼的能力；二是一些有背景的大炒家已经出逃，仅深圳三月份就在二级市场出逃了100亿，表明他们本身对后市是看空的；三 是楼市假象正在被揭开，越来越多的人已经看清了成交量上升的本质问题，现在只要成交量上不去，房价就会重新回归。
开发商不把中国经济逼上绝路是死不甘心，我们要做的就是把真实市场状态告诉大家。
2009/05/14回复
