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广州新国八条细则已上报 两房家庭或可卖一买一

26404207房产楼市

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我的公积金我的公积金楼181楼
tt_mok:
我来说几点我的看法1, 我想不想房子70年后能续期, 想不想国家能安置/补偿, 解决我的居住问题 ?- 想, 非常想, 哪个买了房的人都想吧.2, 现在法律是怎么规定的? 这点似乎是有共识了, 就是交钱续期, 但是交多少, 怎么交, 怎么个手续, 这些就不清楚了.3, 想象一下, 如果只交很少的钱就续期了, 并且可以重建 或者 政府赔偿很多的钱, 足够买一个新房, 那其实跟世袭也没啥分别, 如果要交很多的钱或者只赔偿很少的钱就征收, 那其实就跟无偿还给政府没啥分别.4. '房产(土地)世袭'好不好, 我愿意不愿意? --愿意, 非常愿意, 但似乎有点不可能, 中国哪有这么好的事情.
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你是一个感性中带有理智的人

70年到期续期铁定要交钱

交多少？交少了相当于国有资产流失

不公平使用土地，没房人肯定不答应

买新房的人花那么多钱在土地上也肯定不答应

决定了不可能低成本续期


高成本续期缴费

已经宣告了投资的老房产价值破灭归0

续期相当于是新的一套投资

新投资当然不是旧投资的升值

2011/02/12回复
kobkob182楼
一套房，100万，里面包含了土地出让金，并且是拍卖的来的，也就是说，土地出让金只要高于拍卖底价（我们暂且这样认为，实际上不需要到底价那么高），就可以认为是正常的土地租金，也就是说，无论如何，续期金额都不会高于新买一套楼
2011/02/12回复
tt_moktt_mok183楼
kob:
一套房，100万，里面包含了土地出让金，并且是拍卖的来的，也就是说，土地出让金只要高于拍卖底价（我们暂且这样认为，实际上不需要到底价那么高），就可以认为是正常的土地租金，也就是说，无论如何，续期金额都不会高于新买一套楼
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你的意思是这个续期金不能太少, 也不能太多, 要找到一个平衡点, 是这个意思吗?
但我个人感觉这个平衡点很难掌握..
2011/02/12回复
我的公积金我的公积金楼184楼
kob:
一套房，100万，里面包含了土地出让金，并且是拍卖的来的，也就是说，土地出让金只要高于拍卖底价（我们暂且这样认为，实际上不需要到底价那么高），就可以认为是正常的土地租金，也就是说，无论如何，续期金额都不会高于新买一套楼
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错了

新拆迁条例既然承认你的房产价值按市场价格（实际上不需要到底价那么高），

你也要承认续期时按周边的土地拍卖市场价
2011/02/12回复
kobkob185楼
我的公积金:
错了 新拆迁条例既然承认你的房产价值按市场价格（实际上不需要到底价那么高）， 你也要承认续期时按周边的土地拍卖市场价
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就算续期费用等同周边地价，起码省下开发商利润，如果房子不用重建，还减少了重建费用，按照你给的比例，至少节省70%的房价。不是吗？

请说是
2011/02/12回复
kobkob186楼
tt_mok:
你的意思是这个续期金不能太少, 也不能太多, 要找到一个平衡点, 是这个意思吗?但我个人感觉这个平衡点很难掌握..
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不多不少，就按同等地价来算，也比买新的省钱，如果被征收，就是赚钱！
2011/02/12回复
lindaldlindald187楼
kob跟公积金对话的语气就像逗小孩，拜托，注意点啦，人家好歹也算是房版的一面旗，好不好
2011/02/12回复
lansirlansir188楼
lindald:
kob跟公积金对话的语气就像逗小孩，拜托，注意点啦，人家好歹也算是房版的一面旗，好不好
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涉及到他的利益了，死人也要说成活的
2011/02/12回复
kobkob189楼
lansir:
涉及到他的利益了，死人也要说成活的
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如果我的言论设计了谁的利益，我表示抱歉！
死人诈尸，确实不是我的功劳。

有理说理，没必要谈别的。
2011/02/12回复
kobkob190楼
lindald:
kob跟公积金对话的语气就像逗小孩，拜托，注意点啦，人家好歹也算是房版的一面旗，好不好
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我真不是逗小孩，现在小孩儿懂得可多了，只有一**东一爪，西一爪乱刨！

扯旗，头一号，我也很佩服！
2011/02/12回复
广州第一穷人广州第一穷人191楼
原帖由 <i>我的公积金</i> 于 2011-2-12 11:44 发表 <a href="http://www.gzmama.com/redirect.php?goto=findpost&pid=36372731&ptid=2008773" target="_blank"><img src="http://www.gzmama.com/images/common/back.gif" border="0" onclick="zoom(this)" onload="attachimg(this, 'load')" alt="" /></a><br />

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你是一个感性中带有理智的人<br />
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70年到期续期铁定要交钱<br />
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交多少？交少了相当于国有资产流失<br />
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不公平使用土地，没房人肯定不答应<br />
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买新房的人花那么多钱在土地上也肯定不答应<br />
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决定了不可能低成本续 ...
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热烈期待gjj先生以1元/套的价钱买入华侨新村的房产,再以1.5元/套卖给我.
多谢!
2011/02/12回复
eguiyangeguiyang192楼
我的公积金:
看了你的帖子 知道你就是个无知的房托而已 说到你们惶恐的问题 你当然希望别人不要深入剖析 一剖析发现你们现在鼓吹的一套升值论就是狗屎而已 你们就只能转移话题 顾左右而言他 安居乐业是全体老百姓的愿望 每个人不是生来都有一套房子从天而降 买房居住 是每一个幸福家庭的最大前提 但是房子作为一个可以买卖 可以用价钱衡量的生活必需品 他的价值和价格就需要有一个合理的度量 放任不买用来自住的炒房客把房价推高 必然导致房价大幅偏离房产价值 导致老百姓用昂贵的代价承受居住成本 房子价值多少 土地使用期是一个最大的关键 土地使用期的长短更是一个核心的要素 从包括土地使用期等要素来分析房价是否贴切房产价值 是理智购房行为的基本要求 一句话 重点不是买不买 而是先有怎么判断值不值得买的考量前提 然后才有要不要买 什么时候买的行为结果
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我觉得你就是字体大一点，颜色是红色，一直拷贝同一段话，所有的贴里发一下，重来不正面回答别人问题，是会耍嘴皮子，
其它真看不出来什么逻辑分析
2011/02/13回复
我的公积金我的公积金楼193楼
:
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这么简单的问题还要我这么快让你丢脸吗？

你那个如意算盘是不是建立在确切的政策依据上

而是建立在多重空想假设条件上，缺一不可！

1、假设可以如愿申请重建，如果不能重建，则如意算盘落空。.

2、假设业主都齐心，而且都有能力续期交拿出让金和重建成本。

3、假设重建成本和开发商的建筑成本一致，而不用请施工队，他们也不要利润，如果施工队要利润，重建成本要重估比你假设的多。



就算条件都满足

再看到底“升值”不“升值”


看看现金流CF引致的 终值FV1 和 机会成本FV2的关系

期限n是70年 无风险收益率r按5年期存款长期平均利率5%


PV为0

一开始投入 CF1 -100a万买房子A

70年后再投入CF2 -70*aX万续期和重建

房子A灭失变成房子B

得到一个房子B价值

终值FV1=100*aX万


（这本来就足以说明了房子A价值最后破灭归0

只不过留下一个定向发行的续期选择权

相当于房子A附加一个权证

权证是否有价值，是否值得执行也就是续期，需进一步讨论）



机会成本是FV2

CF1和CF2的终值

FV2=70*aX万+100a万*（1+5%）^69

=70*aX万+3000a万



升值不升值

看 FV1-FV2 是否大于0


FV1=100*aX万

FV2=70*aX万+3000a万


FV1-FV2=30*aX万-3000a万

=（X-100）*30a万



也就是看70年后通货膨胀X倍

是否大于100倍


70年后通货膨胀X倍大于100倍则 升值

70年后通货膨胀X倍小于100倍则 贬值






之前的讨论基础
====================

新房A 土地使用期70年

周边地价每平40%*a
建筑成本每平30%*a
开发利润每平30%*a

合计每平a万 100平 价100a万


假设70年后 通货膨胀X倍

周边地价每平40%*aX
建筑成本每平30%*aX
开发利润每平30%*aX

合计每平aX万 100平 价100aX万


既然国家征用你的房子按周边房子价格

公平起见 你用国家的土地按周边地价

先假设你按地价每平40%*aX万续期

你们业主新盖一栋楼建筑成本每平30%*aX万

为了得到这套新房子B

你合计付出70%*aX万*100平=70*aX万

你的房子较周边的房子便宜30*aX万

你卖了或者政府征用要赔你100*aX万

相当于可以得赚到30*aX万
2011/02/13回复
kobkob194楼
大家要笑也不许笑出声啊，不知道为什么要笑的，可以举手提问

请提问！
2011/02/13回复
我的公积金我的公积金楼195楼
就算 满足你所有假设

让你 缴费续期  还 推倒重建

也不见得 买房就是最优理财方案

即使最后“赚”了差价的钱

却失去了第一次投入的70年的时间价值


譬如甚至可能还不如70年长期存款



70年的发展 中国的社会面貌如何

看看荷兰阿姆斯特丹的房子


房地产经济专家、荷兰教授皮特·埃特赫斯的一项最新研究成果。埃特赫斯教授将荷兰首都阿姆斯特丹一处时尚住宅区1628年～1973年的房价变化制成图表。然后他作出结论称，在过去近350年间，该地房产的实际价格仅仅涨了0.2%。希勒就以这些数据作为支持自己观点的论据，称房产价格在长时间内只会出现适当增长。
2011/02/13回复
kobkob196楼
不值一驳！
2011/02/13回复
丰丰丰丰丰丰197楼
想请教一下
我03年贷款买过一套房子A，到05年卖掉了，然后一次性买了房子B，由于房子B太小，我想现在打算卖掉后，然后贷款买房子C。我再买C之前手上是没有房子了，请问我算不是第一套呢？
2011/02/13回复
我的公积金我的公积金楼198楼
丰丰丰:
想请教一下我03年贷款买过一套房子A，到05年卖掉了，然后一次性买了房子B，由于房子B太小，我想现在打算卖掉后，然后贷款买房子C。我再买C之前手上是没有房子了，请问我算不是第一套呢？
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贷过款 有记录 按二套
2011/02/13回复
我的公积金我的公积金楼199楼
:
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不好意思

对银行贷款来说算

对房管局来说暂时不算

不知道下周广州出台的细则是否会将增城 从化 纳入
2011/02/14回复
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