后来我们办了技术移民，提前还清了货款，房子用于出租，年租金收入3万5. 所以接下来的买房故事，其实是发生在加拿大，对论坛其他人没什么借鉴作用，大家都当是听一个故事吧，下文的货币都是加币。
老公出国前曾经做过一年的部门领导，算是高薪，但也是这个职位的前后任中人工最低的。后来办公室斗争失败下台，以前的下属成了上司，原因只有一个，人家是老外，这是人家国家的外企。不过这个职位不好当，每任领导都只做一年，然后各种原因离开。我老公是唯一一个从上台到下台都一直呆在公司的，因为考虑到要移民，下台后工资不变，为了多攒点原始积累，老公继续工作了一年。我不知道他一个大男人受了这么大的屈辱，怎么抗下来了，反正我是做不到。也全靠他积累了我家绝大部分的资本。
刚移民的半年，租的公寓，可以用凄惨来形容。我老公说这是他人生活得最黑暗的时刻。木头隔开的破公寓，因为老二快出生，怕冬天找到不到出租车住到了医院附近。不幸也是这里最好的大学附近，所以一房难求。一房的公寓租金一千二加币，因为是新移民，没信用，要求一次性付三个月租金和一个月押金。没有家俱，买了一个床垫。头一晚床垫给我和老公睡，女儿和妈妈睡在客厅的地板上。有地毯在上面铺了几张垫子。妈妈六十多了，大女儿只有14个月。后来买了别人用了八年的二手床，柜子是淘宝买的简易布衣柜。桌子椅子是宜家买的，还在楼道里捡了柜子和椅子，朋友也给了一些旧家具。因为刚来没收入来源，我们报了低收入，女儿每月有三百八加币的牛奶金，低收入可以半价买月票，可以申请免费的牛奶，申请二手衣服玩具，甚至去food bank拿食品，不过不少是老外口味吃不了或者过期食品。反正就是各种寒酸。我觉得还好，反正我一向对物质要求都不高。反正这只是刚开始，我们又不是一直这样。老公用最快的速度考了车牌买了一辆开了10年的SUV，不过路程数只有8万，6千加币。
第二个月，老二出生了。我们变成了三大两小挤一房的小公寓。不过虽然小，其实也没那么小，比我们那48方（曾经住过4大1小）的公寓大多了。客厅就有20方，还有一个大阳台，就是冬天阳台是废的，出不去。因为物管很懒又拖我们钱，我投诉了，管理员对我有意见，曾经威胁过要赶我们走，因为公司规定一个房间最多只能住两人，我们现在生了小孩，明显不符合规定。其实她不知道住户还有我妈和大女儿。
生了女儿后家里该办的事都办好了，老公开始专心找工作。每天躲到图书馆改简历，准备面试。因为是做IT的，联系他的猎头倒是不少，经常冒着寒风去面试，但大部分都是不了了之。找工作一个月后来了第一个offer，因为是合同制，只有半年，时薪是35每小时。这时另外有一个固定工作，可以理解为有编制的员工，有福利无限期的，已经二面了，老公觉得机会很大，就想拖着前一个，中介口头答应了，其实转头就找别人了，最后变成了两头落空。
又过了两个月才终于落实工作，还是合同工，半年，但是经过多次跟猎头交锋，老公已经知道行情，工资也提高到65每小时。
找到工作后我说我们这才叫登陆成功。有了工作老公就开始盘算买房。反正总有一天物管会知道我们住这么多人要赶我们出去的。

我当时盘算了一下觉得钱不太够。我手头上还有30万人民币，老公带了30万过来已经花得差不多了，出国之前又给了他父母二十几万换房，我估他手头上最多跟我一样只有30万。换成加币不到十万，作为新移民，想货款必须首付35%，而买一个普通区独立的房子要45万加币，我去哪里找6万加币作首付，还有买家具电器的钱呢，这么大个房子家具就要1万以上。我的建议是先存两年的钱，或者买condo，类似国内高层有会所的高级公寓。
结果老公跟我交底了，他手头上还有八九十万人民币，问我能支持多少，能不能把国内的房卖掉做首付。我一下子蒙了，不知道是该觉得幸福来得太快还是该伤心老公瞒着我有这么多钱防着我。没想到当年同事跟我开玩笑35岁前除房产外家庭存款过百万竟然成了现实。我当时真的不知道怎么表达自己的心情。
竟然我们的钱合起来可以买房，我不同意卖掉国内的房子。当时这个房子升值到100万，每年能赚租金3万5，完全没风险的收益。老公效率一流，看房一星期看了七套就看中准备下offer了，最后成交价42万3加币，我出了20万RMB。自己留了10万系怕老公太激进，万一失业怎么办？每个月的支出可是五千加币，我们应该准备失业后能支撑半年的资金，要知道欠房贷一个月，银行就能够没收房子了。老公完全没有应急准备金这个概念。
所以移民半年后，我们住进了自己的第一个独立屋。

工作了三个月，老公说项目的苗头越来越不好，结果项目只坚持了四个半月就结束了。老公加入了失业大军。因为是自雇的合同工，没有保偿没有失业金。也许是运气好，一个月后老公又找到了工作，还是六个月的合同工，工资涨到70每小时。合同结束后延了一个月，再次加上失业大军。老公也形成了周期性失业失落的烦躁境界。这次运气更好，在最后一个月的工作期间，找到了一份一年期的合同工。有福利，因为时间短所以年薪也有11万。入职前已经通知一年后整个公司的IT部门会外包，所以也没有转正的可能。就这样嗑嗑碰碰，老公这个新移民竟然保持了年薪10万的高收入。最重要的，是在这个公司，老公碰上了他投资房地产的导师。
这导师其实是他同事，欧洲过来的老移民，已经来加拿大超过十年了，因为他技术不好，经常请教老公技术方面的问题，作为回报，他们闲聊时他会讲他如何投资房地产。令我老公震惊的是，这个貌不惊人的同事，住着50多万的独立屋，手上竟然有12个出租屋。其实他根本不需要工作了，他工作是为了扩大收入继续买楼。他说他的目标是买够20间屋提前退休。
刚好我在家没事做的时候看电视看到一个有关房地产的频道。里面所有节目都跟房子有关。有买房出租的，有装修房子，有全世界租房的，有装修房子倒买的，有装饰庭院的。我吃饭无聊时会当谈资跟老公说，家庭主妇实在没什么谈资阿。其实早在我看这些节目时老公已经跟他同事谈了好久，也想好走同一道路，问题是资金哪里来？他瞄上了我们国内的小房子。一开始我很抗拒，总觉得他在转移资产。国内房子房产证只有我一个人的名字，那段时间公婆在我们关系很僵，有时都觉得跟他走不下去的感觉。我又全职这么久，年纪又大，重回职场找什么工作都是未知之数，这房子可以说是我最后的保障。老公一直游说我卖房，说卖了够钱做首付在这边买四五个房子出租，租金绝对比你出租一个多。为了游说我，老公绝口不提风险，还说肯定没问题的，出租的租金不但能付清房贷还能有剩余。后来我不同意，他又辗转打起我们正在住的房子的主意。
因为是新移民，房子的首付是35%，他现在有了正式的工作，贷款的首付可以降低到25%，再加上从去年开始房价突然猛涨，这就多了超过10%的空间可以把这笔钱再拿出来。这是北美比较常用的理财方式。已经还给银行的本金相当于压死了，尤其是越到后期还的本金越来越多的情况下，手头上没有钱投资。银行同意把其中一部分钱再拿出来做任何用途，甚至可以只付利息不还本金。利率远低于商业贷款。现在的利率是3.5%，而不少基金年回报有7%-8%，有些老外会把钱拿出来买基金，年尾还回去赚利率差。
老公把房子评估后得到了8万加币左右的贷款额。然后他又打听到个人第二套自住房（一般用于父母居住）首付可以低到5%，但是要额外付一万多加币的买保险。效率奇高的老公，利用这8万加币，再加一部分个人存款，再逼着我把剩下的10万RMB拿出来再借了我妈10RMB，七凑八凑，一个月内又买了两套房出租。
这已经是今年年中的事了，之后又花了四万多加币装修房子好用来出租。为了装修方便又买了个3万加币皮卡，之前公婆来为了出行方便他已经买了2万5的七人车，你们也看出来了钱不够的，他背着我向朋友借了两三万加币。现在就是背了一屁股的债。到了这份上，国内的房子不卖也不行了。

现在12月初，两个出租房也收了最后一个月的房租，今年的投资回报可以做个总结了。套用一个地产中介同时也是投资者的说法，我所在的城市楼价虽然没有温哥华多伦多那么变态，但是也有些泡沫，买房如果不是非法分租，很能做到收支平衡。所以为了收支平衡并且还有正的现金流，当然只能非法分租了。虽然说非法，但是条件还是比北京那些格子间好很多的。加拿大有的是地。
第一个投资房是七几年的独立屋，35万，房子老旧，出租给一家人，月租金只有1450. 地下室有单独出入口，有预留厨房位置。花了一万五的装修后分隔成上下两个可以独立出租的单元。上面三房一卫（100方），下面两房一卫（80方）。车库是后来增建与主屋分离的，我们也单独出租。租金一共2600，半年租金收入（有空置时间）一万五。支出一万（已包含地税，利息，保险等除先期装修费用的所有支出）。五千的收入其中三千八是还贷本金，现金流不多.主要是房价高，而且首付只有5%，还贷高。
第二个投资房是联排，30万。同样七几年的楼，比独立屋小很多，地上两层地下一层。但胜在没管理费，离轻轨近，步行10-15分钟，适合学生或者上班一族。为了增加收入，花了四万几装修，除了换地板，主要是把完全没装修的地下室重新规划，建成了两个单间一个厕所。这个联排有五个单间出租，租金在五六百之间，根据房间面积是否提供家具楼上楼下各有不同。半年租金收入2万（空置时间比第一间小且先交楼），费用9千，收入为一万一，其中本金三千，现金流8千。
                      A              B            合计
房租收入  $20,561   $ 14,655   $35,216
支出         $8,795       $9,864    $20,131
净收入     $11,766       $4,791    $15,085
还贷本金   $3,278      $3,826      $7,104
现金收入   $8,488         $965      $9,453

从今年8月份开始挂牌卖国内的小房子，到10月卖出期间，老公又看中了第三个投资房。不过这次不是出租。出租回报周期很长，变现不灵活。而且还是那句话，如果不非法分租，很难收支平衡。为了分租，我们浪费了无穷的精力去同时应付最多八个租户，其中因为不谨慎找了麻烦租客还被邻居报警。而且其中一个出租屋离家很远，每次来回最少一个钟，木头房子，总是不断有小问题这修那修，赚少少钱实在苦不堪言。老公同事手上13间屋，只有两间是分租，自己打理，其余都是找物业公司打理。因为他入市早，房价低，不分租也有钱赚，我们却没办法照搬他老路。而且他一年要付两到三万的管理费，现在也觉不值，决定收回来给他老婆打理。呵呵，我已经可以预见他老婆抓狂的情景。
看中的第三个投资屋，在一个好区，房价大多70万或以上，公立小学排名前五，但是房龄也不短，八几年，装修风格老旧，入手54万，这个月交房。豪宅区一般很少屋出租，查了只有七间挂牌出租，租金从2500-4000.还贷每月2300.出租肯定很难平衡。我们的打算是重新大修后挂牌出售。这边叫flip house。根据包工头的经验，投10万装修房价可以增加15万。他本人也是搞这个flip house，今年就flip了三个，而且他做的更大，有推倒重建有平层加建，做的比我们大。我们买房的区，他夏天的时候也在附近帮朋友搞了一个flip house，入手六十万，地下室是半地下的，就是前面看是地下，后面出去是平地，这种房型比平层值钱。面积比我们买的还小一点，装修后竟然卖了80万。连包工头都觉得不可思异。
国内的房子升值到160万RMB了，转过来扣掉汇率差手续费等，也仅够投资房的首付和装修费。但是这房子的风险也很大，每个月两千二的房贷，卖出之前没有任何回报，万一经济不景卖不出怎么办？是硬着头皮顶下去还是降价甚至亏本卖？这个投资到现在我们还有犹豫，目前石油价格下滑，经济前景不明朗，是不装修先出租等楼市复苏还是收楼后马上动工？包工头之前flop的两个房子出手了，现在又买了一个，2月收楼，他能给我们装修的时候也只有一个多月了。装还是不装，it's a question.
可能半年后我会来告诉你们结果。希望是个好结果。

有道理但不全对。投资房产有几种途径，一种是看中房子升值潜力，不需要考虑月租，就算是自住没有带来现金流将来房子卖出增值回报也可以很丰厚。比如我国内的小房子。增值200%。
第二种就是你说的月租大于月供，但前提是首付多少。首付很大自然月租大于月供，但是相对于大额首付，就算有正现金流也不一定系好投资。
第三种就是我们计划中的fliping，利用加拿大人工贵的特点自己找装修项目，买房卖房。快进快出。另外还有买地自建，炒地皮，集体建度假屋，rent to own等项目。因为加拿大土地私有，所以房产的投资方式也有很多种。这点确实比中国吸引。

可能流水账说复杂了。其实房子总值161万，贷款111万，负债69%，不是很高。

肯定是电梯房。离CBD两站地铁，在深圳。隔一条马路的楼盘7万一方。房产投资三要素，位置，位置，位置。
当年买房纯属意外，因为附近有老公班车路线，并不知道对面是豪宅三期位置，CBD还没形成规模，地铁也是买后半年突然改线在家附近突然多左两个地铁口。

如果是上下级关系当然没问题。如果同样新入职同事关系，对方当你是假想敌，说话又mean，我为什么要给她一个时不时可以暗讽我的理由。她不确定我年龄都不时试探讽刺，我不承认也不否认，憋死她。

没有人炒房出全款的，一般都是用尽量低的首付，尽量长的还款期来降低自己的投资成本，利用房贷杠杆来赚取房价升值带来的利润。因为这样做看起来虽然好像付了更多的利息，但是相对短期就抛售其实利息没有付多少。不过如果遇上楼市不好，房价不升甚至反跌不好出手，只好出租利用租金抵销一些利息成本，炒楼炒成了房东。加拿大的除了温哥华和多伦多的楼市跟中国一样几年内升值很快外，其他城市都是相当平稳，没办法炒楼。一般有余钱的人最多就是出一部分首付，但求租金可以平衡房贷和地税，25年后就多了一个属于自己的房子。可以继续赚租金或者出售套现补贴退休后资金来源不足的情况，属于长线投资。而其他我提到的买地建房，flip等，需要很大一批闲钱，一般人也没办法搞。加拿大对有钱人来说有多渠道炒楼，普通人就算了。我们也不过是搭了个便车在中国楼市疯涨的时候意外赚了一笔。这么一笔小钱其实也没有很好的投资渠道。

回复 simonwing 的帖子

吾系大家都知果几个大城市，不过经济同发展还OK的二线城市，中国移民人口占十分一，所以具体地址都系少讲，费事被人肉。老公吾钟意我讲太多。
加拿大同中国玩法吾同仲有一点系房屋抵押。国内呢种算商业贷款，利息好高，或者吾好操作。曾经想过从中国贷款，用租金还款，结果利率高到7-8厘，仲要两三年内还清。而加拿大的利率只是基准利率加0.5%，但是贷款的上限是楼价8成减去贷款。确定一次上限后就好像credit card一样，随时可以拿出来用，随时还。甚至吾还本金只付利息都得。如果嫌利率高，仲可以选定年限好像正常还贷一样，利率同普通房贷一样2.5-2.89%。又或者吾固定,有钱一次性还又得，相当灵活。系中国，还钱就容易，想罗返出来搞投资就难了。

回复 manhaier 的帖子

当然不是。如果是内容也太干了，通篇就是怎么投资房产，起码要加点霸道总栽爱上我的情节，而不是一出来就是个中年大妈。

回复 irisvay 的帖子

要的，加拿大的房产税只是房价的0.6%，30万的楼，一年地税1800，每月150，远低于高大尚公寓的物业管理费。所以我钟意投资独立屋吾钟意condo。物管要房东付，贵，而且楼龄越旧物管越贵。

回复 smaryli 的帖子

不一定。因为这边工作不太稳定。工作形式有合同工（一般是几个月到一年）和永久员工（permanent）。前者合同到期后可以续可以转永久员工，但更多机会是合同结束不再续。本来也是因为项目短不想长期养人才出现的情况。这种合同工时薪高但没福利。后者合同是没有期限，有福利。听起来很姜好，但是一但经济不好或者公司经营情况不好，这样的员工一样可以解雇（laid off），公司原则上不需要给任何赔偿，只需要提前一个月通知。一般就是今天上午通知，你就可以回去收拾东西离开，公司多付一个月工资当提前通知。失业后可以去税局领取最多一年的失业金。所以如果工作技术专业性不强，年龄越大再就业难道就越大。中年以后有家庭的都怕被雷。就算是本地人，一生中被雷几次都系好正常的。被雷之后的心态不可能轻松到哪里去。

回复 虎宝宝羊妈妈 的帖子

不好管理。如果是整幢屋出租会好一点，一般是一个家庭租，这种租金赚得少，最多租=贷。而分租就赚的多但租客与租客之间容易产生矛盾，这在国内国外都一样。这只是普通情况，极端的还有拖欠房租，不肯搬，租房进行非法活动的。这些就需要采取法律行动，但到头来房东或多或少都要遭受损失。所以租房前的房客的背景调查很重要。需要租房的人要提供姓名，出生日期，前房东及雇主的信息，要调查是否有欠款记录，是否有工作可以支付租金，是否跟前房东产生纠纷。我们就因为偷懒少做了一个房客的调查带来无穷烦恼，一周被邻居及其他租客报警三次。这租客管理要说又可以开一个话题讲故事了。
这边治安一般比较好，但跟社区有关。贫民区和原住民区一般比较乱。就跟城乡结合部比市内乱是一样的。

很有钱和没有钱的就移吧，英语好有专业技术的也可以。有份不错的职业英语不行的千万别来，来了你就明白什么叫肠子都悔青了。

创业或者投资失败，90%源于事前没有计划好。什么都不用考虑钱直接砸到身上，恐怕只有中彩票了。

你确定你看懂我写的文章了？月租三千？你说国内的租金吗？你哪里得出来的月供一万?我欢迎讨论，但是很烦你这种不认真看帖为喷而喷的人我现在三套房月供四千，两个出租房月租5890。

我这种不是炒，买楼一两年狂升值转手赚差价才叫炒。这里房价一年涨2%。温哥华和多伦多的房价已经被炒过，前者独立屋中位数已经去到一百万，多去到80万。家庭年收入平均先8-10万，所有大城市都系居不易。我地系转战二线城市。今年本市人口迁入一直大于迁出，楼价升值潜力大。本市独立屋中位数只有50万。