完结篇~~那些年，那些买卖路上的四字真坑（独家代理、现状交付、垫资赎契……）
62644121房产楼市
谢大宝因为个人认为，所谓正确的风险意识，不是什么都认为有风险所以什么都不敢做，哪里都不敢去。而是因为清楚了风险在哪里，步子才迈得更加大，行动更加自如。所以事先看过一些别人的例子，知道大概什么地方有坑，并没什么坏处。而且真正掉坑里的时候再求助，往往都已经有点晚了。
忍不住先安利《唐史》里的一句话：忧先于事故能无忧，事至而忧无济于事。
2015/12/08
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kinhboycn目前碰到一个房子，情况比较特殊，还望给些专业意见。房产由一对已离婚两年的前夫妇共同拥有，男方目前再婚且育有一子。二人有离婚协议，该房产归男方所有，由男方继续供剩下的按揭贷款，但男方承诺给女方购置一套价值xx万的房产。但离婚两年後，现状是女方住在该物业，且每月由男方继续还月供，男女双方也没有做析产，房产证上依然是两人共有，同时，男方夜没有给女方另购房产。目前男女双方协商好卖出该房产後按比例分配，女方占多数，男方不再需要另外购置房产给女方。目前中介给的方案是，在离婚协议基础上另签补充协议体现新的财产分配安排，并公证。我选择全商贷，目前按揭公司联系了某银行的三家支行，其中两家愿意做，一家认为风险太大不做。
请教，从法律角度上述做法是否ok，离婚协议是有民政局公章的，补充协议经过公证是否能替代离婚协议并有法律效力？男方和目前的配偶并无婚前财产公证，补充协议是否需要男方新配偶签字同意？
卖方情况较为特殊，但男方愿意自行找公司垫资赎契，但要求订金和银行放出的尾款打入女方账号，而再递件後首付打入男方账号还垫资款。请问整个买卖过程我作为买房由哪些风险点，有哪些需要特别注意的，递件後有无可能不成功，毕竟递件后一般就要付首期啦。
请教，从法律角度上述做法是否ok，离婚协议是有民政局公章的，补充协议经过公证是否能替代离婚协议并有法律效力？男方和目前的配偶并无婚前财产公证，补充协议是否需要男方新配偶签字同意？
卖方情况较为特殊，但男方愿意自行找公司垫资赎契，但要求订金和银行放出的尾款打入女方账号，而再递件後首付打入男方账号还垫资款。请问整个买卖过程我作为买房由哪些风险点，有哪些需要特别注意的，递件後有无可能不成功，毕竟递件后一般就要付首期啦。
2015/12/18回复
谢大宝楼板凳kinhboycn:
目前碰到一个房子，情况比较特殊，还望给些专业意见。房产由一对已离婚两年的前夫妇共同拥有，男方目前再婚且育有一子。二人有离婚协议，该房产归男方所有，由男方继续供剩下的按揭贷款，但男方承诺给女方购置一套价值xx万的房产。但离婚两年後，现状是女方住在该物业，且每月由男方继续还月供，男女双方也没有做析产，房产证上依然是两人共有，同时，男方夜没有给女方另购房产。目前男女双方协商好卖出该房产後按比例分配，女方占多数，男方不再需要另外购置房产给女方。目前中介给的方案是，在离婚协议基础上另签补充协议体现新的财产分配安排，并公证。我选择全商贷，目前按揭公司联系了某银行的三家支行，其中两家愿意做，一家认为风险太大不做。请教，从法律角度上述做法是否ok，离婚协议是有民政局公章的，补充协议经过公证是否能替代离婚协议并有法律效力？男方和目前的配偶并无婚前财产公证，补充协议是否需要男方新配偶签字同意？卖方情况较为特殊，但男方愿意自行找公司垫资赎契，但要求订金和银行放出的尾款打入女方账号，而再递件後首付打入男方账号还垫资款。请问整个买卖过程我作为买房由哪些风险点，有哪些需要特别注意的，递件後有无可能不成功，毕竟递件后一般就要付首期啦。
查看原文今天为房产版集中答疑，急的话问题移到那边帖子可好？
2015/12/18回复
谢大宝楼5楼kinhboycn:
目前碰到一个房子，情况比较特殊，还望给些专业意见。房产由一对已离婚两年的前夫妇共同拥有，男方目前再婚且育有一子。二人有离婚协议，该房产归男方所有，由男方继续供剩下的按揭贷款，但男方承诺给女方购置一套价值xx万的房产。但离婚两年後，现状是女方住在该物业，且每月由男方继续还月供，男女双方也没有做析产，房产证上依然是两人共有，同时，男方夜没有给女方另购房产。目前男女双方协商好卖出该房产後按比例分配，女方占多数，男方不再需要另外购置房产给女方。目前中介给的方案是，在离婚协议基础上另签补充协议体现新的财产分配安排，并公证。我选择全商贷，目前按揭公司联系了某银行的三家支行，其中两家愿意做，一家认为风险太大不做。请教，从法律角度上述做法是否ok，离婚协议是有民政局公章的，补充协议经过公证是否能替代离婚协议并有法律效力？男方和目前的配偶并无婚前财产公证，补充协议是否需要男方新配偶签字同意？卖方情况较为特殊，但男方愿意自行找公司垫资赎契，但要求订金和银行放出的尾款打入女方账号，而再递件後首付打入男方账号还垫资款。请问整个买卖过程我作为买房由哪些风险点，有哪些需要特别注意的，递件後有无可能不成功，毕竟递件后一般就要付首期啦。
查看原文情况确实有那么点复杂。如果双方再签补充协议并且公证，效力是可以覆盖掉离婚协议中相冲突部分的，但有两个问题要注意一下。
一个是建议最好男方的新配偶也一起签字，毕竟房子在他们婚前没有完成好交付，如果她将来出来扯皮，就算没胜算也毕竟耽误你时间。二是因为付款方式有点复杂，一定要全部在合同里写得清清楚楚，之后切记不要接受任何口头通知的变动。
一个是建议最好男方的新配偶也一起签字，毕竟房子在他们婚前没有完成好交付，如果她将来出来扯皮，就算没胜算也毕竟耽误你时间。二是因为付款方式有点复杂，一定要全部在合同里写得清清楚楚，之后切记不要接受任何口头通知的变动。
2015/12/18回复
蒲公英飞舞6楼蒲公英飞舞:
啊哈，确实歪了啊这里。怎么说呢，我应该属于“瘦身之念从未灭，享尽此餐再谈减” ...查看原文
啊哈，确实歪了啊这里。怎么说呢，我应该属于“瘦身之念从未灭，享尽此餐再谈减” ...
赞啊！五谷杂粮俱全！我也喜欢买若羌红枣，中间红小豆旁边那个红色的那个是芡实吗？
2015/12/23回复
jfbb2004
sweetsue10楼谢大宝 发表于 2015-12-15 08:28
垫资赎契的风险，因为要长话短说，所以当中关于网签之类的中介可以解答的，我就不多说了。 只简..
2015/12/24回复
悦悦的妈妈咪11楼sweetsue:
诚心请教楼主，如果买卖双方在银行开立一个监管账户，买家把钱打到监管账户再转到卖家的还款账户后，原贷款银行划转扣款前，是否可以要求银行冻结该账户，避免卖家私自挪做他用，关键是法院是否仍有权利对这个监管账户执行冻结还款呢？
查看原文问得好，同求答案
2015/12/24回复
谢大宝楼12楼回复 jfbb2004 的帖子
[size=13.333333969116211px]诉讼时间比较长，最好当然还是协商解决。如果对方完全不想协商，那就是看你想息事宁人，还是通过法律途径，尽可能实现合同给予你的权利了。
[size=13.333333969116211px]诉讼时间比较长，最好当然还是协商解决。如果对方完全不想协商，那就是看你想息事宁人，还是通过法律途径，尽可能实现合同给予你的权利了。
2015/12/25回复
谢大宝楼13楼sweetsue:
诚心请教楼主，如果买卖双方在银行开立一个监管账户，买家把钱打到监管账户再转到卖家的还款账户后，原贷款银行划转扣款前，是否可以要求银行冻结该账户，避免卖家私自挪做他用，关键是法院是否仍有权利对这个监管账户执行冻结还款呢？
查看原文冻结账户，又怎么扣款呢？第三方监管账户，法院是不能直接执行，但同意提前还贷的银行，在程序上，也只能在还入指定的业主银行账户后，才能进行扣款，并配合业主完成赎契。
监管账户只能保证一定时间内的资金安全，但涉及到提前赎契的话，资金始终有一个去到业主账户等待扣款的真空期。当然这个时间很短，所以我之前举的例子，才是非常少见的极端情况。
监管账户只能保证一定时间内的资金安全，但涉及到提前赎契的话，资金始终有一个去到业主账户等待扣款的真空期。当然这个时间很短，所以我之前举的例子，才是非常少见的极端情况。
2015/12/25回复
我们不在一个季节
状元坊
vivikyky161617楼留印，好好学习
2016/01/30回复
Jessie lau9342楼主威武
2016/02/16回复
mszsg
doudou_wy
