猪猪仔仔仔bb集资楼，没房产，但是有律师可以作证当保的合同，可以买嘛？请问一下哦
【房产答疑会】专业房产律师答疑进行时，法律咨询，免费解决买房的疑难杂症~
53166144房产楼市
全部回帖
程灵素楼
谢大宝23楼回复 hnabc2003 的帖子
先回答第一个问题。这个我在以前的帖子也说过，口头约定法律上是承认效力的，但必须要举证。录音资料作为孤证的话，证明力还是比较有限的。也就是说，除了一段录音什么辅助证据都没有，法庭很难就此判定你主张的事实。所以一定要用别的辅证来补强，比如现场照片，比如中介公司的证言，或者其他的文件有隐约提到这点但不够清楚，通过录音能够彻底了解你们约定的内容的。 第二个问题，所谓法律责任， 民事上来说，一般以平等主体间约定的居多。也就说，法律可能只会规定什么样的情况算违约，但不会在哪一条规定他违约了必须要受到如何的处罚。这个具体罚则，一般是你们在合同里自己约定的。常见的一般是写逾期交付或逾期交付多少天起，每天按房款总价的千分之多少或万分之多少支付违约金，也有约定清楚逾期交付超过多少天就属于根本违约，守约方可以要求解约并追讨损失的。所以这个责任，必须是在你们合同里明确约定的，脱离了合同，不太可能凭空说出什么责任来起到吓唬对方的目的。
先回答第一个问题。这个我在以前的帖子也说过，口头约定法律上是承认效力的，但必须要举证。录音资料作为孤证的话，证明力还是比较有限的。也就是说，除了一段录音什么辅助证据都没有，法庭很难就此判定你主张的事实。所以一定要用别的辅证来补强，比如现场照片，比如中介公司的证言，或者其他的文件有隐约提到这点但不够清楚，通过录音能够彻底了解你们约定的内容的。 第二个问题，所谓法律责任， 民事上来说，一般以平等主体间约定的居多。也就说，法律可能只会规定什么样的情况算违约，但不会在哪一条规定他违约了必须要受到如何的处罚。这个具体罚则，一般是你们在合同里自己约定的。常见的一般是写逾期交付或逾期交付多少天起，每天按房款总价的千分之多少或万分之多少支付违约金，也有约定清楚逾期交付超过多少天就属于根本违约，守约方可以要求解约并追讨损失的。所以这个责任，必须是在你们合同里明确约定的，脱离了合同，不太可能凭空说出什么责任来起到吓唬对方的目的。
2015/12/18回复
谢大宝24楼晴天见见:
美女律师我想问下小区在没有征求业主意见下单方面取消车位月保，逼迫业主购买车位这样是不是可以起诉的？
查看原文 这个问题是要分两步。 首先是看车位的权属问题。如果车位所占面积实际上没有计入公摊，是开发商本就预留来自己经营的，那么如果配套比例已经符合当时规划报建的要求，开发商对自有物业是出租还是出售，就属于经营方式的问题，业主很难主张权利。
如果确定车位已经计入公摊，也就是业主其实是买过单的，那当然可以我的地盘我做主，但对很多小区的业主来说，这个主通过诉讼来做，估计也是困难重重。其他的先不讲，诉讼主体是否适格的问题就是一个拦路虎，也就是说，以什么样的身份去主张业主权利。有业委会甚至是业主大会的小区，这个问题就SO EASY了，因为法律赋予了业委会代表业主行使权利的身份，也明文规定在没有业委会的情况下，业主大会可以代为行使，否则就必须要全体业主。全体业主这个概念，真的是很坑人，否则也不会有那么多的小区，在成立业委会的问题是闹得剑拔**张了。
如果确定车位已经计入公摊，也就是业主其实是买过单的，那当然可以我的地盘我做主，但对很多小区的业主来说，这个主通过诉讼来做，估计也是困难重重。其他的先不讲，诉讼主体是否适格的问题就是一个拦路虎，也就是说，以什么样的身份去主张业主权利。有业委会甚至是业主大会的小区，这个问题就SO EASY了，因为法律赋予了业委会代表业主行使权利的身份，也明文规定在没有业委会的情况下，业主大会可以代为行使，否则就必须要全体业主。全体业主这个概念，真的是很坑人，否则也不会有那么多的小区，在成立业委会的问题是闹得剑拔**张了。
2015/12/18回复
谢大宝25楼:
婚姻法的新司法解释一出，其实在房产这块，是物权和债权彻底分开了。 房子婚前买的，也登记女方一人的名字，物权就是女方的。然而因为在婚姻存续期间有供楼，也就是说实际上用了夫妻共同财产。而在婚姻存续期间房子的升值部分，一般也会推定为夫妻共同收入。所以如果解除婚姻关系，房子没对方的，但钱对方还是可以主张要的。
2015/12/18回复
谢大宝26楼赵贝贝亲亲:
律师好，请问在购买二手房的时候，已经签订了买房合同，也给了定金，但是在贷款的时候发现中介公司不能兑现看房时对首付和按揭的承诺（二套房中介承诺首付50%，但是去银行问了必须给70%），这样的情况能怎么处理啊？房主一家都很好人，中介真的是无语了。。。现在为这个事都要急死了。。。补充一下，合同里面规定了一个10%的违约金，这种违约金是不买房就会付吗？问题是我真的拿不出70%的首付。。。
查看原文你的问题我分两部分回答吧，毕竟签的是三方合同，你现在要面对中介和业主。
中介这边，如果给你的一直只是口头承诺，没有任何书面文件，更没有写进合同，那就很难能证明到现在的局面是他们造成的。比较实际的可能还是叫他们去找银行斡旋，以及帮你和业主协商，寻求大家都能接受的解决办法，毕竟他们打开门做生意，意外情况应该也与一些处理经验。二套房的七成首付要求越来越严，但之前还是见过有商业银行可以做二套房3加4的贷款的，只是要承担的利率肯定高些，你可以去了解一下。
对业主这边，你要承担的责任，肯定还是要先看合同条款。二手房买卖合同在银行按揭这一块的约定，一般也是对买家要求比较高的，如果在约定的时间内贷款批不下来或者批不下那么多，是写明由买家以现金方式补齐差额，否则会视作买家违约。如果你们这样约定的，最后也确实因为这个问题买不了了，说实话业主是可以根据合同来追约定的违约金的。但最终结果，还是要结合条款内容和你们协商的情况。
2015/12/18回复
谢大宝27楼命运开始揭幕:
请问谢律师，我有婚前房产一套只写我一人名字，但实际妈妈出了3份2的钱，现想加上我妈的名或把房转给她，以什么方式（析产？）可以交更少的税费（资产没有争议，但转名等于买卖房产我妈属限购范围的不能买）
查看原文术业有专攻，你这个资产没有异议的话，具体手续或者税费问题，可能中介盆友要比我专业得多。直系亲属间转让房屋，可以采用议价的方式，税费会低很多，但貌似还是会受限购政策制约。析产的话我确实只见过夫妻间的，婚后再和其他亲属析产是否可行，确实没有办法回答你。我不太明白你现在的用意是什么，如果只是想保障你母亲的权益，或者用文件把她对你享有债权的这个事实固定下来，未必要动到房子产权。如果本身的想法就和产权相关的话，也可以到房管局的咨询窗口问一下，那边的答复应该会更详细专业一些。
2015/12/18回复
谢大宝28楼amy_mumu:
请问谢律师，婚后房产是否可以修改持有人房产比例，比如从50,50改到30,70（按揭中，未还清）
查看原文持有比例只要双方达成一致就好，但按揭中的房产如何办理登记，具体手续估计就要到房管局问问了。
2015/12/18回复
谢大宝29楼回复 qingzhao20 的帖子
如果弟弟完全不露面，风险在于是否属于无权代理。
所有法律文件，签名的人必须要和房产证上登记的产权人一致。如果是代为交易的， 叫他们提供公证过的授权委托书，记得看清楚受托权限和期限。然后包括公证书在内的委托资料要交一份给你们。其他的，和一般的房产交易没有区别。
如果弟弟完全不露面，风险在于是否属于无权代理。
所有法律文件，签名的人必须要和房产证上登记的产权人一致。如果是代为交易的， 叫他们提供公证过的授权委托书，记得看清楚受托权限和期限。然后包括公证书在内的委托资料要交一份给你们。其他的，和一般的房产交易没有区别。
2015/12/18回复
谢大宝30楼小马行与知:
朋友之前买一手楼销售跟她承诺会有多一个98折折扣，但是签合同的时候又没有了，这个怎么办，要认栽了吗？
查看原文这个说实话，没有白纸黑字写出来的话，很难用法律维权。只能说去找当时承诺的销售，或者找他的领导或地产公司投诉了。
2015/12/18回复
谢大宝31楼子连的小小梦想:
我朋友是外地户口，没在广州买保险，小孩看了个学位房。售楼部的说可以全款支付，和他们先签内部合同，这期间，小孩可以正常上学，就是没有房产证，这样靠谱吗？
查看原文先草签但不网签，交易层面上是可行。但一定要对自己的相关权利约定清楚。。然而，学位的问题，我就觉得有点不太靠谱了。
是要用这套房子的学位的话，没有拿到房产证，打算用什么来证明自己属于地段生？保险起见，我觉得应该去咨询一下属意小学所在的区教育局咨询，问清楚这一地段的学生报名到底需要什么证明文件。
是要用这套房子的学位的话，没有拿到房产证，打算用什么来证明自己属于地段生？保险起见，我觉得应该去咨询一下属意小学所在的区教育局咨询，问清楚这一地段的学生报名到底需要什么证明文件。
2015/12/18回复
谢大宝32楼沉默猫猫:
谢律师好，我想咨询一下现在房产证是不是就算加了名也不一定说这个房子就能归到自己手上了？
查看原文说实话我不太明白你说的，房子不一定能归到自己手上，具体指的是什么情况。但前面也说了，不动产属于登记主义。一般来说在房管局登记是谁的，房子就是谁的，除非有证据证明登记有误。
2015/12/18回复
谢大宝33楼caoyinghua:
律师好，楼上邻居洗手间水管渗水，对他们自己影响不大，但我的房顶墙面发霉，找了物业一起去楼上看过，他们不愿搞，确实也不容易，渗水处他们家有壁柜。若是情况严重，对方若执意不配合，我该如何处理？
查看原文这个首先肯定还是物业负责沟通。损失严重的话，你们可以考虑对楼上提起侵权之诉，但说实话，如果只是发霉，估计能够举证说明具体损失数额的证据不多，诉讼可能有点得不偿失。所以建议还是多协商。
2015/12/18回复
谢大宝34楼Miky_Lee:
万能的律师，请问购买一手楼盘已经签订购房合同并支付首付，原定2016年6月底收楼的，但现在看来开发商资金链有问题，小区内有其他在建楼盘抵押在银行，万一开发商真的破产或跑路了，我们如何保护自己的权益？我们已支付的首付款能否要得回来？谢谢！
查看原文律师哪有万能：）不过首先可以负责任地说，有在建楼盘抵押对很多地产公司来说，只是一种融资手段，并不必然代表资金链有问题。交楼时间还有半年，目前来说很难具体主张什么，除非有确切的证据证明，对方已经没有能力继续履行签过的合同。
个人建议可以先密切关注开发商的新动向，但也不需要太慌乱，这年头房地产公司要倒闭，也不是那么容易的事~~但万一真有你们担心的那种极端情况出现，第一首先会有比较明显的端倪，第二政府估计也会出面干预，避免酿成群体事件，第三真到那时也会有对应的法律手段。不至于什么都没有做，就被宣告钱都拿不回来了。
个人建议可以先密切关注开发商的新动向，但也不需要太慌乱，这年头房地产公司要倒闭，也不是那么容易的事~~但万一真有你们担心的那种极端情况出现，第一首先会有比较明显的端倪，第二政府估计也会出面干预，避免酿成群体事件，第三真到那时也会有对应的法律手段。不至于什么都没有做，就被宣告钱都拿不回来了。
2015/12/18回复
谢大宝35楼:
如果是曾经查封但已经解封，说实话大部分二手房买卖合同是没有约定，业主和中介必须有告知义务的。但如果2015年10月这次的查封，是仍然没有解封的。你最好看一下合同上，关于房子产权问题的描述，有没有涉及抵押按揭查封这一条的，如果描述和现实情况不符，那就可以主张违约。
2015/12/18回复
谢大宝36楼猪猪仔仔仔bb:
集资楼，没房产，但是有律师可以作证当保的合同，可以买嘛？请问一下哦
查看原文意思是没有产权证么？律师作证担保是什么意思？
以个人名义担保，还是仅仅有律师见证。
律师见证，一般是证明某个事件或者某个文件的真实性。但你这里说的情况，我确实不太明白，到底见证的是什么内容，所以也没办法回答，这样的见证到底能为你提供什么保障。
以个人名义担保，还是仅仅有律师见证。
律师见证，一般是证明某个事件或者某个文件的真实性。但你这里说的情况，我确实不太明白，到底见证的是什么内容，所以也没办法回答，这样的见证到底能为你提供什么保障。
2015/12/18回复
阿sa520
kinhboycn38楼目前碰到一个房子，情况比较特殊，还望给些专业意见。房产由一对已离婚两年的前夫妇共同拥有，男方目前再婚且育有一子。二人有离婚协议，该房产归男方所有，由男方继续供剩下的按揭贷款，但男方承诺给女方购置一套价值xx万的房产。但离婚两年後，现状是女方住在该物业，且每月由男方继续还月供，男女双方也没有做析产，房产证上依然是两人共有，同时，男方夜没有给女方另购房产。目前男女双方协商好卖出该房产後按比例分配，女方占多数，男方不再需要另外购置房产给女方。目前中介给的方案是，在离婚协议基础上另签补充协议体现新的财产分配安排，并公证。我选择全商贷，目前按揭公司联系了某银行的三家支行，其中两家愿意做，一家认为风险太大不做。
请教，从法律角度上述做法是否ok，离婚协议是有民政局公章的，补充协议经过公证是否能替代离婚协议并有法律效力？男方和目前的配偶并无婚前财产公证，补充协议是否需要男方新配偶签字同意？
卖方情况较为特殊，但男方愿意自行找公司垫资赎契，但要求订金和银行放出的尾款打入女方账号，而再递件後首付打入男方账号还垫资款。请问整个买卖过程我作为买房由哪些风险点，有哪些需要特别注意的，递件後有无可能不成功，毕竟递件后一般就要付首期啦。
请教，从法律角度上述做法是否ok，离婚协议是有民政局公章的，补充协议经过公证是否能替代离婚协议并有法律效力？男方和目前的配偶并无婚前财产公证，补充协议是否需要男方新配偶签字同意？
卖方情况较为特殊，但男方愿意自行找公司垫资赎契，但要求订金和银行放出的尾款打入女方账号，而再递件後首付打入男方账号还垫资款。请问整个买卖过程我作为买房由哪些风险点，有哪些需要特别注意的，递件後有无可能不成功，毕竟递件后一般就要付首期啦。
2015/12/18回复
