今日看房感受:江南新苑，逸景翠园，叠彩园（发帖一周后入手逸景，0305更新）
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zhufan0822在江南新苑体会最深的是:去年下半年的暴涨真是害人，造成的直接后果是业主胡乱开价。今天看的是江南新苑昌岗东路和新港西夹角能望见新港路小学和两条马路的房子，100方左右三房，保养不好且有高频噪声，阳台西北向，格局也奇怪，感觉应该是江南新苑最差位置的房子，单价都是开到46000。然后中介告诉说其他朝向好位置佳的都开价至少单价都是五万以上甚至五万五。听到这个，唯一的感受就是:日了狗了，什么狗粑粑房子也要卖到五百万了，通胀太厉害了。出到五百万以上的价格，我为何不去越秀买个两房学位房?这小区配套的新港路小学就一栋楼，跑道一条直线估计都没有一百米长。😳
逸景翠园，叠彩园:这边板块的中介还是很敬业，很辛苦的带看了好几套房子。不过每套房子都有比较大的硬伤。第一套，逸景东区11楼北向119平，393万，优点是无遮挡采光可，但是是北向望城中村和停车场。第二套，叠彩园南向2层，103方360万，优点是南向，且有个私家大平台非常喜欢。缺点是低楼层尽管南向但采光不好，估计白天得开灯。第三套，逸景东区28层南向109方400万，这房子不错保养新采光非常好，缺点是顶层。第四套，逸景东区8楼东南向124平450万三房加小书房，优点是多个书房，缺点是虽然朝南但是是小区最边上的一栋，朝着的不是小区而是外面的市场排挡。第五套，逸景东区2楼124平410万，和第四套格局一样。第六套，叠彩园北向8楼103方360万，格局方正，除了是北向无其他明显缺点。
因为也是怕麻烦的人，跟媳妇商量一下，如果第三套那个不是在顶楼也许今天看的第一天就下订了。今天看了一天下来，感觉就是现在放出来的都是缺陷明显的房源，而且价格也不便宜，卖家心态在暴涨过后明显的比着往高价报。所谓的海珠洼地真的已经不存在了😂😂😂
求教各位大神，房子采光南向以及楼层格局是否是最重要的因素，是否是能买南向就尽量买南向?
2017/03/05分割线=======================================================================================
看到这个帖子有这么多回复，而且看起来回复的并没有多少中介，很欣慰。虽然帖子影响变大可能会变相推高房价，但还是感觉有必要给各位汇报一下进展。
首先说一下结果吧。在2.25日最后一次看房，把最后筛选的两套房子又看了一遍并且直接下定金给业主，然后签三方协议。
从发帖日后一直到之后的一周，每天都在看房。给自己确定两个原则：
1.尽量把周边中介门店都转一遍，这样能大致了解到所有有可能放卖的房源（为什么说有可能，等下再详细讲）以及相同房源不同的报价（很重要！！）
2.新发掘的房源还是默认放在第一个带你去看的中介名下，算是对他的回报。这个会跟中介讲清楚，可以让他更有动力。
一、先展开说第一点：看尽量多房源；同一房源的不同报价。
（1）密集带看的一周，基本上这周放出的所有房子或者有放卖意向的都看到了，除了中区的大面积豪宅和东区翠林143户型没看到以外，基本所有的户型都看到了。这里要非常感谢帖子里 卡梅拉 筒子的热心回复，逸景最好的户型应该是翠林，荔影南向130户型的房子（这个户型中区北向，南向都有一模一样的），这个朝南的户型是四房，其中客厅和其中三个房间都是朝南，最小的第四个房间也能放床，比之后我入手的125户型的书房大一些。
（2）看多中介的好处是碰到有诚意热心的中介真的是能让你了解到更多信息：房源和价格。这中间能发现同一房源的不同报价。有助于你了解业主底价以及是否有中介加价。这个就不详细说了。也算是涨见识了吧。
二、跑更多的中介店子还有一个好处就是鉴别不同的人，实在的中介，很虚的中介。我想，实在的人不论是在哪个行业还是要被推崇的。后面几天，筛选房源的同时也筛选到几个对应的实在的中介。最后主要跟这几个中介接触比较频繁。
三、关于选择和决定。
1.夫妻商量了一下：一定要求好户型和南向需要看机缘，一个是没有放卖，另外估计一旦有这种类似翠林南向或者中区130户型这种房子放卖估计会比较高价另外会抬价来，超出我们的预算和能力。所以最后我们事实上是能接受北向的房子，基本上也锁定了几个北向119户型的房子。这样最后候选的有以下几套房子：中区绿屿北向两套130方四房，东区荔影5楼130方南向四房单位，东区倚翠轩A座8楼125方东南向大阳台弧形飘窗单位，东区倚翠轩东南向125方小阳台角位主卧单位，以及中区映月7楼望幼儿园北向119方三房。
一个一个的说：
1.中区绿屿的两套北向130房子，就是最好户型的那种，这两套房子是看过之后所有房源中的首选，虽然是北向，但是是中楼层望花园并且单边位采光非常好。让某个很积极的哥们频繁联系业主，业主一直找各种理由不现身，并且，连查册信息都不给出来。很郁闷，后来分析了一下，典型的捂盘，只是想试探一下价格。这两间一个是8楼（单边位440万）一个是6楼（装修佳420万）。我让中介跟两个业主说可以直接签合同，仍然不出来我就放弃了。当然，有一说一，给大家参考，中区确实是环境好点，间距宽，更安静，另外以后的地铁应该是在中区大门那边有出口。还有个好处是小朋友上小学可以穿过小区 就到，很近很安全。基本全是优点啦。另外，逸景的租金回报很可观，所以业主捂盘我也能理解。
2.第二套是荔影那套5楼的130方最好户型那种，业主报价450还是460。目前有租约，一群人住在里面。虽然没有翠林间距那么宽，但是好歹是南向。这个房子的问题，一是保养差，需要大动作翻新才能入住，估计至少得花个20、30万才行，相当于500万买吧。超出预算。并且，看起来业主也并没有强烈的放卖意愿。就没多考虑了。后来好像听说现在业主放480了吧。
3.第三套是最先看的房子，我们嫌是最边上一栋望向档口有点吵。虽然这个户型是倚翠轩最好的户型（大阳台，东南向，主卧弧形窗），加上后来迅速被人下定金了就没在考虑了。应该是440万。为什么要说这套呢，重点是后来，据说业主联合某中介又放出话来，如果有客户接受460的价格，他们可以退还之前客户的定金，因为他们还没签三方协议。这做法也算是刷新我认知了，非常鄙视，所以直接淘汰了。我估计之前那个下订的客户会有很难缠的事情应对了。
4.接下来的选择就简单了，原本我们的想法是既然好房源不多，干脆就选7楼北向望幼儿园的119房吧，三房够用了。而且每天能看到底下好多小朋友也是蛮好的。让链家回复底价，398万。就快做决定了。这个时候，之前一直很热心的中介告诉我，要不要还考虑一下倚翠125方中楼层东南向那个有角位的房子，因为业主就在房子里。我们商量了一下，就过去了。然后发现业主也算是同龄人，非常nice的一个人，沟通得很好，而且是一手业主。就直接订了。定之前我反复问老婆，是不是能接受那个角位的主卧，她确认没问题，毕竟只是新广，并没有那么多忌讳，就愉快的决定了。下楼去中介签三方协议，给业主定金。430万成交。
5.感想。也许对于在这边买房的有帮助。逸景中区确实是更好，环境，前景。在最后做评估的时候评估公司也告诉我中区的房子是可以做高评估价的，东区就比较难。倚翠虽然户型并不是太好，但是对于我们两个来说，活动范围主要集中的广州大道沿线，也算是便利了，至少上下班更便利。有舍有得。之前的帖子有筒子说我挑剔，但是其实每个人还都是有个接受度的，比如顶楼和角位，我是不能接受顶楼而是可以接受角位的，如果每个都有缺点，还是选最相对不介意的那个缺点吧。^_^
2017/02/19
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青风水沙发敏敏的小猫:
楼主看中大里面的房子了吗，我觉得买江南新苑也要这么贵而且吵，不如看看中大的电梯楼，实用面积和居住环境起码比江南新苑好很多，我家住在中大附中旁边，已经算是靠近中大西门的，但是晚上睡觉也不觉得吵，地铁就在西门旁边，公交站也在西门，交通便利很不错。。
查看原文顺华名庭如何，也在考虑中大布匹那里
2017/03/10回复
加钱
海鹰7楼心愿树123:
为啥后悔呢？逸景好多人说不好，但其实去看过除了电动车有点多，其他算不错的！
查看原文逸景翠园周边紧贴布市，三轮车多，但里面绿化不错，楼距宽，小朋友活动范围大。有幼儿园还有小学。
2017/03/10回复
LYY16
敏敏的小猫9楼青风水:
顺华名庭如何，也在考虑中大布匹那里
查看原文那边靠近布匹市场比较乱，不是治安乱是环境比较乱，因为多电动车三轮车在那里拉货拉客而且横冲直撞的，如果不介意这些的可以考虑，还有就是靠近主干道噪音比较大，最好晚上白天都上去看一下房，实际了解噪音情况，因为噪音对居住环境和睡觉影响挺大的。。
2017/03/10回复
心愿树12310楼加勒比湾 发表于 2017-03-10 09:46
LYY16 发表于 2017-03-10 09:39
网签显示，3月9日，逸景东区高层，124方，445万。还没到4万？表现好差..
2017/03/10回复
小羊可可
心被指尖划过
马铃鼠13楼:
前几天东区倚翠122方8楼南向的495万成交，听邻居说挂牌两天就卖掉了；现在御景有个20多层143方的放盘580万已经有意向人再谈了（因为买方要卖一再买）；
南向4.1万左右，北向的也去到3.8-3.9万单价。而且中介说逸景和叠彩园最近都没啥房源可卖了，不晓得是不是危言耸听。
南向4.1万左右，北向的也去到3.8-3.9万单价。而且中介说逸景和叠彩园最近都没啥房源可卖了，不晓得是不是危言耸听。
2017/03/13回复
心愿树12314楼马铃鼠 发表于 2017-03-13 19:56
回复 加勒比湾 的帖子
还没到4万？表现好差
前几天东区倚翠122方8楼南向的495万成交，听邻居说挂牌两天就卖..
2017/03/13回复
水匠人
花园里的小意达16楼LYY16:
地铁11号线逸景路站：位于逸景路与芳盛街的交叉路口，沿逸景路呈东西走向，车站主体跨杨湾涌设置。站位北侧是珠江国际纺织城北区、海珠区六中及逸景翠园小区；站位南侧是纺织文化产业园、在建小学、海珠区法院及在建珠江国际纺织城南区。
查看原文11号线是市区环线，涉及市区拆迁，难度巨大，问了地铁的同学，此线不在2020年规划内，起码还要7.8年后才能稍微看得见谱呢…供大家参考。
2017/03/22回复
lemonyyloverb我了解的情况是这样，逸景南面有骨灰楼，东面好像有变电站，那个变电站离叠彩园好像也不算远。逸景里面的小学会好点，毕竟是本部，人车分流，小区大，活动空间大，整个小区毕竟安静；叠彩的小学是分部，估计没有本部好，是后期并入逸景小学的，我不觉得叠彩里面都是公务员，因为我有认识的好几个在里面，叠彩人车不分流，后面就是城中村。因为叠彩和逸景都靠近布匹市场，所以做生意的人比较多，我陪朋友去看房，业主态度特别差，还问他是上班还是做生意的，一听是上班的，立马和中介说以后别带上班的来看了，要带做生意的，要不以后别带客人来了。
2017/03/22回复
