暴涨后的思考--"能不能给得起首付"到“能不能付得起月供"的转变

19951120房产楼市

介绍一下背景:
1.楼主属于改善型买一卖一的80后新广州，开年后二月底下订，已交房。从80平的楼梯两居换到120平的电梯小四居。顺序是先借钱凑钱买一，然后卖一还债。海珠区。
2.小朋友长大，爷爷奶奶从老家过来照顾，上学和居住两方面都导致换房需求。2016年初看房后不了了之，因为广州没涨，并且也不想开口找亲戚借钱，所以想先缓缓存存钱。这一犹豫错过时机，导致2017年过年回广州后迅速行动，找亲戚先借些钱凑首付，看房一周就下订。

这两三个月过来真是感慨很多，比第一次上车感触深多了。
1.真正体会暴涨的意思。从二月底我下订后到3.17限购这短短三周，我买的那个大家都看不上的被城中村包围的楼盘从34000涨到40000多成交，短短三周就跟去年半年的涨幅差不多了。事实上我2016年初看的时候南向才不到25000。
2.这个暴涨我另一个让我印象深刻的是业主的态度，交易过程中明显感觉他心里越来越难受，抱怨越来越多。每天都有中介给他电话告诉他你的房子涨到多少多少了，赶紧毁约，毁约划算😳。我也真是服了这个行业生态了。
3.身边同时期来广州的(10-12上车的)这一波基本都被暴涨逼着改善了，混的好的第二套，一般的卖一买一。我也相信这一波暴涨刚需改善型占据了很大的推动因素。
4.问题来了，第一次上车的刚需们花了4-6年还清首套贷款，然后在这一波暴涨又再次上车。是不是相当于签了个更长压力更大的卖身契。毕竟贷款200-300万跟之前贷100万以内完全不是一个概念啊。下个4-6年肯定是还不清这个贷款的啊，那么下个暴涨周期也许根本不会到来?
5.按照夫妻双职工事业单位这个标准(工资2万一人，公积金两人一共8000一月)，应该算是所有拿工资的普通家庭前10%-20%的收入了吧？如果房子入门或者改善的门槛提高到这个标准，那一般人怎么活啊？房价还有暴涨的潜力么？
6.现有以及预期政策的限制，就海珠区房价来说，大胆预测，第一档的几个小区，江南新苑，光大花园，富力银禧，客村琶洲那边的几个小区这些，短期会在五万左右，长期会松动跌到四万五左右。第二档的愉景南苑金穗雅苑这些应该会松动跌到四万左右，第三档的逸景翠园罗马家园这些应该会松动到三万五左右。

理性讨论，各位中介大哥别喷我☺☺☺

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第一次妈网发帖，之前语言组织没那么好，有筒子总结得很明确。所以修改一下帖子标题这样更明确。
1.很多人对我举的例子有疑问，其实我举这个例子（夫妻体制内双职工，合计月入4万，公积金8千）就是为了说明我想抛出的问题，并不是说我自己有多厉害，我要有这么稳定的收入做梦都要笑醒。其实我是为了说明连收入这么高的家庭供房都有压力，那么房价是不是已经到了瓶颈了，还有上涨的潜力吗？因为如果购买500万左右的房子，只首付的话贷款30年也要月供2万多。
2.好几个中介的回复我就不回应了，他们的逻辑是任你洋洋洒洒写了多少，房子就是涨。估计也没功夫看我写了啥。
3.核心的问题：还是举个很平常的例子概括一下我帖子想说的问题，
第一次杠杆，25万第一次上车买80万的房子------然后五年还清卖掉得到160万用来首付--------第二次杠杆，上车买500万的房子
看起来非常正常的步骤，造成了我想提出的两个问题，就是
（1）对于第一次上车的刚需们门槛大幅度提高了
（2）月供压力已经到了瓶颈了，因为贷款350万，需要月供2万，还款30年。那么对于一般工薪家庭还有加第三次杠杆的机会么？之后接盘能力会大幅度减弱，房价还有上涨的动力么？

这就是我想说的标题里的内容--"能不能给得起首付"到“能不能付得起月供"的转变。两次杠杆带来的改变。

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2017/05/07

全部回帖

FADFOCO楼沙发

hello新妈妈:

楼主，随着现在政策的干预，广州的中心六区越来越多一次性全款买房的，这就要求购房必须是在有房产的基础客户才能实现换房。拿原来的房子纯抵，变相做贷款。另，首付不是问题，月供可能才是，但只要楼市继续涨，涨幅可以顶过供楼压力，不过也只能扛几年。最后，月入4万➕8k的公积金，其实家庭收入已经到50w，我觉得是可以踏入5%~10%.而所有的1%.可能在妈网上会是1%~只是好奇现在事业单位的薪水比我想象中高很多了……

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之前全款可能两三百万就行，但是现在这个价格全款至少都是四五百万。这个难度还是大很多啦。

2017/05/07回复

FADFOCO楼板凳

如花的季节:

你买的时候还算是洼地，速度被填平了

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你每天都在讲洼地😁我都要不好意思了

2017/05/07回复